Locataire ou propriétaire : qui paye l'assurance habitation ?

Par Eglantine Tamet

Spécialiste Assurance Habitation et Assurance Emprunteur

Personne n’est à l’abri du risque, et un logement peut vite subir les pires sinistres. Assurer sa maison ou son appartement s’impose donc comme une nécessité, mais en cas de location, qui doit payer l’assurance habitation ? Locataire ou propriétaire, qui doit gérer la souscription du contrat ? Et en cas de sinistre, qui fait quoi ? On fait le point ici.

💰 Qui paye l’assurance habitation en cas de location ?

En principe, c’est l’occupant du logement qui paye l’assurance habitation, à savoir le locataire. Toutefois, le propriétaire peut également souscrire une assurance habitation de son côté.

Idéalement, locataire et propriétaire paient chacun une assurance habitation, pour une protection plus complète du logement. Dans tous les cas, selon le profil de l’assuré, propriétaire ou locataire, les obligations en termes d’assurance habitation ne sont pas les mêmes.

Locataire : une obligation d'assurance

L'assurance habitation est obligatoire pour le locataire, que le logement soit meublé ou non. La loi stipule d’ailleurs que :

“ Le locataire est obligé : (...) 
De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.”

Le locataire doit donc pouvoir justifier la souscription d’une assurance habitation, notamment en fournissant au propriétaire une attestation de l’assureur.

Que risque le locataire s'il ne paye pas l'assurance habitation ? En premier lieu, le propriétaire peut refuser la signature du contrat si le locataire ne lui présente pas une attestation d'assurance habitation. Plus grave encore, une fois le bail de location signé, le propriétaire peut adresser une mise en demeure au locataire qui ne paye pas d’assurance habitation. Si, 1 mois après la mise en demeure, le locataire ne paye toujours pas l’assurance habitation, le propriétaire peut résilier le contrat de location et exiger l’expulsion du locataire. 
Par ailleurs, la loi Alur de 2014 autorise les propriétaires à souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire. Le propriétaire peut ensuite répercuter le prix de l’assurance habitation sur le loyer mensuel pour être remboursé. 
ATTENTION Le propriétaire peut aussi majorer ce prix jusqu’à 10% pour le dérangement occasionné par le locataire.

Propriétaire bailleur : doit-il payer une assurance habitation ?

A contrario, l’assurance habitation est facultative pour le propriétaire : il n’a aucune obligation concernant l’assurance de son logement. Pour autant, elle reste très fortement conseillée.

• L'assurance propriétaire va venir compléter la couverture du locataire en cas de manquement ou d’insuffisance.
• Dans le cas d’une location meublée par exemple, elle va permettre au propriétaire de protéger ses biens (l’assurance du locataire ne couvrant que ses effets personnels).

⚠️ Seule exception : le propriétaire a l’obligation d’assurer son logement, a minima au titre de la responsabilité civile, si ce dernier est situé dans une copropriété.

🔑 Quelle assurance habitation pour un locataire ?

Pour être en règle aux yeux de la loi, les locataires doivent être assurés a minima contre les risques locatifs, soit :

• les incendies ;
• les explosions ;
• et les dégâts des eaux.

Si l’assurance risques locatifs est obligatoire, elle ne couvre que les dommages causés au logement en lui-même. Elle ne prendra donc pas en charge les dégâts infligés aux biens personnels du locataire, ni les dégâts accidentellement infligés à autrui (un voisin, par exemple). Elle peut vite se révéler insuffisante ; c’est pourquoi dans tous les cas, les assureurs incluent souvent dans leur formule de base :

• Une garantie Responsabilité civile (c’est elle qui va prendre en charge les préjudices causés à autrui !) ;
• Une garantie Événements climatiques (vent, grêle, neige, pluie, etc) ;
• Une garantie Catastrophes naturelles (sécheresse, tempête, coulée de boue, séisme, etc) ;
• Une garantie Catastrophes technologiques ;
• Une garantie Attentats et actes de terrorisme.

Mais le locataire peut aussi souscrire une couverture plus complète avec l’assurance multirisques habitation. Cette dernière va lui permettre de personnaliser son contrat en y ajoutant des garanties supplémentaires, comme par exemple :

• Une garantie Vol et cambriolage ;
• Une garantie Bris de glace ;
• Une garantie Dommages électriques ;
• Une option Rééquipement à neuf ;
• Une garantie Jardin et équipements extérieurs ;
• Une garantie Appareils nomades ;
• Une garantie Villégiature ;
• Une garantie Déménagement ;
• Une garantie Matériel informatique ;
• Une Assurance piscine ;
• Une Assurance scolaire ;
• Une Assurance garage, etc.

À lire aussi, sur le même sujet 👉 Assurance locataire : laquelle choisir ?

🏡 Assurance habitation : comment le propriétaire peut-il s'assurer ?

Le propriétaire peut protéger son logement avec une assurance PNO, conçue spécialement pour les propriétaires bailleurs.

AVANTAGES

✔️ L’assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le bien du bailleur en tout temps, même lorsque le logement est inoccupé. Si un sinistre survient en cas d’absence de locataire, le bailleur pourra malgré tout percevoir une indemnisation pour les éléments endommagés.

✔️ Elle va couvrir le propriétaire bailleur sur des risques spécifiques à ce type de profil. Elle propose des garanties similaires à celles d’un contrat d’assurance habitation classique, mais aussi des garanties particulières comme :

• La garantie Vice de construction : elle protège le propriétaire bailleur si sa responsabilité est engagée dans un sinistre, notamment si le logement présente un défaut mettant en péril la qualité de vie ou la sécurité du locataire.
• La garantie Recours des locataires : elle propose une protection dans le cas où le locataire se retourne contre le propriétaire.
• La garantie Troubles de jouissance : elle couvre le logement du propriétaire en cas d’usage détourné par le locataire (si ce dernier sous-loue le logement sans autorisation du propriétaire par exemple).
• La garantie Perte de revenus : en cas de logement vacant ou de sinistre empêchant l’habitation du logement, elle peut venir indemniser le propriétaire en conséquence.

Bon plan L'assurance loyers impayés, ou GLI (Garantie Loyers Impayés), permet également aux propriétaires de louer en toute sécurité. Elle va indemniser le propriétaire en cas de non paiement du locataire. Elle se souscrit indépendamment de l’assurance habitation.

🌊 Qui paye en cas de sinistre : le locataire ou le propriétaire ?

Qui est responsable : le locataire ou le propriétaire ?

Locataire ou propriétaire, l’attribution de la responsabilité va surtout dépendre de l’origine du sinistre. En principe, on estime que le locataire, en tant qu’occupant, est responsable des dommages causés au logement. Et effectivement, le locataire peut être considéré comme responsable, par exemple en cas de mauvaise utilisation d’un appareil ou d’un équipement. Le locataire sera également responsable du sinistre en cas de négligence, comme si l'humidité sur les murs est due à un manque d'entretien.

EXEMPLE Si ce dernier oublie de fermer une fenêtre par jour de pluie et que le logement se retrouve inondé.

Toutefois, dans certains cas, le sinistre peut être attribué à un vice de construction, un défaut d’entretien, ou encore à la vétusté du logement. Dans ces cas de figure, c’est la responsabilité du propriétaire qui est mise en cause.

EXEMPLE Dans la douche, des joints mal fixés par le propriétaire et qui provoqueraient un dégât des eaux chez le locataire.

Déclaration de sinistre : qui s'y colle, le propriétaire ou le locataire ?

Pour percevoir une indemnisation de l’assurance, la déclaration de sinistre est impérative, peu importe la personne qui s’en charge (locataire ou propriétaire).

Le locataire occupe le logement au quotidien : en toute logique, c’est donc lui qui constatera le sinistre en premier et qui devra contacter l’assurance pour les prévenir. Il lui incombe aussi la responsabilité d’en informer le propriétaire.

Dans le cas où le logement serait inoccupé, c’est le propriétaire qui devra se charger de la déclaration du sinistre.