Tout savoir sur l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
Comme tous les propriétaires le savent, il peut facilement s'écouler plusieurs semaines ou bien même plusieurs mois entre le départ du précédent locataire et l'arrivée du nouveau. Pendant cette période de vacance locative, l'assurance du locataire n'intervient plus et le logement devient donc vulnérable face aux multiples risques qui continuent à le guetter, comme un incendie ou des dégâts des eaux. La responsabilité civile du propriétaire lui-même est susceptible d'être engagée si le sinistre qui se déclare dans son logement entraîne des dégâts chez ses voisins ou bien dans les parties communes. Dans toutes ces situations, il est préférable de pouvoir compter sur une bonne assurance propriétaire non occupant, aussi appelée « assurance PNO ». Enfin, de quoi s'agit-il, et quelles sont ses conditions ?
Qu'est-ce qu'une assurance propriétaire non occupant ?
Assurance PNO, définition : comme son nom l'indique, l'assurance PNO est destinée à couvrir les sinistres qui surviennent dans un logement temporairement inoccupé et dont vous êtes le propriétaire. Elle se différencie donc de l'assurance multirisques habitation propriétaire (MRH), qui doit être souscrite pour protéger votre résidence principale (donc un logement occupé par vous-même), ou encore de l' assurance habitation locataire, souscrite par ce dernier à son arrivée dans le logement.
L'assurance PNO est obligatoire à ce jour pour les propriétaires de biens en copropriété, et ce depuis le 24 mars 2014 (loi ALUR). Toutefois, dans tous les autres cas, elle est juste fortement recommandée.
L'assurance propriétaire non occupant est destinée à combler une forme de « vide juridique » pour le propriétaire. Même inoccupé, un logement reste en effet exposé à une grande diversité de risques, dont certains tendent même à s'aggraver en raison de l'absence d'un occupant susceptible d'intervenir rapidement (dégât des eaux non détecté à temps, prolifération d'un champignon due à l'humidité…).
L'assurance PNO peut couvrir un logement, mais également un local commercial, un immeuble ou les annexes d'un bien (garage, cave).
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Pour un appartement en location
Dès lors que l’appartement que vous louez à un locataire se trouve en copropriété, l’assurance PNO est obligatoire. Vous pouvez consulter à ce sujet la loi Alur sur l’assurance PNO sur Légifrance et découvrir le texte original. C’est en effet elle qui impose, depuis 2014, qu’un bailleur en copropriété souscrive une assurance propriétaire non occupant.
Pour un logement seul
Cette fois, la donne est différente, et la loi Alur sur l’assurance PNO n’impose rien. De fait, comme c’est le cas pour un propriétaire occupant, dès lors qu’il ne s’agit pas de copropriété, l’assurance habitation n’est obligatoire que pour le locataire.
Celui-ci devra d’ailleurs fournir au propriétaire une attestation d’assurance. Dans le cas contraire, la loi Alur sur l’assurance PNO permet au propriétaire de souscrire lui-même un contrat d’assurance habitation et de le facturer au locataire.
Pour un local commercial en location
L’assurance PNO est-elle obligatoire pour un local commercial en location ? La réponse est non… en théorie. Mais, là encore, la loi Alur a changé la donne. Ainsi, si le local se trouve au sein d’une copropriété, alors l’assurance PNO du local commercial est obligatoire.
Dans quelles circonstances une assurance propriétaire non occupant peut-elle être activée ?
Attention, l'assurance propriétaire non occupant ne vaut pas seulement lorsque le logement est libre de tout occupant. La règle à retenir est que cette assurance s'applique dès lors qu'aucune autre assurance n'est susceptible d'intervenir. Cela inclut donc les trois situations suivantes :
- Le logement est vacant. Il peut s'agir d'une période transitoire entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un autre. Mais l'assurance, bien sûr, peut aussi être souscrite par un propriétaire qui envisage de laisser volontairement son logement vide pendant plusieurs mois ou années, sans intention de le relouer.
- Le logement est loué et habité, mais le locataire est défaillant et n'a pas souscrit d'assurance, ou ne paie pas les cotisations. Depuis 2014, la loi ALUR autorise dans ce cas le propriétaire à souscrire une assurance au nom du locataire et à répercuter son coût sur le loyer.
- Le logement est loué et habité par un locataire, qui a bien souscrit une assurance à son nom. Toutefois, le contrat MRH du locataire ne couvre pas le sinistre concerné. Cela peut être le cas par exemple des dégâts liés au gel (rupture de canalisations) ou à tout vice de construction (tuile qui tombe du toit, arbre qui tombe, etc.). Depuis le 1er juin 2018, un propriétaire non occupant ayant une responsabilité civile doit être protégé pour les risques liés aux dégâts des eaux et incendie.
Les garanties d'une assurance propriétaire non occupant pour protéger le logement…
En souscrivant une assurance propriétaire non occupant, vous êtes protégé des « risques locatifs » traditionnels même en l'absence de locataire. Cela concerne donc les incendies, les explosions et les dégâts des eaux.
Vous êtes également couvert pour le vol et le vandalisme, les événements climatiques, les aménagements immobiliers, les dommages électriques, etc.
Sauf mention particulière signalée dans les conditions particulières de votre contrat d'assurance habitation, l'assurance n'intervient que pour indemniser les dommages causés au bâti et à la structure du bâtiment. Le remboursement des biens mobiliers du logement peut alors être inclus. Si vous louez un logement meublé ou possédant de l'électroménager encastré, il peut en effet s'avérer intéressant de souscrire une garantie à ce titre lorsque vous êtes en attente d'un nouveau locataire.
Le contrat peut également prendre en charge une protection juridique, l'indemnisation de loyers perdus suite à un sinistre, voire inclure une garantie des loyers impayés, le remboursement de frais de relogement d'un locataire, etc.
…et votre responsabilité civile !
Lorsque le logement assuré est situé au sein d'une copropriété, il est primordial d'inclure au contrat une clause de « recours des voisins et des tiers ». Votre assureur peut ainsi prendre en charge les dégâts causés depuis votre logement aux logements voisins ou aux parties communes, par exemple un dégât des eaux lié à une fuite dans votre salle de bains. Il s'agit donc d'une protection importante puisque des dégâts causés aux propriétés voisines sont susceptibles d'engager votre responsabilité civile.
Lorsque le logement assuré est situé au sein d'une copropriété, il est primordial d'inclure au contrat une clause de « recours des voisins et des tiers ». Votre assureur peut ainsi prendre en charge les dégâts causés depuis votre logement aux logements voisins ou aux parties communes, par exemple un dégât des eaux lié à une fuite dans votre salle de bains. Il s'agit donc d'une protection importante puisque des dégâts causés aux propriétés voisines sont susceptibles d'engager votre responsabilité civile.
À l'inverse, l'assurance PNO ne joue aucun rôle si votre logement subit des dégâts suite à un sinistre dont l'origine est extérieure. Dans le cas d'un sinistre démarré dans les parties communes, l'assurance de la copropriété entrera en jeu pour vous indemniser. Si le problème a pour origine un logement voisin, c'est l'assurance de son propriétaire – ou de son locataire – qui est tenue de vous indemniser.
Coût et fiscalité de l'assurance propriétaire non occupant
Pour un logement équivalent, l'assurance propriétaire non occupant est typiquement moins chère qu'une assurance habitation ou une assurance locataire. En effet, soit le logement est occupé et l'assurance multirisques habitation du locataire couvre une partie des risques. Soit le logement est vacant et l'absence d'habitant réduit les risques. Le prix moyen de l'assurance PNO oscille entre 60 et 150 euros par an.
Si le tarif qui vous est proposé vous semble malgré tout surévalué, n'hésitez pas à solliciter plusieurs assureurs différents avant de faire votre choix et à recourir à un comparateur d’assurance habitation en ligne en vue d'obtenir des devis MRH.
Notez enfin que « les cotisations versées au titre d'une assurance PNO font partie des charges déductibles de votre revenu foncier si vous avez opté pour le régime d'imposition réel ». Soit une raison de plus de ne pas négliger ce type de contrat qui peut faire toute la différence en cas de sinistre majeur !
Comment trouver la bonne assurance bailleur ou propriétaire non occupant ?
Trouver une assurance PNO pour un immeuble est en soi assez simple. Pour autant, il est intéressant de prendre le temps de la réflexion afin de s’assurer de trouver la meilleure garantie au meilleur prix. Car en matière d’assurance PNO, le tarif peut varier d’un assureur à l’autre, mieux vaut tenter d’obtenir plusieurs devis d’assurance PNO.
L'assurance PNO des compagnies d'assurance
Naturellement, pour obtenir un tarif d’assurance PNO, vous pouvez simplement vous rendre chez un assureur. Celui-ci vous proposera une solution adaptée à vos besoins, que vous souhaitiez une assurance propriétaire non occupant de base ou avec une garantie de loyers impayés.
Obtiendrez-vous pour autant la meilleure assurance PNO ? Rien n’est moins sûr. Et vous ne le saurez jamais si vous ne comparez pas les prix de l’assurance PNO.
L'assurance PNO des banques
Autre solution bien commode : la banque. En effet, entre banque et assurance, la différence devient ténue. Vous pouvez ainsi prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire et faire une simulation d’assurance PNO pour savoir si cela vaut le coup de souscrire chez lui.
Mais, là encore, si intéressante soit son offre, vous ne pourrez comparer le coût de l’assurance PNO avec un concurrent. Ainsi, si vous payez trop cher, vous ne le saurez pas.
L'assurance PNO des courtiers en ligne
La troisième solution, la plus conseillée, est d‘utiliser un comparateur d’assurance PNO à l’image de JeChange. Simple, rapide, gratuit et sans engagement, il vous propose en quelques minutes seulement de faire un comparatif d’assurance PNO pour trouver le meilleur rapport qualité/prix.
Si vous aviez déjà souscrit une assurance ailleurs et que vous trouvez un tarif plus adapté à votre budget pour des garanties identiques ou supérieures, vous pouvez parfaitement envoyer une lettre de résiliation d’assurance PNO à votre assureur actuel.
Attention toutefois, vous devez respecter les règles en la matière. Comme pour une assurance multirisques habitation classique, c’est la loi Hamon qui fait foi. Ainsi, vous pouvez résilier à la date d’échéance la première année, c’est-à-dire à la date anniversaire.
Ensuite, vous êtes libre de trouver une assurance habitation pas chère et de résilier quand vous le souhaitez. C’est important puisque le prix d’une assurance habitation pour propriétaire non occupant a un impact sur votre budget. Vous devez rembourser un crédit (même s’il est en partie payé par le loyer perçu), mais aussi des impôts fonciers, chaque petite économie réalisée est loin d’être négligeable.