Le rachat de crédit immobilier : coût, frais et documents à fournir

• 1. Réduire ses mensualités de crédit auprès d’une autre banque
  2. Payer une seule mensualité
  3. Diminuer sa durée d’emprunt

• 1. L’étude de faisabilité : étape cruciale du rachat de prêt immobilier, elle consiste à analyser la situation financière de l'emprunteur et d’évaluer la faisabilité de l’opération.
     Un courtier en rachat de crédit immo peut accompagner ses clients lors de cette étape grâce à sa connaissance du secteur et son expérience dans le montage de dossiers.
     En prenant en compte les revenus, les charges ainsi que la situation financière de l’emprunteur, il est possible de faire un premier retour sur les conditions de l’opération
  2. La réunion des documents nécessaires au rachat de crédit pour le montage du dossier : il n’y a pas de solution miracle pour obtenir la garantie que son dossier sera reçu favorablement par les organismes de rachat de prêt immobilier. Avoir un dossier complet réunissant les nombreuses pièces justificatives demandées pour l’analyse reste le meilleur moyen d’avoir rapidement un retour positif.
  3. L’analyse du dossier : par la banque se base sur des calculs de ratio : endettement, reste à vivre ou encore hypothécaire. Si votre dossier ne passe pas les exigences du “scoring” bancaire (note calculée en fonction de votre situation), il sera compliqué de négocier.
     Un bon courtier peut néanmoins être d’une aide précieuse pour son accompagnement et son suivi. Lors de l’envoi du dossier client il joint une lettre de présentation qui sert à expliquer les raisons de la demande et faire comprendre à la banque l’intérêt de vous financer.
  4. La proposition de rachat de crédit immobilier : en fonction du retour de l’établissement financier par lequel vous passez ou de celui du courtier, vous recevrez normalement une ou plusieurs offres pour un rachat de crédit immobilier indiquant les conditions du nouveau prêt. Vous pourrez alors évaluer le coût global de l’opération et comprendre le nouvel échéancier qui s’imposera à vous.
  5. Le déblocage des fonds : une fois le nouveau prêt signé, l’organisme prêteur procédera au déblocage des fonds qui permettront de solder les créances auprès des anciens prêteurs, par exemple la première banque qui avait accordé le prêt initial. Un passage chez le notaire peut s’avérer nécessaire si une garantie hypothécaire est prévue.
     La première échéance sera alors réclamée à l’emprunteur à partir du mois suivant.

• Les frais de dossier : quasiment systématiquement la banque proposant le rachat de prêt demandera des frais de dossier qui peuvent varier sensiblement. Ils tournent autour des 1% du prêt total, entre 400 et 1000€ ;
• Les pénalités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA) : le nouvel établissement rachetant le crédit de l’emprunteur solde auprès de la première banque le capital restant dû. Des indemnités doivent alors lui être versées, les IRA, qui peuvent représenter jusqu’à 6 mois d’intérêts, mais jamais plus de 3% du capital restant ;

  ⚒️ Exemple :

  Si votre emprunt initial est de 250 000 € en 2015 au taux de 3 % et que vous souhaitez faire racheter votre prêt en 2022 (baisse des taux), et il vous reste 161 800€ à rembourser auprès de la banque initiale. Au maximum, vous devrez régler en IRA :
  Cas 1 : 161 800 x 3% = 4 854 €
  Cas 2 : 161 800 x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 941.6 €
  → Les IRA retenues seront ceux du calcul le plus faible, soit 1941.6€.

• Le coût de la nouvelle garantie : car qui dit nouvel emprunt dit aussi nouvelle garantie. En fonction de votre situation actuelle, il existe plusieurs cas de figure :
  1. L'hypothèque et les frais de main levée

     Si le bien racheté par l’organisme prêteur comporte déjà une garantie hypothécaire, il faudra s’acquitter des frais de main levée : environ 2% de l’encours (total restant dû au moment de l’opération).
     En prenant l’exemple précèdent cela ferait : 16800€ x 2% = 3236 €

     Il arrive que la banque exige une nouvelle hypothèque (on parle alors de rachat de crédit hypothécaire) sur le bien immobilier financé lorsqu’elle accorde le prêt. Des frais de mise en place seront à prévoir avec le notaire.

     Ces frais représentent 1,5% du montant de votre crédit immobilier. Dans notre exemple cela représente : 161 800€ x 1.5% = 2427€

     Faut-il passer chez le notaire pour le rachat de crédit hypothécaire ?

     Oui, car le notaire est le seul habilité pour établir une procédure d’hypothèque. En passant par un courtier en rachat de crédit, il est possible qu’il vous recommande un notaire. Faites-lui confiance sur le choix : cela ira plus vite qu’avec le vôtre.
  2. La caution comme garantie

     Si la garantie de votre crédit racheté est une caution, comme celle de Crédit Logement, vous pourrez de nouveau souscrire auprès de cet organisme pour votre rachat de prêt immobilier.

     Vous aurez au préalable récupéré 75% de la somme versée lors de la précédente opération qui pourra servir à financer la nouvelle. Au barème classique, cela signifie que si vous avez versé une caution de 2000€ pour votre premier prêt, vous récupérerez 1500€ de restitution qui pourront servir à payer les frais du nouveau crédit.

• Les frais de l’assurance emprunteur : systématiquement demandée par l’établissement bancaire octroyant un prêt, cette assurance varie grandement en fonction du profil de l’emprunteur.
  Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel tel qu’un courtier pour vous aider à trouver l’assurance au tarif le plus juste pour votre opération de rachat de crédit.

• Le montant du capital à rembourser est supérieur à 50 000€ ;
• La différence entre le taux auquel l’emprunteur et le potentiel nouveau taux est d’au moins 1 point ;
• La durée de remboursement restante est supérieure à celle déjà écoulée, on parle en général d’un tiers du crédit déjà remboursé au maximum ;
• En cas de difficultés financières : bien que le dossier sera plus compliqué à faire racheter si vous avez plusieurs crédits en cours dont un immobilier, les racheter permet de les étaler dans le temps, diminuer vos mensualités et respirer financièrement.

Si ces conditions sont remplies, il est pertinent de se poser la question d’un rachat de crédit immobilier.

⚠️ Quels sont les dangers du rachat de crédit immo ?

Les nouveaux frais du rachat de crédit immobilier peuvent représenter un coût non négligeable qu’il faut bien appréhender avant de signer le nouveau prêt. Ces frais peuvent parfois anéantir le gain espéré donc prudence !
De même, un regroupement de prêt dans lequel est inclus le crédit immobilier peut représenter un allongement de la durée de remboursement qu’il faut bien prendre en compte.

? Puis-je renégocier l'assurance de mon prêt ?

Lors du rachat de crédit de l’emprunteur, sa dette est soldée auprès de la première banque, entrainant la résiliation de l’assurance souscrite auprès du même établissement. Il sera alors impossible de la renégocier.
Ce n’est cependant pas le cas si l’assurance a été souscrite dans le cadre d’une délégation d’assurance. En effet, l’emprunteur devra communiquer à cet assureur tiers toutes les informations sur ce nouvel emprunt. Il est également possible de résilier cette assurance et d’en souscrire une nouvelle plus avantageuse, il faut néanmoins bien penser à avertir l’organisme prêteur.

?️ Comment calculer le coût d'un rachat de crédit immobilier ?

Pour savoir s'il est intéressant de réaliser un rachat de crédit immo le plus simple est de passer par un courtier spécialisé. Ce dernier sera en mesure de vous accompagner dans cette démarche et de vous trouver les offres les plus intéressantes selon votre situation.

? Est-ce que ma banque peut racheter mes crédits ?

Votre banque peut renégocier votre crédit immobilier dans des conditions plus favorables, notamment en cas d’évolution des taux à la baisse. En revanche, si cela concerne des crédits à la consommation, l’opération devra être réalisée par un autre établissement.