Les taux d'intérêts accordés aux nouveaux crédits immobiliers flirtent avec des niveaux historiquement bas. Et ce, avec une moyenne de 1,80 % pour un prêt sur vingt ans en 2018. Depuis la promesse de vente de leur bien et la signature de leur emprunt il y a 5 ou 10 ans, les conditions de prêt pratiquées par les organismes de crédit se sont encore assouplies. De ce fait, les ménages ayant choisi de s'endetter à un taux parfois beaucoup plus élevé il y a quelques années peuvent légitimement se sentir lésés !
Il reste néanmoins possible pour ces propriétaires de profiter de la conjoncture favorable en faisant un rachat de crédit immobilier par une banque concurrente. Que ce soit avec à la clé des mensualités amoindries ou un crédit plus court. Soyez vigilants : le rachat de crédit immobilier implique certains frais, ce qui explique qu'elle ne soit pas systématiquement rentable pour l'emprunteur. Réussir son rachat de crédit immobilier : mode d'emploi !
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Rachat de crédit immobilier : qu'est-ce que c'est ?
Le rachat de crédit immobilier suppose, pour l'emprunteur, de trouver une banque concurrente (la banque B) qui accepte de rembourser l'intégralité du crédit initialement souscrit auprès de la banque A. L'emprunteur n'a plus alors qu'à souscrire auprès de la banque B un nouvel emprunt. Il sera normalement assorti de conditions plus favorables, et en particulier d'un taux d'intérêts moins élevé.
Pourquoi le faire ?
Cette opération présente des avantages à la fois pour l'emprunteur et pour sa nouvelle banque. Le premier paiera moins d'intérêts sur le long terme. Quant au second, il verra en ce rachat de crédit immobilier le meilleur moyen de capter et fidéliser un nouveau client. La banque initiale n'est pas totalement perdante puisqu'elle récupère des frais de remboursement anticipé qui compensent, en partie, son manque à gagner.
Comment l'effectuer ?
Une procédure de rachat de crédit immobilier est simple à mettre en œuvre. Elle suppose de prendre rendez-vous avec plusieurs établissements bancaires concurrents pour leur communiquer les détails du crédit :
- la durée,
- le montant,
- mais aussi le capital restant dû,
- et le nouvel apport éventuel, etc.
Vous pouvez de même faire appel à un courtier en crédit immobilier. Vous pourrez par ailleurs tenter une renégociation de votre crédit directement auprès de votre banque actuelle. Car, de fait, vous serez muni d’un comparatif des meilleures offres de rachat de crédit.
Quels sont les frais pour ce rachat ?
Vous souhaitez faire un rachat de crédit immobilier ? Attention, un nouveau taux d'intérêts plus bas que celui de votre crédit actuel n'est pas nécessairement synonyme d'économies. En effet, des frais supplémentaires s'ajoutent et peuvent fortement diminuer la rentabilité de l'opération. Autrement dit, rendre le rachat de crédit immobilier plus coûteux qu'en conservant le prêt initial !
Les frais des banques sur un rachat de crédit immobilier
Dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier, les pénalités et frais divers sont nombreux et peuvent grever de façon significative la rentabilité de l'opération :
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) représentent, la plupart du temps, la charge la plus importante pour l'emprunteur en cas de rachat de crédit immobilier. La banque qui avait accordé le crédit initial n'a aucun intérêt à négocier avec le client puisqu'elle le perd. Elle va donc réclamer l'intégralité de ces pénalités. Elles s'élèvent soit à l'équivalent de six mois d'intérêts sur le montant du capital remboursé, soit à 3 % du capital restant dû, le montant le plus bas étant retenu. Le rachat d'un crédit immobilier de 4 % au capital restant dû de 100 000 €, par exemple, va générer des IRA d'un montant de 2 000 € (100 000 x 4 % x 6/12). Seule possibilité d'exonération : une clause particulière qui aurait été négociée lors de la mise en place du crédit.
- La fin de l'emprunt précédent et la souscription d'un nouveau prêt impliquent de nouveaux frais de garantie. Ils prendront la forme de frais de mainlevée (dans le cas d'une hypothèque) ou d'une nouvelle caution à payer. Dans ce dernier cas, l'éventuel remboursement de la précédente caution peut cependant compenser en bonne partie ces frais.
- Votre nouvelle banque peut tout à fait vous facturer des frais de dossier. Ils sont censés rémunérer le travail réalisé pour cette opération. Tout comme lors de la souscription de votre premier prêt immobilier, ils peuvent se négocier.
L'assurance emprunteur pour un rachat de crédit immobilier
Enfin, elle sera à changer si vous l'aviez souscrite auprès de votre banque initiale (contrat de groupe). Elle pourra de même être à mettre à jour si vous aviez choisi la délégation d'assurance. Dans les deux cas, la prime devrait diminuer, puisque le taux d'intérêts du crédit est plus faible. Attention cependant, ce n'est pas le cas si un risque significatif est apparu depuis (maladie, invalidité partielle…).
Les frais de notaire éventuels lors d'un rachat de crédit immobilier
Lors d'un rachat de crédit immobilier, des frais de notaire peuvent être réclamés. Ainsi, dans le cadre d'un crédit garanti par une hypothèque ou par un privilège du prêteur de denier, l'emprunteur doit s'acquitter des frais de notaire. Deux cas existent :
- le prêt initial était garanti par une garantie hypothécaire. Il est alors généralement nécessaire de demander la mainlevée de la première garantie hypothécaire. Cette opération engendre des frais en supplément de la prise de la nouvelle garantie.
- L'ancien prêt immobilier était garanti par un organisme de caution. Dans ce cas, les emprunteurs ne devront payer que les frais de notaire pour la nouvelle garantie.
Quand peut-on faire un rachat de crédit ?
Il est possible de déposer une demande de rachat de crédit immobilier à tout moment du prêt. De plus, un prêt ayant déjà été racheté peut l'être à nouveau. Cependant, un certain nombre de critères doivent être réunis pour que le rachat de crédit immobilier soit rentable :
- si le capital restant dû de l'emprunt immobilier est supérieur à 70 000 € ;
- ou si le nouveau taux d'intérêts nominal est inférieur de 0.70 % à 1 % par rapport au précédent taux ;
- ou encore si la phase de remboursement du crédit est encore dans sa première moitié.
Comment faire une simulation de rachat de crédit immobilier ?
Pour une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier, il y a des simulateurs sur internet. Pour disposer des principaux éléments, munissez-vous de votre contrat de prêt immobilier et du tableau d'amortissement.
Voici un exemple de calcul :
Un crédit immobilier d'un montant total de 230 000 € a été souscrit le 12 mai 2014 sur vingt ans. Un taux d'intérêts hors assurance de 4,5 %. La mensualité est de 1 455,09 €.
À la date du 12 janvier 2017, le capital restant dû est de 209 892 €. L'emprunteur trouve une banque concurrente qui accepte un rachat de crédit immobilier. Elle lui propose de fait un nouvel emprunt à un taux de 2,5 %. Il opte pour une diminution de la mensualité. Elle ne s'élève plus qu'à 1 272,51 € pour les 208 mois restants. Après imputation des pénalités de remboursement anticipé du crédit, qui s'élèvent à 4 722 €, et de la nouvelle garantie de 1 000 €, les économies totales s'élèvent pour l'emprunteur à 36 976 €, soit une somme considérable.
À noter que si le crédit avait été accordé le 12 mai 2011 et dans les mêmes conditions, le gain ne serait plus « que » de 24 985 €, et de moins de 15 000 € pour un prêt contracté en 2008. Autant dire qu'un rachat de crédit immobilier gagne à être effectué le plus vite possible !
Quel est le taux de rachat de crédit immobilier en 2019 ?
Depuis plusieurs années déjà, les taux d'intérêts sont maintenus à des niveaux très bas. Ceci pousse de nombreux propriétaires à faire un rachat de crédit immobilier. Ainsi, en 2019, il est possible d'obtenir des taux pouvant aller de 0.80 % à 1.70 % pour un rachat de prêt.
Les 4 principaux critères permettant à une banque de déterminer le taux du rachat :
- le montant de l’emprunt,
- la durée de ce dernier,
- mais aussi la qualité de l’emprunteur,
- et les contreparties accordées.
N'oubliez pas : avoir plusieurs propositions permet d'être en position de force pour entamer une négociation.
Quelle banque choisir pour son rachat de crédit ?
Toutes les banques proposent de racheter les crédits immobiliers des particuliers. En effet, c'est pour elles un excellent moyen de développer leur clientèle !
Rachat de crédit immobilier par sa propre banque
En réalité, on appelle un rachat de prêt immobilier par sa banque actuelle une renégociation. Cela consiste à demander à sa banque de revoir à la baisse le taux d'intérêts appliqué au crédit.
Avantage important d'une renégociation : l'emprunteur n'a pas besoin de régler les indemnités de remboursement anticipé. Cela constitue une économie certaine. En revanche, le taux d'intérêts appliqué est généralement plus élevé que lors d'une demande de rachat de crédit immobilier auprès d'un autre établissement.
Il est donc nécessaire de comparer le coût global du crédit pour déterminer la proposition la plus intéressante. Par ailleurs, venir voir son conseiller bancaire avec des offres concurrentes permet d'augmenter ses chances d'obtenir une renégociation.
Rachat de crédit immobilier par une autre banque
Plus facile à obtenir qu'une renégociation, le rachat de crédit immobilier par un autre établissement bancaire a connu un franc succès au cours des dernières années. Ici, l'emprunteur a le choix entre présenter lui-même son dossier à plusieurs banques ou solliciter les services d'un intermédiaire : le courtier.
À noter : les frais d'un rachat de crédit immobilier sont plus élevés que lors d'une renégociation. En effet, il faut régler les indemnités de remboursement anticipé à la banque initiale.
Comment savoir si le rachat de crédit immobilier est rentable ?
C'est intéressant surtout dans les premières années du crédit. Lorsque le capital restant dû est le plus important, que la part des intérêts dans les mensualités est significative. Il s'ensuit une conséquence logique et imparable : plus votre crédit est ancien, et moins le rachat du crédit immobilier se révélera intéressant. En effet, dans le cas d'un crédit déjà bien entamé, les économies à réaliser sur les quelques intérêts restant ne seront pas suffisantes pour compenser les frais de l'opération.
Selon une règle empirique souvent validée, un prêt immobilier n'ayant pas encore atteint le premier tiers de sa durée (soit 6 à 7 ans pour un crédit sur 20 ans, par exemple) pourra être racheté de façon profitable dès que le nouveau taux d'intérêts est inférieur d'un point au précédent (3 % si le taux initial est de 4 %). Si vous atteignez le deuxième tiers du crédit, il faudra que le différentiel entre les deux taux d'intérêts soit beaucoup plus important, et au moins égal à deux points (2 % si le taux initial est de 4 %). Dans le dernier tiers du crédit, le rachat n'est en principe jamais profitable.
Il ne s'agit évidemment que d'un indicateur au jugé. Le seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération est de réaliser des simulations de rachat de crédit sur Internet ou avec un courtier, sans accorder une confiance aveugle aux projections enthousiastes fournies par les banques concurrentes.
Vous devez également prendre en compte les frais de notaire lors de l'évaluation de la rentabilité de votre projet.
Réduire la durée du prêt ou le montant des mensualités ?
À supposer que l'opération soit rentable, l'emprunteur pourra tirer des bénéfices du rachat de son crédit immobilier de deux manières :
- Garder une durée de prêt inchangée, ce qui aura pour effet de diminuer le montant des mensualités. Cette option est à privilégier si l'emprunteur est motivé par un gain immédiat de pouvoir d'achat pour améliorer son quotidien.
- Conserver la même mensualité, ce qui aura pour effet de diminuer la durée totale du prêt de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Il est recommandé d'opter si possible pour cette seconde voie, qui présente l'avantage de vous désendetter plus rapidement et de rembourser plus vite le capital restant dû.
Renégociation et rachat de crédit immobilier : quelle différence ?
La renégociation et le rachat d'un crédit immobilier sont deux opérations souvent confondues. On nomme « renégociation » une opération par laquelle l'emprunteur demande à sa banque actuelle de diminuer le taux d'intérêts de son emprunt. Un rachat de crédit immobilier, quant à lui, consiste à rembourser le prêt initial grâce à un nouvel emprunt souscrit auprès d'une banque tierce.
Exemple d'un rachat de crédit immobilier
Un crédit immobilier d'un montant total de 230 000 € a été souscrit le 12 mai 2014 sur vingt ans, pour un taux d'intérêts hors assurance de 4,5 %. La mensualité est de 1 455,09 €.
À la date du 12 janvier 2017, le capital restant dû est de 209 892 €. L'emprunteur trouve une banque concurrente qui accepte de lui faire un rachat de crédit immobilier et de lui proposer un nouvel emprunt à un taux de 2,5 %. Il opte pour une diminution de la mensualité, qui ne s'élève plus qu'à 1 272,51 € pour les 208 mois restants. Après imputation des pénalités de remboursement anticipé du crédit, qui s'élèvent à 4 722 €, et de la nouvelle garantie de 1 000 €, les économies totales s'élèvent pour l'emprunteur à 36 976 €, soit une somme considérable.
À noter que si le crédit avait été accordé le 12 mai 2011 et dans les mêmes conditions, le gain ne serait plus « que » de 24 985 €, et de moins de 15 000 € pour un prêt contracté en 2008. Autant dire qu'un rachat de crédit immobilier gagne à être effectué le plus vite possible !