Le rachat de crédit immobilier : étapes, frais et documents à fournir

Mis à jour le 31/08/2023

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Le rachat de crédit immobilier permet d’obtenir un nouveau taux ou de regrouper tous vos crédits et dettes en une mensualité unique. C’est un bon moyen pour réduire le coût de son crédit immobilier ou pour gagner en visibilité sur ses mensualités de prêt. On vous explique tout pour obtenir la meilleure offre de rachat de crédit immobilier.

🏠 Le rachat de crédit immobilier : l’essentiel
🧐 Qu'est-ce que le rachat de crédit immo ?	Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son prêt immo par une nouvelle banque afin de bénéficier d’un meilleur taux pour votre rachat de crédit.
🕵 Qui peut le faire ?	Un rachat de crédit immo par une autre banque peut-être intéressant si vous avez : Contracté un prêt immobilier à un taux d’intérêt élevé ; Plusieurs prêts en cours ; Des difficultés financières ; Un projet à financer.
⏳ Quand faire un regroupement de crédit ?	Il est intéressant de procéder à un rachat de crédit immobilier lorsque : Vous êtes dans la première partie de votre crédit immobilier ; Les taux ont baissé par rapport à votre emprunt initial (au moins 1 point).
🛠️ Comment faire ?	En vous rapprochant d’un courtier en ligne qui va : Vous accompagner sur le montage de votre dossier ; Trouver le meilleur taux pour votre rachat de crédit immo
📈 Quel est le taux moyen ?	Le taux moyen d’un rachat de prêt immo va de 4,23% à 5,28%.
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Rachat de prêt immobilier : comment ça marche ?

Lors d'un rachat de crédit immobilier, un organisme de rachat de crédit rachète votre prêt immobilier et vos crédits en cours. Cette nouvelle banque vous accorde un prêt immobilier unique qui remboursera tous vos créanciers. Cet emprunt est négocié avec un nouveau taux d'intérêt, une mensualité unique et une échéance plus longue.

Le rachat de crédit immobilier permet aussi de gagner en visibilité sur ses finances. Regrouper en une seule mensualité revue à la baisse vos dettes permet de diminuer votre taux d’endettement et d'avoir un seul remboursement mensuel de vos dettes.

Le rachat de prêt immobilier peut entraîner des frais supplémentaires, tels que des indemnités de remboursement anticipé ou des frais de dossier. Il est donc important de bien étudier les différentes offres de rachat de crédit immobilier avant de se décider et de prendre en compte tous les coûts associés à cette opération.

🏘️ Quelle est la différence entre un rachat de crédit et une renégociation de prêt ? La renégociation de crédit immobilier se passe avec votre banque actuelle. L’idée est de la solliciter pour faire baisser le taux d’intérêt, vos mensualités et le coût total du crédit.
Le rachat de crédit immobilier quant à lui concerne au moins 2 prêts (dont 1 immobilier) et se passe avec un autre organisme financier.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immo est une option intéressante si un emprunteur ne souhaite pas passer par sa banque pour renégocier son prêt. C’est également un bon moyen d’accéder à des offres plus avantageuses en faisant jouer la concurrence.
Si le taux du crédit immobilier en cours est plus élevé que les taux pratiqués actuellement, cette option est à envisager très sérieusement.

Les principaux avantages du rachat de prêt immobilier sont les suivants :

Réduire ses mensualités de crédit auprès d’une autre banque
Payer une seule mensualité
Diminuer sa durée d’emprunt

1️⃣ Réduire ses mensualités de crédit auprès d’une autre banque

Quand les taux baissent, il est possible d’obtenir un crédit immo plus intéressant qu'initialement. Un taux de rachat de crédit immo plus faible fait mécaniquement diminuer les mensualités que vous devez rembourser chaque mois.

La réduction du poids des mensualités peut également provenir de l’allongement de la durée du crédit immo racheté. Rembourser la même somme, mais sur une durée plus longue, fait proportionnellement réduire la somme dû mensuellement.

Il peut être bénéfique de réduire la charge de ces versements réguliers, car cela baisse le taux d’endettement de l’emprunteur. Ainsi, cela lui permet d’aller chercher d’autres financements ou de faire face plus facilement à l’imprévu.

2️⃣ Payer une seule mensualité de crédit

Le rachat de crédit immobilier permet aux emprunteurs de simplifier leur situation financière en regroupant plusieurs prêts en un seul. Grâce au rachat de crédit immobilier, vous pouvez consolider l'ensemble de vos prêts en un seul, vous permettant ainsi de ne payer qu'une seule mensualité fixe.

La mensualité unique résultant du rachat de crédit immobilier simplifie non seulement votre gestion financière, mais peut également vous permettre de réaliser des économies à long terme

3️⃣ Diminuer la durée de l’emprunt

Le second effet principal du rachat de crédit immobilier est de raccourcir la durée du prêt. Tout comme les mensualités qui baissent en même temps que le taux, la valeur globale de l’emprunt évolue et permet d’envisager un remboursement plus rapide de ce dernier.

Ce cas n’est pas le plus commun, la plupart des rachats de crédit immo servent à abaisser les mensualités en jouant sur l’allongement de la durée de l’emprunt notamment. Réduire la durée de son prêt immobilier est plus l’affaire d’une renégociation avec la banque détenant la créance

Ces deux conséquences d’un rachat de crédit immo au bon moment peuvent se combiner et faire non seulement gagner du reste à vivre, mais également plusieurs milliers d’euros sur le total à rembourser.

⚠️ Warning : Avec la hausse récente des taux d’intérêt, réduire la durée de son crédit immobilier est quasiment impossible.

Quelles sont les étapes pour faire racheter son emprunt immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier se déroule dans l'ordre suivant :

1️⃣ L’étude de faisabilité	Etape cruciale du rachat de prêt immobilier, elle consiste à analyser la situation financière de l'emprunteur et d’évaluer la faisabilité de l’opération. Un courtier en rachat de crédit immo peut accompagner ses clients lors de cette étape grâce à sa connaissance du secteur et son expérience dans le montage de dossiers. En prenant en compte les revenus, les charges ainsi que la situation financière de l’emprunteur, il est possible de faire un premier retour sur les conditions de l’opération.
2️⃣ La réunion des documents nécessaires au rachat de crédit pour le montage du dossier	Il n’y a pas de solution miracle pour obtenir la garantie que son dossier sera reçu favorablement par les organismes de rachat de prêt immobilier. Avoir un dossier complet réunissant les nombreuses pièces justificatives demandées pour l’analyse reste le meilleur moyen d’avoir rapidement un retour positif.
3️⃣ L’analyse du dossier	La banque se base sur des calculs de ratio : endettement, reste à vivre ou encore hypothécaire. Si votre dossier ne passe pas les exigences du “scoring” bancaire (note calculée en fonction de votre situation), il sera compliqué de négocier. Un bon courtier peut néanmoins être d’une aide précieuse pour son accompagnement et son suivi. Lors de l’envoi du dossier client il joint une lettre de présentation qui sert à expliquer les raisons de la demande et faire comprendre à la banque l’intérêt de vous financer.
4️⃣ La proposition de rachat de crédit immobilier	En fonction du retour de l’établissement financier par lequel vous passez ou de celui du courtier, vous recevrez normalement une ou plusieurs offres pour un rachat de crédit immobilier indiquant les conditions du nouveau prêt. Vous pourrez alors évaluer le coût global de l’opération et comprendre le nouvel échéancier qui s’imposera à vous.
5️⃣ Le déblocage des fonds	Une fois le nouveau prêt signé, l’organisme prêteur procédera au déblocage des fonds qui permettront de solder les créances auprès des anciens prêteurs, par exemple la première banque qui avait accordé le prêt initial. Un passage chez le notaire peut s’avérer nécessaire si une garantie hypothécaire est prévue. La première échéance sera alors réclamée à l’emprunteur à partir du mois suivant.

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📝 Quels sont les documents à fournir pour faire un rachat de crédit immo ?

Pièce d'identité valide (carte nationale d'identité, passeport, titre de séjour) ;
Justificatif de domicile récent (facture d'électricité, gaz, eau, internet, téléphone) ;
Avis d'imposition le plus récent ;
Trois derniers bulletins de salaire ;
Contrat de travail (pour une ancienneté professionnelle inférieure à 1 an) ;
Relevé d'identité bancaire (RIB) du compte courant ;
Trois derniers relevés de tous les comptes bancaires (professionnel, personnel, SCI) ;
Offres de prêt immobilier et de prêt à la consommation avec tableaux d'amortissement ;

Les frais du rachat de crédit immobilier

Bien que sur le papier le rachat de prêt immo a tout pour convaincre, il faut bien prendre en compte les frais associés à cette opération qui peuvent vite grimper et réduire les économies réalisables

Les frais de dossier : quasiment systématiquement la banque proposant le rachat de prêt demandera des frais de dossier qui peuvent varier sensiblement. Ils tournent autour des 1% du prêt total, entre 400 et 1000€ ;
Les pénalités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA) : le nouvel établissement rachetant le crédit de l’emprunteur solde auprès de la première banque le capital restant dû. Des indemnités doivent alors lui être versées, les IRA, qui peuvent représenter jusqu’à 6 mois d’intérêts, mais jamais plus de 3% du capital restant ;
⚒️ Exemple : Si votre emprunt initial est de 250 000 € en 2015 au taux de 3 % et que vous souhaitez faire racheter votre prêt en 2022 (baisse des taux), et il vous reste 161 800€ à rembourser auprès de la banque initiale. Au maximum, vous devrez régler en IRA :
Cas 1 : 161 800 x 3% = 4 854 €
Cas 2 : 161 800 x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 941.6 €
→ Les IRA retenues seront ceux du calcul le plus faible, soit 1941.6€.
Le coût de la nouvelle garantie : car qui dit nouvel emprunt dit aussi nouvelle garantie. En fonction de votre situation actuelle, il existe plusieurs cas de figure :
1. L'hypothèque et les frais de main levée
  Si le bien racheté par l’organisme prêteur comporte déjà une garantie hypothécaire, il faudra s’acquitter des frais de main levée : environ 2% de l’encours (total restant dû au moment de l’opération).
  En prenant l’exemple précèdent cela ferait : 16800€ x 2% = 3236 €
  
  Il arrive que la banque exige une nouvelle hypothèque (on parle alors de rachat de crédit hypothécaire) sur le bien immobilier financé lorsqu’elle accorde le prêt. Des frais de mise en place seront à prévoir avec le notaire.
  
  Ces frais représentent 1,5% du montant de votre crédit immobilier. Dans notre exemple cela représente : 161 800€ x 1.5% = 2427€
  
  Faut-il passer chez le notaire pour le rachat de crédit hypothécaire ?
  Oui, car le notaire est le seul habilité pour établir une procédure d’hypothèque. En passant par un courtier en rachat de crédit, il est possible qu’il vous recommande un notaire. Faites-lui confiance sur le choix : cela ira plus vite qu’avec le vôtre.
2. La caution comme garantie
  Si la garantie de votre crédit racheté est une caution, comme celle de Crédit Logement, vous pourrez de nouveau souscrire auprès de cet organisme pour votre rachat de prêt immobilier.
  
  Vous aurez au préalable récupéré 75% de la somme versée lors de la précédente opération qui pourra servir à financer la nouvelle. Au barème classique, cela signifie que si vous avez versé une caution de 2000€ pour votre premier prêt, vous récupérerez 1500€ de restitution qui pourront servir à payer les frais du nouveau crédit.
Les frais de l’assurance emprunteur : systématiquement demandée par l’établissement bancaire octroyant un prêt, cette assurance varie grandement en fonction du profil de l’emprunteur.
Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel tel qu’un courtier pour vous aider à trouver l’assurance au tarif le plus juste pour votre opération de rachat de crédit.

🧮 Total : En prenant en compte les frais obligatoires en cas de rachat de crédit immo (frais de dossier, hypotheque, IRA) sur une opération avec 161 800€ restants à rembourser cela donnerait :
1000 + 1941,6 + 3236 + 2427 = 8604,6 € de frais

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3 conseils pour réussir son rachat de prêt immobilier

Quelques conseils simples peuvent vous permettre de trouver la meilleure offre de rachat de crédit immobilier :

💬 Profitez des services d'un courtier pour une comparaison exhaustive : plutôt que de parcourir individuellement les différentes offres des banques, envisagez de faire appel à un courtier. Ce professionnel de la négociation connaît le marché et peut vous aider à obtenir un rachat de crédit immobilier au meilleur taux.

⛑️ Renégociez l'assurance emprunteur en parallèle : n'oubliez pas de tenir compte de l'assurance emprunteur lors de votre renégociation. Un courtier en assurance de prêt peut vous trouver une meilleure offre, vous aidant ainsi à choisir la couverture la plus compétitive en termes de coût et de garanties.

✅ Définissez votre objectif clairement : avant de vous engager dans un rachat de crédit immobilier, clarifiez vos objectifs.
Si vous souhaitez réaliser des économies, en dessous de 4000 € espéré l’opération reste peu avantageuse à cause des frais de dossier et de notaire.
En revanche si votre objectif de financer un nouveau projet gràce au rachat de crédit immo, vérifiez que l’opération réduit suffisamment votre taux d’endettement.

FAQ : en savoir plus sur le rachat de crédit immo

Il est communément admis qu’il devient intéressant de faire racheter son crédit immobilier dans certains cas de figure :

Le montant du capital à rembourser est supérieur à 50 000€ ;
La différence entre le taux auquel l’emprunteur et le potentiel nouveau taux est d’au moins 1 point ;
La durée de remboursement restante est supérieure à celle déjà écoulée, on parle en général d’un tiers du crédit déjà remboursé au maximum ;
En cas de difficultés financières : bien que le dossier sera plus compliqué à faire racheter si vous avez plusieurs crédits en cours dont un immobilier, les racheter permet de les étaler dans le temps, diminuer vos mensualités et respirer financièrement.

Si ces conditions sont remplies, il est pertinent de se poser la question d’un rachat de crédit immobilier.

Les nouveaux frais du rachat de crédit immobilier peuvent représenter un coût non négligeable qu’il faut bien appréhender avant de signer le nouveau prêt. Ces frais peuvent parfois anéantir le gain espéré donc prudence !
De même, un regroupement de prêt dans lequel est inclus le crédit immobilier peut représenter un allongement de la durée de remboursement qu’il faut bien prendre en compte.

Lors du rachat de crédit de l’emprunteur, sa dette est soldée auprès de la première banque, entrainant la résiliation de l’assurance souscrite auprès du même établissement. Il sera alors impossible de la renégocier.
Ce n’est cependant pas le cas si l’assurance a été souscrite dans le cadre d’une délégation d’assurance. En effet, l’emprunteur devra communiquer à cet assureur tiers toutes les informations sur ce nouvel emprunt. Il est également possible de résilier cette assurance et d’en souscrire une nouvelle plus avantageuse, il faut néanmoins bien penser à avertir l’organisme prêteur.

💰 Comment calculer le coût d'un rachat de crédit immobilier ?

Pour savoir s'il est intéressant de réaliser un rachat de crédit immo le plus simple est de passer par un courtier spécialisé. Ce dernier sera en mesure de vous accompagner dans cette démarche et de vous trouver les offres les plus intéressantes selon votre situation.

Votre banque peut renégocier votre crédit immobilier dans des conditions plus favorables, notamment en cas d’évolution des taux à la baisse. En revanche, si cela concerne des crédits à la consommation, l’opération devra être réalisée par un autre établissement.