Le rachat de crédit immobilier : coût, frais et documents à fournir
Le rachat de crédit immobilier en bref | |
? Quoi ? | Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son prêt immo et a minima une autre dette (immobilière, consommation, personnelle) par une nouvelle banque afin de bénéficier d’un meilleur taux pour votre rachat de crédit. |
? Pour qui ? | Un rachat de crédit immo par une autre banque peut-être intéressant si vous avez :
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⏳ Quand ? | Il est intéressant de procéder à un rachat de crédit immobilier lorsque :
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? Comment ? | En vous rapprochant d’un courtier en ligne qui va :
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? Echanger sur mon crédit |
Rachat de prêt immobilier : comment ça marche ?
? Quelle différence entre rachat de crédit et renégociation de prêt :
La renégociation de crédit immobilier se passe avec votre banque actuelle. L’idée est de la solliciter pour faire baisser le taux d’intérêt, vos mensualités et le coût total du crédit.
Le rachat de crédit immobilier quant à lui concerne au moins 2 prêts (dont 1 immobilier) et se passe avec un autre organisme financier.
Rachat de crédit immo, regroupement, renégociation de prêts,... Il peut être compliqué de savoir quelle opération est la plus intéressante. Pourtant, le fonctionnement du rachat de prêt immobilier est simple.
Lors de cette opération financière, un organisme de rachat de crédit rachète votre prêt immobilier et vos crédits en cours. Cette nouvelle banque vous accorde un prêt immobilier unique qui remboursera tous vos créanciers. Cet emprunt est négocié avec un nouveau taux, une mensualité unique et une échéance plus ou moins longue.
Le rachat de crédit immobilier permet aussi de gagner en visibilité. Regrouper en une seule mensualité revue à la baisse vos dettes permet de diminuer votre taux d’endettement et de vous projeter plus sereinement.
Le rachat de prêt immobilier peut entraîner des frais supplémentaires, tels que des indemnités de remboursement anticipé ou des frais de dossier. Il est donc important de bien étudier les différentes offres de rachat de crédit immobilier avant de se décider et de prendre en compte tous les coûts associés à cette opération.
Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immo est une option intéressante si un emprunteur ne souhaite pas passer par sa banque pour renégocier son prêt. C’est également un bon moyen d’accéder à des offres plus avantageuses en faisant jouer la concurrence.
Si le taux du crédit immobilier en cours est plus élevé que les taux pratiqués actuellement, cette option est à envisager très sérieusement.
Les principaux avantages du rachat de prêt immobilier sont les suivants :
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- Réduire ses mensualités de crédit auprès d’une autre banque
- Payer une seule mensualité
- Diminuer sa durée d’emprunt
Réduire ses mensualités de crédit auprès d’une autre banque
Quand les taux baissent, il est possible d’obtenir un crédit immo plus intéressant qu'initialement. Un taux plus faible fait mécaniquement diminuer les mensualités que vous devez rembourser chaque mois.
La réduction du poids des mensualités peut également provenir de l’allongement de la durée du crédit immo racheté. Rembourser la même somme, mais sur une durée plus longue, fait proportionnellement réduire la somme dû mensuellement.
Il peut être bénéfique de réduire la charge de ces versements réguliers, car cela baisse le taux d’endettement de l’emprunteur. Ainsi, cela lui permet d’aller chercher d’autres financements ou de faire face plus facilement à l’imprévu.
Diminuer la durée de l’emprunt
Le second effet principal du rachat de crédit immobilier est de raccourcir la durée du prêt. Tout comme les mensualités qui baissent en même temps que le taux, la valeur globale de l’emprunt évolue et permet d’envisager un remboursement plus rapide de ce dernier.
Ce cas n’est pas le plus commun, la plupart des rachats de crédit immo servent à abaisser les mensualités en jouant sur l’allongement de la durée de l’emprunt notamment. Réduire la durée de son prêt immobilier est plus l’affaire d’une renégociation avec la banque détenant la créance
Ces deux conséquences d’un rachat de crédit immo au bon moment peuvent se combiner et faire non seulement gagner du reste à vivre, mais également plusieurs milliers d’euros sur le total à rembourser.
⚠️ Warning : avec la hausse récente des taux d’intérêt, réduire la durée de son crédit immobilier est quasiment impossible.
Les étapes pour faire racheter son emprunt immobilier ?
Un rachat de crédit immobilier se déroule dans un ordre précis, explications :
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- L’étude de faisabilité : étape cruciale du rachat de prêt immobilier, elle consiste à analyser la situation financière de l'emprunteur et d’évaluer la faisabilité de l’opération.
Un courtier en rachat de crédit immo peut accompagner ses clients lors de cette étape grâce à sa connaissance du secteur et son expérience dans le montage de dossiers.
En prenant en compte les revenus, les charges ainsi que la situation financière de l’emprunteur, il est possible de faire un premier retour sur les conditions de l’opération - La réunion des documents nécessaires au rachat de crédit pour le montage du dossier : il n’y a pas de solution miracle pour obtenir la garantie que son dossier sera reçu favorablement par les organismes de rachat de prêt immobilier. Avoir un dossier complet réunissant les nombreuses pièces justificatives demandées pour l’analyse reste le meilleur moyen d’avoir rapidement un retour positif.
- L’analyse du dossier : par la banque se base sur des calculs de ratio : endettement, reste à vivre ou encore hypothécaire. Si votre dossier ne passe pas les exigences du “scoring” bancaire (note calculée en fonction de votre situation), il sera compliqué de négocier.
Un bon courtier peut néanmoins être d’une aide précieuse pour son accompagnement et son suivi. Lors de l’envoi du dossier client il joint une lettre de présentation qui sert à expliquer les raisons de la demande et faire comprendre à la banque l’intérêt de vous financer. - La proposition de rachat de crédit immobilier : en fonction du retour de l’établissement financier par lequel vous passez ou de celui du courtier, vous recevrez normalement une ou plusieurs offres pour un rachat de crédit immobilier indiquant les conditions du nouveau prêt. Vous pourrez alors évaluer le coût global de l’opération et comprendre le nouvel échéancier qui s’imposera à vous.
- Le déblocage des fonds : une fois le nouveau prêt signé, l’organisme prêteur procédera au déblocage des fonds qui permettront de solder les créances auprès des anciens prêteurs, par exemple la première banque qui avait accordé le prêt initial. Un passage chez le notaire peut s’avérer nécessaire si une garantie hypothécaire est prévue.
La première échéance sera alors réclamée à l’emprunteur à partir du mois suivant.
- L’étude de faisabilité : étape cruciale du rachat de prêt immobilier, elle consiste à analyser la situation financière de l'emprunteur et d’évaluer la faisabilité de l’opération.
Les frais du rachat de crédit immobilier
Bien que sur le papier le rachat de prêt immo a tout pour convaincre, il faut bien prendre en compte les frais associés à cette opération qui peuvent vite grimper et réduire les économies réalisables
- Les frais de dossier : quasiment systématiquement la banque proposant le rachat de prêt demandera des frais de dossier qui peuvent varier sensiblement. Ils tournent autour des 1% du prêt total, entre 400 et 1000€ ;
- Les pénalités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA) : le nouvel établissement rachetant le crédit de l’emprunteur solde auprès de la première banque le capital restant dû. Des indemnités doivent alors lui être versées, les IRA, qui peuvent représenter jusqu’à 6 mois d’intérêts, mais jamais plus de 3% du capital restant ;
⚒️ Exemple :
Si votre emprunt initial est de 250 000 € en 2015 au taux de 3 % et que vous souhaitez faire racheter votre prêt en 2022 (baisse des taux), et il vous reste 161 800€ à rembourser auprès de la banque initiale. Au maximum, vous devrez régler en IRA :
Cas 1 : 161 800 x 3% = 4 854 €
Cas 2 : 161 800 x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 941.6 €
→ Les IRA retenues seront ceux du calcul le plus faible, soit 1941.6€. - Le coût de la nouvelle garantie : car qui dit nouvel emprunt dit aussi nouvelle garantie. En fonction de votre situation actuelle, il existe plusieurs cas de figure :
- L'hypothèque et les frais de main levée
Si le bien racheté par l’organisme prêteur comporte déjà une garantie hypothécaire, il faudra s’acquitter des frais de main levée : environ 2% de l’encours (total restant dû au moment de l’opération).
En prenant l’exemple précèdent cela ferait : 16800€ x 2% = 3236 €Il arrive que la banque exige une nouvelle hypothèque (on parle alors de rachat de crédit hypothécaire) sur le bien immobilier financé lorsqu’elle accorde le prêt. Des frais de mise en place seront à prévoir avec le notaire.
Ces frais représentent 1,5% du montant de votre crédit immobilier. Dans notre exemple cela représente : 161 800€ x 1.5% = 2427€
Faut-il passer chez le notaire pour le rachat de crédit hypothécaire ?
Oui, car le notaire est le seul habilité pour établir une procédure d’hypothèque. En passant par un courtier en rachat de crédit, il est possible qu’il vous recommande un notaire. Faites-lui confiance sur le choix : cela ira plus vite qu’avec le vôtre. - La caution comme garantie
Si la garantie de votre crédit racheté est une caution, comme celle de Crédit Logement, vous pourrez de nouveau souscrire auprès de cet organisme pour votre rachat de prêt immobilier.
Vous aurez au préalable récupéré 75% de la somme versée lors de la précédente opération qui pourra servir à financer la nouvelle. Au barème classique, cela signifie que si vous avez versé une caution de 2000€ pour votre premier prêt, vous récupérerez 1500€ de restitution qui pourront servir à payer les frais du nouveau crédit.
- L'hypothèque et les frais de main levée
- Les frais de l’assurance emprunteur : systématiquement demandée par l’établissement bancaire octroyant un prêt, cette assurance varie grandement en fonction du profil de l’emprunteur.
Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel tel qu’un courtier pour vous aider à trouver l’assurance au tarif le plus juste pour votre opération de rachat de crédit.
? Total :
En prenant en compte les frais obligatoires en cas de rachat de crédit immo (frais de dossier, hypotheque, IRA) sur une opération avec 161 800€ restants à rembourser cela donnerait :
1000 + 1941,6 + 3236 + 2427 = 8604,6€
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01 86 26 50 49Notre avis sur le rachat de crédit immo
Le rachat de prêt immobilier est une opération financière qui était très intéressante sur les dernières années grâce à la baisse historique des taux d’emprunts. Il était très simple de renégocier ou de faire racheter son crédit immo et de profiter de taux plus faibles qu’au moment de la souscription.
Avec la hausse des taux d’intérêt, nous recommandons aux personnes ayant des crédits anciens de vérifier leurs taux et d’utiliser notre comparateur de rachat de crédit immobilier pour s’assurer s’ils peuvent bénéficier d’un rachat intéressant.
Nous pensons également que s’intéresser au rachat de prêt immobilier alors que vous avez déjà remboursé une bonne partie de ce dernier est une bonne chose, car le cout du rachat sera moins important et vous pourriez faire des économies sur l’assurance emprunteur.
FAQ : en savoir plus sur le rachat de crédit immo
? Est-il intéressant de faire racheter son crédit immobilier ?
Il est communément admis qu’il devient intéressant de faire racheter son crédit immobilier dans certains cas de figure :
- Le montant du capital à rembourser est supérieur à 50 000€ ;
- La différence entre le taux auquel l’emprunteur et le potentiel nouveau taux est d’au moins 1 point ;
- La durée de remboursement restante est supérieure à celle déjà écoulée, on parle en général d’un tiers du crédit déjà remboursé au maximum ;
- En cas de difficultés financières : bien que le dossier sera plus compliqué à faire racheter si vous avez plusieurs crédits en cours dont un immobilier, les racheter permet de les étaler dans le temps, diminuer vos mensualités et respirer financièrement.
Si ces conditions sont remplies, il est pertinent de se poser la question d’un rachat de crédit immobilier.
⚠️ Quels sont les dangers du rachat de crédit immo ?
Les nouveaux frais du rachat de crédit immobilier peuvent représenter un coût non négligeable qu’il faut bien appréhender avant de signer le nouveau prêt. Ces frais peuvent parfois anéantir le gain espéré donc prudence !
De même, un regroupement de prêt dans lequel est inclus le crédit immobilier peut représenter un allongement de la durée de remboursement qu’il faut bien prendre en compte.
? Puis-je renégocier l'assurance de mon prêt ?
Lors du rachat de crédit de l’emprunteur, sa dette est soldée auprès de la première banque, entrainant la résiliation de l’assurance souscrite auprès du même établissement. Il sera alors impossible de la renégocier.
Ce n’est cependant pas le cas si l’assurance a été souscrite dans le cadre d’une délégation d’assurance. En effet, l’emprunteur devra communiquer à cet assureur tiers toutes les informations sur ce nouvel emprunt. Il est également possible de résilier cette assurance et d’en souscrire une nouvelle plus avantageuse, il faut néanmoins bien penser à avertir l’organisme prêteur.
?️ Comment calculer le coût d'un rachat de crédit immobilier ?
Pour savoir s'il est intéressant de réaliser un rachat de crédit immo le plus simple est de passer par un courtier spécialisé. Ce dernier sera en mesure de vous accompagner dans cette démarche et de vous trouver les offres les plus intéressantes selon votre situation.
? Est-ce que ma banque peut racheter mes crédits ?
Votre banque peut renégocier votre crédit immobilier dans des conditions plus favorables, notamment en cas d’évolution des taux à la baisse. En revanche, si cela concerne des crédits à la consommation, l’opération devra être réalisée par un autre établissement.