Investissement locatif et prĂȘt immobilier : comment faire ?

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L’investissement locatif, en plus d’ĂȘtre une source de revenu complĂ©mentaire, permet aux propriĂ©taires de biens immobiliers de bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux ! Avec une rĂ©duction d’impĂŽt jusqu’à 300 000 € par an grĂące aux dispositifs d’investissements locatifs, investir dans l’immobilier reste parmi les meilleures solutions de placement financier malgrĂ© la hausse des taux d’intĂ©rĂȘts. Les biens immobiliers vous permettent de vous crĂ©er un patrimoine important, pour prĂ©parer votre retraite et mettre Ă  l’abri vos enfants !

⭐ L’investissement locatif : l’essentiel
📌 DĂ©finition et conditions

L’investissement locatif est l’acquisition de bien immobilier pour la mise en location. Il permet de bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux sous conditions :

 

  • type de logement ;
  • localisation.
💰 Les dispositifs d'optimisation
  • Pinel et Pinel + ;
  • Loc’Avantages ;
  • Denormandie ;
  • Girardin.
👍 Les avantages
  • GĂ©nĂ©ration d’un revenu locatif complĂ©mentaire ;
  • DĂ©duction fiscale ;
  • Constitution d’un patrimoine ;
  • Plus-value possible sur la revente.
👎 Les inconvĂ©nients
  • Choix de l’emplacement du bien ;
  • Absence de location donc de revenus ;
  • Loyers impayĂ©s.
💡 Nos conseils
  1. Calculer sa capacitĂ© d’emprunt ;
  2. Se renseigner sur la fiscalité pour les déductions sur les impÎts ;
  3. Choisir une ville attractive pour l’investissement locatif ;
  4. Connaütre les dispositifs d’investissement locatif ;
  5. Miser sur un rendement locatif moyen.

🏱 Investissement locatif : dĂ©finition et conditions

L’investissement locatif consiste Ă  acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Le propriĂ©taire du bien perçoit les loyers qui constituent une source de revenus supplĂ©mentaire. Il peut bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux en fonction du type de logement et de sa localisation.

Il existe plusieurs dispositifs pour les investissements locatifs :

  • Pinel et Pinel + ;
  • Loc’Avantages ;
  • Denormandie ;
  • Girardin.

💡 Pour bĂ©nĂ©ficier d’un avantage fiscal, les propriĂ©taires doivent respecter les critĂšres des dispositifs d'investissement locatif :

1ïžâƒŁ Le logement louĂ© doit ĂȘtre vide

Ils ont l’obligation de louer un logement vide et qui doit ĂȘtre la rĂ©sidence principale du locataire. Le logement peut ĂȘtre neuf ou ancien.

2ïžâƒŁ DurĂ©e de location de 6 ans minimum

La durĂ©e de location est encadrĂ©e par la loi : les propriĂ©taires s’engagent Ă  louer leur bien pendant au moins 6 ans ou 9 ans, selon le dispositif d’investissement locatif.

3ïžâƒŁ Plafonnement du montant du loyer

Le montant du loyer, comme le niveau de ressources du locataire, est plafonné selon la localisation du logement ou sa catégorie (logement social intermédiaire, social ou trÚs social).

💰 Quel apport pour un investissement locatif ?

L’avantage de l’investissement immobilier locatif est que vous pouvez emprunter sans apport. Les Ă©tablissements de crĂ©dits acceptent Ă  condition que le projet d’acquisition soit viable et rentable sur le long terme. Vous devrez prĂ©senter un dossier avec un bon rendement d’investissement locatif !

đŸ‘©â€âš–ïž Les dispositifs de dĂ©fiscalisation pour optimiser votre investissement locatif

Le gouvernement français propose plusieurs dispositifs d’investissements locatifs qui offrent des avantages fiscaux aux propriĂ©taires investisseurs. L’objectif est de favoriser les placements dans l’immobilier locatif !

🔎 Les dispositifs d’investissement locatif
 PinelDenormandieLouer abordable (Cosse)
🏱 Type de logement
  • Neuf ;
  • En l’état futur d’achĂšvement ;
  • Travaux de rĂ©novation reprĂ©sentant au moins 25 % du coĂ»t total.
Ancien avec travaux de rĂ©novation ou d’amĂ©lioration d’au moins 25 % du coĂ»t total.RĂ©cent ou ancien avec ou sans travaux.
📆 Date de fin31 dĂ©cembre 202431 dĂ©cembre 202328 fĂ©vrier 2022
💰 Type d’avantage fiscalRĂ©duction d’impĂŽtRĂ©duction d’impĂŽtDĂ©duction des revenus fonciers (selon localisation du logement)
⏳ DurĂ©e de la location6 ou 9 ans6 ou 9 ans6 ou 9 ans
💾 Plafonds de loyer✔✔✔
👛 Plafonds de ressource locataire✔✔✔
➕ Cumul avec un autre dispositifOui, avec Denormandie pour un autre logement (max. 2 par an)Oui, avec Pinel pour un autre logement (max. 2 par an)❌
đŸ€‘ Plafonnement des niches fiscales✔✔❌
💡 ParticularitĂ©s
  • Habitation collectif uniquement
  • Dispositif Pinel+ Ă  partir de 2023
  • Dispositif particulier pour la rĂ©gion Bretagne
Respect de critÚres de performandes énergétiques
  • Signature obligatoire d’une convention avec l’ANAH (Agence National de l’Habitation)
  • Respect de critĂšres de performances Ă©nergĂ©tiques
  • Avantage fiscal accru en cas d’intĂ©rmĂ©diation location
👍 AvantagesMaintien du dispositif en 2024 avec le Pinel + : avantage fiscal croissant au-delĂ  de 9 ans de location !Extension des avantages Pinel sur les logements anciens avec travaux de rĂ©novation ou de rĂ©habiliation destinĂ©s Ă  la location.Est remplacĂ© par Loc’Avantages !
👎 InconvĂ©nientsPinel : Les taux de rĂ©duction d’impĂŽt sont dĂ©gressifsPrend fin le 31 dĂ©cembre 2023 !Ne peut plus ĂȘtre souscrit depuis fĂ©vrier 2022

💡 Conseil pour l’investissement immobilier

Pour le financement d’un investissement locatif le montant des intĂ©rĂȘts du prĂȘt peut faire l’objet d’une dĂ©duction fiscale :

  • sur vos revenus fonciers pour une location vide ;
  • ou sur vos revenus locatifs pour une location meublĂ©e !

💰 Choisir le bon prĂȘt bancaire pour votre investissement locatif ?

Il existe 2 types de prĂȘts bancaire immobilier pour l’investissement locatif :

1ïžâƒŁ Le crĂ©dit amortissable

Il s’agit d’un crĂ©dit classique : chaque mois vous remboursez une mensualitĂ© qui comprend les intĂ©rĂȘts, le capital et l’assurance emprunteur.

Le remboursement des intĂ©rĂȘts est plus Ă©levĂ© au dĂ©but du crĂ©dit, puis se rĂ©duit progressivement. Vous bĂ©nĂ©ficiez donc d’une dĂ©duction des intĂ©rĂȘts sur vos revenus plus importante les premiĂšres annĂ©es !

2ïžâƒŁ Le prĂȘt in fine

Le crĂ©dit in fine pour l’investissement locatif signifie que durant toute la durĂ©e du prĂȘt vous ne remboursez que les intĂ©rĂȘts. Vous remboursez le capital Ă  la fin du contrat, en un seul versement. Vous bĂ©nĂ©ficiez d’une dĂ©duction fiscale constante sur toute la durĂ©e du crĂ©dit immobilier, et vous optimisez le rendement de l’investissement locatif.

Si vous avez besoin de faire des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour obtenir un investissement locatif rentable, plusieurs types de crédits sont possibles :

🚧 Le crĂ©dit travaux

Il s’agit d’un crĂ©dit affectĂ©. Vous empruntez la somme d’argent dont vous avez besoin pour finaliser vos travaux.

💾 MaPrimeRĂ©nov

L’État aide les propriĂ©taires Ă  amĂ©liorer le confort de leur logement avec une prime pour rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Elle s’adresse aux propriĂ©taires pour leur rĂ©sidence principale mais aussi Ă  ceux qui ont un projet d’immobilier locatif !

đŸ’Č L’Éco-prĂȘt Ă  taux zĂ©ro

Aussi appelĂ© Ă©co-PTZ, il permet d’emprunter entre 7 000 € et 30 000 € Ă  taux 0 pour entreprendre des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Il s’adresse au propriĂ©taire occupant ou bailleur !

PrĂ©parez votre dossier bancaire pour investissement locatif, et dĂ©posez-le auprĂšs de plusieurs Ă©tablissements de crĂ©dits. Vous pourrez comparer les diffĂ©rentes offres pour votre achat d’investissement locatif. Pensez au comparateur de crĂ©dit immobilier en ligne pour vous faire gagner du temps !

🏆 Les meilleures banques pour investissement locatif
🏩 Établissements🏡 Type de crĂ©dits immo
BNP Paribas
  • PrĂȘt immo Ă  taux fixe ;
  • PrĂȘt immo Ă  taux variable ;
  • PrĂȘt travaux
Société Générale
  • PrĂȘt immo Ă  taux fixe ;
  • CrĂ©dit relais ;
  • PrĂȘt in finĂ© Optis ;
  • PrĂȘt dĂ©veloppement durable (travaux).
La Banque Postale

Investissement locatif :

  • PrĂȘt habitat Ă  taux fixe ;
  • PrĂȘt in fine ;
  • PrĂȘt personnel Travaux vert.

Travaux :

  • Eco-prĂȘt Ă  taux zĂ©ro ;
  • PrĂȘt habitation Ă  taux fixe ;
  • PrĂȘt Avance RĂ©novation ;
La Banque Populaire

Investissement Locatif :

  • CrĂ©dit immobilier Ă  taux fixe ;
  • CrĂ©dit relais ;
  • PrĂȘt in fine.

Travaux :

  • Éco-PTZ ;
  • PREVair.

💰 Faites appel à un courtier en investissement locatif

Si vous n’avez pas le temps de consulter plusieurs banques et de multiplier vos dossiers bancaires, consultez un courtier pour vous accompagner dans votre placement dans l'immobilier locatif !

🔀 Simulation d'un investissement locatif : les calculs à faire

Avant de vous lancer dans votre projet, il est intéressant de faire un calcul de rentabilité de votre investissement locatif.

Procédez en 2 étapes : 

  1. Faites une simulation de crĂ©dit d’investissement locatif pour connaĂźtre le taux d’intĂ©rĂȘt et la mensualitĂ© Ă  rembourser.
  2. Utilisez un outil de simulation d’investissement locatif pour estimer la rentabilitĂ© de votre projet.

📌 Exemple : Vous aimeriez faire un investissement locatif dans un appartement Ă  OrlĂ©ans pour 120 000 € pour un loyer mensuel de 730 €.

🔁 Simulation crĂ©dit immo investissement locatif
🎯 Montant de l’investissement locatif120 000 €
📆 DurĂ©e de l’emprunt20 ans
👛 Loyer mensuel730 €
🏡 Superficie du logement66 mÂČ
💾 Revenus locatifs annuel8 760 €
📈 Rendement brut7,57 %
📉 Rendement net3,98 %
🏩 CrĂ©dit immobilier investissement locatif✔
📊 Taux d’intĂ©rĂȘt (TAEG)3,80 %
💰 MensualitĂ© du crĂ©dit668,52 €
đŸ’” ImpĂŽts (annuel)639 €
đŸ€‘ Cashflow mensuel- 231 € par mois

❌ L’achat de cet appartement n’est pas rentable sur le long terme. La somme des charges mensuelles estimĂ©e est de 979 € : mensualitĂ© de l’emprunt, impĂŽts, taxes, assurance emprunteur, assurance propriĂ©taire non occupant, gestion locative,... Elle est supĂ©rieure au montant du loyer perçu de 730 € par mois.

👉 Avec cet investissement locatif, vous perdriez chaque mois 249 € !

Si vous misez sur la rentabilitĂ© de votre investissement locatif, alors cherchez un autre projet ! Cet investissement peut devenir rentable si votre objectif est de vous crĂ©er un patrimoine, ou d’acheter pour revendre quelques annĂ©es plus tard afin de faire une plus-value.

H2 : ⭐ Nos 5 conseils pour faire un investissement locatif rentable dans l'immobilier

Faire un investissement locatif est un projet qui demande une prĂ©paration en amont. Tous les biens immobiliers ne sont pas intĂ©ressants et ne permettent pas d’avoir un investissement locatif rentable !

1ïžâƒŁ Calculez votre capacitĂ© d’emprunt

Avant de vous lancer, faites un calcul de votre capacitĂ© d’emprunt. Pensez Ă  comparer les offres de prĂȘt immobilier de diffĂ©rents organismes de crĂ©dit pour obtenir le meilleur taux !

2ïžâƒŁ Pensez Ă  la fiscalitĂ©

Renseignez-vous sur les diffĂ©rents dispositifs d’investissement locatif pour profiter des rĂ©ductions d’impĂŽts disponibles !

3ïžâƒŁ Choisir une ville d’investissement locatif

Le secteur est essentiel pour l’investissement locatif ! Vous devez trouver un logement qui se situe dans une zone attractive : proche d’une universitĂ©, dans un quartier recherchĂ©, etc. si vous voulez optimiser la rentabilitĂ© de votre projet d’immobilier locatif !

4ïžâƒŁ Profitez des dispositifs d’investissement locatif

Pinel, Loc’Avantages, Denormandie
 Ces dispositifs d’investissement locatif ouvrent droit Ă  une rĂ©duction d’impĂŽt pendant toute la durĂ©e d’engagement (jusqu’à 12 ans).

📝 Les dispositifs Pinel et Denormandie sont cumulables !

5ïžâƒŁ Misez sur un rendement d’investissement locatif dans la moyenne

Ne soyez pas trop gourmand ! Un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10 %. Il est variable selon les villes, par exemple, Ă  Paris, le taux de rendement moyen est compris entre 2 et 3 % ! Sur AngoulĂȘme, un bon taux de rendement est entre 6 et 10 % !

⭐ Bonus : Diversifiez vos investissements locatifs ! 

Ce conseil est valable pour n’importe quel type d’investissement. Il est important de diversifier vos placements financiers pour rĂ©duire les risques de perte en capital. Placement en bourse, crypto-monnaie, PEA, PER, crowdfunding ou crowdlending


Si le domaine immobilier vous intĂ©resse, tournez-vous vers le crowdfunding immobilier ou prenez part dans une SCPI pour toucher une part des loyers perçus par l’entreprise.

đŸ’Č FAQ : Les questions frĂ©quentes sur l'investissement immobilier

💰 Faut-il faire un investissement locatif cash ou Ă  crĂ©dit ?

Il est préférable de faire un investissement locatif à crédit pour profiter des avantages fiscaux accordés aux emprunteurs. Si vous payez en cash, vous ne pourrez pas bénéficer des déductions fiscales !

📊 Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

L’investissement locatif le plus rentable est la location meublĂ©e avec le statut LMNP (Location en MeublĂ© Non Professionnel). La rentabilitĂ© locative brute est intĂ©ressante.

✅ Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier ?

Oui, investir dans l’immobilier peut ĂȘtre rentable. Vous devrez ĂȘtre prĂ©parĂ© pour assurer la rentabilitĂ© de votre investissement locatif ! Le niveau de rentabilitĂ© dĂ©pend du prix d’acquisition, du niveau de taux d’intĂ©rĂȘt, du type de logement (superficie), de sa localisation (proximitĂ© d’une universitĂ©, d’une zone d’activitĂ© Ă©conomique, d’un centre de loisir, etc.), montant du loyer, dispositif d’abattement fiscal...

đŸ€” Est-il intĂ©ressant d'investir dans l'immobilier locatif ?

Il est intĂ©ressant d’investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine durable, et avoir des revenus complĂ©mentaires sur le long terme.

đŸ€‘ Quel salaire pour un investissement locatif ?

Il n’y a pas de salaire minimum pour faire un investissement locatif. Comme vous devez respecter un taux d’endettement de 35 % maximum, plus votre salaire sera Ă©levĂ©, et plus vous pourrez emprunter !