Par | 📌 Définition et conditions | L'investissement locatif est l'acquisition de bien immobilier pour la mise en location. Il permet de bénéficier d'avantages fiscaux sous conditions :
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|---|---|
| 💰 Les dispositifs d'optimisation |
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| 👍 Les avantages |
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| 👎 Les inconvénients |
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| 💡 Nos conseils |
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Investissement locatif : définition et conditions
L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Le propriétaire du bien perçoit les loyers qui constituent une source de revenus supplémentaire. Il peut bénéficier d'avantages fiscaux en fonction du type de logement et de sa localisation.
Il existe plusieurs dispositifs pour les investissements locatifs :
- Pinel et Pinel + ;
- Loc'Avantages ;
- Denormandie ;
- Girardin.
💡 Pour bénéficier d'un avantage fiscal, les propriétaires doivent respecter les critères des dispositifs d'investissement locatif :
1️⃣ Le logement loué doit être vide
Ils ont l'obligation de louer un logement vide et qui doit être la résidence principale du locataire. Le logement peut être neuf ou ancien.
2️⃣ Durée de location de 6 ans minimum
La durée de location est encadrée par la loi : les propriétaires s'engagent à louer leur bien pendant au moins 6 ans ou 9 ans, selon le dispositif d'investissement locatif.
3️⃣ Plafonnement du montant du loyer
Le montant du loyer, comme le niveau de ressources du locataire, est plafonné selon la localisation du logement ou sa catégorie (logement social intermédiaire, social ou très social).
Quel apport pour un investissement locatif ?
L'avantage de l'investissement immobilier locatif est que vous pouvez emprunter sans apport. Les établissements de crédits acceptent à condition que le projet d'acquisition soit viable et rentable sur le long terme. Vous devrez présenter un dossier avec un bon rendement d'investissement locatif ! Pour en savoir plus, découvrez notre guide sur l'investissement locatif sans apport.
Les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre investissement locatif
Le gouvernement français propose plusieurs dispositifs d'investissements locatifs qui offrent des avantages fiscaux aux propriétaires investisseurs. L'objectif est de favoriser les placements dans l'immobilier locatif !
| Pinel | Denormandie | Louer abordable (Cosse) | |
|---|---|---|---|
| 🏢 Type de logement |
| ancien avec travaux de rénovation ou d'amélioration d'au moins 25 % du coût total. | récent ou ancien avec ou sans travaux. |
| 📆 Date de fin | 31 décembre 2024 | 31 décembre 2026 | 28 février 2022 |
| 💰 Type d'avantage fiscal | réduction d'impôt | réduction d'impôt | déduction des revenus fonciers (selon localisation du logement) |
| ⏳ Durée de la location | 6 ou 9 ans | 6 ou 9 ans | 6 ou 9 ans |
| 💸 Plafonds de loyer | ✔️ | ✔️ | ✔️ |
| 👛 Plafonds de ressource locataire | ✔️ | ✔️ | ✔️ |
| ➕ Cumul avec un autre dispositif | oui, avec Denormandie pour un autre logement (max. 2 par an) | oui, avec Pinel pour un autre logement (max. 2 par an) | ❌ |
| 🤑 Plafonnement des niches fiscales | ✔️ | ✔️ | ❌ |
| 💡 Particularités |
| respect de critères de performances énergétiques. |
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| 👍 Avantages | maintien du dispositif en 2024 avec le Pinel + : avantage fiscal croissant au-delà de 9 ans de location ! | extension des avantages Pinel sur les logements anciens avec travaux de rénovation ou de réhabilitation destinés à la location. | est remplacé par Loc'Avantages ! |
| 👎 Inconvénients | Pinel : les taux de réduction d'impôt sont dégressifs. | prend fin le 31 décembre 2023 ! | ne peut plus être souscrit depuis février 2022. |
💡 Conseil pour l'investissement immobilier
Pour le financement d'un investissement locatif le montant des intérêts du prêt peut faire l'objet d'une déduction fiscale :
- sur vos revenus fonciers pour une location vide ;
- ou sur vos revenus locatifs pour une location meublée !
- l'investissement en nue-propriété avec Lamotte, qui sépare la pleine propriété et l'usufruit, permet d'acheter le bien immobilier neuf à un prix inférieur de 30 à 40 % à celui du marché. Pendant la durée de l'usufruit, généralement entre 15 et 20 ans, l'investisseur n'a aucune contrainte de gestion locative ou de frais d'entretien. À la fin de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété du bien, avec la possibilité d'occuper le bien ou de le revendre, en bénéficiant de la plus-value liée à la revalorisation du bien.
Choisir le bon prêt bancaire pour votre investissement locatif ?
Il existe 2 types de prêts bancaire immobilier pour l'investissement locatif :
1️⃣ Le crédit amortissable
Il s'agit d'un crédit classique : chaque mois vous remboursez une mensualité qui comprend les intérêts, le capital et l'assurance emprunteur.
Notez que la loi permet désormais de choisir une assurance de prêt immobilier externe à la banque pour potentiellement réduire le coût global de votre emprunt.
Le remboursement des intérêts est plus élevé au début du crédit, puis se réduit progressivement. Vous bénéficiez donc d'une déduction des intérêts sur vos revenus plus importante les premières années !
2️⃣ Le prêt in fine
Le crédit in fine pour l'investissement locatif signifie que durant toute la durée du prêt vous ne remboursez que les intérêts. Vous remboursez le capital à la fin du contrat, en un seul versement. Vous bénéficiez d'une déduction fiscale constante sur toute la durée du crédit immobilier, et vous optimisez le rendement de l'investissement locatif.
Si vous avez besoin de faire des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour obtenir un investissement locatif rentable, plusieurs types de crédits sont possibles :
🚧 Le crédit travaux
Il s'agit d'un crédit affecté. Vous empruntez la somme d'argent dont vous avez besoin pour finaliser vos travaux.
💸 MaPrimeRénov
L'État aide les propriétaires à améliorer le confort de leur logement avec une prime pour rénovation énergétique. Elle s'adresse aux propriétaires pour leur résidence principale mais aussi à ceux qui ont un projet d'immobilier locatif !
💲 L'Éco-prêt à taux zéro
Aussi appelé éco-PTZ, il permet d'emprunter entre 7 000 € et 30 000 € à taux 0 pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Il s'adresse au propriétaire occupant ou bailleur !
Préparez votre dossier bancaire pour investissement locatif, et déposez-le auprès de plusieurs établissements de crédits. Vous pourrez comparer les différentes offres pour votre achat d'investissement locatif. Pensez au comparateur de crédit immobilier en ligne pour vous faire gagner du temps !
| 🏦 Établissements | 🏡 Type de crédits immo |
|---|---|
 BNP Paribas |
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 Société Générale |
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 La Banque Postale | Investissement locatif :
Travaux :
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 La Banque Populaire | Investissement locatif :
Travaux :
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💰 Faites appel à un courtier en investissement locatif
Si vous n'avez pas le temps de consulter plusieurs banques et de multiplier vos dossiers bancaires, consultez un courtier pour vous accompagner dans votre placement dans l'immobilier locatif !
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Annonce·Service de mise en relation gratuit. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Simulation d'un investissement locatif : les calculs à faire
Avant de vous lancer dans votre projet, il est intéressant de faire un calcul de rentabilité de votre investissement locatif.
Procédez en 2 étapes :
- faites une simulation de crédit d'investissement locatif pour connaître le taux d'intérêt et la mensualité à rembourser ;
- utilisez un outil de simulation d'investissement locatif pour estimer la rentabilité de votre projet.
Mensualité
Coût total du crédit
Montant total dû
Estimation indicative calculée selon la formule d'amortissement classique à partir du TAEG saisi. Le coût réel dépend de l'offre de l'organisme prêteur (frais de dossier, assurance facultative, modularité des échéances). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
📌 Exemple : vous aimeriez faire un investissement locatif dans un appartement à Orléans pour 120 000 € pour un loyer mensuel de 730 €.
| 🎯 Montant de l'investissement locatif | 120 000 € |
|---|---|
| 📆 Durée de l'emprunt | 20 ans |
| 👛 Loyer mensuel | 730 € |
| 🏡 Superficie du logement | 66 m² |
| 💸 Revenus locatifs annuel | 8 760 € |
| 📈 Rendement brut | 7,57 % |
| 📉 Rendement net | 3,98 % |
| 🏦 Crédit immobilier investissement locatif | ✔️ |
| 📊 Taux d'intérêt (TAEG) | 3,80 % |
| 💰 Mensualité du crédit | 668,52 € |
| 💵 Impôts (annuel) | 639 € |
| 🤑 Cashflow mensuel | - 231 € par mois |
❌ L'achat de cet appartement n'est pas rentable sur le long terme. La somme des charges mensuelles estimée est de 979 € : mensualité de l'emprunt, impôts, taxes, assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, gestion locative… Elle est supérieure au montant du loyer perçu de 730 € par mois.
👉 Avec cet investissement locatif, vous perdriez chaque mois 249 € !
Si vous misez sur la rentabilité de votre investissement locatif, alors cherchez un autre projet ! Cet investissement peut devenir rentable si votre objectif est de vous créer un patrimoine, ou d'acheter pour revendre quelques années plus tard afin de faire une plus-value.
Nos 5 conseils pour faire un investissement locatif rentable dans l'immobilier
Faire un investissement locatif est un projet qui demande une préparation en amont. Tous les biens immobiliers ne sont pas intéressants et ne permettent pas d'avoir un investissement locatif rentable !
1️⃣ Calculez votre capacité d'emprunt
Avant de vous lancer, faites un calcul de votre capacité d'emprunt. Pensez à comparer les offres de prêt immobilier de différents organismes de crédit pour obtenir le meilleur taux !
2️⃣ Pensez à la fiscalité
Renseignez-vous sur les différents dispositifs d'investissement locatif pour profiter des réductions d'impôts disponibles !
3️⃣ Choisir une ville d'investissement locatif
Le secteur est essentiel pour l'investissement locatif ! Vous devez trouver un logement qui se situe dans une zone attractive : proche d'une université, dans un quartier recherché, etc. si vous voulez optimiser la rentabilité de votre projet d'immobilier locatif !
4️⃣ Profitez des dispositifs d'investissement locatif
Pinel, Loc'Avantages, Denormandie… Ces dispositifs d'investissement locatif ouvrent droit à une réduction d'impôt pendant toute la durée d'engagement (jusqu'à 12 ans).
📝 Les dispositifs Pinel et Denormandie sont cumulables !
5️⃣ Misez sur un rendement d'investissement locatif dans la moyenne
Ne soyez pas trop gourmand ! Un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10 %. Il est variable selon les villes, par exemple, à Paris, le taux de rendement moyen est compris entre 2 et 3 % ! Sur Angoulême, un bon taux de rendement est entre 6 et 10 % !
⭐ Bonus : diversifiez vos investissements locatifs !
Ce conseil est valable pour n'importe quel type d'investissement. Il est important de diversifier vos placements financiers pour réduire les risques de perte en capital. Placement en bourse, crypto-monnaie, PEA, PER, crowdfunding ou crowdlending…
Si le domaine immobilier vous intéresse, tournez-vous vers le crowdfunding immobilier ou prenez part dans une SCPI pour toucher une part des loyers perçus par l'entreprise.