Investissement locatif et prêt immobilier : comment faire ?

L’investissement locatif, en plus d’être une source de revenu complémentaire, permet aux propriétaires de biens immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux ! Avec une réduction d’impôt jusqu’à 300 000 € par an grâce aux dispositifs d’investissements locatifs, investir dans l’immobilier reste parmi les meilleures solutions de placement financier malgré la hausse des taux d’intérêts. Les biens immobiliers vous permettent de vous créer un patrimoine important, pour préparer votre retraite et mettre à l’abri vos enfants !

🏢 Investissement locatif : définition et conditions

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Le propriétaire du bien perçoit les loyers qui constituent une source de revenus supplémentaire. Il peut bénéficier d’avantages fiscaux en fonction du type de logement et de sa localisation.

Il existe plusieurs dispositifs pour les investissements locatifs :

• Pinel et Pinel + ;
• Loc’Avantages ;
• Denormandie ;
• Girardin.

💡 Pour bénéficier d’un avantage fiscal, les propriétaires doivent respecter les critères des dispositifs d'investissement locatif :

1️⃣ Le logement loué doit être vide

Ils ont l’obligation de louer un logement vide et qui doit être la résidence principale du locataire. Le logement peut être neuf ou ancien.

2️⃣ Durée de location de 6 ans minimum

La durée de location est encadrée par la loi : les propriétaires s’engagent à louer leur bien pendant au moins 6 ans ou 9 ans, selon le dispositif d’investissement locatif.

3️⃣ Plafonnement du montant du loyer

Le montant du loyer, comme le niveau de ressources du locataire, est plafonné selon la localisation du logement ou sa catégorie (logement social intermédiaire, social ou très social).

👩‍⚖️ Les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre investissement locatif

Le gouvernement français propose plusieurs dispositifs d’investissements locatifs qui offrent des avantages fiscaux aux propriétaires investisseurs. L’objectif est de favoriser les placements dans l’immobilier locatif !

💰 Choisir le bon prêt bancaire pour votre investissement locatif ?

Il existe 2 types de prêts bancaire immobilier pour l’investissement locatif :

1️⃣ Le crédit amortissable

Il s’agit d’un crédit classique : chaque mois vous remboursez une mensualité qui comprend les intérêts, le capital et l’assurance emprunteur.

Le remboursement des intérêts est plus élevé au début du crédit, puis se réduit progressivement. Vous bénéficiez donc d’une déduction des intérêts sur vos revenus plus importante les premières années !

2️⃣ Le prêt in fine

Le crédit in fine pour l’investissement locatif signifie que durant toute la durée du prêt vous ne remboursez que les intérêts. Vous remboursez le capital à la fin du contrat, en un seul versement. Vous bénéficiez d’une déduction fiscale constante sur toute la durée du crédit immobilier, et vous optimisez le rendement de l’investissement locatif.

Si vous avez besoin de faire des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour obtenir un investissement locatif rentable, plusieurs types de crédits sont possibles :

🚧 Le crédit travaux

Il s’agit d’un crédit affecté. Vous empruntez la somme d’argent dont vous avez besoin pour finaliser vos travaux.

💸 MaPrimeRénov

L’État aide les propriétaires à améliorer le confort de leur logement avec une prime pour rénovation énergétique. Elle s’adresse aux propriétaires pour leur résidence principale mais aussi à ceux qui ont un projet d’immobilier locatif !

💲 L’Éco-prêt à taux zéro

Aussi appelé éco-PTZ, il permet d’emprunter entre 7 000 € et 30 000 € à taux 0 pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Il s’adresse au propriétaire occupant ou bailleur !

Préparez votre dossier bancaire pour investissement locatif, et déposez-le auprès de plusieurs établissements de crédits. Vous pourrez comparer les différentes offres pour votre achat d’investissement locatif. Pensez au comparateur de crédit immobilier en ligne pour vous faire gagner du temps !

🏆 Les meilleures banques pour investissement locatif

🏦 Établissements	🏡 Type de crédits immo
	Prêt immo à taux fixe ; Prêt immo à taux variable ; Prêt travaux
	Prêt immo à taux fixe ; Crédit relais ; Prêt in finé Optis ; Prêt développement durable (travaux).
	Investissement locatif : Prêt habitat à taux fixe ; Prêt in fine ; Prêt personnel Travaux vert. Travaux : Eco-prêt à taux zéro ; Prêt habitation à taux fixe ; Prêt Avance Rénovation ;
	Investissement Locatif : Crédit immobilier à taux fixe ; Crédit relais ; Prêt in fine. Travaux : Éco-PTZ ; PREVair.

🔀 Simulation d'un investissement locatif : les calculs à faire

Avant de vous lancer dans votre projet, il est intéressant de faire un calcul de rentabilité de votre investissement locatif.

Procédez en 2 étapes : 

1. Faites une simulation de crédit d’investissement locatif pour connaître le taux d’intérêt et la mensualité à rembourser.
2. Utilisez un outil de simulation d’investissement locatif pour estimer la rentabilité de votre projet.

📌 Exemple : Vous aimeriez faire un investissement locatif dans un appartement à Orléans pour 120 000 € pour un loyer mensuel de 730 €.

❌ L’achat de cet appartement n’est pas rentable sur le long terme. La somme des charges mensuelles estimée est de 979 € : mensualité de l’emprunt, impôts, taxes, assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, gestion locative,... Elle est supérieure au montant du loyer perçu de 730 € par mois.

👉 Avec cet investissement locatif, vous perdriez chaque mois 249 € !

Si vous misez sur la rentabilité de votre investissement locatif, alors cherchez un autre projet ! Cet investissement peut devenir rentable si votre objectif est de vous créer un patrimoine, ou d’acheter pour revendre quelques années plus tard afin de faire une plus-value.

⭐ Nos 5 conseils pour faire un investissement locatif rentable dans l'immobilier

Faire un investissement locatif est un projet qui demande une préparation en amont. Tous les biens immobiliers ne sont pas intéressants et ne permettent pas d’avoir un investissement locatif rentable !

1️⃣ Calculez votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer, faites un calcul de votre capacité d’emprunt. Pensez à comparer les offres de prêt immobilier de différents organismes de crédit pour obtenir le meilleur taux !

2️⃣ Pensez à la fiscalité

Renseignez-vous sur les différents dispositifs d’investissement locatif pour profiter des réductions d’impôts disponibles !

3️⃣ Choisir une ville d’investissement locatif

Le secteur est essentiel pour l’investissement locatif ! Vous devez trouver un logement qui se situe dans une zone attractive : proche d’une université, dans un quartier recherché, etc. si vous voulez optimiser la rentabilité de votre projet d’immobilier locatif !

4️⃣ Profitez des dispositifs d’investissement locatif

Pinel, Loc’Avantages, Denormandie… Ces dispositifs d’investissement locatif ouvrent droit à une réduction d’impôt pendant toute la durée d’engagement (jusqu’à 12 ans).

📝 Les dispositifs Pinel et Denormandie sont cumulables !

5️⃣ Misez sur un rendement d’investissement locatif dans la moyenne

Ne soyez pas trop gourmand ! Un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10 %. Il est variable selon les villes, par exemple, à Paris, le taux de rendement moyen est compris entre 2 et 3 % ! Sur Angoulême, un bon taux de rendement est entre 6 et 10 % !

⭐ Bonus : Diversifiez vos investissements locatifs ! 

Ce conseil est valable pour n’importe quel type d’investissement. Il est important de diversifier vos placements financiers pour réduire les risques de perte en capital. Placement en bourse, crypto-monnaie, PEA, PER, crowdfunding ou crowdlending…

Si le domaine immobilier vous intéresse, tournez-vous vers le crowdfunding immobilier ou prenez part dans une SCPI pour toucher une part des loyers perçus par l’entreprise.

Par Antoine Collin

Antoine est le spécialiste crédit de Je Change. À l'affût des nouveautés en matière de crédit, il recherche en permanence les meilleurs taux pour les proposer à ses lecteurs ! Fort de son parcours juridique et entrepreneurial, il accorde une importance toute particulière à la qualité des informations fournies.