L'investissement locatif sans apport c'est possible ?
Faire un investissement locatif sans apport, c’est possible ! Cette solution de financement est idéale pour les investisseurs désireux de réduire leurs impôts. Mais elle n’est pas à la portée de tous : vous devrez convaincre les banques avec un dossier solide et un projet immobilier rentable. Découvrez toutes les astuces pour investir dans l’immobilier locatif sans apport !
⭐ L’investissement locatif sans apport : l’essentiel
C'est possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport ?
- Oui, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport sur présentation d’un bon dossier et d’un projet rentable.
Quelles banques acceptent un crédit investissement locatif sans apport ?
- Banque postale
- Banque populaire
- SG
- Caisse d’Épargne
- BNP Paribas
🔎 L'investissement locatif sans apport, c'est possible
L’investissement locatif sans apport est une pratique courante en immobilier. En moyenne, 6 prêts sur 10 sont accordés sans apport !
Un achat locatif sans apport est un financement à 110 % qui permet de couvrir le montant du bien immobilier et les frais annexes :
- frais de notaire : 2 % à 3 % de la valeur du bien neuf ou 7 % à 8 % de la valeur d’un bien dans l’ancien.
- frais de dossier : variable selon l’organisme de crédit, ils s’élèvent en moyenne à 1 % du prix du bien.
- frais de garantie : jusqu’à 2 % de valeur du bien.
C’est pour couvrir les frais annexes que les banques demandent un apport minimum lors d'un achat immobilier, équivalent à 10 % du prix du bien. Ce montant permet de réduire le risque pris par la banque. En cas de défaillance de l’emprunteur, elle peut saisir et revendre le bien immobilier aux enchères pour couvrir le crédit. Mais lorsqu’elle accorde un crédit sans apport, le montant prêté est supérieur à la valeur du bien ! La banque se retrouve perdante en cas d’impayés.
Avec un investissement locatif, le raisonnement est différent car l’objectif est de louer le logement à des occupants. Le propriétaire perçoit un loyer mensuel qui devrait lui permettre de couvrir ses échéances. Il s’agit d’une source de revenu complémentaire, donc le risque est amoindri pour les banques. C’est pourquoi elles accordent des crédits d’investissement locatif sans apport.
🔐 Comment obtenir un prêt pour un achat locatif sans apport ?
Bien que l’investissement locatif sans apport soit possible, tout le monde ne peut pas y prétendre ! Les banques analysent et sélectionnent les meilleurs dossiers pour accorder un crédit d’investissement locatif sans apport.
Si vous comptez acheter un appartement pour le louer sans apport, voici quelques conseils :
1️⃣ Calculer la rentabilité de votre investissement locatif
La première étape est d’estimer la rentabilité de votre projet immobilier.
Il est conseillé de préparer un document pour déterminer le rendement locatif du bien, et exposer votre stratégie :
- Présentez le type de bien immobilier qui vous intéresse : prix du bien, type de logement (appartement ou maison), loyer estimé, type de location (saisonnière ou longue durée, vide ou meublée), etc.
- Faites une simulation de crédit immobilier en ligne pour connaître le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur, le coût du crédit, la durée, le montant de l’échéance, etc.
- Fixez le montant du loyer pour projeter vos revenus sur l’année. Vous pouvez proposer plusieurs scénarios à la banque pour prendre en compte une éventuelle vacance locative.
- Estimez les frais supplémentaires liés au bien : travaux, taxe d’habitation, taxe foncière, assurance habitation propriétaire non occupant, assurance garantie loyers impayés, etc.
- Calculez le rendement locatif brut : (loyer mensuel x 12) / prix d’acquisition x 100
- Calculez le rendement locatif net : (loyer annuel - charges et taxes annuelles) / prix d’acquisition x 100
Un taux de rendement brut de 8 % est idéal pour autofinancer votre investissement locatif sans apport, mais pas obligatoire ! La banque peut vous suivre avec un taux de rendement brut inférieur.
2️⃣ Être propriétaire de votre résidence principale
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, cela vous procure 2 avantages non négligeables pour la banque :
- Votre bien constitue une garantie supplémentaire pour la banque.
- Vous pouvez revendre le bien acquis sans impacter votre quotidien puisque ce n’est pas votre résidence principale et que vous n’y vivez pas.
3️⃣ Présentez un dossier solide
En plus d’avoir un projet rentable, vous devez avoir une bonne situation. Les banques privilégient les emprunteurs avec un emploi stable et des revenus réguliers.
Préparez toutes les pièces justificatives obligatoires :
- 1 pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport ou carte de séjour ;
- vos 3 dernières fiches de paie ou justificatifs de revenus si vous êtes entrepreneur ou un avis de situation France Travail si vous êtes au chômage ;
- 3 derniers relevés de compte bancaire ;
- votre dernier avis d’imposition disponible ;
- l’avis de remboursement des crédits en cours ;
- un relevé d’identité bancaire (RIB).
Toutes ces informations sont essentielles pour que la banque évalue votre dossier pour s’assurer de votre solvabilité. Elle calcule votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement, et votre reste à vivre.
4️⃣ Montrer votre capacité d’épargne
Même si vous faites un achat locatif sans apport, montrez à la banque vos relevés de compte épargne. C’est rassurant pour l’organisme de crédit de voir que vous avez de l’argent de côté pour subvenir à vos besoins en cas d’imprévus, mais surtout pour payer les mensualités même en cas de vacances locatives !
5️⃣ Soyez un bon gestionnaire
Les mois précédents votre demande d’investissement locatif sans apport à la banque, évitez d’être à découvert et limitez vos dépenses. Montrez à la banque que vous savez gérer votre budget.
6️⃣ Faites appel à un courtier en immobilier
Pour maximiser vos chances d’investir dans l’immobilier locatif sans apport, le courtier en crédit immobilier est votre meilleur allié. Il vous accompagne et vous conseille durant tout le processus. Il se charge de négocier auprès des établissements de crédit pour vous présenter la meilleure offre de crédit pour votre projet !
💡 Investissement locatif sans apport, quelle banque l'accepte ?
La plupart des banques traditionnelles acceptent de faire un crédit d’immobilier locatif sans apport. SG, BNP Paribas, La Banque Postale, etc. vous proposent un prêt immobilier à taux fixe, variable ou même un prêt in fine ! Ce dernier est le crédit idéal si vous avez besoin de réduire vos impôts.
Découvrez notre sélection des banques qui vous accompagnent pour investir dans l’immobilier locatif sans apport :
| Banques | Investissement locatif sans apport ? | Type de crédit |
|---|---|---|
| BNP Paribas | ✔️ |
|
| La Banque Postale | ✔️ |
|
| SG | ✔️ |
|
| La Banque Populaire | ✔️ | Montage financier sur demande |
| Caisse d’épargne | ✔️ | Proposition selon le projet |
Avant de consulter d’autres banques, contactez votre conseiller bancaire ! Profitez de la relation déjà établie pour faire le point avec lui sur votre situation et votre projet d’investissement locatif sans apport.
✔️ Les avantages de l'achat locatif sans apport
Avec l’achat locatif sans apport, vous bénéficiez d’avantages fiscaux comme une réduction d’impôt une déduction des charges de vos revenus fonciers.
Pour favoriser l’investissement locatif, l’État a mis en place plusieurs dispositifs dédiés :
| Caractéristiques | Pinel | Denormandie | Louer abordable (Cosse) |
|---|---|---|---|
| 🏠 Type de logement |
| Ancien avec travaux de rénovation ou travaux d’amélioration d’au moins 25 % du coût total | Récent ou ancien, avec ou sans travaux. |
| 💸 Type d’avantage fiscal | Réduction d’impôt | Réduction d’impôt | Déduction des revenus fonciers |
| 👛 Avantage fiscale | Jusqu’à 18 % du montant investi. Variable selon la date d’acquisition et la durée d’engagement comprise entre 6 et 12 ans. | Entre 12 % et 21 % du prix du bien en fonction de la période d’engagement comprise entre 6 et 12 ans. | Entre 30 % et 85 % des revenus bruts selon :
|
| 👆 Plafond d’investissement |
|
| ❌ |
💡 Bon à savoir
Lorsque vous déclarez vos impôts, vous bénéficiez d’avantages selon le montant de vos revenus locatifs :
- Inférieurs à 72 600 € par an : vous dépendez du régime micro avec 30 % d’abattement forfaitaire global.
- Supérieurs à 72 600 € : vous êtes au régime réel qui vous permet de déduire le montant de vos charges réelles (intérêts, frais de copropriété, frais d’assurances, etc.).
🙋♀️ Cas pratique d'un investissement locatif sans apport
Pour illustrer nos propos, prenons un cas pratique d’un investissement locatif sans apport !
1️⃣ Descriptif du projet d’investissement locatif sans apport
La première étape consiste à définir votre projet d’investissement locatif :
| 🏡 Caractéristiques | 📝 Description |
|---|---|
| 🏢 Type de logement | Appartement neuf T2 41 m² |
| 💰 Prix du bien | 239 000 € |
| 📍 Lieu | Villeurbanne |
| 💸 Type de location | Longue durée, non meublé |
| 🤑 Loyer estimé | 650 € charges comprises |
| 👛 Dispositif d’investissement locatif | PINEL |
| 💲 Engagement | 12 ans |
2️⃣ Simulation du crédit d’investissement locatif sans apport
Avant de contacter les banques, utilisez un simulateur de crédit en ligne pour avoir une idée des taux pratiqués.
Données renseignées :
- Montant : 262 900 €, soit 110 % du prix du bien
- Durée : 25 ans
Résultats obtenus :
- Taux d’intérêt nominal : 3,02 %
- Taux d’assurance : 0,17 %
- Taux annuel effectif global (TAEG) : 3,19 %
- Mensualité : 1 248 € (hors assurance)
- Assurance emprunteur : 37 € par mois
- Coût du crédit : 122 964 €
3️⃣ Consultation des banques
Constituez votre dossier avec toutes vos pièces justificatives et joignez-y la présentation de votre projet d’investissement. Multipliez les rendez-vous pour comparer les offres de prêts et choisir le taux d’intérêt le plus bas.
Dans notre exemple, malgré l’absence d’apport personnel, votre projet vous permet de dégager un revenu de 650 € pour couvrir la moitié de votre échéance de 1 248 €. Ces informations sont essentielles pour rassurer la banque, et pour la convaincre de vous soutenir ! Le revenu complémentaire dégagé par votre investissement locatif réduit votre taux d’endettement et vous permet de conserver un bon niveau de reste à vivre.
