Souscrire un prêt immobilier nécessite une phase de réflexion afin de déterminer votre profil et vos attentes. Le courtier en prêt immobilier joue alors le rôle de facilitateur de projet d'achat immobilier. Campant une position neutre, il s'inscrit entre l'organisme prêteur et vous pour obtenir les meilleures offres de prêt immobilier.
Le courtier peut ainsi intervenir en tant qu’intermédiaire depuis l'élaboration de votre dossier de demande de crédit immobilier jusqu'au choix de l'offre commerciale, en passant par le devoir de conseil et le souci d'informations. Quels sont les avantages à recourir à ce professionnel ? Quels sont les frais de courtage à anticiper ? Réponses.
Qu'est-ce qu'un courtier en prêt immobilier ?
Le courtier joue le rôle d’intermédiaire entre le futur propriétaire, l’emprunteur, et l’organisme de crédit, le prêteur. En règle générale, il travaille régulièrement avec plusieurs banques.
L’objectif du courtier est de fluidifier et de simplifier la souscription d’un prêt immobilier pour l’emprunteur. En effet, ce dernier aura uniquement besoin de présenter son dossier au courtier et non à chaque organisme de financement. Cela permet de gagner en temps et d’obtenir plusieurs propositions de crédit adaptées.
Il existe trois grandes catégories de courtiers en prêts immobiliers :
- Les courtiers indépendants, très nombreux en France ;
- Les réseaux nationaux de courtiers (Cafpi, Ace…) ;
- Les courtiers proposant leurs services sur internet (Meilleurtaux, Empruntis…).
Dans tous les cas, la réputation et le relationnel établi entre le courtier et son client doivent être les premiers critères de choix.
Combien coûte un courtier en prêt immobilier ?
Recourir aux services d’un courtier, à son réseau et à son expertise a un coût pour les emprunteurs. Il est donc nécessaire d’en tenir compte dans son plan de financement et de prévoir la rémunération de ce professionnel.
Attention aussi aux emprunteurs qui voient en ce courtier en crédit immobilier le professionnel qui va leur apporter le meilleur taux d'intérêt du marché. Non, vous ne devez pas tout attendre de l'intermédiaire, surtout qu'il fasse des miracles si votre situation financière est compliquée.
Toutefois, sachez que les frais de courtage ne sont payables qu'une fois la souscription de l'offre financière actée. Toute demande d’acompte ou de paiement avant doit vous alerter : elle est illégale.
La rémunération de l'intermédiaire ne doit pas non plus être rédhibitoire dans le choix de faire appel à un courtier immobilier ou non. En effet, leur intervention peut être neutre, les frais de courtage se substituant aux frais de dossier réclamés par la banque. Comptez 1 % du montant du prêt avec d'éventuels plafonds et planchers.
En tant qu'IOBSP (Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement), le prix d'un courtier pour un prix immobilier et le mode de rémunération sont précisés sur la fiche standardisée d'informations fournie automatiquement avec l'offre de prêt.
Pourquoi faire appel à un courtier en prêt immobilier ?
Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet de profiter de sa connaissance des établissements prêteurs et des points de procédure importants à ne pas négliger pour essayer d'obtenir un emprunt immobilier à taux avantageux. Surtout, l'intermédiaire spécialisé dans la recherche de taux de crédit immobilier les plus bas du marché, qu'il s'agisse d'un réseau de courtiers, d'un courtier en ligne ou d'un courtier indépendant, vous fait gagner du temps et de l'énergie.
Décrocher un taux d'emprunt immobilier moins élevé
Un courtier en prêt immobilier travaille avec une centaine d'établissements partenaires. Ces derniers sont aussi bien des grandes banques de réseau que des organismes financiers spécialisés ou bien des caisses régionales et des mutualistes. Indépendant de ces derniers, l'intermédiaire négocie les taux de crédit très bas directement avec les directions financières.
Pourquoi ? Parce qu'en tant qu'apporteur d'affaires, il ramène un volume de clientèle non négligeable à l'établissement financier. En échange, ce dernier est susceptible de lui proposer des offres plus avantageuses, comparativement à ce que le client obtiendrait en passant par son conseiller bancaire personnel. Et le gain peut parfois atteindre jusqu'à 0,5 point. Exemple : pour un achat immobilier de 150 000 €, ce gain s'élève à 6 000 € ce qui représente 1 à 2 m² du logement acquis.
Les courtiers peuvent aussi s'attaquer à un autre produit onéreux qui est systématiquement adossé au crédit immobilier : l'assurance-emprunteur. Avec la délégation d'assurance et la possibilité de changer d'assurance de prêt à date anniversaire (à garanties équivalentes), les emprunteurs ont tout intérêt à s'y atteler.
Le courtier peut grâce à une simple simulation de prêt vous montrer les économies substantielles à réaliser sur l'assurance crédit, donc alléger vos mensualités de remboursement. Enfin, il est en mesure de négocier d'autres frais, notamment la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt.
Profiter des connaissances et de l'expertise du courtier en prêt immobilier
Le courtier en crédit immobilier apporte aux clients sa connaissance du secteur. Il connaît ses interlocuteurs et les prix du marché immobilier en cours. L'intermédiaire sait quelle banque présente actuellement des solutions avantageuses pour tel ou tel profil.
Il sait aussi quel établissement prêteur est en pleine offensive commerciale, ponctuelle ou saisonnière, pour conquérir de nouveaux clients. Car les écarts des taux d'intérêts entre les établissements financiers sont réels, y compris dans une même région pour un même profil.
Le client ne doit pas hésiter à rencontrer plusieurs courtiers spécialisés dans la renégociation de prêts immobiliers. Cela permet de comparer les attitudes et le professionnalisme des différents interlocuteurs. Et cela permet aussi d'élargir l'accès aux organismes financiers car les intermédiaires ne disposent pas tous du même réseau de partenaires.
En effet, certaines banques choisissent de travailler avec un tel plutôt qu'un autre. De plus, chaque courtier en crédit immobilier dispose de sa stratégie pour négocier avec les établissements financiers. Il serait donc dommage pour le client de se restreindre à un seul courtier.
Quels seraient les motifs pour ne pas recourir à un courtier en prêt immobilier ?
Parmi les réticences possibles pour l'emprunteur, on peut mentionner la capacité à accorder sa confiance à un tiers. En effet, un achat immobilier est un processus engageant, avec des conséquences financières majeures en cas de souci. Confier cette opération à un intermédiaire peut légitimement être une source d'appréhensions.
C'est à ce titre qu'a été instauré le statut IOBSP dont la vocation est de rassurer le client face à de possibles dérives. Mais le client a le droit de mener sa petite enquête sur le courtier en s'informant de l'ancienneté de son activité par exemple ou en contactant d'autres clients. Mais la confiance se nourrit du rapport humain.
Si jamais vous ressentez une gêne ou si vous êtes perturbé par quelque chose (comme le fait que le courtier ne réponde jamais à vos appels téléphoniques), mieux vaut s'adresser à la concurrence.
Par ailleurs, certains emprunteurs apprécient prospecter les offres de prêt immobilier et se lancer dans des discussions avec des conseillers bancaires pour renégocier leur emprunt immobilier. Généralement, ils peuvent le faire car ils connaissent les rouages des établissements prêteurs et les termes du jargon bancaire.
Toutefois, mieux vaut avoir des disponibilités pour faire le tour des organismes financiers. Mais pour ceux qui n'ont pas tous ces atouts dans leur manche, il n'existe aucune raison de ne pas faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Quel est l'encadrement légal du métier de courtier en immobilier ?
Les courtiers en crédit immobilier doivent obligatoirement exercer sous le statut d'Intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Ce statut est régi par le Code monétaire et financier. Le courtier, dont le statut diffère de celui de mandataire, exerce « l'intermédiation en vertu d'un mandat du client, à l'exclusion de tout mandat d'un établissement de crédit ou d'un établissement de paiement ».
Cette indépendance garantit aux clients une neutralité dans le conseil et dans l'orientation du prêt immobilier à souscrire.
Ce statut certifie aussi un seuil minimal de formation professionnelle et la validation d'une assurance responsabilité civile pro. Il doit nécessairement présenter une caution financière lorsqu'il se voit confier des fonds. Enfin, un courtier en prêt immobilier est tenu au respect de règles de bonne conduite comme l'information préalable de sa clientèle, l'évaluation de ses connaissances et de son expérience au moment d'élaborer le dossier de financement, et la transparence sur le montant de sa rémunération.