Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt repose sur le taux d'endettement maximal de 35 % fixé par le HCSF (voir service-public.fr et la Banque de France) : la banque ne peut pas consacrer plus de 35 % de vos revenus au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Estimez la vôtre en quelques secondes :
Votre taux d'endettement
Votre taux est inférieur ou égal à 35 % : votre capacité d'emprunt est préservée.
Votre taux dépasse 35 % : les organismes de crédit risquent de refuser votre demande.
Au-delà de 35 %, la capacité d'emprunt est atteinte (seuil HCSF).
Les critères pris en compte par les banques
- nombre d'emprunteurs : seul ou avec un co-emprunteur (la capacité d'un couple diffère) ;
- revenus : salaire net, part variable (si > 3 ans d'ancienneté), bénéfices pour les indépendants ;
- primes : le 13e mois est retenu ; les primes exceptionnelles, non ;
- autres revenus réguliers : revenus fonciers, rentes (pensions et allocations selon les banques) ;
- apport personnel : non obligatoire, mais il couvre les frais annexes (apport pour un achat immobilier, emprunter sans apport) ;
- charges : crédits en cours, leasing, pension alimentaire versée… à déclarer intégralement.
Quel salaire pour emprunter de 100 000 à 600 000 € ?
Le raisonnement s'inverse : à partir du montant visé, on calcule la mensualité, puis le salaire net minimum pour rester sous 35 % d'endettement. Entrez votre projet dans le calculateur :
Calculez le salaire nécessaire pour votre prêt
Mensualité estimée
0 €
Salaire net minimum
0 €
Estimation à titre indicatif : taux de 3,5 % (assurance comprise), endettement de 35 %, sans autre crédit en cours ni apport.
À retenir, pour un dossier sans autre crédit :
| Montant emprunté | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|
| 100 000 € | 1 660 € | 1 430 € |
| 150 000 € | 2 490 € | 2 150 € |
| 200 000 € | 3 310 € | 2 860 € |
| 300 000 € | 4 970 € | 4 290 € |
| 400 000 € | 6 630 € | 5 720 € |
| 500 000 € | 8 290 € | 7 150 € |
| 600 000 € | 9 940 € | 8 580 € |
Estimations à titre indicatif : taux de 3,5 % (assurance comprise, proche des taux moyens du marché d'août 2026), endettement de 35 %, sans autre crédit ni apport. Un apport ou une durée plus longue augmentent le montant accessible à salaire égal.
Exemple détaillé : le coût complet du projet
Un couple gagnant 6 000 € net/mois avec un apport de 25 000 € vise une maison à 310 000 €, sur 25 ans :
| Montant emprunté | 310 000 € |
|---|---|
| Apport | 25 000 € |
| Frais de notaire | 21 700 € |
| Mensualité (assurance incluse) | 1 752 € |
| TAEG | 4,5 % |
| Coût total du crédit | 215 491 € |
Après la mensualité, le reste à vivre du couple est de 6 000 € − 1 752 € = 4 248 € : c'est ce qui reste pour les dépenses courantes, un critère décisif pour la banque.
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