Trouble de jouissance : les recours possibles

Le trouble de jouissance est le fait de ne pas pouvoir profiter pleinement de son logement locatif. D'après l'article 1721 du Code civil, le propriétaire bailleur est tenu d'assurer un usage conforme du bien. Dans le cas contraire, le bailleur se doit de réparer et d'indemniser son locataire. Zoom sur cette notion de trouble de jouissance locative !

💡 Trouble de jouissance : qu'est-ce que c'est ?

Le trouble de jouissance, aussi appelé perte de jouissance ou privation de jouissance, est le fait qu'un locataire ne puisse pas profiter pleinement de son logement à cause d'un tiers (propriétaire non occupant).

La loi définit le trouble de jouissance à travers 2 articles du Code civil :

1. Article 1719 du Code civil, alinéa 3 : "le bailleur se doit de faire jouir paisiblement le preneur de son logement pendant la durée du bail"
2. Article 1721 du Code civil : "il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée empêchant l'usage", "s'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser"

💡 Le propriétaire non occupant est ainsi responsable des défauts du logement et de l'entretien du bien ! En cas de problème, le trouble de jouissance est reconnu et le bailleur est tenu d'indemniser le locataire.

🙋‍♂️ Les obligations du propriétaire en cas de trouble de jouissance

Dans le cadre d'un bail de location, le propriétaire a plusieurs obligations à respecter :

• Fournir un logement décent : logement propre, surface habitable minimale, mise aux normes, système de chauffage et d'eau chaude performant, etc.
• Entretenir le logement : travaux de réparation le cas échéant, travaux d'amélioration
• Garantir un usage paisible : le propriétaire est tenu de préserver la tranquillité de son locataire (pas de visites impromptues, résolution des troubles dans les parties communes)

Comment reconnaître le trouble de jouissance ? Il doit exister un lien de causalité entre la faute du bailleur et le préjudice subi par le locataire. Par exemple, si un mauvais entretien de la toiture entraîne une fuite d'eau, le trouble de jouissance est avéré. Ce n'est pas le cas si un dégât des eaux se produit indépendamment de l'état du logement. Dans ce cas là, c'est l'assurance du locataire qui peut indemniser ce dernier.

✅ Dans quel cas le propriétaire n'est pas responsable du trouble de jouissance ? Le bailleur est exonéré de ses responsabilités en cas de force majeure (incendie, inondation, tempête), en cas de trouble causé par un tiers (tapage nocturne) et en cas de comportement inapproprié du locataire.

🆗 Les recours du locataire en cas de trouble de jouissance

Si vous êtes locataire et victime d'un trouble de jouissance, plusieurs recours sont possibles :

1. Résolution à l'amiable : contactez votre propriétaire pour lui faire part du préjudice. Si ce dernier ne répond pas, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Recours à un médiateur : malgré votre courrier, votre propriétaire ne répond pas ? Vous pouvez saisir le médiateur de la CDC (Commission Départementale de Conciliation). Son intervention est gratuite et vous disposez de 2 mois pour le saisir à compter de la date d'envoi de votre précédent courrier.
3. Saisir la justice : en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal d'instance. La justice peut obliger le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, réduire ou stopper le loyer et vous verser des dommages et intérêts.