Humidité des murs : responsabilité du locataire ou du propriétaire ?

Par Anna Kervran

Spécialiste Finance & Assurance

Marque de moisissures, odeurs désagréables, mur humide, gonflement du papier peint, en cas de manque d'entretien (aération régulière, mise en marche de la hotte), c'est le locataire qui est responsable des dégâts causés par l'humidité. S'il s'agit d'un défaut de construction (fuite de canalisation), la responsabilité incombe au propriétaire. Détail sur la prise de charge de l'assurance habitation en cas d'humidité sur les murs.

💧 Qui est responsable en cas d'humidité sur les murs ?

Le locataire doit veiller à entretenir correctement le logement et à signaler rapidement tout problème d'humidité ou de moisissure au propriétaire.

▶️ Dans le cas où l’humidité présente sur les murs est la conséquence d’un manque d’entretien (ex : absence de ventilation, non-réparation des petites fuites, obstruction des systèmes d'évacuation, mauvaise utilisation du chauffage, ne pas traiter les premiers signes de moisissures) du locataire, c’est lui qui est responsable.

▶️ Si l'humidité des murs est causée par des défauts tels qu'une mauvaise installation ou une fuite dans une conduite, ou alors une ventilation insuffisante (vmc automatic ou naturelle), le propriétaire est responsable. En effet, ces problèmes peuvent entraîner l'effondrement d'un mur.
Idem si la formation de moisissures dans un appartement ou une maison est clairement attribuée à un vice de construction.
C’est au propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour résoudre les problèmes d’humidité présents sur les murs (installation de systèmes de ventilation supplémentaires, etc.).

🤔 Dans quels cas l'assurance habitation prend-elle en charge l'humidité au mur ?

Lorsqu'un problème d'humidité sur les murs est détecté, la première étape est souvent de faire appel à un expert pour évaluer la situation et effectuer un diagnostic d’humidité. Cet expert pourra déterminer si l'humidité provient d'un sinistre couvert par l'assurance, comme une fuite d'eau ou une infiltration d'eau dans le mur due à des intempéries.

👉🏻 En cas de sinistre :
En cas de sinistre provoquant des problèmes d'humidité, c'est l'assurance habitation du locataire qui prendra en charge l'indemnisation des dommages. La garantie dégâts des eaux sera impliquée. Pour rappel, l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires.

Si l’humidité de vos murs est causée par un tiers, par exemple votre voisin, c’est son assurance responsabilité civile qui interviendra. Néanmoins, vous devez déclarer les dommages à votre assureur, et remplir le constat amiable en cas de dégâts des eaux.

👉🏻 En cas de manque d’entretien :
Cependant, si le locataire est prouvé responsable des moisissures dans un appartement ou une maison, c’est à lui de payer les frais de réparation. Les dégâts causés par une négligence de l'entretien courant ne sont généralement pas pris en charge. Dans ce cas, votre assurance habitation privée ne vous couvre pas : cela fait partie des exclusions de garanties.

👉🏻 En cas de défaut de construction ou de logement devenu insalubre :
Quoi qu’il en soit, si l'humidité des murs est due à un mauvais état du logement devenu insalubre ou à un défaut de construction, l'assurance ne pourra pas intervenir, car il ne s'agit pas d'un sinistre. Le propriétaire et le locataire doivent trouver une solution amiable pour effectuer les réparations nécessaires.

👩🏻‍🦱 Moisissure sur les murs : que doit faire le locataire ?

Lorsqu'un locataire découvre de la moisissure sur les murs de sa salle de bain ou de sa chambre, il doit agir rapidement pour éviter que la situation ne s'aggrave. Voici les étapes à suivre :

1. Informez immédiatement le propriétaire par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) de la présence de moisissures et des conditions d'humidité. Joignez des photos pour documenter l'état du logement.
2. Assurez-vous que toutes les actions d'entretien courantes soient respectées, comme l'aération régulière des pièces et l'utilisation de déshumidificateurs si nécessaire.

🏚️ Logement humide : les obligations du propriétaire

En France, la législation stipule que le propriétaire doit fournir un logement décent et en bon état. Cela inclut :

• Prendre en charge les réparations liées aux défauts structurels, des fuites d'eau, ou des problèmes d'isolation qui causent l'humidité ;
• Assurer un entretien régulier du bâtiment pour prévenir les problèmes de logement humide, comme l'inspection et le nettoyage des gouttières, et la vérification des installations de plomberie ;
• Informer le locataire des risques d'humidité et des mesures à prendre pour les minimiser.

📝 Peut-on casser un bail pour cause d'humidité ?

Un logement présentant un taux d’humidité supérieur à 65 % peut être considéré comme insalubre. Cela enfreint l'obligation du propriétaire de fournir à son locataire un logement décent. Ainsi, la résiliation d'un bail pour cause d'humidité est possible, mais elle doit être justifiée et respectée selon les procédures légales.

Le locataire doit prouver que le logement est insalubre et que le propriétaire n'a pas respecté ses obligations malgré les notifications. Cela peut nécessiter des expertises et des rapports de santé publique.

👉🏻 Partir avec un délai de préavis réduit à 1 mois :
Dans le cas où le locataire quitterait le logement, le préavis habituellement de 3 mois peut être réduit à 1 mois. Pour cela, le locataire doit fournir un certificat médical attestant que le déménagement est nécessaire en raison des impacts sur sa santé (épisodes récurrents de rhumes, allergies, etc.).

👉🏻 Accord entre le propriétaire et le locataire :
Dans certains cas, un accord amiable peut être trouvé entre le locataire et le propriétaire pour mettre fin au bail sans litige.