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Assurance copropriété : définition, coût, déclaration

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L'assurance copropriété couvre les habitants d'un même immeuble face aux sinistres pouvant se produire. Depuis la loi ALUR de 2014, l'assurance copropriété est obligatoire. Ce type de contrat regroupe les garanties de base de l’assurance habitation, étendues à un immeuble. Qui doit souscrire à l'assurance copropriété ? Qui doit faire la déclaration lors d'un sinistre ?

L'essentiel sur l'assurance copropriété
⛔️ Est-elle obligatoire ?Oui, la loi ALUR impose de souscrire au minimum une couverture responsabilité civile.
🙋‍♀️ Qui doit y souscrire ?Le syndicat de copropriété
💰 Prix assurance copropriétéDépend de la surface de l'immeuble, de sa localisation et de son état général
🕵️ Assureur recommandé, Luko

logo luko 
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🔎 Qu'est-ce qu'une assurance copropriété ?

La loi ALUR impose à tout immeuble en copropriété d'être assuré au minimum par la responsabilité civile, grâce à une couverture collective. Ce contrat d'assurance permet d'indemniser les assurés victimes de dégâts ayant eu lieu dans les parties communes de leur immeuble. Pour donner un exemple, ces sinistres peuvent être engendrés par le bâtiment en lui-même ou des éléments du bâtiment (chute d'immeuble, chute d'une tuile, marche d'escalier glissante, etc.). Il peut aussi s'agir du gardien de l'immeuble ou toute autre personne affectée au service.

La souscription de l'assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété doit être effectué par le syndicat des copropriétaires. Si besoin, il a la possibilité de le souscrire sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, l'assemblée générale reste libre d'annuler ou de modifier cette décision.

D'une façon générale, un contrat d'assurance copropriété comporte les garanties suivantes :

Garanties
  • l’incendie, la foudre, l’explosion ou les dommages provoqués par la fumée ;
  • les dégâts des eaux ;
  • la tempête, la grêle et la neige sur les toitures ;
  • les catastrophes naturelles ;
  • les catastrophes technologiques entraînant des dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation ;
  • le vol ;
  • les bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, etc.
Garanties optionnelles
  • la prise en charge des frais liés à la recherche d'une fuite d'eau par le plombier ;
  • les frais en cas de déblayage de décombres ;
  • les honoraires de l’expert mandaté en cas de sinistre ;
  • les dommages électriques liés à un appareil en surtension.

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Qu'est-ce que la copropriété ? En France, la copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965. Elle désigne une propriété partagée par plusieurs personnes. Chacune dispose d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. La copropriété peut prendre deux formes : la copropriété verticale et la copropriété horizontale.

💰 Combien coûte une assurance copropriété ?

Le coût d'une assurance copropriété se calcule notamment à partir de la surface de l'immeuble à couvrir. Le prix dépend aussi de la date de construction de l'immeuble, de sa localisation et de son état général au moment de la souscription du contrat. Concrètement, pour une petite copropriété de 1 000 m2 composée de 5 logements, il faut compter au moins 1 000 € de prime d'assurance.

Dans le tableau ci-dessous, nous donnons une estimation du coût de la prime d'assurance en fonction des caractéristiques de la copropriété.

Coût de la prime d'assurance copropriété selon les caractéristiques du bâtiment
Spécificité du bâtimentMontant de la prime
(estimation)
  • Construit dans les années 1980
  • Localisé en région parisienne
  • Bon état général (peu de sinistres)
0,80€/m²
  • Situé à Paris
  • Disposant de nombreux étages
  • Sujet à des risques de sinistres
2€/m²
  • Situé en province
  • Bon état général (peu de sinistres)
0,65€/m²
  • Situé en province
  • Sujet à des risques de sinistres
1,40€/m²

Informations constatées sur le site Baticopro.

Les primes d’assurance en copropriété sont jusqu'à 30% plus chères en région parisienne si l'on compare avec la province. Ajoutons que pour faire baisser le prix de l'assurance copropriété, il reste envisageable d’accepter le paiement de franchises. La franchise est le montant que doit payer l'assuré lors d'un sinistre. C'est une participation à l'indemnisation.

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Certains contrats peuvent fixer un plafond de garantie. Le remboursement ne peut donc pas dépasser ce montant. Il faut donc être vigilant lors de la souscription. De plus, la clause de “valeur à neuf” offre la possibilité d'être mieux remboursé lors du sinistre. En effet, le calcul de l'indemnisation se fait en fonction de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage.

🧐 Qui doit payer l'assurance de la copropriété ?

C'est le syndic de copropriété qui se charge du paiement collectif de l'assurance responsabilité civile ou multirisque. Le coût de cette couverture est souvent intégré aux charges générales de la copropriété.

Autrement dit, chaque copropriétaire participe au paiement de l'assurance copropriété. Le montant payé correspond à la quote-part des parties communes qu’il détient. Bien entendu, précisons que l'assurance habitation souscrite par chaque propriétaire de façon individuelle pour sa partie privative reste à sa charge et à celle de son locataire.

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✍️ Qui doit faire une déclaration à l'assurance de la copropriété ?

La déclaration d'un sinistre à l'assurance copropriété doit être effectuée par le syndic. Les copropriétaires doivent avertir le syndic oralement pour permettre une action rapide, puis dans un second temps par lettre recommandée avec accusé de réception pour lancer la procédure.

En collaboration avec le conseil syndical, le syndic contacte la compagnie par lettre recommandée décrivant le sinistre et comportant les informations suivantes :

  • le numéro de contrat ;
  • la date du sinistre ;
  • son origine supposée ;
  • la localisation des parties communes concernées ;
  • les dégâts ;
  • des clichés des dégâts ;
  • le cas échéant, un constat amiable ;
  • en cas de vol ou de dégradation, une copie de la plainte au poste de police.

Par ailleurs, si les dommages ont été causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l'immeuble, la déclaration à l'assurance revient au copropriétaire du logement concerné. L'assurance copropriété ne fonctionnera pas si le sinistre a eu lieu dans une partie privative.

🕵️ Quelle assurance choisir pour une copropriété ?

Il existe plusieurs compagnies proposant des offres d'assurance copropriété. Pour faire votre choix, le plus judicieux est de solliciter plusieurs devis et de les comparer. Dans votre comparaison, vous ne devez pas uniquement regarder les prix. En effet, une assurance peut être moins chère mais proposer une couverture faible avec des franchises élevées.

Avant tout, vous devez considérer la nature du besoin en assurance pour votre copropriété. S'agit-il d'obtenir une couverture globale ou bien de garantir un risque précis ? Il faut aussi comparer la qualité des services offerts par les assureurs, notamment du côté du service client. La disponibilité de ce service et les moyens de contact sont importants pour régler rapidement une situation complexe lors d'un sinistre.

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⛔️ L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?

D'après la loi Alur du 24 mars 2014, la copropriété doit obligatoirement être couverte par une assurance responsabilité civile (au minimum). L'obligation d'assurance n'est donc pas totale pour les copropriétés, mais bien partielle. En effet, seule la responsabilité civile est obligatoire, donc l'assurance dommages n’est pas imposée. Toutefois, le règlement de la copropriété peut imposer la souscription à ce type d'assurance.

La souscription doit être effectuée par le syndic pour le compte de la copropriété. Il devra également fournir à la compagnie d'assurance un état des sinistres survenus au cours des trois dernières années. Si le logement est considéré comme étant en bon état global, la prime d'assurance sera moins élevée.

En cas de défaut d'assurance copropriété, il n'y a pas de sanction financière prévue. Pour autant, il existe deux principaux risques dans ce cas.

  • Le coût du sinistre : lors d'un sinistre, l'indemnisation des dégâts causés aux tiers et ceux causés aux parties communes seront à la charge du syndic de copropriété. Que les dommages soient matériels ou corporels, les sommes à rembourser peuvent être très élevées.
  • Les coûts judiciaires : la justice peut prendre la décision de radier le syndic. De plus, si la victime du sinistre a recours à la justice pour défaut d'assurance, des dommages et intérêts peuvent être dus en plus du coût lié au sinistre.

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❓ FAQ sur l'assurance copropriété

🕵️ Qu'est-ce que la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) ?

La convention IRSI est un accord entre les compagnies d'assurance pour faciliter la prise en charge et l'indemnisation des sinistres incendie et dégâts des eaux pour les immeubles en copropriété. Elle détermine les règles de désignation de l'assureur gestionnaire du sinistre et de l'assureur qui doit payer les indemnités. Seuls les sinistres dont la réparation des dommages ne dépasse pas 5 000 € sont concernés. Les chambres d'hôtel et les chambres d'hôtes sont exclues de la convention.

❌ Comment résilier une assurance copropriété ?

La résiliation de l'assurance copropriété peut se faire à l'échéance du contrat par le syndicat des copropriétaires. Il est aussi possible de résilier certaines garanties optionnelles. Pour ce faire, il est tenu d'adresser une lettre en recommandé en respectant le délai de préavis prévu dans les conditions générales du contrat. Il peut aussi arriver que la prime d'assurance augmente plus que l’indice du coût de la construction. Dans ce cas, il est possible de résilier dans un délai de quinze jours après réception de l’avis d’échéance.
Dans tous les cas, le conseil syndical doit avertir le syndic de sa décision de changer d’assurance copropriété

🔎 Quelle assurance pour un propriétaire non occupant ?

Tout copropriétaire bailleur est tenu de souscrire une assurance propriétaire non occupant. On parle de contrat PNO. Cette assurance couvre les dommages causés par les équipements du logement en absence de locataire responsable.

🧐 Qui est responsable de la toiture dans une copropriété ?

La toiture d'un immeuble est une partie commune, même si elle est surmontée d'un toit-terrasse en jouissance privative. C'est donc le syndicat de copropriété qui en est responsable pour effectuer des travaux de réparation par exemple.