Tout savoir sur l’assurance propriétaire non occupant (PNO)

Une assurance propriétaire non occupant est destinée à couvrir les sinistres qui surviennent dans un logement temporairement laissé vacant et dont vous êtes le propriétaire. Découvrez dans ce guide les avantages et limites de ce contrat !

Assurance propriétaire non occupant
Le saviez-vous ? Le coût d'un contrat d'assurance propriétaire non occupant est moins élevé que celui d'un contrat MRH classique.

Comme tous les propriétaires le savent, il peut facilement s'écouler plusieurs semaines ou même plusieurs mois entre le départ du précédent locataire et l'arrivée du nouveau. Pendant cette période de vacance locative, le logement n'est plus assuré par le locataire et devient donc vulnérable face aux multiples risques qui continuent à le guetter, comme un incendie ou des dégâts des eaux.

La responsabilité civile du propriétaire lui-même est susceptible d'être engagée si le sinistre qui se déclare dans son logement entraîne des dégâts chez ses voisins ou dans les parties communes. Dans toutes ces situations, il est préférable de pouvoir compter sur une bonne assurance propriétaire non occupant, aussi appelée « assurance PNO ». De quoi s'agit-il, et quelles sont ses conditions ?

Qu'est-ce qu'une assurance propriétaire non occupant ?

Comme son nom l'indique, l'assurance PNO est destinée à couvrir les sinistres qui surviennent dans un logement temporairement inoccupé et dont vous êtes le propriétaire. Elle se différencie donc de l'assurance multirisques habitation propriétaire (MRH), qui doit être souscrite pour protéger votre résidence principale (donc un logement occupé par vous-même), ou encore de l'assurance habitation locataire, souscrite par ce dernier à son arrivée dans le logement. Concrètement, ces différentes assurances ne s'adressent donc pas aux mêmes situations même si leurs garanties restent très similaires.

Contrat d'assurance propriétaire non occupant
Mêmes si leurs garanties sont très similaires, ne confondez pas un contrat MRH classique avec une assurance propriétaire non occupant !

L'assurance propriétaire non occupant est destinée à combler une forme de « vide juridique » pour le propriétaire. Même inoccupé, un logement reste en effet exposé à une grande diversité de risques, dont certains tendent même à s'aggraver (dégât des eaux non détecté à temps, prolifération d'un champignon due à l'humidité…).

Dans quelles circonstances peut-elle être activée ?

Attention, l'assurance propriétaire non occupant ne vaut pas seulement lorsque le logement est libre de tout occupant. La règle à retenir est que cette assurance s'applique dès lors qu'aucune autre assurance n'est susceptible d'intervenir. Cela inclut donc les trois situations suivantes :

  1. Le logement est vacant. Il peut s'agir d'une simple période transitoire entre le départ d'un ancien locataire et l'arrivée d'un nouvel occupant. Mais l'assurance, bien sûr, peut aussi être souscrite par un propriétaire qui envisagerait de laisser volontairement son logement vide pendant plusieurs mois ou années, sans intention de le relouer.
  2. Le logement est loué et habité, mais le locataire est défaillant et n'a pas souscrit d'assurance, ou ne paie pas les cotisations. Depuis 2014, la loi ALUR autorise dans ce cas le propriétaire à souscrire une assurance au nom du locataire et à répercuter son coût sur le loyer.
  3. Le logement est loué et habité par un locataire, qui a bien souscrit une assurance à son nom. Toutefois, le contrat MRH du locataire ne couvre pas le sinistre concerné. Cela peut être le cas par exemple des dégâts liés au gel (rupture de canalisations).
Fuite suite au gel d'une canalisation
Votre assurance PNO est susceptible d'intervenir par exemple si le contrat MRH de votre locataire ne couvre pas les dégâts liés au gel, telle une rupture de canalisations.

Des garanties pour protéger le logement…

En souscrivant une assurance propriétaire non occupant, vous serez protégé des « risques locatifs » traditionnels même en l'absence de locataire. Cela concerne donc les incendies, les explosions et les dégâts des eaux.

Sauf mention particulière exposée au sein des conditions particulières de votre contrat d'assurance habitation, l'assurance n'interviendra que pour indemniser les dommages causés au bâti et à la structure du bâtiment. Ainsi, le remboursement des biens mobiliers du logement est exclu, ces derniers se situant en dehors du périmètre d'intervention de votre contrat PNO. Si vous louez un logement meublé, il peut donc s'avérer intéressant de souscrire une garantie supplémentaire à ce titre lorsque vous êtes en attente d'un nouveau locataire.

…et votre responsabilité civile !

Lorsque le logement assuré est situé au sein d'une copropriété, il est primordial d'inclure au contrat une clause de « recours des voisins et des tiers ». Votre assureur pourra ainsi prendre en charge les dégâts causés depuis votre logement aux logements voisins ou aux parties communes, comme par exemple un dégât des eaux lié à une fuite dans votre salle de bains. Il s'agit donc d'une protection importante puisque des dégâts causés aux propriétés voisines sont susceptibles d'engager votre responsabilité civile.

Incendie et contrat PNO
Si votre logement subit des dégâts suite à un incendie dont le foyer s'est déclaré dans les parties communes, c'est l'assurance de la copropriété qui vous indemnisera.

À l'inverse, l'assurance PNO ne jouera aucun rôle si votre logement subit des dégâts suite à un sinistre dont l'origine est extérieure. Dans le cas d'un sinistre démarré dans les parties communes, l'assurance de la copropriété entrera en jeu pour vous indemniser. Si le problème est apparu dans un logement voisin, c'est l'assurance de son propriétaire – ou de son locataire – qui sera tenue de vous indemniser.

Coût et fiscalité de l'assurance propriétaire non occupant

Pour un logement équivalent, l'assurance propriétaire non occupant sera typiquement moins chère qu'une assurance habitation ou une assurance locataire. Cela tient au fait qu'un logement vide de tout occupant est moins susceptible de subir un sinistre, au même titre par exemple qu'une voiture qui ne roule pas.

Si le tarif qui vous est proposé vous semble malgré tout surévalué, n'hésitez pas à solliciter plusieurs assureurs différents avant de faire votre choix et à recourir à un comparateur en ligne en vue d'obtenir des devis MRH.

Notez enfin, comme le souligne Alexis Debut, responsable du pôle Assurances chez jechange, que « les cotisations versées au titre d'une assurance PNO font partie des charges déductibles de votre revenu foncier si vous avez opté pour le régime d'imposition réel ». Soit une raison de plus de ne pas négliger ce type de contrat qui peut faire toute la différence en cas de sinistre majeur !

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