Acheter à deux sans être mariés : les précautions à prendre

Achat en indivision, création d'une SCI, tontine... De multiples possibilités s'ouvrent aux emprunteurs vivant en union libre. Cependant, toutes ces solutions n'entraînent pas les mêmes conséquences. Explications.

Acheter à deux sans être mariés
L'achat d'un bien immobilier en indivision est la formule la plus courante pour des concubins jeunes et ne disposant pas encore d'un patrimoine significatif.

Le mariage n'est pas un passage obligé avant d'envisager l'achat d'un bien immobilier à deux ! Environ 20 % des couples français vivent ensemble sous le régime de l'union libre. S'ils ne souhaitent pas échanger des vœux à la mairie, les concubins peuvent toutefois légitimement avoir envie d'investir dans une résidence principale bien à eux.

Plusieurs options s'offrent à eux pour y parvenir, dont un achat classique en indivision, la création d'une SCI ou encore l'ajout d'une clause de « tontine » sur l'acte d'achat. La signature d'un pacte civil de solidarité (Pacs), enfin, est moins rigide qu'un contrat marital et peut favoriser le survivant au moment du décès de l'autre membre du couple.

À noter que « quelle que soit la formule sur laquelle se porte son choix, un couple serait particulièrement bien inspiré de consulter un notaire, professionnel le plus à même d'éclairer et d'orienter des aspirants propriétaires », conseille Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

L'achat en indivision

Dans le cadre d'un premier achat immobilier, l'indivision reste de loin la formule la plus courante pour des concubins jeunes et ne disposant pas encore d'un patrimoine significatif. L'indivision consiste à mentionner les noms des deux acheteurs sur l'acte notarié de vente, et donc à faire des membres du couple les deux propriétaires légitimes du bien.

Chacun détient une part de l'immeuble exprimée en pourcentage. Si une répartition égalitaire à 50/50 est assez courante, il est également possible de choisir une répartition à 60/40, 70/30, etc. Mieux vaut en effet que la répartition choisie reflète fidèlement l'effort d'investissement réel de chaque concubin, faute de quoi le fisc pourrait sanctionner une donation déguisée.

Comme dans toute autre indivision, l'unanimité est requise pour toutes les décisions importantes concernant le bien, dont bien sûr son éventuelle mise en vente. En cas de séparation conflictuelle, trois solutions peuvent se présenter :

  1. Les deux ex-concubins s'accordent pour vendre.
  2. L'un des deux ex-concubins rachète la part de l'autre, pour continuer à habiter dans le logement.
  3. L'un veut vendre, et l'autre pas. La vente peut dans ce cas être ordonnée d'autorité par le tribunal, dans la mesure où « nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision » (art. 815 du Code civil).

De manière générale, en amont de l'acte d'achat, posez-vous la question du devenir d'un crédit immobilier en cours en cas de séparation. Et notez enfin que la rédaction d'une convention d'indivision peut représenter un grand intérêt, en donnant au concubin survivant la priorité pour racheter la part de son compagnon lorsque celui-ci décède. Cette convention, toutefois, ne peut faire obstacle aux droits d'éventuels héritiers réservataires - notamment les enfants - sur le reste du patrimoine du défunt.

La société civile immobilière (SCI)

Plus rare que l'indivision classique, la création d'une société civile immobilière (SCI) requiert en principe une petite mise financière de départ, de l'ordre de 2 000 à 2 500 €. Les deux concubins ne sont alors plus directement propriétaires de leur résidence principale mais détiennent les parts de la SCI en tant qu'associés, à la hauteur de leur apport financier respectif.

La SCI présente un avantage fiscal intéressant puisqu'elle peut aboutir à minorer de 10 ou 15 % la valeur réelle du bien immobilier. Au-delà, elle offre aussi une bien meilleure protection au moment de la succession. Par le biais d'un montage juridique appelé le « démembrement de propriété croisé », chaque concubin possède la moitié du bien en nue-propriété et l'autre moitié - celle de son compagnon - en usufruit. L'usufruit ne peut pas être hérité : au décès de l'un des conjoints, le survivant retrouve la pleine propriété de sa part tout en conservant l'usufruit sur l'autre part, sans qu'aucun héritier ne puisse s'y opposer.

La SCI est par nature une formule assez rigide pour gérer une simple résidence principale, impliquant la rédaction de statuts ou encore la tenue régulière d'assemblées. Les conditions de sa dissolution peuvent être prévues à l'avance dans les statuts mais n'empêcheront pas de grosses difficultés en cas de désaccord lourd entre les deux associés. Les tribunaux, en effet, n'ont pas compétence pour intervenir. Globalement, la SCI est surtout recommandée pour les patrimoines immobiliers importants.

La tontine

L'insertion dans l'acte d'achat d'une clause d'accroissement, ou « tontine », peut présenter un intérêt si le bien immobilier, faisant obligatoirement office de résidence principale, est de faible valeur. En-dessous d'une valeur estimée de 76 000 €, en effet, le concubin survivant est exempté du paiement de tous droits de succession, tout comme il l'aurait été sous le régime du mariage ! Ce qui ne l'exempte pas en revanche de s'acquitter du montant des droits de mutation. La clause a également pour effet de faire du concubin survivant l'unique propriétaire du bien, en annulant les droits de certains héritiers réservataires.

La tontine est donc réservée à un public très spécifique, et souffre par ailleurs d'une certaine rigidité. Sa suppression nécessite le consentement des deux parties, tout comme une vente et un partage en cas de séparation.

Se pacser : quels avantages ?

Si vous avez conclu un pacte civil de solidarité avant le 1er janvier 2007, votre régime est normalement celui de l'indivision en cas d'achat d'un bien immobilier. Vous êtes alors chacun propriétaire de votre résidence principale à 50 % - à moins d'avoir opté pour une autre répartition - et ce, indépendamment de la participation financière effective de chacun. Ces conditions sont d'ailleurs les mêmes que pour des concubins en indivision.

Depuis cette date, les Pacs sont soumis par défaut au régime de la séparation de biens. Les biens acquis avant et après la signature du Pacs restent la propriété exclusive de chaque partenaire, à l'exception toutefois du logement familial pour lequel il existe une présomption de solidarité, notamment pour le remboursement du crédit immobilier. En contrepartie, le partenaire survivant n'aura pas à régler de droits de succession sur le bien si le défunt avait rédigé un testament en ce sens.

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