Comment fonctionne un prêt relais ? | juillet 2024

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Le prêt relais, ou "achat-vente", vous permet d'acheter un bien immobilier, dans l'attente de la revente de votre bien actuel. Pour cela, vous bénéficiez de l'apport d'une partie du prix de votre futur logement, pour lequel vous ne rembourserez que les intérêts. Le crédit relais vient donc résoudre le problème de trésorerie lié à la la vente d'un ancien bien en même temps que l'achat d'un nouveau.

🏡 L'essentiel sur le prêt relais

Taux du prêt relais

  • Les taux d'intérêt du prêt relais sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques.

Durée du prêt relais

  • Sa durée est limitée, souvent entre 12 et 24 mois.

Définition du prêt relais

  • Le prêt relais est un prêt temporaire permettant d'acquérir un nouveau bien avant la vente d'un bien existant. C'est une solution financière transitoire qui permet d'avoir rapidement les fonds nécessaires à l'achat du nouveau bien, tout en restant propriétaire du bien actuel.

Conseil

  • L'emprunteur doit veiller à bien planifier la vente du bien existant afin de rembourser le prêt relais dans les délais impartis.

Comment fonctionne un prêt relais ?

🕐 Durée et montant du prêt relais : il s'agit d'un emprunt à court terme. Pendant un à deux ans au maximum, la banque accorde à l'emprunteur un montant correspondant partiellement à la valeur de son logement actuel.

Cette somme lui donne les moyens d'acheter son nouveau logement, avant même d'avoir vendu le précédent. Elle peut être assortie d'un nouveau prêt immobilier.

Dès que la vente est conclue et effective, l'emprunteur rembourse alors l'intégralité de son prêt relais 🥳. Il ne lui reste plus qu'à s'acquitter des mensualités du crédit immobilier classique s'il en a souscrit un.

💡 Principe du prêt relais : le principe du prêt relais est celui d'un remboursement différé. Tant que l'ancien bien immobilier n'est pas vendu, l'emprunteur ne règle mensuellement que les intérêts du prêt, sur la somme totale empruntée. Le capital, quant à lui, est remboursable en une seule fois après la vente, et sans aucune pénalité applicable. Toutefois, les banques peuvent proposer des montages plus souples pour les acquéreurs plus modestes.

✔️ Objectif du prêt relais : il est quasiment impossible de faire coïncider exactement la date de la vente de votre ancien logement et celle de l'achat du nouveau : alors que la première opération requiert du temps et de la minutie, pour éviter de brader votre patrimoine, la seconde exige au contraire d'être très réactif, pour que la maison de vos rêves ne vous passe pas sous le nez. C'est très précisément pour résoudre ce problème de trésorerie que les banques proposent le prêt relais ✅.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe trois types de prêts relais différents :

 Le prêt relais « adossé » ou « associé »

Un prêt relais adossé consiste donc à coupler le prêt relais avec un crédit immobilier amortissable classique. Tant que la vente de l'ancien bien n'a pas eu lieu, l'emprunteur paie à la fois les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de son crédit immobilier. À la vente, il rembourse le prêt relais et n'a plus qu'à régler les échéances de son crédit immobilier. C'est la forme la plus courante sur le marché. En effet, la plupart des bénéficiaires de prêt relais souhaitent d'une part s'agrandir, et d'autre part, n'ont souvent pas fini de rembourser leur crédit immobilier initial.

 Le prêt relais « sec »

La banque n'accorde que le prêt relais, sans aucun crédit immobilier associé. Cela suppose que l'ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le produit de la vente de l'ancien logement suffise à couvrir intégralement l'achat du nouveau.

 Le prêt relais « intégré »

Ce type de crédit relais consiste à ne souscrire qu'un seul prêt global. Il est amortissable et de long terme, son montant inclut celui du prêt relais. Dans ce cas, une clause prévoit l'absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du prêt, après la vente de l'ancien bien immobilier. Le plus souvent, il ne s'agit que d'une possibilité. A supposer que son endettement reste soutenable. Le propriétaire est donc libre d'utiliser par exemple le produit de la vente pour des travaux dans son nouveau logement. Un prêt relais intégré est plus lourd à assumer, puisque le remboursement du capital commence tout de suite, mais il est moins stressant pour l'emprunteur.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L'organisme bancaire décide de l'octroi d'un prêt relais. Cela dépend de la situation financière de l'emprunteur. L'analyse est semblable à celle d'un crédit immobilier classique. Les revenus du ménage sont étudiés au regard de ses principales charges.

La nouvelle mensualité (même s'il ne s'agit que d'intérêts), est intégrée dans les charges. Le taux d'endettement et le reste à vivre sont alors évalués 🔍. Pour obtenir un prêt relais, l'emprunteur doit satisfaire aux exigences de la banque.

Les principales conditions du prêt relais sont :

  • un taux d'endettement qui ne dépasse pas les 35% réglementaires
  • une situation financière stable (revenus réguliers, aucun découvert)
  • parfois, avoir un apport personnel peut être demandé

 

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais constitue bien souvent la solution la plus avantageuse si vous n'avez pas les moyens d'assumer la possession simultanée de deux biens immobiliers.

✅ Avantages❌ Inconvénients
  • Faciliter l'acqusition d'un nouveau bien ;
  • Plus de souplesse au moment de la vente ;
  • Obtenir de bonnes conditions de prêt ;
  • Ne pas bouleverser la vie quotidienne.
  • Coûts élevé ;
  • Risque de non vente ;
  • Endettement plus élevé ;
  • Remboursement exigeant.

✔️ Les avantages du prêt relais

  1. Facilité d'acquisition d'un nouveau bien : le prêt relais permet d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien, évitant ainsi des délais d'attente et des opportunités manquées ;
  2. Souplesse dans le timing de la vente : le prêt relais offre de la flexibilité dans le calendrier de vente de la propriété existante, permettant de maximiser le prix de vente ;
  3. Possibilité de négocier des conditions avantageuses : en étant déjà propriétaire, vous êtes en position de force pour négocier le prix d'achat de votre nouvelle propriété ;
  4. Maintien du confort de vie : le prêt relais permet de continuer à vivre dans un logement tout en investissant dans un nouveau bien, évitant ainsi des périodes de transition inconfortables.

❌ Les inconvénients du prêt relais

  1. Coûts financiers élevés : les taux d'intérêt et les frais associés au prêt relais peuvent être plus élevés que ceux des prêts traditionnels, ce qui peut représenter un fardeau financier ;
  2. Risque de non-vente du bien existant : si le bien à vendre ne trouve pas d'acheteur rapidement, le remboursement du prêt relais peut devenir problématique, générant un risque financier.
  3. Endettement accru : le recours au prêt relais peut augmenter le niveau d'endettement total, ce qui peut affecter la capacité d'emprunt pour d'autres projets ou limiter les ressources disponibles pour le nouvel achat.
  4. Contraintes de remboursement rapide : les prêts relais nécessitent un remboursement rapide dès la vente du bien existant, ce qui peut exercer une pression financière importante si la vente prend plus de temps que prévu.

Transformer un prêt relais en prêt classique : est-ce possible ?

La caractéristique principale du prêt relais est d'être remboursé dès que la vente du bien est effective. Il n'a donc pas vocation à être transformé en prêt immobilier. En revanche, il peut être complété par un crédit classique si le montant n'est pas suffisant pour acheter le nouveau logement.

Et si je ne vends pas mon bien à temps ? Dans ce cas-là, l'établissement bancaire peut alors proposer de transformer le crédit relais en prêt classique.

Cette solution est à envisager en dernier recours, après avoir pris les mesures nécessaires. En effet, l'emprunteur devra alors supporter la charge du crédit relais transformé et celle du crédit complémentaire. Cela peut porter son taux d'endettement bien au-delà des 33 % recommandés.

👀 Notre conseil : dans le cas de figure de la transformation d'un prêt, il est souvent nécessaire d'envisager de mettre en location la maison ou l'appartement objet du crédit relais. Ainsi, la nouvelle mensualité pourra être couverte en partie ou en totalité par le loyer perçu.

Simulation de prêt relais

Si vous souhaitez avoir une vision plus précise de votre projet, vous pouvez réaliser une simulation de prêt relais. Vous pouvez le faire en ligne, sur les sites des organismes prêteurs ou auprès de conseillers bancaires.

Pourquoi réaliser une simulation ?

Le prêt relais est susceptible de se négocier dans ses moindres détails. Vous obtiendrez de bien meilleures conditions sur son montant, le TAEG ou encore la prise en charge de frais annexes en faisant appel à un courtier en prêt immobilier. Il démarchera les différents réseaux à votre place. Puisqu'il travaille régulièrement avec les banques, il connaît mieux le marché et peut vous éviter certains déconvenus.

Ainsi, vous bénéficierez des meilleures conditions d'emprunt, mais aussi du financement le plus adéquat. Par exemple, le montant du crédit octroyé, la durée du prêt, les garanties, etc.

Comment est établi le taux du prêt relais ?

Le taux du prêt relais est généralement calqué sur les taux d'intérêt pratiqués pour un crédit immobilier classique, mais peut être majoré. Le profil de l'emprunteur, la qualité du bien mis en vente, des contreparties négociées, etc. comptent. Le taux d'intérêt 📈 est souvent une bonne base de comparaison entre plusieurs offres. Dans ce cadre, faire plusieurs simulations permet de s'assurer d'obtenir le meilleur taux d'intérêt.

Comment calculer le montant du prêt relais ?

Avant de déterminer le montant du prêt relais, la banque prend généralement la précaution de faire évaluer le bien à vendre. En fonction de différents critères liés à la situation du bien, au dynamisme du marché immobilier local et bien sûr au profil du vendeur.

💡 Une telle minoration est tout à fait normale. Si l'emprunteur éprouve des difficultés à vendre, il doit disposer d'une marge suffisante pour baisser son prix sans pour autant se mettre en danger quant au remboursement de son prêt relais.

Quelles sont les modalités de remboursement du prêt relais ?

Comment rembourser les mensualités d'un prêt relais ?

Il existe deux principaux cas de figure en ce qui concerne le remboursement des mensualités :

  • En franchise partielle: dans ce cas, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts et les assurances chaque mois à l'organisme prêteur. Le capital n'est pas remboursé mensuellement, étant donné qu'il sera réglé en intégralité lors de la vente du bien (prêt relais in fine).
  • En franchise totale: cette possibilité, plus rare, permet à l'emprunteur de ne régler ni capital ni intérêts pendant toute la durée du prêt relais.

Un prêt relais sec ou adossé est généralement accordé pour une durée contractuelle de douze mois, au bout desquels l'emprunteur est supposé avoir vendu son bien. Il doit alors rembourser intégralement le capital dû.

Si aucune perspective de vente ne se concrétise au bout de plusieurs mois, la banque va le plus souvent rentrer en contact avec son emprunteur et assurer un suivi attentif. Cela inclut des conseils, comme la baisse du prix de vente, par exemple, et parfois une assistance.

En l'absence d'autres solutions, la banque le reconduira pour une période de douze mois.

⚠️ Lorsque la vente échoue ou que le propriétaire cède le bien pour une somme largement inférieure au montant estimé, le prêt relais ne pourra être remboursé en totalité. Dans ces cas relativement rares, il est alors converti en un prêt amortissable classique.

La période de prêt est ainsi plus longue. En règle générale, une évaluation réaliste de l'emprunteur, de l'expert et de la banque empêche la survenue de ce type de désagréments.

Le prêt relais et le prêt 1 % d'Action Logement (accession)

Le prêt Action Logement ⛑️ ou prêt accession, qui remplace le prêt 1 % logement, peut être utilisé en complément d'un prêt relais. Pour cela, l'emprunteur doit être salarié d'une entreprise qui propose ce type de financement et en faire la demande. Il s'agit d'une aide qui peut être sollicitée lorsque le salarié est contraint de changer de résidence principale lors d'une mutation professionnelle.

Comme tout crédit, le prêt relais est éligible au rachat de crédit. En effet, le regroupement de crédit est intéressant pour couvrir une durée supplémentaire si le bien n'est pas vendu. De même, si le propriétaire change d'avis et ne souhaite plus vendre, mais plutôt le louer, le regroupement de crédit permettra de lisser la mensualité en lien avec le loyer.

Quelles alternatives au prêt relais ?

L'alternative à un crédit relais consiste à vendre d'abord votre logement actuel, et à prendre une location le temps de finaliser l'achat d'un nouveau bien. Cette solution sera certes considérée comme plus sécurisante par un grand nombre de personnes, puisqu'elle n'oblige pas à « parier » sur la vente de votre logement.

⚠️ Toutefois, elle ne sera pas nécessairement plus intéressante d'un point de vue financier, bien au contraire ! Par ailleurs, elle est incompatible avec un achat coup de cœur, qui oblige à disposer très vite des fonds nécessaires. C'est donc essentiellement pour fluidifier les transactions immobilières que le crédit relais est particulièrement recommandé.

Prêts relais : FAQ

🔎 Faut-il une assurance emprunteur pour obtenir un prêt relais ?

Oui, comme pour un prêt classique, la banque vous demandera également une assurance emprunteur pour garantir votre prêt. Vous aurez le choix entre le contrat groupe de votre banque, ou bien trouver une assurance emprunteur par vous-même.

Pour garantir votre prêt relais, les garanties obligatoires sont la garantie décès-invalidité et la garantie PTIA, perte totale et irréversible d'autonomie.

🤷‍♀️ Prêt relais après 2 ans, que se passe-t-il si je n'ai pas vendu mon bien ?

La durée maximum d'un prêt relais est de 2 ans. Si vous n'avez pas réussi à vendre votre bien dans les temps, il est toujours possible de négocier un délai supplémentaire à votre banque.

Il est également possible de transformer le prêt relais en prêt amortissable si votre taux d'endettement est inférieur au taux réglementé de 35%.

📈 Quel est le taux actuel des prêts relais ?

Le taux actuel des prêts relais varie en fonction des conditions du marché et de la situation financière de l'emprunteur, mais ils tendent à être légèrement plus élevés que les taux des prêts immobiliers traditionnels.

🔍 Sources :