Peut-on faire un transfert de prêt immobilier ?
Le transfert de prêt immobilier permet d’utiliser le capital restant dû de votre crédit pour financer votre nouveau bien, sans changer les conditions ! Vous conservez les mêmes modalités de prêt : taux d’intérêt, mensualité, et durée. Une opération avantageuse si les taux d’intérêts sont en hausse, mais qui est possible à condition qu’une clause de transférabilité figure dans votre contrat.
🏡 Le transfert de prêt immobilier : l’essentiel
- Le transfert de prêt immobilier permet de conserver les conditions de son premier prêt immobilier pour financer un nouveau bien.
- Les conditions du prêt restent les mêmes : durée, taux d’intérêt, assurance emprunteur et mensualité.
- Une clause de transfert de crédit doit figurer dans votre contrat pour que votre prêt immobilier soit transférable.
👉 C'est quoi un transfert de prêt immobilier ?
Le transfert de prêt immobilier consiste à conserver votre crédit immobilier actuel pour financer une nouvelle acquisition, à hauteur du capital restant dû. Cela vous permet de conserver les mêmes conditions d’emprunt : taux d’intérêt, mensualité, assurance emprunteur et durée.
📌 Exemple : vous avez fait un crédit de 250 000 € pour acheter un appartement comme résidence principale. Aujourd’hui, le capital restant dû est de 150 000 €. Vous souhaitez acquérir une maison d’une valeur de 300 000 €. Grâce au transfert de crédit, votre ancien crédit finance votre maison à hauteur de 150 000 €, soit la moitié de son prix. L’autre moitié peut être financée grâce à la vente de l’appartement, par votre épargne personnelle, ou avec un autre crédit immobilier.
💡 Bon à savoir : Le transfert de prêt immobilier s’applique à tous les types de crédit immobilier : classique, prêt in fine, ou encore prêt à taux zéro.
✔️ Pourquoi faire un transfert de crédit immobilier ?
Le transfert de crédit est une solution avantageuse qui vous permet de :
1️⃣ Échapper à l’augmentation des taux d’intérêts
Si les taux d’intérêts ont augmenté depuis la signature de votre premier crédit immobilier, le transfert de crédit vous permet de profiter de conditions d’emprunt avantageuses ! Vous conservez les mêmes modalités : taux d’intérêt, durée, échéance et assurance emprunteur. Vous n’avez pas de surprise !
2️⃣ Éviter les frais de dossier
Avec le transfert de crédit vous n’avez pas à payer les frais de dossiers à votre banque, souvent compris entre 0,30 % et 1,20 % du montant emprunté. Notez qu’il arrive que les banques demandent des frais de gestion pour couvrir les démarches administratives engagées par le transfert de crédit. Le montant varie jusqu’à 1 000 € selon la banque.
3️⃣ Contourner les frais de remboursement anticipé
Rembourser un crédit avant la fin de l’échéance engendre des frais appelés indemnité de remboursement anticipé (IRA). Grâce au transfert de prêt immobilier, vous évitez de payer ces indemnités. Cette économie représente l’équivalent de 3 % du montant du capital restant ou de 6 mois d’intérêts.
4️⃣ Réduire les délais bancaires
Le processus d’obtention d’un crédit immobilier impose des délais légaux incompressibles. Lorsque vous recevez l’offre de crédit de la banque, vous disposez d’un délai légal de réflexion de 10 jours calendaires. Vous ne pouvez renvoyer l’offre signée qu’à compter du 11ème jour. Avec le transfert de prêt immobilier, vous n’avez pas cette contrainte !
🙋♀️ Les conditions pour faire un transfert de prêt
Pour bénéficier de la transférabilité d’un prêt vous devez respecter l’intégralité des conditions suivantes :
1️⃣ La clause de transférabilité du prêt
Votre contrat de prêt doit mentionner la clause de transférabilité du prêt.
❌ Si elle est absente, vous ne pouvez pas négocier de transfert de prêt.
2️⃣ L’objet du prêt est identique
Le transfert de prêt est possible s’il a vocation à financer le même type de projet : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
📌 Exemple : votre crédit immobilier initial vous permet de financer un appartement pour votre résidence principale. Vous pouvez transférer votre prêt immobilier pour acheter une maison qui fera office de résidence principale. Il n’est pas possible de financer une résidence secondaire ou un investissement locatif !
3️⃣ Le prix du bien à financer est supérieur ou égal au capital restant dû
La clause de transfert de prêt est applicable uniquement si le prix du bien immobilier est supérieur ou égal au montant de votre capital restant dû. S’il est inférieur, vous ne pouvez pas bénéficier de la transférabilité du prêt !
4️⃣ Vous n’avez eu aucun incident de paiement
La banque vérifie que vous soyez à jour des paiements de vos échéances. Vous ne devez pas avoir eu d’incident de paiement et vous ne devez pas être inscrit au fichier national des incidents de remboursement des crédits (FICP). Si c’est le cas, alors vous n’êtes pas éligible !
5️⃣ La vente peut être conclue dans un délai de 6 mois maximum
Le délai maximum pour un transfert de crédit est limité à 6 mois entre la vente de votre bien et l’achat du nouveau bien. C’est la date de signature de l’acte de vente authentique chez le notaire qui est prise en compte !
6️⃣ La garantie est transférable
Pour qu’un prêt immobilier soit transférable, la garantie doit également l’être ! La caution est transférable, mais l’hypothèque ne l’est pas, car elle est directement liée au bien acquis.
L’hypothèque doit être levée, ce qui engendre des frais de mainlevée qui représentent entre 0,3 % et 0,6 % du montant du crédit. De plus, la levée de l’hypothèque vous oblige à rembourser la banque, donc le transfert de crédit est impossible !
👉 Consultez notre guide dédié : Hypothèque ou caution, que choisir?
💡 Comment fonctionne le transfert de prêt ?
Le transfert de prêt est une option proposée par les banques. Peu connue, la plupart du temps elle ne figure pas dans le contrat de prêt !
Consultez votre contrat pour vérifier que la clause est présente. Si c’est le cas, vous pouvez demander le transfert de crédit, sinon, vous n’avez pas d’autre solution que de solder votre crédit et d’en demander un nouveau.
Si la clause est présente, vous pouvez obtenir la transférabilité de votre prêt, en suivant étapes ci-dessous :
| 🚩 Étapes | 📝 Description |
|---|---|
| 1. Comparez les offres de crédit | Le transfert de prêt n’est pas toujours avantageux ! Consultez différents établissements de crédit pour comparer le TAEG (taux annuel effectif global) des différentes offres de crédit. Plus il est élevé, plus le crédit coûte cher ! |
| 2. Vérifiez que vous respectez les conditions ! | Contactez votre banquier pour lui demander les conditions d’éligibilité au transfert de crédit. Bien que la clause soit inscrite dans votre contrat, l’organisme de crédit peut refuser le transfert, ou l’accepter mais sous conditions. |
| 3. Trouvez votre futur bien immobilier | Le prix du bien doit être supérieur ou égal au capital restant dû. 👉 Consultez votre tableau d’amortissement pour connaître le montant du capital restant dû. |
| 4. Contactez votre conseiller bancaire | Si tous les voyants sont au vert, contactez votre conseiller bancaire pour enclencher les démarches de transfert de prêt ! |
❌ Refus de transfert de prêt immobilier, que faire ?
Selon l’article D31-10-6 du Code de la Construction et de l’habitation, l’établissement de crédit est en droit de refuser le transfert de prêt immobilier : “l’établissement de crédit peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose”.
En d’autres termes, la banque n’a aucune obligation d’accorder le transfert de crédit, même s’il figure le contrat de crédit initial. En cas de refus du transfert de prêt, vous n’avez, malheureusement aucun recours possible. De plus, l’organisme de crédit n’a pas à justifier son refus !
Pas de panique ! Vous avez d’autres solutions de financement :
- Demander un nouveau prêt immobilier : vous contractez un crédit immobilier auprès de votre banque ou d’un autre établissement de crédit pour financer votre acquisition.
- Faire un prêt relais : ce type de crédit vous permet de débloquer rapidement des fonds pour financer votre bien en attendant de vendre l’ancien.
- Effectuer un rachat de crédit immobilier : cela vous permet d’augmenter la durée de votre crédit, d’alléger vos mensualités et de dégager une trésorerie pour votre achat immobilier.
- Faire appel à un courtier en crédit immobilier : son rôle est de vous aider à trouver un organisme de crédit prêt à vous accompagner dans vos projets immobiliers !
🔎 Quid de l'assurance de prêt en cas de transfert ?
En cas de transfert de crédit, votre assurance emprunteur est toujours valable. Comme le prêt immobilier n’évolue pas, vous conservez les mêmes conditions d’assurance emprunteur : prix et garanties.
Transférer votre prêt immobilier, c’est aussi l’occasion de demander des devis aux compagnies d’assurances pour comparer les offres, et trouver une meilleure assurance emprunteur !
💡 Bon à savoir : depuis 2022, la loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans pénalité. Vous devez simplement souscrire à une nouvelle assurance de prêt immobilier et respecter le principe d’équivalence. Cela signifie que vous devez choisir des garanties identiques ou supérieures.
