Qu'est-ce que le crédit vendeur immobilier ?

Le crédit vendeur immobilier est un contrat de prêt passé entre le cédant d’un bien immobilier et l’acquéreur. Sa durée est généralement comprise entre 1 et 5 ans, avec un taux d’intérêt similaire à celui des banques. Les modalités sont négociées entre les parties et fixées dans un acte notarié. Zoom sur le crédit vendeur immobilier !

🔎 Qu'est-ce qu'un crédit vendeur immobilier ?

Le crédit vendeur immobilier est un contrat de prêt conclu entre le vendeur d’un bien immobilier et l’acheteur.

👉 Explication : en pratique, l’acheteur paie comptant une partie du prix de vente lors de la cession du bien. Il rembourse le reste de la somme dûe selon les dispositions fixées dans le contrat (échéances, taux d’intérêts, durée, etc.). Cela signifie que le jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur ne perçoit pas l’intégralité du prix de vente. Ensuite, l’acheteur verse des mensualités au vendeur selon un échéancier, comme dans le cadre d’un crédit immobilier classique.

Le crédit vendeur peut être conclu entre particuliers ou entre entreprises. Il peut s'agir d’un crédit vendeur immobilier pour maison, ou d’un crédit vendeur pour fonds de commerce. Dans les deux cas, il permet de contourner le système bancaire classique, puisqu’aucun organisme de crédit n’intervient !

✔️ Cette solution de financement facilite les démarches pour l’acheteur qui n’a pas besoin de consulter les banques. Et du côté du vendeur, bien qu’il supporte les risques, elle lui permet d’accélérer la vente de son bien et de limiter la négociation du prix grâce à la facilité de paiement accordée.

💡 Le fonctionnement du crédit vendeur maison

Les dispositions du crédit vendeur pour une maison sont fixées dans un contrat établi chez un notaire, entre le vendeur et l’acheteur.

Le crédit vendeur immobilier doit contenir les éléments suivants :

• Montant du crédit vendeur immobilier : en général entre 30 % et 50 % du prix de vente.
• Taux d’intérêt ;
• Durée ;
• Échéances ;
• Nombre de mensualités ;
• Garanties : hypothèque, caution, etc.

Taux et fiscalité du crédit vendeur maison

Le taux d’intérêt pour un crédit vendeur maison est négocié entre le vendeur et l’acheteur.

Souvent, il s’apparente à celui des établissements de crédit, donc il ne devrait pas dépasser le taux d’usure de la Banque de France, qui est le taux d’intérêt maximal autorisé pour les banques.

👉 Fiscalité du crédit vendeur

La fiscalité du crédit vendeur immobilier concerne uniquement le vendeur qui doit régler la taxe sur la plus value de cession immobilière. Elle s’applique lorsque le prix de vente du bien est supérieur au prix d’acquisition. Un particulier est redevable uniquement s’il ne s’agit pas de sa résidence principale, sinon il est exonéré. Quant aux entreprises, elles sont redevables dès lors qu’elles font une plus-value.

La plus value immobilière est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % qui doit être réglée en totalité lors de vente. Mais depuis le 1er janvier 2019, selon l’article 1681 F I bis du Code général des impôts, dans le cadre d’un crédit vendeur, le redevable peut demander l’étalement du paiement de l’impôt sur toute la durée du crédit vendeur et dans la limite de 5 ans maximum.

⚠️ ATTENTION l’échelonnement ne concerne que les petites entreprises de moins de 50 salariés et dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 10 millions d’euros. Les particuliers ne sont pas concernés par cette facilité de paiement.

Quelle est la durée maximum du crédit vendeur immobilier ?

La durée du crédit vendeur immobilier est comprise entre 1 et 5 ans.

Il n’existe pas de durée maximum légale pour un crédit vendeur immobilier. En pratique, elle est plutôt courte, à l’inverse d’un crédit immobilier auprès d’une banque qui dure entre 10 et 25 ans.

⚖️ Avantages et inconvénients du crédit vendeur maison

AVANTAGES

Pour l’acquéreur, le contournement du système bancaire classique est le principal avantage du crédit vendeur. Il n’a pas besoin de consulter les banques et de constituer un dossier de financement pour demander un crédit immobilier. Et même s’il doit négocier les termes de l’accord avec le vendeur, le taux d’intérêt appliqué est souvent moins élevé. En plus, il s’affranchit des délais bancaires obligatoires, donc la vente peut s’effectuer plus rapidement.

L’avantage du crédit vendeur maison pour le vendeur est la rapidité du processus. Cette solution de financement permet d’éviter les délais obligatoires imposés par la loi dans le cadre d’une offre de crédit immobilier. Ce qui lui permet également de limiter, voire d’éviter la négociation du prix par l’acheteur !

INCONVÉNIENTS

En revanche, le crédit vendeur maison entre particuliers peut représenter plusieurs inconvénients pour le vendeur comme l’acheteur.

L’acheteur doit accepter et être en capacité de verser une partie du prix de vente lors de la cession : entre 50 % et 70 % du montant total du bien. La durée d’emprunt varie entre 3 et 5 ans en moyenne. Elle est plus courte que dans le cadre d’un crédit avec une banque, ce qui implique des mensualités élevées. L’acquéreur doit donc avoir un bon revenu pour absorber la charge et s’assurer un reste à vivre suffisant.

Et pour le vendeur, il doit accepter de supporter le risque de défaillance de l’acheteur. Ce point peut être nuancé puisque des garanties sont souvent prévues dans l’acte notarié pour le couvrir et réduire le risque.

Par exemple, vous pouvez rendre obligatoire la souscription d’une assurance emprunteur par l’acheteur, ou prévoir une sûreté réelle : privilège du prêteur de deniers, hypothèque ou nantissement dans le cadre d’un fonds de commerce. Vous pouvez aussi prévoir une sûreté personnelle dans le contrat crédit vendeur, et demander une caution.