Vente à terme : définition, calcul et conditions
La vente Ă terme permet dâacquĂ©rir un bien immobilier sans contracter de prĂȘt immo. Câest un contrat passĂ© entre un vendeur et un acquĂ©reur qui nĂ©cessite le paiement dâun âbouquetâ puis le versement de mensualitĂ©s sur une durĂ©e dĂ©finie. Cette mĂ©thode prĂ©sente des avantages et inconvĂ©nients, on vous dit tout !
- đĄ Lâessentiel sur la vente Ă terme :
- Alternative au crédit immobilier ;
- Paiement dâun acompte puis versement de mensualitĂ©s ;
- Ătablie par acte authentique devant notaire ;
- Mensualités délimitées dans le temps ;
- Possible reprise par les héritiers du vendeur en cas de décÚs.
Qu'est-ce qu'une vente Ă terme
La vente Ă terme est une alternative au crĂ©dit immobilier qui permet Ă lâacquĂ©reur dâacheter un bien au vendeur en payant une somme comptant (le bouquet) puis en lui versant des mensualitĂ©s fixĂ©es contractuellement.
Le montant initial ainsi que les mensualitĂ©s sont fixĂ©es par acte authentique auprĂšs du notaire. Ces mensualitĂ©s sont conditionnĂ©es dans le temps, un fois ces derniĂšres rĂ©glĂ©es, lâacheteur est pleinement propriĂ©taire du bien immobilier.
Ce contrat est une promesse de vente ferme. Le vendeur peut rester dans son bien et bĂ©nĂ©ficier dâune rente. Il devra libĂ©rer le bien une fois les mensualitĂ©s payĂ©es et les conditions du contrat remplies.
Il existe plusieurs variantes de la vente Ă terme :
1ïžâŁ La vente Ă terme libre
Dans une vente Ă terme libre lâacquĂ©reur prend immĂ©diatement possession du bien. Il peut en disposer librement (y vivre ou le louer), il devra :
- Payer le bouquet initial ;
- Verser les mensualitĂ©s jusquâĂ leur terme.
Le vendeur nâaura aucun frais ni charges Ă payer sur le bien car il nâest plus propriĂ©taire et nây vit plus.
2ïžâŁ La vente Ă terme occupĂ©e
Dans une vente Ă terme occupĂ©e, le vendeur demeure dans son bien immobilier. Il bĂ©nĂ©ficie dâun droit dâusage et dâhabitation (DUH).
Ce droit peut ĂȘtre Ă vie ou pour une durĂ©e dĂ©terminĂ©e dans le contrat de vente immobiliĂšre Ă terme (10 ans, 18 ans, 20 ans,..).
Le vendeur doit toujours rĂ©gler les frais et dĂ©penses courantes tandis que lâacquĂ©reur devra sâacquitter des frais liĂ©s Ă la propriĂ©tĂ© : frais fiscaux, impĂŽts,..
đ Quelle diffĂ©rence entre la vente Ă terme et le viager immobilier ?
đ Les diffĂ©rences entre la vente Ă terme et le viager sont :
- La durĂ©e des mensualitĂ©s que lâacquĂ©reur doit verser ;
- Le montant initial de lâacompte ;
- La fiscalité des versements ;
- Le calcul du prix du bien.
Lors dâun viager la valeur du bien est estimĂ©e en fonction de lâespĂ©rance de vie du vendeur. Lors dâune vente Ă terme, c'est la valeur rĂ©elle du bien qui est prise en compte.
Le prix de lâacompte initial est gĂ©nĂ©ralement plus faible lors dâun viager et peut beaucoup varier en fonction de lâĂąge du vendeur.
De plus, les mensualitĂ©s nâont pas de limite dans le temps pour une vente en viager ! La vente Ă terme a une durĂ©e fixe Ă©tablie par contrat.
đž Quid de la fiscalitĂ© dâune vente immobiliĂšre Ă terme ?
Câest une opĂ©ration trĂ©s intĂ©ressante fiscalement : le vendeur est exonĂ©rĂ© de charges fiscales sur les mensualitĂ©s quâil perçoit. Dans le cadre dâun viager la rente est considĂ©rĂ©e comme un revenu, soumis au barĂšme de lâimpĂŽt sur le revenu !
đ Une autre solution pour contourner le systĂšme bancaire est de faire un crĂ©dit vendeur immobilier. Il s'agit d'un contrat prĂȘt entre particuliers, encore diffĂ©rent du viager ou de la vente Ă terme.
Les avantages de la vente Ă terme
Que ce soit cÎté vendeur ou acquéreur, la vente à terme présente des avantages importants :
đ€ Pour le vendeur | đĄ Pour lâacquĂ©reur |
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Les risques de la vente Ă terme immobilier
La vente Ă terme occupĂ©e ou libre prĂ©sente des inconvĂ©nients quâil ne faut pas nĂ©gliger :
đ€ Pour le vendeur | đĄ Pour lâacquĂ©reur |
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Calcul de vente Ă terme maison : exemple
Pour calculer le coĂ»t et la rentabilitĂ© dâune vente Ă terme, voyons le montage financier dâune vente Ă terme occupĂ©e.
đŹ Un vendeur, Monsieur X souhaite vendre sa maison Ă un autre particulier, Monsieur Y. Ils conviennent dâun prix de vente de 200 000 ⏠de la maison de X. Ils souhaitent faire une vente Ă terme sur 15 ans.
đ Un bouquet reprĂ©sentant â du prix de la maison est payĂ© par Y : 66 000 âŹ.
đ Le notaire, qui rĂ©dige lâacte authentique, calcule le droit dâhabitation et dâusage du bien (DHU) de X comme valant 80 000 âŹ.
đž Le reste sera rĂ©glĂ© sous forme de mensualitĂ©s sur 15 ans par Y avant dâacquĂ©rir le bien, soit :
Valeur du bien | 200 000 ⏠|
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Valeur du bouquet payĂ© par lâacheteur | 66 000 ⏠|
Valeur du DUH du vendeur (qui reste dans le bien) | 80 000 ⏠sur 15 ans |
MensualitĂ©s Ă payer par lâacquĂ©reur | 366,66 ⏠|
đĄ FAQ : tout savoir sur la vente Ă terme
â Quel est l'avantage d'une vente Ă terme ?
Lâavantage de la vente Ă terme est dâacquĂ©rir un bien sans recourir au crĂ©dit immobilier. Pour le vendeur il peut profiter dâune rente exonĂ©rĂ©e de charges fiscales.
đĄ Quelles sont les caractĂ©ristiques principales de la vente Ă terme ?
Les caractéristiques principales de la vente à terme sont :
- Un paiement en deux temps : un bouquet initial puis des mensualités ;
- Un contrat devant notaire pour établir le montant et la durée ;
- Une exonération de charges fiscales pour les mensualités cÎté vendeur ;
- Le vendeur peut voir ses mensualités revalorisées ;
- Les mensualitĂ©s doivent ĂȘtre versĂ©es aux hĂ©ritiers si le vendeur dĂ©cĂšde.
đ° Quels sont les frais de notaire pour une vente Ă terme ?
Les frais de notaire pour la vente du bien lors dâun contrat de cession sont de 7 % de la valeur du bien (Ă la charge du vendeur).
Pour la rĂ©daction de lâacte authentique et lâingĂ©nierie contractuelle, lâacquĂ©reur doit payer 7% de frais au notaire Ă©galement.