Vente à terme : définition, calcul et conditions

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La vente Ă  terme permet d’acquĂ©rir un bien immobilier sans contracter de prĂȘt immo. C’est un contrat passĂ© entre un vendeur et un acquĂ©reur qui nĂ©cessite le paiement d’un “bouquet” puis le versement de mensualitĂ©s sur une durĂ©e dĂ©finie. Cette mĂ©thode prĂ©sente des avantages et inconvĂ©nients, on vous dit tout !

  • 🏡 L’essentiel sur la vente Ă  terme :
  • Alternative au crĂ©dit immobilier ;
  • Paiement d’un acompte puis versement de mensualitĂ©s ;
  • Établie par acte authentique devant notaire ;
  • MensualitĂ©s dĂ©limitĂ©es dans le temps ;
  • Possible reprise par les hĂ©ritiers du vendeur en cas de dĂ©cĂšs.

Qu'est-ce qu'une vente Ă  terme

La vente Ă  terme est une alternative au crĂ©dit immobilier qui permet Ă  l’acquĂ©reur d’acheter un bien au vendeur en payant une somme comptant (le bouquet) puis en lui versant des mensualitĂ©s fixĂ©es contractuellement.

Le montant initial ainsi que les mensualitĂ©s sont fixĂ©es par acte authentique auprĂšs du notaire. Ces mensualitĂ©s sont conditionnĂ©es dans le temps, un fois ces derniĂšres rĂ©glĂ©es, l’acheteur est pleinement propriĂ©taire du bien immobilier.

Ce contrat est une promesse de vente ferme. Le vendeur peut rester dans son bien et bĂ©nĂ©ficier d’une rente. Il devra libĂ©rer le bien une fois les mensualitĂ©s payĂ©es et les conditions du contrat remplies.

Il existe plusieurs variantes de la vente à terme :

1ïžâƒŁ La vente Ă  terme libre

Dans une vente Ă  terme libre l’acquĂ©reur prend immĂ©diatement possession du bien. Il peut en disposer librement (y vivre ou le louer), il devra :

  • Payer le bouquet initial ;
  • Verser les mensualitĂ©s jusqu’à leur terme.

Le vendeur n’aura aucun frais ni charges Ă  payer sur le bien car il n’est plus propriĂ©taire et n’y vit plus.

2ïžâƒŁ La vente Ă  terme occupĂ©e

Dans une vente Ă  terme occupĂ©e, le vendeur demeure dans son bien immobilier. Il bĂ©nĂ©ficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).

Ce droit peut ĂȘtre Ă  vie ou pour une durĂ©e dĂ©terminĂ©e dans le contrat de vente immobiliĂšre Ă  terme (10 ans, 18 ans, 20 ans,..).

Le vendeur doit toujours rĂ©gler les frais et dĂ©penses courantes tandis que l’acquĂ©reur devra s’acquitter des frais liĂ©s Ă  la propriĂ©té : frais fiscaux, impĂŽts,..

🆚 Quelle diffĂ©rence entre la vente Ă  terme et le viager immobilier ?

🔎 Les diffĂ©rences entre la vente Ă  terme et le viager sont :

  • La durĂ©e des mensualitĂ©s que l’acquĂ©reur doit verser ;
  • Le montant initial de l’acompte ;
  • La fiscalitĂ© des versements ;
  • Le calcul du prix du bien.

Lors d’un viager la valeur du bien est estimĂ©e en fonction de l’espĂ©rance de vie du vendeur. Lors d’une vente Ă  terme, c'est la valeur rĂ©elle du bien qui est prise en compte.

Le prix de l’acompte initial est gĂ©nĂ©ralement plus faible lors d’un viager et peut beaucoup varier en fonction de l’ñge du vendeur.

De plus, les mensualitĂ©s n’ont pas de limite dans le temps pour une vente en viager ! La vente Ă  terme a une durĂ©e fixe Ă©tablie par contrat.

💾 Quid de la fiscalitĂ© d’une vente immobiliĂšre Ă  terme ?

C’est une opĂ©ration trĂ©s intĂ©ressante fiscalement : le vendeur est exonĂ©rĂ© de charges fiscales sur les mensualitĂ©s qu’il perçoit. Dans le cadre d’un viager la rente est considĂ©rĂ©e comme un revenu, soumis au barĂšme de l’impĂŽt sur le revenu !

Les avantages de la vente Ă  terme

Que ce soit cÎté vendeur ou acquéreur, la vente à terme présente des avantages importants :

✅ Les avantages de la vente à terme
đŸ€ Pour le vendeur🏡 Pour l’acquĂ©reur
  • PossibilitĂ© de rester dans son bien en cas de vente Ă  terme occupĂ©e ;
  • Perçoit des mensualitĂ©s non imposables ;
  • En cas de dĂ©cĂšs, les hĂ©ritiers percevront les mensualitĂ©s restantes ;
  • Clause rĂ©solutoire : en cas de non-paiement des mensualitĂ©s, il conserve son bien et les mensualitĂ©s dĂ©jĂ  versĂ©es.
  • Permet d’éviter de passer par un prĂȘt immobilier si les taux sont trop Ă©levĂ©s ;
  • Pas d’assurance de prĂȘt couteuse ;
  • Possible d’occuper le bien immĂ©diatement ;
  • Contrat protecteur qui fixe le prix global de la vente Ă  terme.

Les risques de la vente Ă  terme immobilier

La vente Ă  terme occupĂ©e ou libre prĂ©sente des inconvĂ©nients qu’il ne faut pas nĂ©gliger :

❌ Les risques de la vente à terme
đŸ€ Pour le vendeur🏡 Pour l’acquĂ©reur
  • Il doit cĂ©der sa maison ou son appartement Ă  une date convenue : problĂ©matique en cas de changement de situation ;
  • Le marchĂ© Ă©volue, si son bien prend de la valeur les mensualitĂ©s de ne le reflĂ©teront pas ;
  • Difficile de trouver un acheteur.
  • L’acquĂ©reur est sensible Ă  la hausse des taux pour payer ses mensualitĂ©s ;
  • DifficultĂ© de mise en place plus grande qu’une vente classique.

Calcul de vente à terme maison : exemple

Pour calculer le coĂ»t et la rentabilitĂ© d’une vente Ă  terme, voyons le montage financier d’une vente Ă  terme occupĂ©e.

💬 Un vendeur, Monsieur X souhaite vendre sa maison à un autre particulier, Monsieur Y. Ils conviennent d’un prix de vente de 200 000 € de la maison de X. Ils souhaitent faire une vente à terme sur 15 ans.

💐 Un bouquet reprĂ©sentant ⅓ du prix de la maison est payĂ© par Y : 66 000 €.

📝 Le notaire, qui rĂ©dige l’acte authentique, calcule le droit d’habitation et d’usage du bien (DHU) de X comme valant 80 000 €.

💾 Le reste sera rĂ©glĂ© sous forme de mensualitĂ©s sur 15 ans par Y avant d’acquĂ©rir le bien, soit : 366,66 € mensuels.

Cela donne l’opĂ©ration de vente Ă  terme suivante :
Valeur du bien200 000 €
Valeur du bouquet payĂ© par l’acheteur66 000 €
Valeur du DUH du vendeur (qui reste dans le bien)80 000 € sur 15 ans
MensualitĂ©s Ă  payer par l’acquĂ©reur366,66 €

🏡 FAQ : tout savoir sur la vente à terme

✅ Quel est l'avantage d'une vente à terme ?

L’avantage de la vente Ă  terme est d’acquĂ©rir un bien sans recourir au crĂ©dit immobilier. Pour le vendeur il peut profiter d’une rente exonĂ©rĂ©e de charges fiscales.

💡 Quelles sont les caractĂ©ristiques principales de la vente Ă  terme ?

Les caractéristiques principales de la vente à terme sont :

  • Un paiement en deux temps : un bouquet initial puis des mensualitĂ©s ;
  • Un contrat devant notaire pour Ă©tablir le montant et la durĂ©e ;
  • Une exonĂ©ration de charges fiscales pour les mensualitĂ©s cĂŽtĂ© vendeur ;
  • Le vendeur peut voir ses mensualitĂ©s revalorisĂ©es ;
  • Les mensualitĂ©s doivent ĂȘtre versĂ©es aux hĂ©ritiers si le vendeur dĂ©cĂšde.

💰 Quels sont les frais de notaire pour une vente à terme ?

Les frais de notaire pour la vente du bien lors d’un contrat de cession sont de 7 % de la valeur du bien (à la charge du vendeur).
Pour la rĂ©daction de l’acte authentique et l’ingĂ©nierie contractuelle, l’acquĂ©reur doit payer 7% de frais au notaire Ă©galement.