Acheter à l’étranger : Espagne, Portugal

Investir dans l’immobilier à l’étranger est une stratégie de plus en plus prisée par les Français pour leur retraite comme pour un projet de vie fondé sur l’expatriation. Parmi les destinations les plus ciblées : la Péninsule Ibérique.

petit village dans le sud

Les Français sont ainsi les premiers investisseurs étrangers dans l'immobilier au Portugal, incités par l'avantage fiscal octroyé grâce au statut de résident non habituel.

Chez le voisin espagnol, l'association des agents immobiliers de Barcelone et de Catalogne (API), a enregistré 5.300 ventes immobilières en 2017 avec des Français. Ils forment le deuxième contingent derrière les Britanniques mais devant les Allemands (et même le premier en Catalogne).

Il faut dire qu'avec un budget oscillant entre 150.000 € et 200.000 €, il est difficile d'acheter un bien à Paris. Pour un même budget, les Français peuvent viser un logement d'une centaine de mètres carrés dans la péninsule.

Selon l'API, les investisseurs étrangers en Espagne sont généralement âgés entre 45 ans et 64 ans avec des enfants majeurs et des ressources leur permettant d'envisager un projet d'expatriation.

Comment acheter un bien immobilier à l'étranger ? Quels sont les bons réflexes à adopter et les règles à respecter ? Quelle est la fiscalité en Espagne et au Portugal pour les propriétaires immobiliers et les retraités français ? Réponses.

Comment acheter un bien immobilier en Espagne ou au Portugal ?

L'Espagne et le Portugal attirent les investisseurs français qui désirent se constituer un patrimoine immobilier. L'héliotropisme, le niveau de vie et la fiscalité sont autant de motifs qui les poussent à se lancer dans cette aventure.

Les Français peuvent y projeter un moyen d'obtenir des revenus financiers complémentaires. Comment ? Sous la forme d'un investissement locatif réalisé dans des régions touristiques comme en Algarve au Portugal, sur la Costa del Sol ou la Costa Blanca en Espagne. Les séniors y voient une opportunité pour passer une retraite plus confortable dans des régions au climat ensoleillé et à la douceur de vie à l'année reconnue. Mais l'achat d'un bien immobilier en Espagne ou au Portugal est-il sûr ?

Pour minimiser les risques et les déconvenues, il est nécessaire avant tout de se renseigner correctement sur le pays et la ville hôte. De nombreuses informations sont accessibles en ligne sur les démarches à entreprendre et les règles à respecter. Idem pour le marché immobilier de telle ou telle région, dans telle ou telle ville. N'hésitez pas à consulter le bon coin version portugaise ou le bon coin en Espagne sur l'immobilier.

Soyez attentif aux conditions de revente et déplacez-vous directement sur place pour jauger les biens immobiliers susceptibles de vous convenir (commerces de proximité, accès à la plage, nuisances sonores ou visuelles, travaux requis, etc.).

Alors plutôt l'Espagne ou le Portugal ?

  • En ce qui concerne les avantages d'acheter un bien immobilier au Portugal, les experts mettent en avant un coût de la vie plus abordable, un marché immobilier très attractif, une fiscalité potentiellement appréciable, une qualité de vie entre quiétude et sécurité, une population locale accueillante et des littoraux encore préservés.
  • Côté Espagne, ces mêmes spécialistes soulignent l'héliotropisme de la Méditerranée, la richesse culturelle et environnementale, le système de santé, les infrastructures de transport et le dynamisme du marché immobilier.

Quelles sont les règles à respecter pour un achat immobilier en Espagne ?

Le droit applicable lors d'un achat immobilier à l'étranger est évidemment celui du pays d'accueil. Contrairement à la France, une vente immobilière en Espagne implique moins d'obligations pour le notaire sur place. Il est donc fortement conseillé de passer par un avocat. Toutefois, comme le stipule l'article 1280 du Code Civil espagnol, le contrat de vente immobilière doit être entériné par un acte notarié authentique.

L'acheteur français doit également vérifier plusieurs documents avant de procéder à la transaction :

  • le certificat d'hypothèque et les charges du bien immobilier (à voir avec le Registre Foncier espagnol) ;
  • le certificat d'inscription du propriétaire (à voir aussi avec le Registre Foncier espagnol) pour être sûr que l'interlocuteur vendeur soit bien le propriétaire ;
  • l'attestation que le propriétaire ait bien réglé le paiement des impôts fonciers (à voir avec l'Impuesto sobre Bienes) sous peine que le paiement échoit au nouvel acquéreur. Idem avec les charges de copropriété, les factures d'eau, de gaz et d'électricité.

Si la signature d'un compromis de vente n'est pas obligatoire, elle est dans les faits pratiquement généralisée et matérialise l'intention de la transaction immobilière. Ses signataires doivent être le propriétaire vendeur ou le promoteur immobilier via son fondé de pouvoir, et les acheteurs (les deux époux si le mariage s'est fait sous le régime de la communauté réduite aux acquêts). Ces derniers peuvent être représentés via une procuration notariée signée dans leur pays d'origine.

Quelle est la fiscalité en Espagne pour les propriétaires d'un bien immobilier ?

En termes de taxation sur les opérations immobilières en Espagne, comptez entre 10 % à 12 % du montant de la transaction pour les frais de notaire, les honoraires d'une agence immobilière et les frais d'avocat.

Pour l'achat d'un bien immobilier neuf, la TVA est fixée à 10 % (entre 8 % et 10 % pour les biens anciens). Pour les achats de moins de 130.000 €, la TVA est plus faible (3,5 %). Il faut ajouter le coût d'enregistrement de la nouvelle propriété au registre financier espagnol, sachant que l'acheteur doit obtenir un permis de résidence et obtenir son numéro d'identification espagnole dont les conditions sont les suivantes :

  • un casier judiciaire vierge ;
  • une assurance médicale privée couvrant la durée du séjour ;
  • des moyens de vivre en Espagne.

En ce qui concerne la fiscalité immobilière directe, l'acheteur français doit s'acquitter de :

  • la taxe foncière (IBI) perçue par la ville de résidence chiffrée entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur cadastrale du bien ;
  • l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), le Trésor public espagnol estimant que le propriétaire bénéficie d'un revenu entre 1,1 % et 2 % de la valeur cadastrale du bien ;
  • l'impôt sur le revenu des résidents lorsque le propriétaire qui habite en Espagne au moins 183 jours par an choisit d'être résident fiscal sur place ;
  • l'impôt communal.

Michel Platero, Président de la FNAIM du Grand Paris, souligne qu'en deçà de 37.000 € de revenus annuel, les retraités Français expatriés en Espagne sont gagnants.

Quelle est la fiscalité au Portugal pour les propriétaires d'un bien immobilier ?

Le Portugal a volontairement mis en place une politique fiscale afin d'attirer les investisseurs étrangers, opportunité que les Français ont rapidement saisi. Ainsi, les retraités français peuvent profiter du statut de résident fiscal non-habituel qui offre des avantages fiscaux précieux sur leur pension de retraite privée durant une période consécutif de 10 ans dès leur année d'inscription à ce statut.

Bon à savoir : les pensions versées par l'état français demeurent taxées en France (sauf exceptions)

Quelles sont les conditions pour décrocher le statut de résident fiscal non-habituel au Portugal ?

Il en existe quatre :

  1. ne pas avoir résidé au Portugal lors des 5 dernières années qui précèdent la demande ;
  2. vivre au minimum la moitié de l'année au Portugal (183 jours) ou y détenir ses principaux intérêts économiques ;
  3. posséder un compte en banque sur place ;
  4. disposer de revenus suffisants pour y vivre sans avoir la nécessité d'exercer une activité rémunérée.

Quelles sont les démarches à entreprendre pour obtenir le statut de résident fiscal non-habituel au Portugal ?

  • La requête doit être transmise au Directo de Serviços de Registro de Contribuintes via un service local des finances ou directement par courrier postal au moment de l'inscription comme résident (permanent ou temporaire). L'administration vérifie que le demandeur ait séjourné au moins 183 jours au Portugal ou bien qu'il possède un bien immobilier garantissant son intention de s'installer durablement dans le pays.
  • Au bout de 10 ans, le retraité français ne peut reconduire le statut : soit il quitte le pays pendant 5 ans avant de réenclencher une demande (se pose la question de la pérennité de ce statut dans le temps), soit il continue de résider au Portugal et tombe sous le régime fiscal de droit commun (barème variable entre 15,5 % et 48 %), sachant qu'il n'existe pas d'imposition sur la fortune au Portugal.
  • Il faut également se renseigner sur la question de la résidence fiscale qui est déterminée par la convention fiscale nouée entre la France et le Portugal. Les autres éléments de la fiscalité au Portugal sont le taux de TVA (23 %) et les taxes sur les revenus locatifs lorsqu'ils ne respectent pas les conditions notifiées par le statut de résident non habituel.
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