Comment réaliser l'état des lieux de sortie d'un logement ?
Si la comparaison entre l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée révèle des évolutions autres que celles dues à la vétusté, le bailleur sera en droit de prélever tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du bail.
Il est donc très important de ne pas bâcler cette étape avant la restitution des clefs. En cas de litige, il est possible de faire appel à un huissier de justice ou de s'adresser à la commission départementale de conciliation.
Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit être établi au départ du locataire et s'achever par la remise des clefs. Il doit être réalisé de manière contradictoire et amiable par le locataire et le bailleur ou leurs représentants.
Le document utilisé doit permettre une comparaison aisée avec l'état des lieux d'entrée, soit en utilisant un document unique, soit en utilisant un document distinct mais avec une présentation similaire.
L'état des lieux de sortie doit décrire en détail l'état du logement et de ses équipements. Il permet de constater l'évolution de l'état du bien depuis la signature de l'état des lieux d'entrée. Attention, les évolutions liées à la vétusté ne pourront pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du contrat de location. Il est donc bien important de distinguer ce qui est à mettre sur le compte de l'usure naturelle du temps ou sur le compte d'une détérioration ou d'un mauvais entretien du bien.
L'état des lieux de sortie peut être établi sur un support physique ou dématérialisé et doit être remis signé à chacune des parties après la remise des clefs. Sachez enfin qu'il est vivement conseillé de ne résilier le contrat d'assurance habitation souscrit par le locataire qu'après l'établissement de l'état des lieux de sortie et la restitution des clefs au propriétaire.
État des lieux de sortie ET loi ALUR
La loi ALUR du 26 mars 2014 apporte des évolutions concernant l'établissement de l'état des lieux de sortie afin de mieux protéger chacune des parties, le locataire comme le bailleur. Elle stipule notamment que l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie doivent être établis sur le même document afin de faciliter leur comparaison.
Elle rappelle également l'ensemble des informations obligatoires qui doivent y figurer. La loi ALUR impose une référence qui permettra d'apprécier l'usure normale des équipements et des matériaux du logement de manière la plus objective possible.
Pour vous permettre d'établir un document conforme aux dispositions prévues dans la loi ALUR, vous trouverez sur JeChange un modèle d'état des lieux de sortie gratuits à imprimer.
A ne pas oublier : une fois l'état des lieux de sortie fait, pensez à faire votre changement d'adresse et faire suivre votre courrier.
Qui peut réaliser l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit être réalisé par le locataire et son bailleur ou leurs représentants. En cas de litige, s'il n'est pas possible d'établir un état des lieux de sortie amiable en raison de l'absence de l'une des parties ou du refus de l'une d'elle d'y participer, un huissier de justice peut être mandaté pour réaliser l'état des lieux de sortie.
Ce dernier convoquera par courrier recommandé avec accusé de réception le bailleur et le locataire pour réaliser l'état des lieux en sa présence au moins 7 jours avant la date fixée. Les frais engagé par le recours à un huissier de justice doivent être partagés entre le bailleur et le locataire.
Quelles informations doivent figurer dans un état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit décrire précisément l'état de chaque pièce du logement (sols, murs et plafonds) ainsi que celui de leurs équipements et du mobilier éventuel. Il doit indiquer notamment leur état de vétusté selon une grille d'appréciation approuvée au préalable par le locataire et le bailleur.
La loi ALUR précise également un certain nombre d'informations qui doivent obligatoirement y apparaître, à savoir :
- le type d'état des lieux ;
- le jour, le mois et l'année de l'état des lieux de sortie et ceux de l'état des lieux d'entrée ;
- l'adresse du logement occupé ;
- le patronyme du locataire et du bailleur, ainsi que l'adresse du domicile du bailleur ou le nom et l'adresse du siège social du représentant du bailleur ;
- les index des compteurs d'eau et d'énergie ;
- l'ensemble des clés avec le détail de leur utilisation ;
- la signature du locataire et du bailleur ou de leurs représentants ;
- l'adresse du nouveau logement de l'occupant ou de son hôte.
Bon à savoir : les trous dans les murs peuvent être considérés par le bailleur comme des détériorations. Pour éviter toute retenue sur la caution, ils doivent être rebouchés par le locataire avant le jour de l'état des lieux. Il en va de même pour les joints de la salle de bain et de la cuisine qui doivent être en bon état au départ du locataire. Découvrez ce qu'il faut vérifier lors d'un état des lieux.
Quel est le coût d'un état des lieux de sortie ?
L'établissement de l'état des lieux de sortie est gratuit, sauf s'il fait intervenir un tiers. Si le bailleur est représenté par un agent immobilier, ce dernier peut exiger une rétribution qui sera intégralement à la charge du bailleur. Si l'état des lieux de sortie nécessite l'intervention d'un huissier de justice, les frais engendrés devront être répartis à parts égales entre le locataire et le bailleur.
État des lieux de sortie et vétustés
Lorsqu'un bien est occupé plusieurs mois ou plusieurs années par un locataire, les matériaux comme la peinture ou le revêtement des sols et les équipements peuvent se dégrader naturellement. Cette usure normale ne pourra pas être reprochée au locataire ni faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie. Les évolutions constatées entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie dues à la vétusté doivent être mentionnées comme telles.
Contester un état des lieux de sortie après signature : est-ce possible ?
À priori, si le locataire signe l'état des lieux de sortie, c'est qu'il l'approuve. En cas de doute sur l'interprétation d'une évolution, il vaut donc mieux ne rien signer avant d'être tombé d'accord.
Il est néanmoins possible de contester un état des lieux même après sa signature. Si le bailleur refuse d'apporter une modification à l'état des lieux de sortie, la commission départementale de conciliation peut être saisie afin de trouver un accord amiable entre les deux parties. Si la conciliation n'aboutit pas, il est possible de saisir le tribunal d'instance de la commune dont dépend le logement en se faisant accompagner d'un avocat.
Comment récupérer le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?
Il n'y a aucune démarche particulière à entreprendre pour récupérer le dépôt de garantie. Le bailleur doit le restituer au locataire par chèque, par virement ou en espèces dans les jours qui suivent l'état des lieux de sortie.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ce délai passe à deux mois si des détériorations du logement dues au locataire ont été mentionnées dans l'état des lieux de sortie. Cette rallonge donne le temps au locataire de procéder aux réparations nécessaires ou au bailleur de calculer le montant de la retenue qu'il devra faire sur le dépôt de garantie afin de couvrir les frais de réparation engagés.
Foire Aux Questions
Que faire si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?
Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie il est impossible d'établir un état des lieux amiable. Dans ce cas, il faut faire appel à un huissier de justice. Ce dernier se chargera de convoquer les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception pour les contraindre à assister à l'état des lieux de sortie qu'il réalisera à leur place et en leur présence sans qu'aucune contestation ne soit possible.
Si le bailleur n'est pas présent au rendez-vous fixé par l'huissier, le locataire peut restituer les clefs au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce cas, aucun état des lieux de sortie n'est établi et la loi considère que le locataire a rendu le logement en bon état.
Que faire si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?
Si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie, il faut là encore faire appel à un huissier de justice. Ce dernier convoquera les deux parties via un courrier en recommandé avec accusé de réception pour réaliser l'état des lieux de sortie en leur présence.
Si malgré cette convocation le locataire ne se rend pas au rendez-vous, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance qui désignera un huissier chargé d'aller récupérer les clefs auprès du locataire. Retrouvez toutes les obligations du locataire sortant.
Litige lors de l'état des lieux de sortie : quelles sont les solutions ?
En cas de litige, de désaccord et d'impossibilité d'établir un état des lieux contradictoire amiable, le locataire ou le bailleur peuvent s'en remettre à un huissier de justice qui établira un état des lieux de sortie à leur place.
En cas de contestation de l'état des lieux ou du montant de la retenue effectuée par le bailleur sur le dépôt de garantie lors de sa restitution, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation qui se chargera de trouver un accord entre les deux parties. En cas d'échec de cette commission, il faudra s'adresser au tribunal d'instance dont dépend le logement pour régler le litige.
