Comment faire l’état des lieux d’entrée dans un logement ?

Étape indispensable avant la remise des clefs, l’établissement d’un état des lieux contradictoire en présence du locataire et du bailleur est strictement encadré par la loi.

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L’état des lieux est un document qui établit pièce par pièce l’état d’un logement et de ses équipements au moment de la remise des clefs. Il permettra lors du départ du locataire d’établir de manière formelle si le bien a subi ou non des dégradations imputables au locataire. Il est donc très important de le remplir convenablement et avec tous les détails nécessaires pour éviter tout litige lors du départ.

Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée est une formalité obligatoire à laquelle doivent se conformer un propriétaire et son locataire après la signature d’un bail locatif pour un logement vide ou meublé à titre de résidence principale.

Il doit contenir une description précise et détaillée de l’état de chaque pièce du logement concerné et, le cas échéant, de ses équipements ou de son mobilier. L’état des lieux doit être impérativement réalisé avant la remise des clefs au locataire.

Il prend la forme d’un document établi contradictoirement par les parties concernées qui doivent le signer avant de le joindre au contrat de location. Ce document doit être conforme au modèle défini par le décret du 31 janvier 2016. Le locataire et le bailleur peuvent donner procuration à un tiers en rédigeant un mandat afin qu’il puisse assister à l’état des lieux d’entrée à leur place.

État des lieux d’entrée : que dit la loi ALUR ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 précise l’ensemble des informations que l’état des lieux doit mentionner. Elle donne également la possibilité au locataire de demander sa modification dans les 10 jours qui suivent son établissement.

Si ce dernier constate un défaut important ou un vice caché qui n’avait pas été pris en compte lors de la remise des clefs, il peut le signaler au bailleur ou à son représentant par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration de ce délai. En cas de refus du bailleur de modifier l’état des lieux initial, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour l’y contraindre si sa demande est justifiée.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?

L’état des lieux d’entrée d’un logement est obligatoire dès que son locataire l’occupe au moins 8 mois par an. Cette obligation est valable pour n’importe quel type de logement, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, d’un appartement, d’une maison avec jardin, d’un local commercial ou d’un logement HLM.

Cette obligation ne concerne pas la location d’un logement saisonnier ou d’une résidence secondaire. Pour autant, même dans ces cas de figure, il est conseillé de rédiger un état des lieux d’entrée pour éviter tout litige au moment de la sortie du locataire.

Que contient l’état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit être conforme au modèle défini par le décret du 31 janvier 2016 qui complète les dispositions prévues par la loi ALUR. Il doit préciser plusieurs informations indispensables. Retrouvez la checklist de l’état des lieux d’entrée ci-dessous :

  • le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie ;
  • la date de son établissement ;
  • l’adresse complète du logement concerné ;
  • le nom de chaque partie, locataire et bailleur, ou, le cas échéant, le nom de leurs représentants ;
  • le relevé des compteurs individuels d’eau ou d’énergie si le logement en est équipé ;
  • le détail et la destination des clefs ;
  • la description précise de l’état des sols, des murs, des plafonds, des huisseries, des portes et des fenêtres de chaque pièce et, le cas échéant, des équipements et du mobilier pour un logement meublé ;
  • la signature des parties ou de leurs représentants mandatés pour réaliser l’état des lieux.

L’état des lieux peut également être complété de photos et de toutes les informations susceptibles d’apporter des précisions sur l’état de conservation du logement. Une grille de vétusté peut être utilisée pour apprécier notamment l’état des matériaux, comme la peinture ou le revêtement des sols.

Vous pouvez télécharger notre modèle de formulaire d’état des lieux.

Quel est le coût d’un état des lieux d’entrée ?

Lorsqu’il est réalisé amiable, comme dans 99% des cas, l’établissement d’un état des lieux contradictoire est gratuit. Il n’implique des coûts pour le locataire ou le bailleur que si ces derniers font appel à un professionnel (diagnostiqueur immobilier, gestionnaire de biens, huissier de justice) pour s’assurer de sa conformité.

Dans ce cas, les frais engagés pour rétribuer ce professionnel sont partagés entre le bailleur et le locataire, à condition que la part payée par le locataire ne soit pas supérieure à celle payée par le bailleur et qu’elle ne dépasse pas plus de 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Pourquoi faire un état des lieux d’entrée ?

Lors du départ du locataire, il devra être fait un état des lieux de sortie. Sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettra d’établir de manière précise si le logement a subi des dégradations imputables au locataire autres que celles dues à l’usure naturelle du temps.

Si tel était le cas, le bailleur pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie versée au moment de la signature du contrat de location pour couvrir les frais de réparations nécessaires à la remise en état du logement.

C’est pourquoi il est indispensable de rédiger un état des lieux d’entrée le plus précis et détaillé possible afin de préserver les intérêts du bailleur comme ceux du locataire.

Comment contester un état des lieux d’entrée après signature ?

La loi ALUR permet au locataire de contester un état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent sa signature. Cette contestation peut concerner un vice caché ou tout autre détail qui aurait échappé au locataire lors de l’établissement de l’état des lieux.

Pour contester un état des lieux, le locataire doit en faire la demande en adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception au bailleur ou à son représentant.

Modification d’un état des lieux d’entrée

Si vous constatez un oubli, ou un point particulier que vous aimeriez voir apparaître sur l’état des lieux d’entrée pour éviter tout litige à votre départ, vous pouvez demander sa modification dans les 10 jours calendaires qui suivent sa signature. Vous devez faire votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sans contestation du bailleur, la modification demandée est automatiquement annexée à l’état des lieux établi précédemment. Si le bailleur conteste, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation qui vous aidera à trouver un accord.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie

Au départ du locataire, un état des lieux de sortie doit être établi sur le même modèle que l’état des lieux d’entrée. Il doit être réalisé de manière contradictoire en présence du locataire et du bailleur ou de leurs représentants.

Sa comparaison, point par point, avec l’état des lieux d’entrée permettra d’établir de manière objective si le logement a subi des dégradations depuis la signature de l’état des lieux d’entrée.

Si aucune dégradation n’est constatée, le bailleur devra remettre au locataire l’intégralité du dépôt de garantie versé au moment de la signature du contrat de location.

Que faire en cas de litige lors de l’état des lieux d’entrée ?

Si le locataire refuse de signer l’état des lieux d’entrée en cas de désaccord avec une ou plusieurs des appréciations qu’il comporte, il est possible de faire appel à un huissier de justice. Il rédigera l’état des lieux de manière impartiale en présence des deux parties. Les frais engagés pour le recours à un huissier devront être partagés entre le locataire et le bailleur.

Foire Aux Questions

Vice caché après un état des lieux d’entrée : que faire ?

Un vice caché est un défaut qui n’était pas apparent lors de la signature du bail et de l’établissement de l’état des lieux et qui empêche la jouissance totale ou partielle du logement.

Avant de saisir la justice, vous pouvez demander au bailleur de procéder aux réparations nécessaires en lui notifiant la nature du vice caché par lettre recommandée avec accusé de réception.

S’il ne répond pas favorablement à votre demande, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance de la commune concernée pour demander une indemnité, la réparation du préjudice subi ou pour pouvoir résilier votre bail avec dispense du préavis.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?

En cas d’absence d’état des lieux, la loi est du côté du bailleur. Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement concerné dans un bon état de préservation et d’entretien. Si lors de son départ le bien présente des dégradations, le locataire sera tenu responsable et devra effectuer les réparations nécessaires sauf s’il peut apporter la preuve qu’elles étaient déjà présentes à son arrivée.

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