Comment faire un crédit immobilier sans apport ?

En règle générale, disposer d'un apport personnel représente une condition nécessaire à l'obtention d'un crédit immobilier. Toutefois, dans certains cas et pour certains profils, acheter sans apport reste possible. Suivez le guide !

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L’apport personnel est souvent présenté comme la pierre angulaire nécessaire au succès de tout projet immobilier. En mettant sur la table 10 à 30 % du montant total de l’opération, vous rassurez instantanément le banquier quant à votre sérieux et à votre capacité d’épargne.

Pour autant, est-il totalement exclu d’obtenir un crédit immobilier sans aucun apport, et un financement à plus de 100 % de votre future résidence principale ? Bien qu’elle s’apparente souvent à un parcours du combattant, la validation d’un dossier sans apport reste envisageable dans certains établissements bancaires… Sous réserve de présenter par ailleurs un profil d’emprunteur irréprochable et de savoir trouver les bons arguments pour convaincre !

Obtenir un crédit immobilier sans apport ? Difficile, mais pas impossible

Dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport personnel, la banque prêteuse avance l’intégralité des fonds nécessaires à l’acquisition du bien. « On parle alors de financement à 100 %, voire même à 110 % lorsque l’emprunteur n’assume pas non plus les frais de notaire et de garantie », détaille Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

Très répandus à la fin des années 2000, les crédits immobiliers sans apport personnel sont devenus nettement plus rares depuis la crise économique de 2008 et le resserrement des critères de sélection chez de nombreuses banques, qui privilégient les emprunteurs solides disposant déjà d’un bon niveau d’épargne personnelle.

En cherchant bien, il reste pourtant possible aujourd’hui de décrocher un prêt immobilier sans avancer un seul centime, ou presque.

En effet, tous les établissements bancaires souhaitent développer leur clientèle et tous n’ont pas les mêmes critères d’octroi.

À qui accorde-t-on un crédit immobilier sans apport ?

Dans les faits, trois types d’emprunteurs peuvent être amenés à solliciter un financement intégral de leur projet immobilier :

  1. Les ménages jeunes, très récemment entrés sur le marché du travail, qui désirent acheter à deux sans être nécessairement mariés et qui n’ont pas encore eu le temps de se constituer une épargne conséquente. Les ménages plus âgés peuvent également être concernés par cette absence d’épargne. Toutefois, il est nécessaire de justifier cette problématique : divorce récent, achat immobilier, etc.
  2. Les emprunteurs disposant d’une épargne importante (livrets, actions, assurance-vie…), mais qui ne souhaitent pas la désinvestir pour acheter leur bien. Cette stratégie peut s’avérer d’autant plus cohérente et rentable lorsque les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont au plus bas, comme c’est le cas actuellement. Si vous décrochez par exemple un crédit à 2 %, à quoi bon vider un placement qui vous rapporte 3,5 % ?
  3. Les investisseurs dans l’immobilier locatif. Pour ces derniers, un financement à 100 % permet de bénéficier à plein de l’effet de levier du crédit et de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt.

Comment faire une demande de crédit immobilier sans apport ?

L’absence de tout apport personnel peut s’envisager, mais doit dans ce cas être absolument compensée par un dossier exemplaire concernant les autres critères examinés par le banquier. Ce dernier, par exemple, sera prêt à entendre que votre arrivée récente dans la vie active ne vous a pas encore permis d’épargner des sommes importantes, du moment que vous justifiez d’une situation professionnelle stabilisée (CDI depuis plus d’un an, emploi dans la fonction publique…) et d’un revenu confortable ou appelé à augmenter rapidement. La même remarque s’applique si vous sortez financièrement éprouvé d’un divorce ou d’une longue maladie.

Par ailleurs, un emprunteur sans apport se doit de gérer ses finances de façon responsable pour rassurer et convaincre la banque. Les relevés de compte des trois derniers mois ne doivent faire apparaître aucun incident de paiement ou rejet de prélèvement. Répondez en toute sincérité aux questions posées si vous voulez avoir la moindre chance d’obtenir un financement immobilier sans apport.

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Crédit immobilier sans apport : quel taux d’intérêt ?

Dans les faits, il n’existe pas de distinction précise entre prêt immobilier avec et sans apport. Cependant, l’analyse du conseiller bancaire est souvent différente. En effet, sans apport, le risque pour le prêteur est supérieur.

En cas de défaillance de l’emprunteur, le montant du prêt à rembourser grâce à l’activation de la garantie (garantie hypothécaire ou caution) est ainsi plus élevé. Cela est particulièrement vrai dans le cas où le financement comprend le montant de l’achat immobilier et les frais annexes (frais de garantie et frais de notaire), opération qui est autrement appelée financement à hauteur de 110 %.

Un risque plus élevé est alors compensé par une augmentation de la marge de l’établissement bancaire et donc du taux d’intérêt appliqué. Pour obtenir les meilleures conditions, le dossier déposé doit donc être très bien préparé.

Par ailleurs, il est indispensable de solliciter plusieurs banques ou de faire intervenir un courtier en prêts immobiliers.

Enfin, il convient de ne pas se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt nominal, mais également sur le coût de l’assurance emprunteur et sur le TAEG (taux annuel effectif global).

Crédit immobilier sans apport : comment bien préparer son dossier ?

Obtenir la meilleure offre de crédit immobilier sans apport passe obligatoirement par une bonne préparation de son dossier. Il est ainsi nécessaire de mettre en avant les points forts liés au projet en lui-même (qualité du bien, potentiel, prix d’achat…) et de sa situation personnelle, professionnelle et patrimoniale (revenus, endettement faible, etc.).

Tous ces éléments doivent être appuyés de justificatifs probants tels que des bulletins de salaire, des relevés de compte, des photos du bien financé…

Il est possible de s’adresser à directement aux établissements financiers ou d’utiliser les services d’un intermédiaire spécialisé en financement immobilier : le courtier. Cette dernière possibilité permet de s’assurer de la qualité de son dossier et de le peaufiner selon ses conseils.

Comment faire une simulation de crédit immobilier sans apport ?

Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter ou la mensualité associée ? Effectuer une première simulation de prêt immobilier est une étape importante au cours d’un projet d’acquisition.

En effet, cela permet de se projeter et de savoir quel type de maison ou d’appartement sélectionner. En ciblant un budget précis, les futurs propriétaires gagnent ainsi un temps précieux.

Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, la solution la plus rapide est d’utiliser un simulateur disponible en ligne. Pour affiner cette première ébauche, il sera bien entendu nécessaire de se rapprocher d’un conseiller bancaire ou d’un courtier.

Faites une première ébauche de votre plan de financement

N’hésitez pas à utiliser l’un des nombreux simulateurs ou calculettes disponibles sur Internet pour effectuer une première projection de votre plan de financement, et juger par vous-même du réalisme de votre projet. D’une manière générale, un emprunt sans apport aura davantage de chances d’être validé s’il présente :

  • Une augmentation nulle ou modérée de vos charges. Si votre future mensualité est égale ou très légèrement supérieure au loyer que vous payez actuellement – et sans aucun incident de paiement bien sûr ! -, le projet semblera nettement plus viable à votre banquier.
  • Un « reste à vivre » assez large pour vous permettre d’assumer sans difficulté les dépenses du quotidien.

Il est également essentiel d’ébaucher un plan de financement. Le plan de financement consiste à équilibrer les deux points suivants :

  • Les emplois, c’est-à-dire l’ensemble des dépenses : le prix d’achat du bien immobilier, les travaux à réaliser, les frais d’agence, les frais de courtage, les frais de notaire, de garantie et de dossier…
  • Les ressources, qui correspondent aux éléments constitutifs du financement : le prêt immobilier, l’apport, les subventions, etc.

Prêts subventionnés : une stratégie gagnante

Par extension, la banque considère comme un apport personnel toute somme d’argent qu’elle ne doit pas avancer elle-même. C’est notamment le cas de tous les prêts « aidés » ou « subventionnés » comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL), le prêt action logement, les crédits CAF, les prêts aux fonctionnaires, etc. Prenez donc le temps de vous renseigner au préalable sur tous les dispositifs dont vous pouvez bénéficier.

Le prêt à taux zéro, en particulier, connaît une popularité qui ne se dément pas chez les primo-accédants ou pour tous ceux qui n’ont plus été propriétaires de leur logement depuis au moins deux ans. Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’éligibilité ont été rendues moins contraignantes et le montant pris en charge peut désormais atteindre jusqu’à 40 % du financement total.

Obtenir un crédit immobilier sans apport : les conseils de votre expert JeChange

Si vous n’avez aucun apport personnel à l’appui de votre dossier, le recours à un courtier en crédit immobilier est très fortement recommandé ! Ce professionnel se chargera de démarcher à votre place les différents établissements bancaires de son carnet d’adresses, généralement bien garni, et reviendra vers vous avec les offres les plus attractives. Son pouvoir de négociation peut faire la différence et vous apporter le petit coup de pouce qui vous manquait pour l’accès à la propriété.

La banque, par ailleurs, fera moins la fine bouche si vous proposez non seulement d’y héberger vos revenus mais aussi de souscrire certains de ses produits « maison »… À commencer bien évidemment par l’assurance emprunteur qu’elle vous propose.

Mieux vaut enfin se montrer réaliste sur votre projet d’acquisition. Il peut s’avérer plus sage de renoncer par exemple à intégrer certains travaux dans le prêt demandé, ce qui aura pour effet de diminuer le financement nécessaire ainsi que votre futur taux d’endettement.

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