A combien s'élèvent les frais de notaire pour l'achat d'une maison ?

Lors de l'acquisition d'une maison ou d'un appartement, en plus de la somme déboursée pour le bien, il faut également compter avec les frais de notaire. Qu'incluent-ils et comment les calculer ?
En cas d’achat immobilier, les frais de notaire représentent une somme conséquente qui atteint typiquement 7 à 8 % du montant total de la valeur du bien. De quoi engloutir une bonne partie de votre apport ! Il est ainsi nécessaire de les inclure dans le plan de financement de l’achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou lors de la concrétisation d’un investissement locatif.
Contrairement à une idée répandue, ces frais ne constituent pas une rémunération perçue indûment par le notaire.
Les frais de notaire incluent des taxes et frais divers que l’officier ministériel doit ensuite reverser à l’État ou aux différents prestataires qu’il a dû solliciter avant de pouvoir procéder à la rédaction de l’acte authentique. De quoi sont précisément composés les frais de notaire ? Comment en évaluer le montant ? Est-il possible de réduire ces frais de notaire et d’augmenter ainsi le capital disponible pour l’achat de votre maison ou de votre appartement ?

Frais de notaire : pourquoi faut-il les payer ?

Les frais de notaire correspondent à l’ensemble des frais légaux et fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Le vendeur du bien a la liberté de désigner le notaire de son choix pour superviser la transaction.

De son côté, l’acquéreur peut accepter le même notaire que le vendeur ou en choisir un autre. Ce second choix n’entraînera pas de frais supplémentaires, il conduira seulement les deux professionnels à se partager équitablement leurs rémunérations.

Les notaires exercent un monopole d’ordre public. Le vendeur et l’acquéreur ont donc l’obligation de faire appel à l’un de ces officiers ministériels pour procéder à la transaction. En contrepartie, ils bénéficient des garanties légales : réalisés devant notaire, l’acte authentique de vente et le titre de propriété acquièrent une force « irréfragable » devant les tribunaux. Autrement dit, nul ne pourra plus les contester.

Qui paie les frais de notaire lors d’une vente ?

Au cours d’une transaction immobilière, il est indispensable de régler les frais de notaire. Mais qui doit les payer ? C’est à l’acheteur de l’appartement ou de la maison qu’incombe le paiement. Il lui faudra donc prévoir cette somme avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien immobilier.

En revanche, il est important de remarquer que certains frais sont exclusivement à la charge du vendeur, par exemple :

• les frais de mainlevée de la précédente garantie hypothécaire, le cas échéant ;
• l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées ;
• les frais de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ;
• une partie des frais de copropriété.

Quand payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire doivent être réglés par l’acheteur du bien immobilier le jour de la signature du contrat définitif, ou acte authentique, de vente. Ils sont versés directement par l’acheteur par virement ou par l’établissement prêteur lorsqu’il reçoit l’appel de fonds.

Attention : la plupart des organismes bancaires demandent à l’emprunteur d’apporter cette somme et refusent de financer ces frais par l’intermédiaire d’un prêt immobilier. Les frais de garantie hypothécaire subissent également les mêmes contraintes. Il est donc généralement nécessaire pour l’acquéreur d’utiliser son épargne personnelle dans cet objectif.

Bon à savoir : au moment de la signature de l’acte authentique, les frais de notaire correspondent à une estimation et non aux frais réels. Il est ainsi fréquent d’être informé quelques mois plus tard qu’un remboursement du trop-perçu va avoir lieu. Il s’agit ainsi de la différence entre le montant versé par anticipation par l’acheteur et les sommes réellement engagées par le notaire.

Quel est le montant des frais de notaire pour l’achat d’une maison neuve ?

La réglementation diffère entre les logements anciens et les logements neufs (vendus après leur construction ou dans le cadre d’une VEFA) n’ayant jamais été habités. Amoindris notamment grâce à la TVA déductible sur les coûts liés à la construction, les frais de notaire n’atteignent dans ce cas que 2 à 3 % du prix de vente.

À ceci, il est nécessaire d’ajouter les frais de garantie hypothécaire dans le cas où l’établissement prêteur souhaite recourir à ce type de sûreté.

Quel est le montant des frais de notaire pour l’achat d’une maison ancienne ?

Les frais de notaire sont plus importants pour l’achat d’un bien immobilier ancien et pour celui d’un terrain, constructible ou non. Leur montant est variable en fonction de la nature du bien et du département dans lequel il est implanté, mais ils atteignent en règle générale entre 7 et 8 % du prix de vente (hors frais éventuels d’hypothèque).

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De quoi se composent les frais de notaire ?

Sous une appellation unique, les « frais de notaire » incluent en réalité trois compartiments bien distincts : les droits de mutation, les débours et les émoluments.

Droits de mutation et autres taxes

Les droits, impôts et taxes liés à l’achat d’un bien immobilier, aussi appelés « droits de mutation » ou « droits d’enregistrement », correspondent à la somme que le notaire collecte pour le compte du Trésor public et qu’il doit ensuite lui reverser. Ils représentent typiquement plus de 80 % du total des frais de notaire.

Les droits de mutation sont affectés pour l’essentiel au budget des collectivités locales. La part « communale additionnelle » s’élève à 1,2 % du prix d’acquisition du bien. La part « départementale » est la plus lourde puisqu’elle pèse jusqu’à 4,5 % du prix de vente depuis le 1 er mars 2014, contre 3,8 % auparavant.

Quelques rares départements n’ont pas – ou pas encore – fait le choix d’appliquer le nouveau taux : c’est le cas du Morbihan, de l’Isère, de l’Indre ou encore de la Martinique et de Mayotte en outre-mer. Il convient ainsi de se renseigner afin d’en connaître le montant exact. En effet, si le maximum est de 4.50 %, les départements peuvent faire le choix de la réduire jusqu’à 1.20 %.

En ce qui concerne l’État, il ne peut réclamer plus de 2,4 % du montant de la taxe départementale.

Frais et débours

Les « frais et débours » sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de son client. En moyenne, ils représentent 10 % des frais de notaire. Il peut notamment s’agir de la rémunération versée par le notaire au conservateur des hypothèques ou à un géomètre expert, des frais payés pour la publication légale de la vente, pour l’obtention d’une copie du plan local d’urbanisme…

Selon la complexité du dossier, le montant des frais et débours sera donc assez variable.

Du point de vue du notaire, cette catégorie correspond à un simple remboursement. Elle ne constitue pas pour lui une rémunération.

Émoluments

Les « émoluments » sont la rémunération du notaire pour le travail accompli (environ 10 % du montant global des frais de notaire). S’agissant d’un monopole, leur montant est strictement encadré par la loi. Le calcul se base sur un système de tranches en fonction du montant de l’achat. Il connaîtra sous peu une baisse. À compter du 1 er mai 2016, le barème appliqué est de :

• 3,945 % pour la tranche comprise entre 0 et 6 500 €
• 1,627 % de 6 500 € à 17 000 €
• 1,085 % de 17 000 € à 60 000 €
• 0,814 % pour des sommes supérieures à 60 000 €

Cette légère baisse des pourcentages vient rogner la rémunération qui revient aux notaires, créant un « manque à gagner » qui avait d’ailleurs entraîné un important mouvement de protestation de la profession. Dans le cas d’une maison achetée au prix de 150 000 € par exemple, les quatre tranches s’appliquent successivement et le total des émoluments atteint 1 626,41 €.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’une maison

Les frais de notaire dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement peuvent être facilement et rapidement évalués. Pour cela, il est nécessaire de distinguer deux cas : l’achat d’un bien neuf et l’achat d’un bien ancien.

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, il est nécessaire d’appliquer sur le prix de vente un taux compris entre 2 % et 3 %. En revanche, un logement ancien sera soumis à des frais de notaire allant de 7 % à 8 %.

Exemple :

• Achat d’un logement ancien : 200 000 €
• Frais de notaire : 200 000 € x 8 % = 16 000 € environ de frais de notaire au maximum.

Si ces calculs permettent d’obtenir une première estimation du montant à régler au notaire, il est possible d’affiner cet élément grâce à des simulateurs en ligne ou en prenant directement contact avec son notaire.

Cette dernière option est, bien évidemment, la plus recommandée. En plus de connaître plus précisément les frais à verser, vous pourrez également bénéficier des conseils de cet expert en transactions immobilières.

Comment diminuer les frais de notaire pour l’achat d’une maison ?

Les frais de notaire ne s’imputent que sur la valeur du bien immobilier lui-même. Si vous achetez simultanément certains éléments mobiliers comme une cuisine équipée ou différents ustensiles électroménagers (lave-linge, sèche-linge…), n’oubliez surtout pas de déduire leur valeur du prix de vente. Vous réaliserez ainsi de précieuses économies sur le total des frais de notaire.

À compter du 1 er mai 2016, la loi autorise par ailleurs les notaires à vous proposer une réduction.

Son montant reste toutefois modeste : il est plafonné à 10 % et ne s’impute que sur la part des émoluments allant au-delà de 150 000 €. Pour un bien immobilier vendu 250 000 € par exemple, la réduction maximale pouvant être obtenue correspond à 10 % de 0,814 % de 100 000 € soit 81,40 €.

À noter que si le notaire accepte le principe de cette remise, il sera ensuite tenu de l’appliquer pour toutes ses futures transactions.

Pour aller plus loin : Consultez notre guide détaillant tout ce que vous devez savoir sur l'amortissement de votre crédit immobilier