Par | 💡 À combien s'élèvent les frais de notaire ? |
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|---|---|
| 💰 Qui paye les frais de notaire ? | L'acheteur, sauf clause contraire dans l'acte. |
| ⌛ Quand doit-on les payer ? | Au moment de la signature de l'acte authentique, en sus du prix de vente. |
| 🏦 Peut-on les financer par le crédit ? | Oui, via un crédit à 110 %, mais les banques exigent le plus souvent que l'apport les couvre. |
Pourquoi les simulateurs de crédit ne calculent pas les frais de notaire
Les outils de simulation de prêt immobilier sont conçus pour calculer une mensualité et un coût total de crédit. Leur périmètre : le montant emprunté, les intérêts, l'assurance emprunteur et, parfois, les frais de dossier bancaire.
Les frais de notaire, ou plus précisément les frais d'acquisition, en sont systématiquement absents : ils ne font pas partie du crédit à proprement parler. Ce sont des sommes versées directement au notaire le jour de la signature, en sus du prix de vente.
Cette omission crée une illusion dangereuse : l'acheteur croit avoir les fonds suffisants, puis découvre au moment du compromis qu'il lui manque 15 000 à 20 000 €. Dans le meilleur cas, il révise son projet à la baisse ; dans le pire, il ne peut plus finaliser la transaction faute d'apport.
Point réglementaire clé
Les banques exigent généralement que l'apport personnel couvre au minimum les frais de notaire. Sans cette réserve disponible, un dossier peut être refusé même si le taux d'endettement reste sous le plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis janvier 2022.
De quoi se composent réellement les « frais de notaire »
Le terme est trompeur : la grande majorité de ces sommes (environ 80 %) ne revient pas au notaire. Il les collecte et les reverse à l'État et aux collectivités. Les frais d'acquisition se décomposent en quatre postes.
| Composante | Poids | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ~80 % | État et collectivités (département, commune) |
| Émoluments du notaire | ~14 à 15 % | L'étude notariale |
| Débours et formalités | ~5 % | Tiers (cadastre, urbanisme, hypothèques…) |
| Contribution de sécurité immobilière (CSI) | ~0,10 % | État (publicité foncière) |
Ce que le notaire conserve vraiment, ce sont les émoluments (14 à 15 % du total). Leur montant suit un barème dégressif encadré par décret, identique dans toute la France quel que soit le notaire. Ce barème a été reconduit par arrêté du 25 février 2026 et s'applique jusqu'au 29 février 2028 (art. A444-53 du Code de commerce).
Combien prévoir selon le type de bien en 2026
Le montant varie fortement selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf. La différence tient presque exclusivement aux droits de mutation.
Dans un logement ancien
Les DMTO s'établissent en 2026 entre 5,09 % et 6,32 % du prix selon le département. Le total des frais d'acquisition représente généralement 7 à 8 % du prix du bien.
Hausse temporaire depuis le 1er avril 2025
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de DMTO de 0,5 point (de 4,5 % à 5 %) pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Une grande majorité de départements (83 sur ~100) a délibéré en ce sens. Les primo-accédants sont exemptés de cette hausse : l'exemption est automatique et vaut dans tous les départements (en couple, les deux membres doivent remplir la condition).
Dans un logement neuf ou en VEFA
Les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière, fixée à 0,715 % du prix hors taxes. La TVA (20 %) étant déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur, les frais d'acquisition se limitent à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Pour un terrain à bâtir
Acheté auprès d'un particulier, un terrain suit les mêmes droits de mutation que l'ancien : prévoyez 7 à 8 % du prix (voir notre guide dédié aux frais de notaire pour un terrain).
| Prix d'achat | Logement ancien (non primo) | Logement neuf / VEFA |
|---|---|---|
| 150 000 € | ≈ 10 500 à 12 000 € | ≈ 3 000 à 4 500 € |
| 200 000 € | ≈ 14 000 à 16 000 € | ≈ 4 000 à 6 000 € |
| 250 000 € | ≈ 18 500 à 20 000 € | ≈ 5 000 à 6 500 € |
| 350 000 € | ≈ 25 000 à 28 000 € | ≈ 7 000 à 8 500 € |
| 500 000 € | ≈ 35 000 à 40 000 € | ≈ 10 000 à 15 000 € |
Fourchettes indicatives : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Intégrer les frais de notaire dans votre simulation de crédit
La bonne pratique consiste à construire votre budget global avant de lancer une simulation de prêt. Voici la démarche en trois étapes.
Étape 1 : estimer les frais d'acquisition
- Bien ancien : multipliez le prix affiché par 0,07 à 0,08 (7 à 8 %). Primo-accédant dans un département ayant adopté la hausse ? Restez sur la fourchette basse ;
- Bien neuf (VEFA) : multipliez le prix par 0,02 à 0,03 (2 à 3 %) ;
- Calcul précis : pour tenir compte de votre département et de votre profil, utilisez un simulateur de frais d'acquisition comme celui d'immonot, fondé sur les barèmes réglementaires 2026.
Étape 2 : construire le budget global d'acquisition
Les frais de notaire ne sont pas le seul poste à anticiper. Pour un achat dans l'ancien à 250 000 € :
| Poste de dépense | Montant indicatif |
|---|---|
| Prix du bien | 250 000 € |
| Frais de notaire (ancien, non primo) | ≈ 19 000 € |
| Frais de dossier bancaire | ≈ 500 à 1 500 € |
| Garantie de prêt (caution ou hypothèque) | ≈ 1 500 à 5 000 € |
| Déménagement, équipement, petits travaux | Variable |
| Total frais annexes (hors prix du bien) | ≈ 21 000 à 26 500 € (~8,5 à 10,6 %) |
La garantie de prêt est obligatoire : la caution (type Crédit Logement) coûte environ 1 % du montant emprunté, l'hypothèque jusqu'à 2 % (avec des frais de mainlevée en cas de revente anticipée).
Étape 3 : relancer la simulation avec les bons chiffres
Deux configurations sont possibles :
- Apport couvrant les frais (recommandé) : vous empruntez le prix du bien, votre apport (au minimum ~22 000 € dans notre exemple) couvre les frais annexes. C'est la configuration la plus solide aux yeux des banques ;
- Crédit à 110 % : certains établissements financent les frais de notaire dans le montant emprunté. Le taux d'endettement (35 % assurance incluse) est alors calculé sur le montant total, frais inclus.
Trois leviers légaux pour réduire les frais d'acquisition
1. Déduire la valeur du mobilier
Quand la vente inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager démontable, mobilier de jardin…), sa valeur peut être déduite de l'assiette des droits de mutation. L'administration tolère une déduction sans justificatif dans la limite de 5 % du prix du bien (art. 735 du Code général des impôts). La liste des meubles et leur valeur doivent figurer dans le compromis de vente.
2. Demander une remise sur les émoluments
Pour les biens dont le prix dépasse 100 000 €, le notaire peut consentir une remise de 20 % maximum sur ses émoluments (art. R444-10 du Code de commerce). Elle doit être appliquée uniformément à tous ses clients : pensez à la demander lors du premier rendez-vous. Attention, la remise ne porte que sur les émoluments, pas sur les taxes : l'économie se limite souvent à quelques centaines d'euros.
3. Choisir le neuf ou la construction
L'écart entre l'ancien et le neuf est structurel : sur un achat à 250 000 €, acheter en VEFA plutôt que dans l'ancien peut représenter une économie de 12 000 à 14 000 € sur les seuls frais d'acquisition. À intégrer systématiquement dans un comparatif neuf/ancien.
Pour aller plus loin
Anticipez aussi le remboursement : consultez notre guide sur l'amortissement de votre crédit immobilier et, si vous êtes éligible, sur le prêt à taux zéro (PTZ).
Le notaire : un interlocuteur à consulter avant le compromis
Au-delà du calcul, le notaire sécurise tout le plan de financement. Avant la signature du compromis, il peut :
- établir un décompte prévisionnel précis de tous les frais d'acquisition ;
- vérifier la situation hypothécaire du bien et l'absence de servitudes cachées ;
- confirmer votre éligibilité au statut de primo-accédant et à l'exemption de hausse DMTO ;
- conseiller sur les conditions d'une éventuelle déduction du mobilier ;
- vous informer sur les aides disponibles (PTZ, prêts aidés).
Un dernier conseil : comparez aussi votre financement en amont, par exemple en passant par un courtier en crédit immobilier, pour négocier taux et frais de dossier.