Renégocier son prêt immobilier en 2024 : comment faire ?

Découvrez les principes de base d'une renégociation réussie et décrochez un taux moindre auprès de votre établissement bancaire en suivant le guide !

Cependant, il peut aussi s'avérer intéressant de sonder votre propre banque sur la possibilité de renégocier le taux du crédit. Un privilège qui a le mérite de la simplicité et ne vous contraint pas cela dit à changer d'établissement bancaire.

Renégocier son prêt immobilier ou rachat de crédit au meilleur taux : quelle est la différence ?

La renégociation d'un prêt immobilier est somme toute souvent confondue avec le rachat de crédit immobilier. Si ces deux opérations permettent de réaliser des économies, il est cependant nécessaire de bien les distinguer :

• Renégocier son prêt immobilier consiste à réévaluer le taux d'intérêts appliqué en sollicitant sa banque actuelle. Seuls des frais d'avenant seront néanmoins appliqués sur cette opération. Selon la politique interne de la banque, obtenir une renégociation est plus ou moins facile. Il est donc intéressant de se tourner également vers d'autres établissements afin d'obtenir des simulations proposées qui pourront être comparées et servir de base à la négociation.
• Avoir recours à une autre banque est une opération de rachat de crédit immobilier à meilleur taux. Attention ceci dit, dans cette optique, l'emprunteur devra régler les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie ainsi que les frais de dossier.

Renégocier son prêt immobilier en 2024 : frais et pénalités

Renégocier son prêt immobilier se déroule au sein de sa propre banque. Faire racheter son crédit, en revanche, implique une banque concurrente vers laquelle vous souhaitez vous tourner. Et les frais engendrés selon ces deux options ne sont pas les mêmes !

La renégociation de crédit

Renégocier son prêt immobilier est donc à bien distinguer d'un rachat de crédit immobilier (voir ci-après). En effet, dans ce dernier cas, les frais d'avenant seront remplacés par des frais de dossier. L'emprunteur devra s'acquitter des indemnités de remboursement anticipé ainsi que des frais pour la prise des nouvelles garanties.

L'économie générée est d'autant plus importante en cas de diminution de la durée du crédit immobilier. En effet, l'emprunteur devra régler pendant moins longtemps les intérêts d'emprunt et les cotisations d'assurance-crédit. Ainsi, si l'échéance avant de renégocier son prêt immobilier convenait au ménage, il peut être intéressant d'effectuer une simulation de crédit immobilier. La même mensualité est conservée mais sur une durée raccourcie. Ceci est rendu possible par la diminution du coût. Les emprunteurs conservent ainsi le même budget mensuel. Ils diminuent de même le taux d'intérêts du crédit immobilier.

Ainsi, renégocier son prêt immobilier est une opération moins onéreuse qu’un rachat de crédit. Pourquoi ? Parce qu’en quittant votre banque initiale pour une banque concurrente, vous provoquez le remboursement anticipé de votre crédit. A ce titre, la banque quittée vous inflige des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une renégociation du taux de votre crédit immobilier.

Légalement, l’IRA peut s’élever au maximum à 3 % du capital restant dû avant le remboursement, sans dépasser. Toutefois, le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt. Attention, parfois, dans certains contrats, une clause indique des IRA à 0 %.

Bon à savoir : L’organisme prêteur a l’obligation de vous remettre toutes les informations requises pour que vous puissiez noter les conséquences financières chiffrées, suite à votre demande de remboursement anticipé.

En revanche, certaines situations permettent de s’affranchir de l’IRA :

• si vous (ou votre conjoint) déménagez suite à un changement de lieu de travail ;
• ou bien si on vous (ou votre conjoint) impose la cessation de votre activité professionnelle (exemple : un licenciement) ;
• mais aussi en cas de décès (vous ou votre conjoint). 

Le rachat de crédit immobilier et le taux d’intérêts

Outre l’IRA, le rachat de crédit immobilier implique des frais de garanties (ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une renégociation de crédit) et des frais de dossier (frais d’avenant) d’un montant forfaitaire ou proportionnel aux sommes en jeu.

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une solution à privilégier dans plusieurs cas de figure. La raison la plus évidente et la plus connue est d’ordre financier. L’idée est d’alléger les mensualités de remboursement en choisissant une offre dont le taux d’emprunt est plus compétitif, c’est-à-dire inférieur à celui initialement souscrit.

Comment ? En faisant jouer la concurrence et/ou en rallongeant la durée du crédit immobilier pour lisser le remboursement dans le temps. C’est aussi l’opportunité de réserver, au sein de cette nouvelle enveloppe, une trésorerie afin de financer des projets personnels annexes, comme les travaux d’habitat ou l’achat d’une voiture. 

Cette opération permet également de faire baisser la pression financière si un événement de la vie modifie votre situation. Plusieurs aléas peuvent rentrer en compte :

• chômage,
• changement de travail,
• mutation,
• divorce,
• nouvel enfant,
• entrée en études supérieures des enfants, etc.

La stratégie vise à maintenir votre niveau de vie et votre pouvoir d’achat, malgré des revenus en berne et/ou de nouvelles charges à assumer. Dans ce contexte, ce type de financement passe généralement par le biais des banques de refinancement.

Bon à savoir : Le rachat de crédit permet d’inclure vos dettes dans l’opération (découvert bancaire, impôt, charges de copropriété, prêt employeur, dettes familiales, etc.). Cela vous évite, par exemple, le fichage à la Banque de France et les rejets de prélèvement.

✔️ Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier en 2024 ?

Tous les emprunteurs dont la situation personnelle et bancaire est saine peuvent prétendre à renégocier leur prêt immobilier. Pour cela, il convient de s’adresser à sa banque actuelle ou à des établissements bancaires extérieurs.

En cas de renégociation, la situation de l’emprunteur est actualisée. Il doit donc être en mesure de justifier ses revenus (bulletins de salaire, comptabilité, avis d’imposition…) et ses charges actuelles (tableaux d’amortissements, contrats de prêts…).Plus spécifiquement, lors d’un rachat de crédit par une autre banque, le ménage doit remplir les conditions classiques de taux d’endettement et de reste à vivre. En effet, l’établissement prêteur vérifie que les mensualités du crédit soient en accord avec les revenus de l’emprunteur.

En cas d’accord de la banque, la renégociation du crédit immobilier consiste en fait, d’un point de vue technique, à établir un avenant au contrat de prêt initial. Cet avenant spécifie le nouveau taux d’intérêts obtenu ainsi que les futures modalités de remboursement du crédit immobilier.

Ainsi, l’emprunteur a plusieurs choix : il est possible de diminuer le montant de la mensualité de prêt pour alléger son budget mensuel, de réduire la durée de l’emprunt, ou d’effectuer un mélange entre ces deux possibilités.

Combien de fois peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Si vous avez déjà renégocié une première fois votre emprunt immobilier et que vous souhaitez le renégocier à nouveau, c’est possible ! Vous pouvez réaliser autant de fois que souhaité la renégociation au cours de la vie du crédit.

Si les taux d’intérêts ont encore baissé depuis la dernière renégociation, il est alors possible d’envisager de réitérer l’opération. En revanche, une deuxième renégociation auprès de la même banque est souvent difficile à obtenir. Se tourner vers le rachat de crédit immobilier au meilleur taux est alors une solution à envisager.

Quand peut-on renégocier son prêt immobilier ?

La renégociation d’un prêt immobilier peut, techniquement, intervenir à tout moment. Cependant, certains facteurs doivent être étudiés afin de s’assurer de la rentabilité de l’opération.

Les simulations de renégociation ou de rachat de crédit immobilier à meilleur taux sont indispensables. Les frais d’avenant, les indemnités remboursement anticipé et la durée restante de l’emprunt peuvent influencer fortement sur la rentabilité de la renégociation.

On peut notamment préciser trois facteurs fondamentaux qui, lorsqu’ils sont réunis, permettent d’aboutir à des économies conséquentes, à savoir :

• lorsque vous êtes encore dans la première moitié du remboursement de votre crédit immobilier. En effet, c’est en cette période que la charge de remboursement du prêt est essentiellement constituée d’intérêts. À l’inverse, plus l’échéance d’un crédit se rapproche, plus l’emprunteur rembourse du capital ;
• ou bien lorsque l’écart entre votre taux d’intérêts actuel et celui que vous pouvez obtenir dépasse 0.70 % voire 1 % ;
• lorsque le capital restant dû est de 70 000 € à minima.

Renégocier son prêt immobilier sans changer de banque : est-ce possible ?

Le premier rendez-vous avec le conseiller clientèle suffit à doucher les espoirs d’une grande majorité de clients, qui font face la plupart du temps à une fin de non-recevoir quant à une possible renégociation de leur crédit.

Cette décision peut se comprendre dans la mesure où les banques n’ont aucun intérêt à consentir à l’opération : il s’agit d’une grosse faveur commerciale, puisque l’établissement doit renoncer volontairement à toucher une grande partie des intérêts qui lui étaient dus et doit par conséquent rogner sur ses marges.

À cela s’ajoute la difficulté que la banque, lorsqu’elle avait accordé le crédit immobilier plusieurs années auparavant, avait dû elle-même emprunter la somme sur les marchés, au taux de l’époque. Dans ces conditions, le fait d’accepter la renégociation du crédit avec un différentiel de taux important revient, pour la banque, à financer à perte le bien immobilier de l’emprunteur, et son refus est inévitable.

Pour obtenir un accord dans ces conditions, il convient de présenter le profil d’un bon ou même d’un très bon client, que la banque n’est pas prête à laisser partir.

Renégocier son prêt immobilier : simulation des économies à réaliser

Effectuer différentes simulations avant d’entamer une renégociation est capital pour vérifier que l’opération permet de réaliser des économies. Pour cela, il est nécessaire de se munir du tableau d’amortissement de son prêt immobilier. Demandez différentes propositions auprès de votre banque ou sur des simulateurs en ligne.

Selon votre situation, vous pouvez effectuer des simulations de renégociation en diminuant le montant de l’échéance ou en réduisant la durée restante.

Exemple de renégociation d’un crédit immobilier :

• Le capital restant dû du crédit est de 100 000 € pour une durée restante de 10 ans. Le taux actuel du crédit est de 3 %, soit une échéance (hors assurance) de 965.61 € par mois.
• Pour la renégociation, les conditions obtenues sur la même durée sont de 1.50 %. La nouvelle mensualité est donc de 897.91 €. Des frais d’avenant sont appliqués, d’un montant de 1 000 €.
• L’économie générée est donc de 7 124 €, selon le calcul suivant : [(965.61 € – 897.91 €) x 120 mois] – 1 000 = 7 124 €.

L’assurance dans la renégociation de son prêt immobilier

Renégocier le taux de son crédit immobilier peut obliger l’emprunteur à revoir les termes initiaux de son assurance emprunteur , et généralement à répondre à un nouveau questionnaire médical de prêt . C’est principalement le cas dans le cadre d’une aggravation du risque, liée par exemple à une augmentation de la durée de remboursement du prêt.

✍️ Nos conseils pour bien renégocier votre crédit immobilier

Comme son nom l’indique, la renégociation d’un crédit immobilier est avant tout… une négociation. Convaincre le banquier n’a rien d’une tâche évidente, mais plusieurs astuces permettront de faire pencher un peu plus la balance en votre faveur.

• Il est fortement recommandé d’avoir déjà démarché plusieurs banques concurrentes avant le jour du rendez-vous auprès de votre conseiller, voire même d’avoir sollicité un courtier en crédit immobilier et fait quelques simulations. Vous arriverez ainsi avec, sous le bras, un comparatif d’offres de rachat de crédit , crédibles et compétitives. Il s’agit d’un argument solide dans le cadre de la négociation. Il démontrera en outre votre sérieux et votre capacité à mettre vos « menaces » de quitter la banque à exécution.
• Si l’entretien avec votre conseiller habituel échoue, rien n’empêche de solliciter un rendez-vous auprès du responsable d’agence, voire auprès du service commercial de votre établissement en dernier ressort. La politique appliquée est susceptible d’évoluer d’une manière étonnante selon la personne à laquelle vous vous adressez.
• Les éléments mis sur la table lors de la négociation peuvent dépasser le simple cadre du crédit immobilier. La banque pourra ainsi conditionner son accord à la souscription de l’un de ses produits financiers du moment (assurance-vie, plan épargne retraite, pack de services…). Rien n’empêche d’accepter cette offre, à condition d’y trouver vous-même un intérêt et de vérifier les frais impliqués.

En bref…

Deux problématiques entrent en ligne de compte pour ce type d’opération : réaliser des économies en obtenant un meilleur taux et gagner en pouvoir d’achat. La rentabilité de l’opération dépendra des intérêts économisés et des frais de dossier (avenant). Aussi, dans le cadre du rachat, elle dépendra du gain mensuel que vous obtiendrez tout crédit confondus.

Toutefois, sachez que vous serez susceptible de réaliser davantage d’économies en procédant le plus tôt possible à une renégociation du TEG de votre crédit. Idéalement, procédez à une telle renégociation lorsque votre crédit est encore en début de vie (premier tiers, ou éventuellement première moitié de l’échéancier) et vérifiez que le différentiel de taux d’intérêts soit d’au moins un point.

Pour vous assurer des gains possibles, le plus simple consiste à compléter la projection réalisée par votre conseiller clientèle, lors du rendez-vous, par votre propre simulation de rachat de crédit immobilier à taux négocié, réalisée gratuitement sur Internet et prenant en compte tous les frais annoncés.