Comment renégocier son prêt immobilier en 2019 ?

Constatant la baisse vertigineuse des taux d'intérêt accordés aux emprunteurs pour les nouveaux crédits immobiliers, les foyers qui ont accédé à la propriété il y a plusieurs années et dans des conditions moins avantageuses se ruent logiquement au guichet des grandes banques, pour obtenir un rachat de crédit et un nouveau taux d'intérêt plus bas.

Cependant, il peut aussi s'avérer intéressant de sonder votre propre banque sur la possibilité de renégocier le taux du crédit. Un privilège qui a le mérite de la simplicité et ne vous contraint pas à changer d'établissement bancaire.

Renégocier son prêt immobilier : tout ce qu'il faut savoir

La renégociation d'un crédit immobilier n'obéit, au départ, à aucun formalisme particulier. Il s'agit, pour l'emprunteur, d'obtenir de son banquier qu'un nouveau taux d'intérêt plus avantageux soit appliqué à son crédit en cours.

Plutôt que l'envoi d'un courrier, qui risque de rester sans réponse, le client sera donc bien avisé de prendre rendez-vous avec son conseiller habituel et de préparer l'entretien avec beaucoup de soin, en rassemblant les documents relatifs à son crédit (échéancier actuel, montant total emprunté, capital restant dû…) et à sa situation actuelle (bulletins de salaire, avis d'imposition…).

Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier ?

Tous les emprunteurs dont la situation personnelle et bancaire est saine peuvent prétendre à une renégociation de leur prêt immobilier. Pour cela, il convient de s'adresser à sa banque actuelle ou à des établissements bancaires extérieurs.

En cas de renégociation, la situation de l'emprunteur est actualisée. Il doit donc être en mesure de justifier ses revenus (bulletins de salaire, comptabilité, avis d'imposition…) et ses charges actuelles (tableaux d'amortissements, contrats de prêts…).

Plus spécifiquement, lors d'un rachat de crédit par une autre banque, le ménage doit remplir les conditions classiques de taux d'endettement et de reste à vivre. En effet, l'établissement prêteur vérifie que les mensualités du crédit soient en accord avec les revenus de l'emprunteur.

En cas d'accord de la banque, la renégociation du crédit immobilier consiste en fait, d'un point de vue technique, à établir un avenant au contrat de prêt initial. Cet avenant spécifie le nouveau taux d'intérêt obtenu ainsi que les futures modalités de remboursement du crédit immobilier.

Ainsi, l'emprunteur a plusieurs choix : il est possible de diminuer le montant de la mensualité de prêt pour alléger son budget mensuel, de réduire la durée de l'emprunt, ou d'effectuer un mélange entre ces deux possibilités.

Combien de fois peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Si vous avez déjà renégocié une première fois votre emprunt immobilier et que vous souhaitez le renégocier à nouveau, c'est possible ! La renégociation d'un prêt immobilier est une opération qui peut être réalisée autant de fois que souhaité au cours de la vie du crédit.

Si les taux d'intérêt ont encore baissé depuis la dernière renégociation, il est alors possible d'envisager de réitérer l'opération. En revanche, une deuxième renégociation auprès de la même banque est souvent difficile à obtenir. Se tourner vers le rachat de crédit est alors une solution à envisager.

Quand peut-on renégocier son prêt immobilier ?

La renégociation d'un prêt immobilier peut, techniquement, intervenir à tout moment. Cependant, certains facteurs doivent être étudiés afin de s'assurer de la rentabilité de l'opération.

Pour savoir s'il est intéressant de faire renégocier son crédit, les simulations sont indispensables. En effet, même dans une période de baisse de taux d'intérêt, les frais d'avenant, les indemnités remboursement anticipé et la durée restante de l'emprunt peuvent influencer fortement sur la rentabilité de la renégociation.

On peut notamment préciser trois facteurs fondamentaux qui, lorsqu'ils sont réunis, permettent d'aboutir à des économies conséquentes, à savoir :

• lorsque vous êtes encore dans la première moitié du remboursement de votre crédit immobilier. En effet, c'est dans cette période que la charge de remboursement du prêt est essentiellement constituée d'intérêts. À l'inverse, plus l'échéance d'un crédit se rapproche, plus l'emprunteur rembourse du capital ;
• lorsque l'écart entre votre taux d'intérêt actuel et celui que vous pouvez obtenir dépasse 0.70 % voire 1 % ;
• lorsque le capital restant dû est de 70 000 € à minima.

Renégocier son prêt immobilier sans changer de banque : est-ce possible ?

Le premier rendez-vous avec le conseiller clientèle suffit à doucher les espoirs d'une grande majorité de clients, qui font face la plupart du temps à une fin de non-recevoir quant à une possible renégociation de leur crédit.

Cette décision peut se comprendre dans la mesure où les banques n'ont aucun intérêt à consentir à l'opération : il s'agit d'une grosse faveur commerciale , puisque l'établissement doit renoncer volontairement à toucher une grande partie des intérêts qui lui étaient dus et doit par conséquent rogner sur ses marges.

À cela s'ajoute la difficulté que la banque, lorsqu'elle avait accordé le crédit immobilier plusieurs années auparavant, avait dû elle-même emprunter la somme sur les marchés, au taux de l'époque. Dans ces conditions, le fait d'accepter la renégociation du crédit avec un différentiel de taux important revient, pour la banque, à financer à perte le bien immobilier de l'emprunteur, et son refus est inévitable.

Pour obtenir un accord dans ces conditions, il convient de présenter le profil d'un bon ou même d'un très bon client , que la banque n'est pas prête à laisser partir.

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Renégocier son prêt immobilier : simulation des économies à réaliser

Effectuer différentes simulations avant d'entamer une renégociation est capital pour vérifier que l'opération permet de réaliser des économies. Pour cela, il est nécessaire de se munir du tableau d'amortissement de son prêt immobilier et de demander différentes propositions auprès de votre banque ou sur des simulateurs en ligne.

Selon votre situation, vous pouvez effectuer des simulations de renégociation en diminuant le montant de l'échéance ou en réduisant la durée restante.

Exemple de renégociation d'un crédit immobilier :

• Le capital restant dû du crédit est de 100 000 € pour une durée restante de 10 ans. Le taux actuel du crédit est de 3 %, soit une échéance (hors assurance) de 965.61 € par mois.
• Pour la renégociation, les conditions obtenues sur la même durée sont de 1.50 %. La nouvelle mensualité est donc de 897.91 €. Des frais d'avenant sont appliqués, d'un montant de 1 000 €.
• L'économie générée est donc de 7 124 €, selon le calcul suivant : [(965.61 € – 897.91 €) x 120 mois] – 1 000 = 7 124 €.

La renégociation est ici à bien distinguer d'un rachat de crédit (voir ci-après). En effet, dans ce dernier cas, les frais d'avenant seront remplacés par des frais de dossier. L'emprunteur devra s'acquitter des indemnités de remboursement anticipé ainsi que des frais pour la prise des nouvelles garanties.

Bon à savoir : l'économie générée est d'autant plus importante en cas de diminution de la durée du crédit immobilier. En effet, l'emprunteur devra régler pendant moins longtemps les intérêts d'emprunt et les cotisations d'assurance-crédit. Ainsi, si l'échéance avant la renégociation convenait au ménage, il peut être intéressant d'effectuer une simulation avec la même mensualité mais sur une durée raccourcie, ce qui est rendu possible par la diminution du taux d'intérêt. Les emprunteurs conservent ainsi le même budget mensuel tout en diminuant le coût total du crédit.

Renégocier son prêt immobilier : frais et pénalités

Une renégociation de crédit déclenche des frais moindres qu'un rachat par un établissement concurrent. 

Contrairement à nombre d'idées reçues, dans le cadre d'une renégociation du taux de votre crédit immobilier, et à la différence d'un rachat de crédit , votre établissement bancaire ne peut exiger de vous le paiement d' indemnités de remboursement anticipé (IRA) .

De même, vous ne serez pas amené à acquitter des frais de garanties. En revanche, l'établissement bancaire peut conditionner la renégociation du crédit au règlement de frais de dossier (frais d'avenant) d'un montant forfaitaire ou proportionnel aux montants en jeu.

Renégocier son prêt immobilier ou rachat de crédit : quelle est la différence ?

La renégociation d'un prêt immobilier est souvent confondue avec le rachat de crédit. Si ces deux opérations permettent de réaliser des économies, il est cependant nécessaire de bien les distinguer :

• La renégociation d'un emprunt consiste à solliciter sa banque actuelle pour qu'elle réévalue à la baisse le taux d'intérêt appliqué. Seuls des frais d'avenant seront appliqués sur cette opération. Selon la politique interne de la banque, obtenir une renégociation est plus ou moins facile. Il est donc intéressant de se tourner également vers d'autres établissements afin d'obtenir des propositions qui pourront être comparées et servir de base à la négociation.
• Avoir recours à une autre banque est une opération de rachat de crédit. Attention, dans cette optique, l'emprunteur devra régler les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie et les frais de dossier.

L'assurance dans la renégociation de son prêt immobilier

Renégocier le taux de son crédit immobilier peut obliger l'emprunteur à revoir les termes initiaux de son assurance emprunteur , et généralement à répondre à un nouveau questionnaire médical de prêt . C'est principalement le cas dans le cadre d'une aggravation du risque, liée par exemple à une augmentation de la durée de remboursement du prêt.

Nos conseils pour bien renégocier votre crédit immobilier

Comme son nom l'indique fort justement, la renégociation d'un crédit immobilier est avant tout… une négociation . Convaincre le banquier n'a rien d'une tâche évidente, mais plusieurs astuces permettront de faire pencher un peu plus la balance en votre faveur.

• Il est fortement recommandé d'avoir déjà démarché plusieurs banques concurrentes avant le jour du rendez-vous auprès de votre conseiller, voire même d'avoir sollicité un courtier en crédit immobilier. Vous arriverez ainsi avec, sous le bras, un comparatif d'offres de rachat de crédit crédibles et compétitives. Il s'agit d'un argument solide dans le cadre de la négociation, qui démontrera en outre votre sérieux et votre capacité à mettre vos « menaces » de quitter la banque à exécution.
• Si l'entretien avec votre conseiller habituel échoue, rien n'empêche de solliciter un rendez-vous auprès du responsable d'agence , voire auprès du service commercial de votre établissement en dernier ressort. La politique appliquée est susceptible d'évoluer d'une manière étonnante selon la personne à laquelle vous vous adressez.
• Les éléments mis sur la table lors de la négociation peuvent dépasser le simple cadre du crédit immobilier. La banque pourra ainsi conditionner son accord à la souscription de l'un de ses produits financiers du moment (assurance-vie, plan épargne retraite, pack de services…). Rien n'empêche d'accepter cette offre, à condition d'y trouver vous-même un intérêt et de vérifier les frais impliqués.

La principale problématique d'une renégociation de crédit immobilier reste la même que pour un rachat : les intérêts économisés seront-ils suffisants pour rendre l'opération rentable ? Ce sera le cas si les économies générées grâce à l'obtention d'un meilleur taux sont supérieures aux frais de dossier (l'avenant), seule charge financière que vous aurez à supporter.

Toutefois, sachez que vous serez susceptible de réaliser davantage d'économies en procédant le plus tôt possible à une renégociation du TEG de votre crédit. Idéalement, procédez à une telle renégociation lorsque votre crédit est encore en début de vie (premier tiers, ou éventuellement première moitié de l'échéancier) et vérifiez que le différentiel de taux d'intérêt soit d'au moins un point.

Pour vous assurer des gains possibles, le plus simple consiste à compléter la projection réalisée par votre conseiller clientèle, lors du rendez-vous, par votre propre simulation de rachat de crédit ou encore de prêt à taux négocié, réalisée gratuitement sur Internet et prenant en compte tous les frais annoncés.

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