Une assurance habitation plus chère pour les locataires récalcitrants

Avant de recevoir les clés de son nouveau logement, tout locataire est en principe tenu de montrer patte blanche et a l'obligation de fournir une attestation d'assurance habitation. L'assurance MRH du locataire doit au moins couvrir les principaux risques locatifs comme l'incendie du domicile, les dégâts des eaux mais aussi sa responsabilité civile. En pratique cependant, le propriétaire se trouvait bien démuni face à un locataire peu enclin à s'assurer. Il n'avait alors pour seul recours qu'une procédure judiciaire longue et à l'issue très aléatoire.

Complétée par un récent décret d'application daté du 30 mars 2016, la loi d'accès au logement et à un urbanisme rénové dite la « loi ALUR » autorise désormais le propriétaire à souscrire une assurance habitation au nom de son locataire et à se rembourser en l'imputant sur le loyer, quitte à pratiquer une petite majoration au passage.

Le propriétaire peut désormais se substituer au locataire défaillant...

Lorsque le propriétaire constate que son nouveau locataire n'est pas en mesure de lui transmettre une attestation d'assurance valable, il peut désormais lui faire parvenir par courrier postal une mise en demeure, dans laquelle il l'informe de son intention de souscrire une assurance habitation « pour compte » du locataire. Ce dernier dispose alors d'un mois pour réagir et souscrire lui-même sa police d'assurance.

Faute de réaction du locataire, le propriétaire peut ensuite engager les démarches par lui-même. Sa liberté de choix se limite toutefois à un contrat minimaliste, couvrant uniquement les risques locatifs prévus par la loi Quillot du 22 juin 1982. Il devra bien entendu prendre soin de transmettre sans délai une copie du contrat au locataire, formalité à réitérer à chaque renouvellement annuel tacite du contrat.

...et exiger le remboursement de la prime

Le décret n°2016-383 du 30 mars 2016, qui s'était longuement fait attendre, précise enfin les modalités selon lesquelles le propriétaire pourra se dédommager de l'assurance habitation souscrite pour son locataire :

• Dès lors que la procédure décrite ci-dessus a été respectée, le bailleur est autorisé à récupérer le montant de la prime annuelle de l'assurance habitation par douzième, en l'ajoutant au montant normal du loyer.
• Afin d'obtenir une indemnisation pour les démarches entreprises à la place du locataire, le bailleur peut par ailleurs appliquer une surprime allant jusqu'à 10 % pour son profit personnel.

Dans tous les cas, la quittance mensuelle remise au locataire devra impérativement distinguer de façon lisible le montant normal du loyer, la prime d'assurance habitation et la majoration appliquée par le propriétaire.

En contrepartie, plus de résiliation du bail pour défaut d'assurance

Jusqu'à présent, le cas d'un locataire refusant de s'assurer relevait uniquement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte autorise le propriétaire à engager une procédure judiciaire en vue d'obtenir la résiliation du bail pour défaut d'assurance. Relativement lourd et complexe, ce type de contentieux se solde cependant rarement par une sanction pour le locataire.

Un propriétaire dispose désormais d'un choix : il peut soit viser la résiliation du bail, soit se substituer à son locataire. S'il opte pour la seconde solution, le propriétaire renonce alors de facto à la possibilité de faire résilier le bail pour défaut d'assurance.

Extinction du contrat

Même s'il n'a pas réagi à temps et doit désormais payer l'assurance habitation souscrite par son propriétaire – pas forcément bon marché – avec en plus une majoration de 10 %, le locataire reste libre à tout moment de se reprendre en main.

Dès lors que le locataire engage lui-même des démarches et remet une attestation d'assurance habitation souscrite par ses soins, le propriétaire est tenu de résilier son propre contrat « dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur ». Il n'est jamais trop tard pour bien faire !

Une facilité qui pourrait séduire de nombreuses colocations

Conçu comme un régime d'exception dans le cadre d'une relation entre un propriétaire et un locataire unique, le dispositif de l'assurance habitation pour compte pourrait en revanche bien devenir la norme en ce qui concerne les colocations.

La loi ALUR permet désormais au bailleur et aux colocataires d'indiquer directement dans le bail que la souscription de l'assurance habitation revient au propriétaire. Celui-ci pourra ensuite se rembourser en l'imputant sur le loyer exigible chaque mois (sans majoration bien évidemment, les colocataires n'étant pas en tort).

L'application de cette règle permet en effet d'éviter de nombreuses complications (assurance commune ou individuelle) et formalités fastidieuses, notamment en cas de remplacement d'un ou plusieurs colocataires.