La garantie des loyers impayés : indispensable pour un propriétaire

La garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le bailleur d'un bien locatif. En cas de non-paiement du locataire, l'assureur s'engage à rembourser au propriétaire les loyers non touchés. Notre éclairage.

  • Publié le
  • Écrit par

  1. Garantie des loyers impayés : de quoi s’agit-il ?
  2. Garantie des loyers impayés : quelles garanties et options ?
  3. Conditions d’éligibilité et d’indemnisation à la garantie loyers impayés
  4. Combien coûte une GLI, et où la souscrire ?
  5. Comment faire sans la garantie des loyers impayés ?

Un locataire de mauvaise foi et mystérieusement injoignable, des loyers qui ne rentrent plus, des charges qui s’accumulent… Les loyers impayés représentent un phénomène relativement marginal sur le marché de la location en France, et ne toucheraient pas plus de 2 % des baux signés.

Pour autant, et à juste titre, il s’agit du scénario catastrophe que les propriétaires redoutent par-dessus tout. Face à un mauvais payeur, la procédure d’expulsion peut en effet nécessiter plusieurs années, et le remboursement des sommes dues peut quant à lui ne jamais avoir lieu, surtout face à un locataire insolvable.

Contre un faible pourcentage des loyers touchés, de nombreux assureurs proposent aujourd’hui de prendre à leur charge les impayés lorsque le locataire se met en tort et cesse d’effectuer des paiements. La « garantie loyers impayés », ou GLI, est donc une protection précieuse pour le bailleur et lui offre une plus grande sécurité.

Garantie des loyers impayés : de quoi s’agit-il ?

À ne pas confondre avec une assurance MRH propriétaire, la garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le propriétaire d’un bien locatif. En cas de défaillance du locataire, l’assureur s’engage à prendre en charge et à rembourser au propriétaire les loyers non touchés, sous réserve bien sûr que l’ensemble des conditions prévues au contrat soient réunies.

La « défaillance » du locataire peut ne pas concerner seulement les impayés frauduleux, mais aussi d’autres situations dans lesquelles les loyers cessent soudainement d’être encaissés (décès du locataire, par exemple).

La garantie loyers impayés s’adresse potentiellement à n’importe quel propriétaire désireux de se prémunir contre un mauvais payeur.

La garantie des loyers impayés : une alternative intéressante à la caution

Attention, si vous souscrivez à une garantie des loyers impayés, vous ne pouvez pas demander en plus une caution à votre locataire, sauf s’il est étudiant ou apprenti.

Mais en cas de problème d’impayés, une GLI est plus simple à mettre en œuvre que la caution (un tiers s’engage à verser le loyer en cas de défaut de paiement du signataire du bail). En plus, si vous utilisez la caution de votre locataire, vous ne pouvez plus demander en plus à votre assurance l’activation de votre garantie loyers impayés.

Garantie des loyers impayés : quelles garanties et options ?

Comme toute autre assurance, le contenu de la garantie loyers impayés est susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre. À vous d’étudier les contrats et de vérifier que toutes les garanties souhaitées sont bien présentes. Vous y trouverez, en tout ou en partie, les protections suivantes :

  • Le remboursement des loyers impayés est évidemment à la base du contrat. Pour autant, les modalités peuvent varier ! Vérifiez en particulier la durée de la franchise, c’est-à-dire la période initiale pendant laquelle les loyers impayés resteront à votre charge (2 mois, 3 mois…). La garantie, de plus, est souvent assortie d’un plafond – exprimé en euros – voire même d’une durée maximale d’indemnisation (2 ans, 3 ans…).
  • La prise en charge des frais de justice et de procédure est très souvent associée à la garantie précédente. Elle vous permet d’obtenir la prise en charge de vos frais liés à la procédure nécessaire pour récupérer vos loyers impayés : frais d’huissiers, honoraires d’avocats, intervention d’un serrurier. Elle s’assortit généralement d’un conseil juridique pour vous aider à déposer votre plainte au tribunal d’instance dont dépend le logement loué, et engager la procédure juridique.
  • Les dégradations causées par le locataire peuvent également être couvertes. Le non-paiement des loyers, de fait, va souvent de pair avec des destructions parfois très importantes causées au sein du logement, infligeant ainsi une double peine au propriétaire lorsqu’il récupère enfin son bien.
  • Certains contrats vont jusqu’à indemniser un « départ prématuré ». Cela inclut le locataire qui quitte les lieux sans respecter la durée du préavis, et sans régler le loyer jusqu’au bout. Le décès d’un locataire peut également donner lieu à une indemnisation pendant quelques mois dans certains cas.

icone-idee Comment couvrir votre bien en location en cas d’impayé ?


Vous êtes propriétaire non occupant et souhaitez anticiper une situation inconfortable ?
Nos experts en assurance vous aident à y voir plus clair !

Ou appelez directement le : 0800 811 911 Appel gratuit

Conditions d’éligibilité et d’indemnisation à la garantie loyers impayés

Pour bénéficier d’une indemnisation, vous devez toutefois respecter un certain nombre de conditions, qui permettent à l’assureur de minimiser ses risques. Il est notamment obligatoire d’avoir accompli une sélection rigoureuse de votre locataire :

  • Au moment de la signature du bail, les contrats d’assurance imposent pour la plupart un locataire justifiant d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.
  • D’autres exigent un locataire en CDI, ou avec une caution solidaire (étudiant, apprenti…).

Lors de la signature du contrat, on ne vous demande pas de justificatifs, mais ces éléments seront vérifiés en cas de contentieux. Veillez donc à vous conformer à vos obligations, au risque sinon de perdre tout droit à indemnisation.

En cas de contentieux, vous devez veiller à bien respecter la procédure légale après avoir constaté le premier impayé (relances écrites, mise en demeure par LRAR, commandement de payer par huissier…). Tout manquement de votre part, en la matière, pourrait réduire ou annuler votre indemnisation.

Lorsque les conditions sont réunies, l’indemnisation fait généralement l’objet d’un versement trimestriel. Donc même en l’absence de franchise, le premier versement risque de ne pas être effectué avant trois ou quatre mois.

Combien coûte une GLI, et où la souscrire ?

Les formules de garantie des loyers impayés sont proposées par la plupart des assureurs professionnels et des banques, mais aussi par certaines associations telles que l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Il peut être intéressant de faire appel à un courtier en assurance qui se chargera de trouver pour vous le meilleur niveau de protection en fonction de votre budget. Au même titre que le prix de l’assurance habitation, le prix de la GLI peut varier d’un prestataire à l’autre.

De plus en plus, les grands réseaux immobiliers (ORPI, Century 21…) tout comme les agences immobilières indépendantes ont développé leurs propres garanties des loyers impayés. Ces offres sont bien sûr réservées aux biens confiés en gestion locative par leur propriétaire.

Le prix d’une garantie des loyers impayés est calculé sur la base du loyer annuel de votre bien en location. Ainsi, les tarifs s’échelonnent, selon les cas et le niveau de garantie, entre 2,5 et 5 % du loyer annuel.

Comment faire sans la garantie des loyers impayés ?

La garantie de loyers impayés n’est pas une assurance obligatoire. De ce fait, vous pouvez parfaitement décider de vous en passer, à moins que ce ne soit l’assurance qui refuse votre dossier. Quelle que soit la raison, il existe des solutions alternatives à l’assurance GLI.

Votre dossier de GLI est refusé

Lorsque vous trouvez un locataire, vous pouvez faire une demande de garantie loyers impayés. Celle-ci peut être intégrée à votre assurance PNO (propriétaire non-occupant) ou être souscrite de manière totalement indépendante.

Toutefois, sachez que la compagnie d’assurance n’a aucune obligation d’accepter votre demande de GLI. De fait, elle doit estimer le risque et l’assurer, et si elle estime que le risque est trop important, alors votre dossier peut être rejeté.

Plusieurs raisons peuvent motiver un refus de la part de la compagnie d’assurance. En effet, elle est totalement libre de déterminer ses niveaux de risque, aucune loi n’intervient en la matière.

Ainsi, le refus d’assurance GLI peut être lié à l’insolvabilité estimée par l’assureur. Si les éléments fournis (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.) révèlent que le risque de loyer impayé est grand, la compagnie d’assurance peut choisir de ne pas valider votre dossier.

Bon à savoir : de manière générale, les assureurs estiment que les revenus des locataires doivent atteindre entre 2,8 et 3 fois le montant du loyer. Ainsi, pour un loyer de 600 €, l’assureur souhaitera que les revenus du locataire atteignent a minima 1 680 € par mois.

Au-delà du risque d’insolvabilité, certaines compagnies d’assurance s’attachent à vérifier le contrat de travail du locataire. Naturellement, un CDI sera privilégié. Un locataire en intérim ou en CDD court présentera un risque plus important pour l’assureur qui peut alors refuser la GLI.

Toutefois, les assureurs regardent également la continuité d’activité. De fait, une personne en intérim qui travaille sans discontinuer depuis des années pourra être perçue comme un profil plus rassurant.

Si votre dossier est refusé, faites un comparatif de GLI. Comparez les prix, les conditions et trouvez un assureur capable de vous accompagner dans vos démarches pour vous permettre de louer en toute sérénité. 

Bien choisir son locataire

Votre dossier a été refusé ou vous souhaitez simplement ne pas souscrire d’assurance GLI ? Veillez à trouver le bon locataire. Ici, le hasard n’a pas sa place. Il n’est pas question de faire de bons sentiments, votre décision doit être rationnelle.

Bien choisir son locataire sans assurance GLI, c’est prendre le temps de consulter ses revenus. Bulletins de salaire pour connaître ses derniers revenus, derniers avis d’imposition pour vérifier la régularité de ses revenus, nom de l’entreprise qui l’emploie et solidité de celle-ci, vous devez bien réfléchir à tous ces paramètres avant de signer un bail.

Naturellement, un bon locataire aujourd’hui n’est pas nécessairement un bon locataire demain. Le marché de l’emploi évolue en permanence, personne n’est à l’abri d’un licenciement. Mais ce n’est pas tout. Un accident de la vie peut empêcher votre locataire de travailler. S’il n’a pas souscrit de garantie accident de la vie, il peut être confronté à des soucis d’ordre financier et ne plus pouvoir payer son loyer.

De ce fait, il est important de bien réfléchir à votre choix de ne pas souscrire une assurance GLI. Si vous avez peur du prix de celle-ci, un comparatif de GLI vous permettra de trouver la meilleure offre, tant en matière de prix que de garanties.

Car, sans GLI, serez-vous en capacité de rembourser votre crédit immobilier ? C’est là toute la question. Un défaut de paiement de la part d’un locataire peut avoir des conséquences dramatiques sur votre situation financière.

Demander des garanties

Si vous ne souhaitez pas souscrire d’assurance GLI, vous devez prendre toutes les précautions en cas de loyer impayé. Ainsi, en tant que propriétaire, vous pouvez imposer au locataire de déterminer une personne qui cautionnera le logement. Cela signifie qu’en cas de loyer impayé par le locataire, vous pouvez vous retourner vers la caution. Cela peut être une personne physique ou morale.

Attention : s’il s’agit d’une personne physique, demandez des pièces justificatives comme vous l’avez fait pour votre locataire. Derniers bulletins de salaire, derniers avis d’imposition, vous devez tout passer à la loupe. Car l’objectif n’est pas simplement d’avoir un nom sur un document. Vous devez vous assurer que la caution est à même de prendre le relais en cas de défaut de paiement.

Pour mettre en place cette garantie, vous devez rédiger un acte sous seing privé ou un acte authentique pour officialiser cela.

La garantie Visale

Enfin, vous pouvez parfaitement privilégier la garantie Visale à l’assurance GLI. Toutefois, cette garantie ne s’adresse pas à tous. Elle est soumise à conditions. Ainsi, le locataire est éligible si :

  • il a entre 18 et 30 ans ;
  • il a plus de 30 ans et est salarié d’une entreprise du secteur privé ou agricole, s’il a reçu une promesse d’embauche et si sa demande de garantie Visale est réalisée jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou jusqu’à 6 mois après sa mutation.

Pour obtenir la garantie Visale, le logement doit également être éligible. Ainsi, il doit :

  • faire l’objet d’un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 ;
  • être la résidence principale du locataire ;
  • être un logement privé non conventionné (sauf ANAH et ALS) ;
  • être sur le territoire français.

Enfin, la garantie Visale n’est accordée que pour les logements dont le loyer n’excède pas 1 500 € par mois en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.

Pour bénéficier de la garantie Visale, c’est le locataire qui fait une demande de Visa. S’il est éligible, il obtient ce fameux Visa qu’il peut communiquer à son bailleur pour que celui-ci puisse bénéficier de la garantie des loyers impayés.

Toutefois, vous l’aurez noté, la garantie Visale ne s’adresse pas à tous. De ce fait, si votre locataire ou votre logement n’est pas éligible, faites un comparatif d’assurance habitation et d’assurance GLI, cela vous permettra de trouver une garantie efficace au meilleur prix.

Un comparateur vous permet d’être protégé en permanence tout en respectant votre budget. Assurance auto au meilleur prix, assurance habitation pas chère, GLI sécurisante, vous avez tout à gagner à utiliser cet outil.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Cette page vous a-t-elle été utile ?

4.4/5 - 359 avis