La garantie des loyers impayés : bon plan pour un propriétaire ?

La garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le bailleur d'un bien locatif. En cas de défaillance du locataire, l'assureur s'engage à rembourser au propriétaire les loyers non touchés. Notre éclairage.

Garantie des loyers impayés (GLI)
Le saviez-vous ? Une garantie des loyers impayés sera plus simple à mettre en œuvre qu'une caution solidaire signée par un tiers au nom du locataire.

Un locataire de mauvaise foi et mystérieusement injoignable, des loyers qui ne rentrent plus, des charges qui s'accumulent… Les loyers impayés représentent un phénomène relativement marginal sur le marché de la location en France, et ne toucheraient pas plus de 2 % des baux signés.

Pour autant, et à juste titre, il s'agit du scénario catastrophe que les propriétaires redoutent par-dessus tout. Face à un mauvais payeur, la procédure d'expulsion peut en effet nécessiter plusieurs années, et le remboursement des sommes dues peut quant à lui ne jamais avoir lieu, surtout face à un locataire insolvable.

Contre un faible pourcentage des loyers touchés, de nombreux assureurs proposent aujourd'hui de prendre à leur charge les impayés lorsque le locataire se met en tort et cesse d'effectuer des paiements. La « garantie loyers impayés », ou GLI, est donc une protection précieuse pour le bailleur et lui offre une plus grande sécurité.

Garantie des loyers impayés : de quoi s'agit-il ?

À ne pas confondre avec une assurance MRH propriétaire, la garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le propriétaire d'un bien locatif. En cas de défaillance du locataire, l'assureur s'engage à prendre en charge et à rembourser au propriétaire les loyers non touchés, sous réserve bien sûr que l'ensemble des conditions prévues au contrat soient réunies.

La « défaillance » du locataire peut ne pas concerner seulement les impayés frauduleux, mais aussi d'autres situations dans lesquelles les loyers cessent soudainement d'être encaissés (décès du locataire, par exemple).

GLI et indemnisation
Les cas de « défaillances » d'un locataire doivent être entendus au sens large et ne concernent pas uniquement les impayés frauduleux.

La garantie loyers impayés s'adresse potentiellement à n'importe quel propriétaire désireux de se prémunir contre un mauvais payeur. Pour autant et dans certains cas, les bailleurs auront tout intérêt à se reposer plutôt sur le nouveau dispositif « VISALE » (Visa pour le Logement et l'Emploi), entré en vigueur le 20 janvier 2016.

Ce sera notamment vrai si le logement est occupé par un locataire de moins de trente ans ou un travailleur précaire. À noter que cette garantie, gérée par Action Logement, est entièrement gratuite et permet elle aussi d'être remboursé des loyers impayés.

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Une alternative intéressante à la caution

À lire également : à quoi sert une assurance propriétaire non occupant (PNO) ?

En cas de problème d'impayés, une GLI sera plus simple à mettre en œuvre que la caution solidaire signée par un tiers au nom du locataire. Dans tous les cas, il est interdit à un propriétaire de cumuler une assurance GLI et la réclamation d'une caution au locataire. La seule exception autorisée concerne les locataires étudiants ou apprentis. Et même dans ce cas, l'assureur refusera logiquement de vous faire bénéficier d'une indemnisation si la caution du locataire est déjà intervenue.

Quelles garanties et options ?

Comme toute autre assurance, le contenu de la garantie loyers impayés est susceptible de varier fortement d'une compagnie d'assurance à une autre. À vous d'étudier les contrats et de vérifier que toutes les garanties souhaitées sont bien présentes. Vous y trouverez, en tout ou en partie, les protections suivantes :

  • Le remboursement des loyers impayés est évidemment à la base du contrat. Pour autant, les modalités peuvent varier ! Vérifiez en particulier la durée de la franchise, c'est-à-dire la période initiale pendant laquelle les loyers impayés resteront à votre charge (2 mois, 3 mois…). La garantie, de plus, est souvent assortie d'un plafond – exprimé en euros – voire même d'une durée maximale d'indemnisation (2 ans, 3 ans…).
  • La prise en charge des frais de justice et de procédure est très souvent associée à la garantie précédente. Il s'agit ici d'offrir un soutien financier, voire un conseil juridique au propriétaire pour engager un inévitable contentieux devant les tribunaux, puis obtenir le remboursement des loyers et l'expulsion du mauvais payeur. Les honoraires d'avocat et les frais d'huissier rentrent dans cette catégorie.
GLI et logement dégradé
En fonction de l'étendue des protections offertes par le contrat, une GLI pourra inclure une prise en charge financière des dégradations causées par un locataire.
  • Les dégradations causées par le locataire peuvent également être couvertes. Le non-paiement des loyers, de fait, va souvent de pair avec des destructions parfois très importantes causées au sein du logement, infligeant ainsi une double peine au propriétaire lorsqu'il récupère enfin son bien.
  • Certains contrats vont jusqu'à indemniser un « départ prématuré ». Cela inclut le locataire qui quitte les lieux sans respecter la durée du préavis, et sans régler le loyer jusqu'au bout. Le décès d'un locataire peut également donner lieu à une indemnisation pendant quelques mois dans certains cas.

Conditions d'éligibilité et d'indemnisation

Pour éviter toute déresponsabilisation, les assureurs imposent aux propriétaires protégés par une GLI des conditions souvent draconiennes pour rendre une indemnisation possible. Il appartient notamment au propriétaire de sélectionner son prochain locataire avec une rigueur inchangée :

  • Au moment de la signature du bail, les contrats d'assurance imposent pour la plupart un locataire justifiant d'un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.
  • D'autres exigent un locataire en CDI, ou avec une caution solidaire (étudiant, apprenti…).

À noter que l'assureur vérifiera le respect de ces conditions seulement en cas de contentieux et de demande d'indemnisation, et non lors de l'entrée du locataire dans les locaux. Veillez donc à vous conformer à vos obligations, au risque sinon de perdre tout droit à indemnisation.

GLI et procédure
Pour pouvoir prétendre au versement d'indemnités, le propriétaire doit avoir au préalable respecté la procédure légale encadrant le recouvrement des loyers.

De même, le propriétaire doit bien respecter la procédure légale dès qu'il constate le premier impayé (relances écrites, mise en demeure par LRAR, commandement de payer par huissier…). Tout manquement de sa part, en la matière, pourrait réduire ou annuler son indemnisation.

Lorsque les conditions sont réunies, l'indemnisation fait généralement l'objet d'un versement trimestriel. Même si votre contrat est dénué de toute période de franchise, ne vous attendez pas à recevoir le premier versement avant trois ou quatre mois.

Combien coûte une GLI, et où la souscrire ?

Les formules de garantie des loyers impayés sont proposées par la plupart des assureurs professionnels et des banques, mais aussi par certaines associations telles que l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Si vous privilégiez l'un de ces interlocuteurs pour souscrire un contrat, il peut être intéressant de faire appel à un courtier en assurance qui se chargera de trouver pour vous le meilleur niveau de protection en fonction de votre budget.

De plus en plus, les grands réseaux immobiliers (ORPI, Century 21…) tout comme les agences immobilières indépendantes ont développé leurs propres garanties des loyers impayés. Ces offres sont bien sûr réservées aux biens confiés en gestion locative par leur propriétaire.

Le prix d'une garantie des loyers impayés s'exprime à l'image des commissions prélevées par une agence immobilière. Ainsi, les tarifs s'échelonnent, selon les cas et le niveau de garantie, entre 2,5 et 5 % du loyer annuel.

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6 commentaires 6 notes - Réagissez à votre tour
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Jean  -  Le 14 novembre 2017 à 16h47

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jacqueline  -  Le 15 novembre 2017 à 16h33

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zohra  -  Le 20 novembre 2017 à 14h49

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Mel  -  Le 1 février 2018 à 13h29

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Della monica  -  Le 23 février 2018 à 22h49

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Sebastian  -  Le 17 mars 2018 à 22h01

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