La garantie des loyers impayés : bon plan pour un propriétaire ?

La garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le bailleur d'un bien locatif. En cas de non paiement du locataire, l'assureur s'engage à rembourser au propriétaire les loyers non touchés. Notre éclairage.

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Un locataire de mauvaise foi et mystérieusement injoignable, des loyers qui ne rentrent plus, des charges qui s’accumulent… Les loyers impayés représentent un phénomène relativement marginal sur le marché de la location en France, et ne toucheraient pas plus de 2 % des baux signés.

Pour autant, et à juste titre, il s’agit du scénario catastrophe que les propriétaires redoutent par-dessus tout. Face à un mauvais payeur, la procédure d’expulsion peut en effet nécessiter plusieurs années, et le remboursement des sommes dues peut quant à lui ne jamais avoir lieu, surtout face à un locataire insolvable.

Contre un faible pourcentage des loyers touchés, de nombreux assureurs proposent aujourd’hui de prendre à leur charge les impayés lorsque le locataire se met en tort et cesse d’effectuer des paiements. La « garantie loyers impayés », ou GLI, est donc une protection précieuse pour le bailleur et lui offre une plus grande sécurité.

Garantie des loyers impayés : de quoi s’agit-il ?

À ne pas confondre avec une assurance MRH propriétaire, la garantie des loyers impayés, ou GLI, est une assurance souscrite par le propriétaire d’un bien locatif. En cas de défaillance du locataire, l’assureur s’engage à prendre en charge et à rembourser au propriétaire les loyers non touchés, sous réserve bien sûr que l’ensemble des conditions prévues au contrat soient réunies.

La « défaillance » du locataire peut ne pas concerner seulement les impayés frauduleux, mais aussi d’autres situations dans lesquelles les loyers cessent soudainement d’être encaissés (décès du locataire, par exemple).

La garantie loyers impayés s’adresse potentiellement à n’importe quel propriétaire désireux de se prémunir contre un mauvais payeur.

Garantie des loyers impayés : qu’est-ce que la garantie VISALE ?

Depuis le 1er janvier 2016, un nouveau dispositif gratuit de sécurisation des loyers impayés a été mis en place : VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).

Vous pouvez bénéficier de ce dispositif dans les cas suivants :

  • votre locataire est un salarié précaire (entrée dans le logement dans les 6 mois suivant sa prise de fonction dans le secteur privé, hors cas de CDI confirmé) ;
  • votre locataire a moins de 30 ans.

En cas d’impayé, vous êtes alors remboursé de vos loyers en souffrance par Action Logement.

La garantie des loyers impayés : une alternative intéressante à la caution

Attention, si vous souscrivez à une garantie des loyers impayés, vous ne pouvez pas demander en plus une caution à votre locataire, sauf s’il est étudiant ou apprenti.

Mais en cas de problème d’impayés, une GLI est plus simple à mettre en œuvre que la caution (un tiers s’engage à verser le loyer en cas de défaut de paiement du signataire du bail). En plus, si vous utilisez la caution de votre locataire, vous ne pouvez plus demander en plus à votre assurance l’activation de votre garantie loyers impayés.

Garantie des loyers impayés : quelles garanties et options ?

Comme toute autre assurance, le contenu de la garantie loyers impayés est susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre. À vous d’étudier les contrats et de vérifier que toutes les garanties souhaitées sont bien présentes. Vous y trouverez, en tout ou en partie, les protections suivantes :

  • Le remboursement des loyers impayés est évidemment à la base du contrat. Pour autant, les modalités peuvent varier ! Vérifiez en particulier la durée de la franchise, c’est-à-dire la période initiale pendant laquelle les loyers impayés resteront à votre charge (2 mois, 3 mois…). La garantie, de plus, est souvent assortie d’un plafond – exprimé en euros – voire même d’une durée maximale d’indemnisation (2 ans, 3 ans…).
  • La prise en charge des frais de justice et de procédure est très souvent associée à la garantie précédente. Elle vous permet d’obtenir la prise en charge de vos frais liés à la procédure nécessaire pour récupérer vos loyers impayés : frais d’huissiers, honoraires d’avocats, intervention d’un serrurier. Elle s’assortit généralement d’un conseil juridique pour vous aider à déposer votre plainte au tribunal d’instance dont dépend le logement loué, et engager la procédure juridique.
  • Les dégradations causées par le locataire peuvent également être couvertes. Le non-paiement des loyers, de fait, va souvent de pair avec des destructions parfois très importantes causées au sein du logement, infligeant ainsi une double peine au propriétaire lorsqu’il récupère enfin son bien.
  • Certains contrats vont jusqu’à indemniser un « départ prématuré ». Cela inclut le locataire qui quitte les lieux sans respecter la durée du préavis, et sans régler le loyer jusqu’au bout. Le décès d’un locataire peut également donner lieu à une indemnisation pendant quelques mois dans certains cas.

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Conditions d’éligibilité et d’indemnisation à la garantie loyers impayés

Pour bénéficier d’une indemnisation, vous devez toutefois respecter un certain nombre de conditions, qui permettent à l’assureur de minimiser ses risques. Il est notamment obligatoire d’avoir accompli une sélection rigoureuse de votre locataire :

  • Au moment de la signature du bail, les contrats d’assurance imposent pour la plupart un locataire justifiant d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.
  • D’autres exigent un locataire en CDI, ou avec une caution solidaire (étudiant, apprenti…).

Lors de la signature du contrat, on ne vous demande pas de justificatifs, mais ces éléments seront vérifiés en cas de contentieux. Veillez donc à vous conformer à vos obligations, au risque sinon de perdre tout droit à indemnisation.

En cas de contentieux, vous devez veiller à bien respecter la procédure légale après avoir constaté le premier impayé (relances écrites, mise en demeure par LRAR, commandement de payer par huissier…). Tout manquement de votre part, en la matière, pourrait réduire ou annuler votre indemnisation.

Lorsque les conditions sont réunies, l’indemnisation fait généralement l’objet d’un versement trimestriel. Donc même en l’absence de franchise, le premier versement risque de ne pas être effectué avant trois ou quatre mois.

Combien coûte une GLI, et où la souscrire ?

Les formules de garantie des loyers impayés sont proposées par la plupart des assureurs professionnels et des banques, mais aussi par certaines associations telles que l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Il peut être intéressant de faire appel à un courtier en assurance qui se chargera de trouver pour vous le meilleur niveau de protection en fonction de votre budget.

De plus en plus, les grands réseaux immobiliers (ORPI, Century 21…) tout comme les agences immobilières indépendantes ont développé leurs propres garanties des loyers impayés. Ces offres sont bien sûr réservées aux biens confiés en gestion locative par leur propriétaire.

Le prix d’une garantie des loyers impayés est calculé sur la base du loyer annuel de votre bien en location. Ainsi, les tarifs s’échelonnent, selon les cas et le niveau de garantie, entre 2,5 et 5 % du loyer annuel.

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