Le taux d'endettement maximum autorisé

Taux d’endettement maximum : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement maximum autorisé est utilisé pour tous les types de demandes de prêt déposées par des particuliers. Qu'il s'agisse de crédit immobilier, prêt personnel, crédit à la consommation, crédit auto, ou tout autre type d’emprunt.

Ce ratio représente alors le montant maximal des revenus que l’emprunteur est en capacité d’utiliser pour rembourser ses charges fixes :

• les revenus pris en compte sont l’ensemble des revenus des emprunteurs : les salaires, les bénéfices de l’entreprise, mais aussi les pensions alimentaires perçues, etc ;
• les charges, quant à elles, sont par exemple le total des prêts actuels, la mensualité du crédit sollicité, le loyer payé, etc.

Aucune réglementation n’est actuellement en vigueur sur le plan juridique comme sur le plan bancaire, et, si le taux d’endettement en France en lui-même est similaire entre les établissements bancaires, ce n’est pas forcément le cas de la méthode de calcul.

En effet, les revenus et les charges des emprunteurs sont parfois analysés de façon sensiblement différente selon les réseaux bancaires, au profit de l’emprunteur dont le dossier sera donc analysé différemment et permettra d’étoffer ses chances d’obtenir un crédit.

Bon à savoir : une pension alimentaire peut ainsi être comptabilisée par une banque comme une charge. Elle est incluse alors au numérateur du rapport charges/ressources. Tandis que d’autres banques peuvent réaliser un calcul différent en déduisant cette pension du salaire avant le calcul du rapport charges/ressources. Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt obtenus seront donc différents !

Comment calculer son taux d'endettement crédit immobilier ?

Avant de demander un crédit ou de définir le budget d’un projet, il est intéressant de se pencher sur son taux d’endettement. En effet, celui-ci déterminera en partie le montant maximal de l’emprunt qui pourra être obtenu, également appelé capacité d’emprunt, et permettra donc de savoir si l’achat immobilier, le voyage que vous voulez faire ou encore le véhicule que vous souhaitez acheter est dans votre budget.

Un emprunteur avisé peut ainsi adapter son projet, épargner davantage, mais également bien présenter son dossier lors de la demande de crédit pour maximiser ses chances d’obtenir le montant souhaité.

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Comment calculer le taux d'endettement maximal ?

Le taux d’endettement maximum autorisé par les banques est destiné à évaluer la part des revenus qui servent à rembourser les charges fixes. Il est exprimé en pourcentage et est fixé à 33 % ou 35 % au maximum. De façon simplifiée, le taux d’endettement est le résultat du calcul suivant :

Taux d’endettement = (charges / revenus) x 100

Comment calculer le montant total des revenus ?

Pour calculer un taux d’endettement, les charges et les revenus sont appréciés de façon mensuelle. En tant que revenus, sont pris en compte notamment :

• les salaires, et l’éventuel treizième mois doit être intégré ;
• et les revenus des professions non salariées : professions libérales, artisans, commerçants, chefs d’entreprise… ;
• ainsi que les revenus fonciers ;
• et les revenus de placements.

Quid du calcul des charges de l’emprunteur ?

Les charges qui sont comptabilisées dans le taux d’endettement sont les charges fixes de l’emprunteur, dont voici une liste non-exhaustive :

• la mensualité du prêt qui fait l’objet de la demande ;
• les autres crédits en cours : crédits à la consommation, prêts immobiliers, crédits auto, etc. ;
• le loyer payé, à noter : si votre projet est d’acheter une maison, ce montant n’est alors pas pris en compte puisque vous ne serez plus locataire après avoir réalisé votre prêt immobilier. Un cas particulier existe : si vous faites construire, il se peut que vous restiez locataire pendant une ou deux années. Il est alors intéressant d’envisager une franchise partielle ou totale, parlez-en à votre conseiller ;
• les pensions alimentaires versées ;
• les impôts : impôts sur le revenu, taxe foncière, taxe d’habitation… ;
• enfin, les charges diverses : les factures d’eau, d’électricité, les cotisations d’assurances, etc. Celles-ci ne sont pas prises en compte par toutes les banques.

Zoom sur les revenus fonciers

Dans la plupart des cas, les revenus fonciers issus des locations de maisons ou d’appartements ont un mode de calcul spécifique. Les loyers perçus sont pris en compte à hauteur de 70 % et les emprunts liés sont directement déduits, soit :

(Loyers perçus x 70 %) – mensualités de crédit = Excédent ou déficit de revenus fonciers.

Le résultat doit être intégré dans les revenus, qu’il soit positif ou négatif, et viendra donc augmenter ou diminuer le montant des revenus du ménage. Les emprunts locatifs ne rentrent pas dans les charges et n’alourdissent pas le taux d’endettement.

Quelles sont les conditions particulières du taux d’endettement ?

Le taux d’endettement autorisé par la banque détermine le montant maximal de l’emprunt qui peut être réalisé. Son calcul et son appréciation sont donc importants, cependant, le taux d’endettement n’est pas l’unique critère d’octroi d’un crédit. Qui plus est, la norme des 35 % peut être dépassée dans certains cas.

Un taux d'endettement qui peut dépasser les 35%

Si les banques estiment généralement qu’un endettement supérieur à 35 % risque de générer plus de risques de non-remboursement, il est parfois possible de s’endetter à hauteur de 40 %, ou au-delà. En effet, l’analyse d’un dossier de crédit s’effectue sur de nombreux autres critères qui peuvent influencer sur le taux d’endettement maximum autorisé :

• l’emprunteur gère bien ses comptes, épargne régulièrement, dispose de liquidités importantes, fournit un apport conséquent ;
• le loyer qui était payé auparavant est supérieur à la future mensualité de crédit immobilier : cela s’appelle le « saut de charge » ;
• le reste à vivre est confortable, voir ci-après.

Comment réduire son taux d'endettement ? Vous pouvez procéder à un rachat de crédit et ainsi réduire vos mensualités.

Le reste à vivre : un critère primordial

Il représente le montant restant à l’emprunteur après le paiement de ses charges fixes :

Reste à vivre = revenus – charges

Un reste à vivre élevé permet d’appuyer un dossier de financement et d’aller au-delà des 35 % de taux d’endettement préconisés. Ce reste à vivre est apprécié différemment selon le lieu d’habitation : il doit ainsi être plus élevé pour une personne vivant en centre-ville d’une grande agglomération (Paris, Bordeaux, Lyon…) que pour un emprunteur vivant en zone rurale.

Exemple de taux d'endettement pour un prêt immobilier

Rien ne parle plus que des exemples pour apprécier le taux d’endettement maximal.

Monsieur X perçoit un salaire de 2 000 € net par mois, sur 12 mois. Il souhaite souscrire un emprunt immobilier pour devenir propriétaire avec une mensualité de 400 €. Ses autres charges s’élèvent à 150 € par mois.

Taux d’endettement = (550 / 2 000) x 100 = 27.5 %

Reste à vivre = 2 000 – 550 = 1 450 €

Monsieur X respecte donc la norme de taux d’endettement maximal autorisé.

Madame Y perçoit un salaire de 10 000 € par mois. Elle va acheter sa résidence principale pour une mensualité de 2 500 € par mois. Ses autres charges s’élèvent à 1 500 € par mois.

Taux d’endettement = (4 000 / 10 000) = 40 %

Reste à vivre = 10 000 – 4 000 = 6 000 €

Madame Y dépasse donc le taux d’endettement préconisé, cependant, elle dispose d’un reste à vivre conséquent qui peut lui permettre d’obtenir tout de même l’emprunt sollicité.