Refus de prêt immobilier : quelles alternatives ?

Une fois la frustration engendrée par un refus de crédit dépassée, il est temps pour vous de comprendre les raisons de cette décision puis de retenter votre chance en suivant ces quelques conseils !

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  1. Refus de prêt immobilier : quelles sont les causes ?
  2. Quelles sont les solutions à adopter en cas de refus de prêt immobilier ?
  3. Comment éviter un refus de prêt immobilier ?

On l’oublie trop souvent, mais l’accès à la propriété n’est pas un droit ! Les grands réseaux bancaires, tous les jours, font le tri parmi les prétendants au crédit immobilier et ne retiennent que les dossiers jugés les plus sûrs, c’est-à-dire ceux dans lesquels le client présente les meilleures garanties pour rembourser son prêt en temps et en heure.

Sauf dans les cas les plus extrêmes, les personnes faisant l’objet d’un refus de crédit ne sont cependant pas sans recours. En effet, il est tout d’abord possible qu’une autre banque considère le même dossier avec davantage de bienveillance, notamment si le futur emprunteur a la bonne idée de recourir aux services d’un courtier.

Au-delà, rien n’empêche non plus l’emprunteur éconduit de retenter sa chance quelques mois ou années plus tard, après avoir corrigé les éléments les plus problématiques de son profil.

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Refus de prêt immobilier : quelles sont les causes ?

Pour trouver une issue face à la fin de non-recevoir adressée par votre banque, la première étape consiste bien sûr à identifier clairement la cause de ce refus. Quelles sont les raisons qui poussent l’établissement financier à ne pas vous juger digne de confiance, et à douter de votre capacité à amortir un prêt immobilier pendant de longues années ?

Refus de prêt immobilier motivé par la banque

Tout d’abord, sachez que les réticences de la banque peuvent provenir de la nature trop « ambitieuse » de votre projet eu égard à vos ressources. Si votre future mensualité représente plus d’un tiers de vos revenus mensuels (33 %), la banque jugera à juste titre que la maison ou l’appartement dont vous envisagez l’acquisition est au-dessus de vos moyens.

Demande de crédit refusée
Si enregistrer un refus de crédit est toujours décevant, ne baissez pas les bras pour autant : de multiples options s’offrent à vous !

Même chose lorsque, même avec une mensualité inférieure à 33 % de vos revenus, vos ressources restantes seraient insuffisantes pour maintenir votre train de vie. Entre ici en ligne de compte le fameux « reste à vivre ». La banque, enfin, pourra faire preuve d’une certaine nervosité si la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité est trop importante, quand bien même vous disposeriez des ressources nécessaires.

Pour anticiper et connaître votre taux d’endettement et votre reste à vivre, les calculs suivants peuvent être réalisés :

  1. calculer le total des revenus du ménage : il faut additionner les salaires, les pensions alimentaires perçues, les revenus de placements, etc. Y ajouter la future mensualité liée au prêt immobilier sollicité. Attention, les revenus fonciers provenant de locations ne doivent pas être comptabilisés maintenant ;
  2. faire la somme des charges : on comprend notamment les crédits à la consommation, crédits auto, pensions alimentaires versées… Ces montants doivent être additionnés ;
  3. pour les emprunteurs percevant des revenus fonciers : il est nécessaire de les prendre en compte à hauteur de 70 %. De ce montant, il faut déduire le montant des éventuelles mensualités de crédits immobiliers. Ce résultat constitue un revenu ou une charge à ajouter ou à déduire des revenus du foyer ;
  4. calculer le taux d’endettement : (charges / revenus) x 100. Le résultat ne doit pas dépasser 33 % ;
  5. et le reste à vivre : revenus – charges. Celui-ci est à apprécier en fonction du lieu de résidence (grande agglomération, petite ville, zone rurale, etc.).

Evidemment, votre dossier personnel rentre aussi en jeu, d’où l’intérêt d’optimiser votre profil emprunteur. Un livret d’épargne bien approvisionné permet non seulement de constituer un apport solide, mais aussi de démontrer que vous savez tenir un budget et faire des économies. L’absence de tout incident bancaire au cours des dernières années est également un point qui joue fortement en faveur du futur emprunteur.

À l’inverse, d’autres critères font office d’épouvantail auprès des banques, comme des crédits à la consommation multiples ou une inscription au FICP (incidents de paiement). La stabilité de la situation professionnelle, enfin, joue un rôle important dans la décision du prêteur (CDI hors ou en période d’essai, CDD)…

Refus de prêt immobilier par l’assurance emprunteur

Le refus de prêt immobilier est parfois motivé par un facteur externe : l’assurance emprunteur. Il se peut que la compagnie d’assurance pratique certaines exclusions, telles que la pratique d’un sport à risque, l’exercice d’un métier dangereux ou des antécédents graves de santé. Les personnes étant atteintes d’une maladie de longue durée, ayant eu un cancer, des opérations conséquentes, des accidents graves, etc. éprouvent très souvent des difficultés à souscrire une assurance emprunteur pour leur prêt immobilier. Cependant, des solutions existent :

  • L’emprunteur peut se tourner vers la concurrence et solliciter une couverture auprès d’une autre compagnie d’assurances. Certaines sociétés sont spécialisées dans la couverture des personnes aux antécédents médicaux lourds ;
  • La convention Aeras (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) est un dispositif qui a également pour objectif de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur.

Quelles sont les solutions à adopter en cas de refus de prêt immobilier ?

Lors d’un refus de prêt immobilier, il est nécessaire de ne pas baisser les bras. En effet, de multiples recours existent pour parvenir à concrétiser votre projet d’achat immobilier.

Tenter sa chance ailleurs

La souscription d’un crédit immobilier et l’acquisition d’une résidence principale sont des actes importants et qui justifient d’y consacrer un minimum de temps personnel. En conséquence, ne vous contentez surtout pas de solliciter une seule banque pour obtenir une offre de prêt, et n’hésitez pas à multiplier les rendez-vous dans plusieurs agences.

Rendez-vous bancaire 
Faire jouer la concurrence entre les banques vous permettra d’obtenir des réponses le plus souvent variées en fonction de vos interlocuteurs.

Sur la base d’un dossier identique, les différents réseaux bancaires sont en effet susceptibles de vous faire une réponse qui varie fortement. Certains établissements vous jugeront trop risqué, quand d’autres, en pleine phase de conquête commerciale, sauteront peut-être sur l’occasion pour fidéliser un nouveau client !

Bon à savoir !

Comme le précise Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange, « si vous ne sollicitez qu’une seule banque, le vendeur du bien immobilier pourra considérer en cas de refus que vous n’avez pas engagé des démarches sérieuses et suffisantes pour obtenir votre prêt. Dès lors, vous ne pourrez pas vous réfugier derrière la clause suspensive d’obtention du prêt dans le compromis de vente, et les fonds déjà versés seront perdus ».

Revoir son budget à la baisse ou valoriser le bien acheté

Si vous êtes pressé, d’autres options sont à considérer. Ainsi, vous pouvez par exemple soit consentir à allonger la durée de remboursement du prêt pour acquérir le bien de vos rêves – ce qui aura pour effet de diminuer votre taux d’endettement, et d’augmenter le montant des intérêts –, soit porter votre préférence sur un autre bien immobilier un peu plus dans vos moyens.

Dans l’idéal, il est recommandé de demander à un ou plusieurs établissements bancaires d’établir des simulations d’emprunt avant de commencer à chercher votre futur logement. Cela permet de budgétiser précisément son projet et de s’orienter vers les biens immobiliers adéquats.

Si vous vous rendez compte que le prix du bien que vous souhaitiez acheter est trop élevé par rapport à l’emprunt que vous pouvez obtenir, il est alors nécessaire de faire des concessions : s’éloigner géographiquement, réduire la surface ou le nombre de chambres, etc. Réévaluer son budget à la baisse est un bon moyen de faciliter l’accès au crédit immobilier.

Il est également possible de valoriser le bien acheté auprès de votre banque en mettant en avant les points forts du bien et sa valeur importante, ainsi que la potentielle plus-value que vous pourrez en dégager.

Remarque : comment obtenir une attestation de refus de prêt immobilier ? Vous pouvez demander une attestation de refus de prêt directement auprès de l’établissement bancaire pour pouvoir faire annuler un compromis de vente.

Améliorer son dossier

Se forger un profil de futur propriétaire demande un minimum de temps, et un refus de crédit peut simplement être lié au fait que vous n’étiez pas encore prêt(e). Après avoir identifié ce qui a posé problème, la décision la plus sage consiste à reporter de quelques mois – voire quelques années – votre projet d’accession à la propriété, et d’utiliser ce délai pour améliorer votre dossier.

Si ce n’est déjà fait, ouvrez un livret d’épargne et commencez à le remplir patiemment pour augmenter votre épargne : en effet, emprunter sans apport personnel reste très difficile. De même, montrez-vous très rigoureux dans la gestion de votre budget mensuel et faites systématiquement la chasse aux découverts.

Recourir aux services d’un courtier

Les courtiers en crédit immobilier sont des professionnels qui mettent à votre service un carnet d’adresses bien rempli et démarchent, à votre place, un grand nombre d’établissements bancaires pour vous trouver des conditions d’emprunt favorables, tout comme les meilleures offres en crédit immobilier.

Recours à un courtier immobilier 
Le saviez-vous ? Certains courtiers en crédit immobilier sont spécialisés dans le traitement de dossiers d’emprunteurs ayant un profil jugé « difficile ».

Recommandés pour les profils d’emprunteurs les plus favorisés, les courtiers peuvent également jouer un rôle très précieux pour faire aboutir les dossiers plus difficiles. Certains vont même jusqu’à se spécialiser dans ce type de clientèle.

Le recours à un courtier est une option attractive pour les emprunteurs. En effet, ce spécialiste du financement immobilier ne prélève une commission que si vous acceptez l’offre de prêt qu’il vous propose.

Se renseigner sur les aides dédiées aux primo-accédants

Notez également que de nombreux dispositifs publics ou prêts aidés existent et apportent un soutien financier parfois indispensable aux acquéreurs modestes dans leur projet de premier achat immobilier. Des mécanismes comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS) ont notamment pour effet d’augmenter la capacité d’endettement de l’emprunteur, et fournissent bien souvent le coup de pouce nécessaire pour rendre son projet viable.

N’hésitez pas à vous renseigner sur ces différents prêts réglementés si vous avez fait l’objet d’un refus de crédit de la part de votre banque. La décision de la banque pourrait évoluer si vous savez tirer profit de ces différents dispositifs auxquels vous êtes potentiellement éligible !

Comment éviter un refus de prêt immobilier ?

Pour éviter de se retrouver dans la situation délicate d’un refus de crédit immobilier, bien préparer son projet et son dossier est capital. Évaluation du budget, mise en avant de l’épargne disponible, valorisation du bien, sollicitation des services d’un courtier… Tous les moyens peuvent être utilisés conjointement pour devenir propriétaire de la maison ou de l’appartement de vos rêves. Mettez toutes les chances de votre côté !

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