Faut-il acheter neuf ou ancien ?
Avant d’investir dans l’immobilier, il est bon de se demander s’il est mieux d’acheter dans le neuf ou l’ancien ! Si le charme de l’ancien est indéniable, un achat dans le neuf est synonyme de confort et d’économies d’énergie… De nombreuses différences existent entre le neuf et l’ancien : prix au mètre carré, frais de notaire, performance énergétique, délai d’emménagement, garanties… Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir dans le neuf ou l’ancien !
| ⭐ Acheter neuf ou ancien : l’essentiel ! | 🏡 NEUF | 🏚️ ANCIEN |
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| 👍 Avantages |
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| 👎 Inconvénients |
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Un projet d'achat immobilier ?
👉 Des frais plus avantageux dans le neuf
Pour l’achat d’un logement neuf, les frais de notaire sont estimés entre 2 % et 3 % du prix du bien, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.
La différence de frais de notaire entre l’achat d’un bien neuf ou ancien s’explique par le taux d’impôts et taxes. Dans le neuf, les impôts et taxes sont estimés à 1 % contre 5 % dans l’ancien !
Pour mieux comprendre, voici la composition des frais de notaire pour un logement neuf ou ancien :
| Frais de notaire dans l’ancien | Frais de notaire dans le neuf |
|---|---|
| 1️⃣ Émolument du notaire (honoraires) 2️⃣ Frais et débours : dépends de plusieurs variables 3️⃣ Taxes et impôts : 5,80 % | 1️⃣ Émolument du notaire (honoraires) 2️⃣ Frais et débours : dépends de plusieurs variables 3️⃣ Taxes et impôts : 0,725 % |
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Pour être considéré comme neuf, et bénéficier des frais de notaire réduits, le logement doit être une construction nouvelle selon la définition de l’article 257 du Code général des impôts.
Pour acheter dans le neuf, vous avez le choix parmi les solutions suivantes :
- un achat sur plan : VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement)
- un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)
- un contrat de maîtrise d’oeuvre
- un contrat de promotion immobilière
À l’inverse, un logement est considéré comme ancien dès lors qu’il a fait l’objet d’une vente, quelle que soit la date de construction du bâtiment.
💡 Charges et entretien moins élevés dans le neuf
Décider d’acheter dans le neuf vous permet d’avoir des charges et un coût d’entretien inférieurs.
Depuis le 1er janvier 2013, les logements récents et neufs bénéficient de la norme environnementale RT2012 (réglementation thermique), et plus récemment de la RE2020 (réglementation énergétique et environnementale).
Avec cette réglementation, les appartements et maisons dans le neuf, doivent être conçus pour :
- limiter la consommation d’énergie du logement ;
- garantir le confort des occupants en période de forte chaleur ;
- réduire l’impact carbone du bâtiment.
Cela signifie que depuis 2013, les constructions bénéficient d’une bonne isolation thermique et d’un système de chauffage performant. Ces prestations permettent de réduire la consommation d’énergie et donc de baisser le coût du chauffage pour l’occupant.
Avec un logement ancien, construit avant la mise en place de ces réglementations, vous ne bénéficiez pas du même confort… Sauf si des travaux de rénovation énergétique d’ampleur ont été réalisés !
Pour avoir une idée du coût annuel de l’énergie d’un logement, vous pouvez analyser le DPE (diagnostic de performance énergétique). Ce document est établi par un diagnostiqueur professionnel, chargé d’estimer le niveau de consommation énergétique à partir des caractéristiques d’isolation du logement et de la performance de ses équipements.
📌 Exemple : estimation des coûts annuels pour un logement de 50 m² :
- Ancien avec DPE D : entre 700 € et 1 000 €.
- Neuf avec DPE B : entre 400 € et 600 €.
💡 Bon à savoir
Depuis 2006, dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier neuf ou ancien, le vendeur a l’obligation de fournir un DPE à l’acheteur.
💸 Prix du mètre carré moins cher dans l'ancien
Le prix du mètre carré dans l’ancien est 20 % à 30 % moins cher que dans le neuf !
La différence de prix entre le neuf et l’ancien s’explique par :
- l’application de la TVA sur les constructions neuves : 20 % ou 5,5 % dans certains cas, payée par l’acquéreur au promoteur, qui la reverse à l’État.
- les obligations liées aux réglementations thermiques et environnementales : normes environnementales, normes d’accessibilité, etc. qui imposent des contraintes techniques.
- l’augmentation du prix des matériaux, l’utilisation de matériaux écologiques, etc.
Si vous êtes bricoleur, achetez dans l’ancien plutôt que dans le neuf ! Avec quelques travaux de rénovation énergétique, vous améliorez votre logement et vous pourrez générer une plus-value lors de la revente.
🔎 Acheter neuf ou ancien : l'impact sur l'assurance emprunteur
Le coût de l’assurance emprunteur est estimé en fonction de divers paramètres liés au profil de l’emprunteur : sa profession, son état de santé, son âge… Mais il varie aussi en fonction du montant emprunté !
Comme le prix d’une maison neuve ou ancienne est différent (à superficie égale et située dans le même quartier), alors le prix de l’assurance emprunteur varie également.
📌 Exemple :
- Prix maison neuve 100 m² estimée à 310 000 €
- Prix maison ancienne 100 m² estimée à 217 000 €
Pour éviter les variations liées au profil de l’emprunteur, admettons qu’un acquéreur de 30 ans non-fumeur et sans problème de santé, hésite entre ces 2 projets.
👉 Il fait des simulations de crédits à 310 000 € et 217 000 € sur 20 ans avec un taux d’assurance emprunteur estimé à 0,20 %.
- Coût assurance emprunteur maison neuve : 12 400 €
- Coût assurance emprunteur maison ancienne : 8 680 €
Le prix de l’assurance emprunteur est plus cher dans le neuf que dans l’ancien.
💰 Achat neuf ou ancien : y a-t-il des aides ?
✅ Oui, il existe des aides à l’achat dans le neuf ou l’ancien. Le montant et le type d’aide varient en fonction de votre projet.
1️⃣ Aides à l’achat dans le neuf
Vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides pour l’acquisition de votre résidence principale dans le neuf :
- Action logement : anciennement 1% patronal, elle vous permet de bénéficier du prêt accession de 30 000 € maximum à 1 %, sous conditions de ressources.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : il s’agit d’un crédit sans intérêts remboursable sur 25 ans maximum et dont le montant accordé dépend de vos revenus et du coût de votre projet immobilier.
2️⃣ Aides à l’achat dans l’ancien
Vous avez accès au prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition de votre logement ancien sous conditions : vous devez réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques de votre logement.
Les autres dispositifs d’aides sont dédiés au financement de travaux de rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ ou l’Éco Prêt à taux zéro (éco-PTZ). En d’autres termes, il ne s’agit pas d’une aide financière pour l’achat de votre bien, mais d’une aide pour financer l’amélioration de votre logement ancien.
🏘️ Investissement locatif : achat neuf ou ancien ?
L’État propose plusieurs dispositifs d’investissement locatif pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs : réduction d’impôts, déduction des revenus fonciers, etc. pour favoriser les placements dans l’immobilier locatif !
Avant d’acheter un logement neuf ou ancien pour louer, renseignez-vous sur les dispositifs disponibles :
| Dispositifs | PINEL | DENORMANDIE | COSSE - Louer abordable |
|---|---|---|---|
| 🏠 Type de logement | Neuf ou Ancien | Ancien | Ancien |
| 👉 Conditions |
| Travaux de rénovation d’au moins 25 % du coût total | Récent ou ancien avec ou sans travaux |
| 💸 Avantage fiscal | Réduction d’impôts | Réduction d’impôts | Déduction des revenus fonciers |
Qu'importe le type de bien que vous achetez, sachez que vous pouvez faire un achat locatif sans apport. En effet, avec ce type d'investissement, les banques accordent plus facilement des prêts sans apport, environ 6 sur 10. À condition d'avoir un bon dossier bien sûr.
💡 Bon à savoir
Les dispositifs Pinel et Denormandie sont cumulables s’il s’agit de logements distincts. En revanche, le dispositif Cosse n’est pas cumulable avec Pinel et Denormandie. Avant de vous lancer dans un achat pour louer neuf ou ancien, prenez le temps de vous renseigner sur la manière d’optimiser votre investissement locatif avec un prêt immobilier !
📋 Acheter neuf ou ancien : avantages et inconvénients
Choisir d’acheter dans le neuf ou l’ancien dépend de vos aspirations : acquisition pour y vivre ou pour faire de l’investissement locatif !
🏡 Acheter dans le neuf ou l’ancien pour sa résidence principale
Si vous recherchez un bien de charme, avec du caractère, situé en centre-ville et à proximité des transports en communs, des commerces et des écoles, alors l’ancien peut vous convenir. Vous bénéficiez d’un prix au mètre carré inférieur à celui du neuf, et vous n’avez pas besoin d’attendre la fin de construction pour emménager. En général, vous êtes chez vous sous 3 à 4 mois !
En contrepartie, vous devrez accepter quelques inconvénients comme parfois l’absence de garage ou de parking à proximité, immeuble ancien sans ascenseur, maison de ville sans jardin… Et accepter de faire des travaux pour améliorer les performances énergétiques du logement, refaire la décoration pour qu’elle soit à votre goût : mobiliers de cuisine, papier-peint, peinture, etc.
À l’inverse, avec un achat dans le neuf, tout est personnalisable en amont, et le jour de la livraison du bien, vous n’avez qu’à vous installer ! Les maisons neuves sont généralement dotées d’un jardin, et les appartements neufs bénéficient d’un extérieur : balcon, jardin ou terrasse, mais aussi des garages et des places de parking pour votre confort.
Le principal inconvénient dans le neuf : le délai de livraison, sans compter le retard possible ! Les programmes en VEFA sont réservés des mois à l’avance par les futurs propriétaires… Il s’écoule en moyenne, entre 10 et 24 mois, entre la signature chez le promoteur, et la livraison de votre bien immobilier. Il ne faut pas être pressé !
💸 Investir dans l’ancien ou le neuf pour la location
Les dispositifs d’investissement locatif existent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien ! Votre choix dépend directement de votre projet : location vide ou meublée, location saisonnière, etc. de la localisation souhaitée et de votre budget.
Pour la location longue durée, investir dans le neuf est plus intéressant ! Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui interdit la location des biens avec un DPE G à partir de 2025, et l’augmentation de loyers, les biens anciens sont pénalisés. En plus, ces interdictions vont progressivement s’étendre aux DPE F, et E !
En revanche, la location saisonnière n’est pas concernée, pour l’instant… Donc l’achat dans l’ancien devient intéressant pour proposer un bien atypique en location courte durée.
Voici un résumé des avantages et des inconvénients dans le neuf et l’ancien !
| 👍 Avantages | 👎 Inconvénients |
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| 👍 Avantages | 👎 Inconvénients |
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