Acheter neuf ou ancien : quel bien immobilier privilégier ?
La question, rituelle, a au moins traversé l'esprit de tous ceux qui envisagent une acquisition immobilière : est-il préférable d'acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?
Le dilemme ne se réduit pas à une simple affaire de prix.
Il touche aussi les préférences personnelles ainsi que le mode de vie souhaité pour soi-même et sa famille. De plus les frais et la fiscalité sont loin d'être équivalents ! Dans tous les cas, il est important de ne pas se fermer de portes sans avoir examiné auparavant toutes les options.
Atouts et inconvénients d'un logement neuf
Le propriétaire d'un logement neuf bénéficie d'un lieu de vie fonctionnel et moderne, mais aussi de nombreuses garanties pour faire face sereinement à d'éventuelles malfaçons. Moins chargé en frais, le logement neuf reste cependant bien plus cher et peut nécessiter des années de patience avant de sortir de terre.
Un logement fonctionnel, moderne et confortable
Les logements neufs, par définition, sont conformes aux dernières normes. Ils respectent ainsi l'ensemble de la réglementation en matière d'isolation thermique, d'isolation phonique, mais aussi pour tout ce qui touche à la plomberie, à l'électricité, à la ventilation, au chauffage, à l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite… Tous ces aspects auront un impact direct sur votre qualité de vie au quotidien.
Au-delà, l'aménagement intérieur est typiquement conçu pour les besoins et les goûts modernes via une optimisation de l'espace disponible ou des rangements, bien loin des configurations parfois atypiques des logements anciens.
Un bon niveau de garantie
L'achat d'un bien immobilier neuf, souvent sur plan, constitue à bien des égards un saut dans l'inconnu. Le futur propriétaire peut toutefois se reposer sur les nombreuses garanties légales dont il bénéficie. Une fois que les clés lui ont été remises, il reste libre de faire jouer pendant deux ans l'assurance dommage ouvrages du constructeur dans le cadre de la garantie dite de « parfait achèvement ». Cette protection permet notamment la prise en charge de tout type de réparations, y compris lorsqu'elles touchent à des équipements qui ne font pas partie intégrante du bâti, comme par exemple les menuiseries (volets, fenêtres…).
À cette première couche de protection s'ajoute la fameuse « garantie décennale ». Celle-ci entraîne la responsabilité du constructeur pendant dix ans pour toute malfaçon qui mettrait en péril la stabilité ou la viabilité du bâtiment (fissures importantes, problème d'étanchéité des murs ou de la toiture…).
Moins de frais et d'impôts
Le logement neuf compense partiellement son prix élevé par des charges moins lourdes que dans l'ancien, à la fois au moment de l'achat et dans les années qui suivent. Du fait de l'absence de droits de mutation, les frais de notaire n'atteignent typiquement que 2 à 3 % de la valeur du bien. Il est même possible de profiter d'une TVA réduite de 5,5 % si vous faites construire non loin d'une zone ANRU. Sauf exception, vous bénéficierez aussi d'une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement des travaux !
À plus long terme, vous pourrez enfin espérer un gain de pouvoir d'achat significatif grâce aux économies sur la facture de chauffage, mais aussi du fait de l'absence de gros travaux à prévoir pendant de nombreuses années à contrario de l'achat d'une maison ou d'un appartement ancien, qui peut engendrer des coûts parfois conséquents.
Un projet qui exige du temps et de l'argent !
L'achat d'un logement neuf n'est pas à la portée de tous. Le prix au mètre carré est 15 à 20 % plus élevé que dans l'ancien, ce qui suffit à dissuader un grand nombre d'acquéreurs potentiels qui préféreront les plus grandes surfaces et le cachet d'un logement ancien.
Toutefois, en fonction des secteurs, en particulier à proximité des grandes agglomérations, la demande en logement est parfois si importante que la seule option reste la construction d'un logement neuf.
L'acquisition d'un bien flambant neuf requiert surtout une bonne dose de patience. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), 18 à 30 mois peuvent facilement s'écouler entre la signature du contrat de réservation et le jour de la remise des clés. Cette attente est longue et elle constitue aussi un stress indéniable pour le futur propriétaire. Celui-ci ne peut pas accorder une confiance aveugle au maître d'œuvre et doit donc garder un œil constant sur la définition du projet et l'évolution du chantier.
Atouts et inconvénients d'un logement ancien
En se tournant vers l'immense parc des logements anciens, un acquéreur peut accéder à un large choix de maisons et appartements, mais aussi négocier un prix intéressant. Pour autant, les garanties sont moins importantes et la fiscalité un peu plus douloureuse !
Une grande diversité de biens disponibles rapidement
Sans offrir le même aspect « sur mesure » qu'un bien neuf, les logements anciens présentent des caractéristiques suffisamment diverses pour vous permettre de dénicher le bien idéal. Des surfaces étendues, une localisation géographique plus proche des commodités quotidiennes (école, commerces…) et un certain cachet font partie des atouts traditionnellement associés à l'ancien.
Devenir propriétaire d'un logement ancien permet d'acquérir une habitation de charme et parfois atypique, de quoi séduire un certain nombre d'investisseurs.
L'achat d'un logement ancien est aussi beaucoup plus rapide et simple. De la signature du compromis de vente jusqu'à celle de l'acte authentique et à l'emménagement dans les lieux, il faut compter à peine trois mois en moyenne.
Des prix plus accessibles
Sur une grande partie du territoire, le marché immobilier actuel se caractérise par un plus grand nombre de vendeurs que d'acheteurs. Cette situation offre donc à ces derniers l'embarras du choix et, souvent, la possibilité de négocier le prix de façon très significative. Une ristourne de 10 000 ou 15 000 € sur le prix affiché n'est pas rare. Elle permet de couvrir intégralement les frais de notaire ou certains travaux de remise en état.
Rien n'interdit ensuite d'espérer une belle plus-value si vous envisagez de revendre dans quatre ou cinq ans. Au contraire, un logement neuf nécessite généralement un prêt immobilier plus élevé et donc une période d'amortissement du crédit plus longue pour ne pas perdre d'argent à la revente.
Cependant, cette donnée dépend essentiellement de la zone géographique concernée : la périphérie des grandes villes françaises connait chaque année une augmentation des prix de l'immobilier, que le bien soit ancien ou neuf.
Plus de travaux à prévoir…
Un logement ancien est acheté « en l'état », avec ses qualités et ses défauts. Les différents diagnostics obligatoires réalisés par l'ancien propriétaire vous protègent en principe des plus mauvaises nouvelles (performance énergétique, termites, plomb, amiante…). Néanmoins, vous devez vous attendre à faire face à de plus nombreux travaux et charges imprévues dans les prochaines années. Réfection de la toiture, isolation des combles, remplacement des menuiseries, remise aux normes de l'électricité ou remplacement de la chaudière ne sont que quelques-unes des urgences qui peuvent se manifester, parfois beaucoup plus tôt que prévu !
Même si vous échappez aux mauvaises surprises, gardez à l'esprit que le plus souvent, une maison ancienne ne répond pas aux normes de la réglementation thermique 2012. Vous consommerez donc davantage d'énergie pour vous chauffer, sauf si vous vous engagez des travaux importants.
…et une fiscalité moins favorable
Dans l'ancien, les importants droits de mutation prélevés par les collectivités locales et l'État se traduisent par des frais de notaire conséquents, de l'ordre de 7 à 8 % du prix de vente total. Contrairement à l'acquéreur d'un bien neuf, le propriétaire d'un bien ancien paie par ailleurs sa taxe foncière au plein tarif dès la transaction finalisée.
Enfin, certains dispositifs publics d'aide à l'accès à la propriété sont plus restrictifs et compliqués à mettre en œuvre pour un logement ancien que pour un logement neuf. C'est par exemple le cas du prêt à taux zéro.