Tout savoir sur le compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur dans une transaction immobilière. À compter de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. En pratique, la signature du compromis de vente peut être réalisée sous seing privé, ou chez le notaire. Découvrez tout ce que vous devez connaître sur le compromis de vente !

💡 Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat rédigé avant la vente d’un bien immobilier. Il a pour rôle de :

• déterminer les conditions de vente.
• fixer les clauses suspensives.
• engager les parties dans la transaction immobilière : le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier, et l’acquéreur a trouver les fonds pour financer l'acquisition.

Il peut être conclu sous seing privé, c’est-à-dire entre l’acheteur et le vendeur, ou par le biais d’un notaire.

Pour être valable, le compromis de vente doit mentionner les informations suivantes :

Légalement, le compromis de vente n’est pas obligatoire ! Mais en pratique, le vendeur et l’acquéreur prennent rendez-vous avec un notaire pour signer un compromis de vente car c’est une démarche sécurisante pour les deux parties.

✍️ Comment se passe la signature du compromis de vente chez le notaire ?

Avant de signer le compromis de vente chez le notaire, les parties peuvent choisir un notaire commun, ou avoir chacune leur notaire. Le ou les notaires fournissent une liste de documents à fournir pour le compromis de vente. Le contenu est différent si vous êtes vendeur ou acheteur. Ces informations sont nécessaires pour la rédaction du compromis de vente par le notaire.

Le jour de la signature du compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur se retrouvent chez le notaire pour effectuer une lecture complète et éclairée du contrat. À ce moment, vous êtes libre de poser vos questions au notaire, qui a pour rôle de vous aider à comprendre la portée de vos engagements.

À l’issue de cet exercice, les parties procèdent à la signature du compromis de vente.

En signant, l’acquéreur s’engage à verser un dépôt de garantie d’environ 5 % à 10 % du prix de vente. En pratique, l’étude notariale laisse à l’acquéreur un délai de 8 à 10 jours à compter de la date de signature pour faire le virement.

🔎 Quelles différences entre promesse de vente et compromis ?

La différence entre compromis et promesse de vente réside dans l’engagement des parties !

 La promesse de vente est un engagement unilatéral, par lequel le vendeur accepte de réserver son bien à l’acheteur pendant une durée de 2 à 3 mois. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui correspond à 10 % du prix de vente, mais il n’a aucune obligation de confirmer l’acquisition du bien ! Il est libre d’accepter ou de refuser la proposition du vendeur.

Si l’acheteur confirme la vente, alors les parties peuvent signer un compromis de vente et le montant de l’indemnité d’immobilisation sera déduit du montant dû. En revanche, s’il se rétracte, alors le vendeur conserve l’argent versé comme dédommagement.

 Quant au compromis de vente, il engage autant le vendeur que l’acheteur ! Sauf que les parties ne peuvent pas se rétracter sans pénalités, sauf s’il s’agit d’un cas prévu au contrat dans les clauses suspensives.

📋 Délai de rétractation du compromis de vente

En tant qu’acheteur, votre délai de rétractation du compromis de vente est de 10 jours calendaires à compter de la date de signature.

Ce délai vous permet de prendre un temps de réflexion et de renoncer à la vente sans pénalités.

❌ Pour annuler le compromis de vente, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, avant la fin du délai des 10 jours calendaires !

Du côté du vendeur, il n’y a pas de délai de rétractation ! Une fois le compromis de vente signé, il est engagé de manière ferme et définitive. Le vendeur n’a pas de droit de rétractation ! Si le vendeur refuse la vente après signature du compromis, l’acheteur peut saisir le tribunal pour demander une exécution forcée de la vente.

Le vendeur ne peut pas se rétracter, mais il peut demander une résiliation du compromis de vente. Il a deux possibilités :

• une annulation à l’amiable : les deux parties doivent s’accorder sur les conditions de résiliation du compromis. Le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur.
• une annulation par voie judiciaire : cette option est possible seulement dans le cas où l’acheteur n’a pas respecté l’un de ses obligations contractuelles. Le vendeur doit adresser une mise en demeure par courrier recommandé, puis saisir le tribunal.

👉 Quelles sont les clauses d'un compromis de vente ?

Les clauses du compromis de vente sont aussi appelées clauses suspensives ou conditions suspensives. Il s’agit d’événements qui doivent obligatoirement se réaliser pour valider la transaction entre les parties. En cas de non réalisation des clauses suspensives, le compromis de vente est annulé, et les parties sont désengagées sans frais et sans pénalités.

Il faut comprendre que les clauses suspensives existent pour protéger les parties ! Parmi les clauses suspensives les plus courantes, vous trouverez :

• l’obtention d’un prêt immobilier
• la vente d’un autre bien immobilier
• la réalisation de travaux par le vendeur
• l’autorisation administrative
• l’absence de servitude d’urbanisme

⚠️ La seule clause suspensive obligatoire dans la signature d’un compromis de vente est l’obtention d’un prêt immobilier. Elle permet de conditionner l’exécution de la vente à l’obtention d’un financement par l’acquéreur. Cela signifie que dans le cas où l’acquéreur ne parvient pas à trouver une offre de crédit immobilier, la vente est annulée sans conséquence financière.

La formulation des clauses suspensives du compromis de vente est essentielle pour qu’il n’y ait aucun doute en cas d’annulation de la transaction ! Bien qu’il soit possible de signer un compromis de vente sans notaire, il est conseillé de vous faire accompagner pour sécuriser la transaction.

Notez que les frais de notaires sont à la charge de l’acquéreur, donc le compromis de vente chez le notaire est gratuit pour le vendeur.

⏱️ Durée et validité du compromis de vente

La durée d’un compromis de vente est de 1 mois minimum. Il s’agit du délai minimum nécessaire pour la mise en place financière et administrative de l’acte de vente authentique.

En pratique, la durée de validité d’un compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois en moyenne. Mais dans le cadre d’une vente longue, elle peut être allongée, à 12 mois et plus.