Les clauses suspensives d'un compromis de vente
Les clauses suspensives, ou conditions suspensives, désignent des événements dont la réalisation conditionne l’exécution du compromis de vente. Dans le cas où la clause suspensive ne se réalise pas, alors la transaction immobilière est annulée et les parties sont désengagées, sans pénalités. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les clauses suspensives du compromis de vente !
| 🔎 Définition : clause suspensive dans un compromis de vente | Elle correspond à un événement dont la réalisation conditionne l'exécution du compromis de vente, et donc valide la transaction immobilière. |
|---|---|
| 📆 Quelle est la durée des conditions suspensives du compromis de vente ? | 30 jours minimum. En pratique, la durée est comprise entre 45 et 60 jours à partir de la date de signature du compromis de vente. |
Un projet d'achat immobilier ?
🔎 Définition d'une clause suspensive dans un compromis de vente
Une clause suspensive dans un compromis de vente, aussi appelée condition suspensive, est une condition obligatoire pour exécuter le contrat. Il s’agit d’un événement futur et incertain, dont l’issue est inconnue des contractants.
Lorsque la clause suspensive n’est pas réalisée, le contrat et la transaction immobilière sont annulés. En revanche, si la condition suspensive se réalise, alors la vente est confirmée et l’acte authentique peut être rédigé. Les contractants ne peuvent plus se rétracter sans risquer des pénalités.
📋 Exemple de clause suspensive d'un compromis de vente
Bien qu’il existe des clauses suspensives types, il n’y a pas de liste prédéfinie. L’acheteur et le vendeur sont libres de négocier les conditions suspensives du compromis de vente.
Voici des exemples de clauses suspensives les plus courantes :
| 📄 Clause suspensive | 🔎 Explications |
|---|---|
| Obtention d’un prêt immobilier | La durée de cette clause suspensive dans un compromis de vente est de 1 mois minimum. Si l’acquéreur souhaite financer le bien avec un crédit immobilier, alors cette clause suspensive est obligatoire. S’il procède à un achat comptant, alors il peut renoncer à la condition suspensive. |
| Vente d’un autre bien immobilier | Lorsque l’acquéreur a besoin de vendre un bien pour financer son projet, le compromis de vente est confirmé seulement s’il parvient à céder son logement dans le temps imparti. |
| Autorisation administrative | Permis de construire, accord de changement d’usage, autorisation du syndicat de copropriété… La vente est conclue seulement lorsque le vendeur obtient l’autorisation désignée dans le compromis de vente. Le délai est de 5 à 6 mois. |
| Absence de servitude d’urbanisme | L’acheteur peut annuler la vente s’il découvre l’existence de servitudes de passage, d’urbanisme ou d’utilité publique, liées à son bien. 📌 Exemple : Si votre terrain est enclavé, c’est-à-dire inaccessible depuis la voie publique alors vous disposez d’une servitude de passage. Cela signifie que vous avez un droit de passage sur le terrain de votre voisin. |
| Réalisation de travaux par le vendeur | L’achat peut être conditionné par la réalisation de travaux par le propriétaire actuel. Le compromis de vente doit définir la nature des travaux. |
👩⚖️ C’est depuis la loi Scrivener II du 13 juillet 1979 que la clause suspensive d’obtention du prêt est obligatoire lorsque l’acquéreur souhaite financer le bien avec un crédit immobilier.
💡 À quoi servent les clauses suspensives ?
Les clauses suspensives doivent être considérées comme une protection pour les deux parties.
Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Une fois le délai écoulé, il est engagé dans la transaction.
Le seul moyen pour annuler la transaction sans pénalité, est la non réalisation d’une condition suspensive prévue dans le compromis de vente. L’acquéreur peut alors se rétracter sans frais.
Dans tous les autres cas de rétractation non prévues dans le compromis de vente, l’acquéreur devra régler une pénalité comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, selon les dispositions contractuelles.
📮 Comment annuler le compromis de vente pour clause suspensive ?
En cas de non réalisation d’une clause suspensive, l’acquéreur peut rédiger une lettre d’annulation du compromis de vente pour clause suspensive. Ce document doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception, au vendeur ou au notaire.
✍️ Comment rédiger les clauses suspensives d'un compromis de vente ?
Pour rédiger les clauses suspensives d’un compromis de vente, les parties ont le choix de faire :
- Un acte sous seing privé : les conditions suspensives du compromis de vente sont rédigées entre le vendeur et l’acquéreur. L’agent immobilier peut éventuellement accompagner les parties.
- Un acte authentique chez le notaire : les clauses suspensives sont établies par un notaire qui s’assure de la conformité du document.
La formulation de la clause suspensive du compromis de vente doit être la plus précise et lisible possible afin qu’en cas de non-réalisation, il n’y ait aucun doute sur l’annulation de la transaction immobilière. C’est pourquoi, il est recommandé de se faire accompagner d’un notaire pour rédiger le compromis de vente.
📌 Exemple : Pour la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier, le compromis de vente doit stipuler au minimum les conditions d’obtention et le montant du crédit.
Pour qu’une clause suspensive soit valable, l’événement décrit doit respecter toutes les conditions suivantes :
- Être suffisamment précis ;
- Être licite ;
- Être futur et incertain ;
- Être indépendant de la volonté des contractants.
💡 Bon à savoir
Une clause suspensive considérée comme abusive, peut être annulée et déclarée non valable par un notaire. C’est notamment le cas lorsqu’elle s’avère défavorable à l’une ou l’autre partie, ou qu’elle dépend de la volonté unique de l’acquéreur.