Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, c’est possible ?

Remboursement d'un prêt immobilier par anticipation, transfert de crédit, prêt relais... Plusieurs options se présentent pour un particulier souhaitant revendre son bien immobilier en cours de crédit. Mais laquelle choisir ?

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  1. Rembourser un crédit immobilier par anticipation
  2. Le transfert de prêt immobilier
  3. Le prêt relais : vendre pour financer un nouveau bien
  4. Qu’en est-il de l’assurance emprunteur, la caution et l’hypothèque ?

La vie réserve parfois des surprises, et chaque année de nombreux propriétaires doivent se résoudre à se séparer de leur résidence principale avant même d’avoir fini de rembourser leur crédit immobilier. Qu’il s’agisse d’une mutation professionnelle, d’une séparation, d’une naissance ou malheureusement d’un décès, les raisons ne manquent pas pour justifier un déménagement imprévu !

Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit est une opération courante, mais dont les modalités peuvent varier en fonction de votre situation précise. Selon les cas, vous pourrez opter pour la solution classique du remboursement anticipé du crédit, pour la souscription d’un prêt relais, ou pour celle, plus rare, d’un transfert du crédit sur un nouveau bien.

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Rembourser un crédit immobilier par anticipation

Les banques appliquent une politique claire, et refusent systématiquement qu’un emprunteur conserve un crédit immobilier pour un bien dont il n’a plus la propriété. Si vous souhaitez céder votre résidence principale, il vous faudra donc aussi mettre un terme à votre crédit immobilier d’une manière ou d’une autre ! La solution généralement retenue consiste à rembourser le crédit immobilier par anticipation avec le produit issu de la vente. Suite à la signature de l’acte authentique de vente et au transfert des fonds par le nouvel acquéreur, c’est au notaire qu’il revient de reverser à la banque le capital restant dû sur le crédit.

Est-ce qu’il y a des frais à prévoir pour un remboursement anticipé ?

Notez que le capital restant dû sera majoré des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui ont pour objet de dédommager la banque prêteuse pour les intérêts que vous n’aurez plus à lui payer. Ces indemnités s’élèvent soit à six mois d’intérêts au taux moyen du crédit, soit à 3 % du capital restant dû – le moins élevé de ces deux montants. « Il vous reviendra donc d’autant plus cher de rembourser un crédit par anticipation que ce crédit est récent », avertit Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

Si votre prêt avait été contracté après le 1er juillet 1999, malgré tout, vous ne serez redevable d’aucune indemnité de remboursement anticipé dans certains cas, et notamment lorsque la vente du logement fait suite à un décès du conjoint, à une mutation professionnelle ou à une perte d’emploi.

Important : il est toujours possible de négocier avec les établissements bancaires lors de la réalisation d’un emprunt immobilier. Il est ainsi devenu courant de demander à être exonéré de pénalités de remboursement anticipé dans le cas où vous revendez votre maison ou votre appartement. Cette exonération doit être expressément stipulée dans le contrat de crédit. En revanche, il est plus rare de parvenir à obtenir une exonération d’indemnités de remboursement anticipé dans le cas où vous faites racheter votre crédit par une autre banque. Dans tous les cas, pensez-y lors de votre prochain achat et n’hésitez pas à en parler à votre conseiller. Vous ne pourrez qu’être gagnant !

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Le transfert de prêt immobilier pour financer votre nouveau logement

Le transfert de crédit immobilier, comme son nom l’indique, implique que vous conservez votre ancien prêt pour financer en tout ou en partie votre nouveau logement. Assez répandue outre-Atlantique, cette pratique reste rare en France dans la mesure où elle est peu connue et doit être expressément prévue dans le contrat initial. Un crédit transféré conserve ses principales caractéristiques, comme son taux d’intérêt, ce qui représente bien sûr un avantage considérable par rapport à la souscription d’un nouveau crédit si les taux ont remonté entre-temps. La solution est d’autant plus intéressante si vous aviez bénéficié à l’époque d’un prêt à taux zéro auquel vous ne pourriez plus prétendre aujourd’hui.

De même, les frais liés au changement de domicile sont beaucoup moins élevés avec un transfert de crédit. Vous n’aurez guère que des frais de dossier à régler, sans aucune indemnité de remboursement anticipé. Soit des économies potentielles de plusieurs milliers d’euros !

Cependant, les taux d’intérêt étant particulièrement bas actuellement, il est probable que votre ancien contrat ait été conclu avec des conditions supérieures. Il est donc nécessaire d’effectuer des simulations afin de comparer les différentes possibilités en prenant en compte tous ces éléments : taux d’intérêt, indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc.

Pour que le crédit soit « transférable », le montant de la nouvelle transaction doit être supérieur ou égal au capital restant dû. Il est par ailleurs nécessaire que la vente de l’ancien logement et l’achat du nouveau interviennent dans un laps de temps restreint – pas plus de six mois en règle générale. En cas de doute sur le caractère transférable ou non de votre crédit, relisez attentivement votre contrat et/ou sollicitez un entretien avec votre conseiller.

Le prêt relais : vendre pour financer un nouveau bien

Vous comptez rester propriétaire ? La solution la plus simple et la plus sécurisante consiste à attendre de vendre votre bien actuel avant de signer pour une nouvelle maison, quitte à louer pendant quelques mois avant d’emménager dans votre futur logement. Toutefois, une vente un peu plus longue que prévue, un déménagement urgent ou encore une opportunité d’achat exceptionnelle peuvent vous inciter à rechercher des fonds pour acheter immédiatement le nouveau bien, avant même d’avoir trouvé un acquéreur pour l’ancien logement. Dans cette situation, il vous faut obligatoirement recourir à un « prêt relais » !

Dans le cadre d’un prêt relais, la banque vous accorde une avance de trésorerie qui correspond généralement à un montant compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, et ce afin de tenir compte de la décote éventuelle du logement après négociation. Notez par ailleurs que le montant prêté est associé à un taux d’intérêt typiquement plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique.

Au même titre qu’un emprunt immobilier classique, l’organisme de crédit demandera généralement une garantie. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou de la caution d’un organisme tel que la CAMCA ou Crédit Logement.

Grâce à cette somme, vous pouvez acquérir immédiatement votre nouvelle résidence – au besoin en réalisant un apport ou en contractant un prêt supplémentaire pour faire le compte – et disposez d’un an pour conclure la vente de l’ancien logement, voire deux ans au maximum si la banque consent à prolonger le prêt relais. Le produit de la vente, une fois obtenu, servira en priorité à rembourser le prêt relais.

Dans la plupart des cas, l’emprunteur remboursera son prêt relais en bénéficiant d’une franchise partielle. Cela signifie que seuls les intérêts d’emprunt et l’assurance doivent être réglés mensuellement. Le capital ne sera pas remboursé.

Bien que plus coûteuse au final, l’avantage principal de la franchise partielle est d’alléger la charge d’emprunt pour les propriétaires jusqu’à la vente de leur bien. Ils peuvent ainsi assumer plus facilement le prêt immobilier classique complémentaire, le cas échéant.

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Dans le cas d’un remboursement anticipé, il est important d’estimer correctement votre bien.

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Que faire si la vente du bien ne couvre pas l’intégralité de l’emprunt ?

À l’échéance du crédit relais, la banque est en droit d’exiger le remboursement immédiat et total du montant prêté. Il est donc nécessaire de vendre le bien sous une durée maximale de deux ans : là est la principale contrainte de ce mode de financement. Cela peut inciter à diminuer le prix au-delà de ce que vous aviez envisagé, et la crainte de ne pas pouvoir rembourser l’intégralité du crédit peut apparaître.

Le prêt relais a parfois eu mauvaise réputation. Cela est essentiellement la conséquence d’abus survenus dans les années 2000 : des vendeurs demandaient aux agences immobilières de surévaluer le prix du bien sur le marché. En effet, le montant du crédit relais étant limité à 80 % au maximum de la valeur de la maison ou de l’appartement, cette technique permettait d’obtenir un financement plus important.

Dans le même temps, le marché immobilier s’est tassé et la demande a diminué, entraînant des difficultés de vente. Les emprunteurs n’étaient alors plus en mesure de rembourser la totalité du prêt relais souscrit : cette situation s’appelle le negative equity.

Heureusement, ces techniques frauduleuses n’ont plus cours à l’heure actuelle. L’ensemble de la chaîne a été responsabilisée : vendeurs, banquiers, agents immobiliers, etc. Ainsi, le montant moyen d’un crédit relais est de 70 % de la valeur du bien, ce qui laisse une marge confortable pour pouvoir diminuer le prix de vente du bien tout en étant toujours en mesure de rembourser l’emprunt.

Si malgré tout vous ne parvenez pas à rembourser le prêt relais, il est alors nécessaire de le transformer en crédit immobilier classique avec l’accord de votre banque, ou de rembourser le montant restant grâce à votre épargne.

Qu’en est-il de l’assurance emprunteur, la caution et l’hypothèque ?

Que vous ayez opté pour le contrat de groupe proposé par votre banque ou pour une délégation d’assurance, l’assurance emprunteur liée à votre ancien crédit immobilier s’éteint avec ce dernier. Lorsque le crédit est remboursé par anticipation, n’oubliez donc pas de contacter votre assureur et de lui fournir une attestation ou une quittance de votre banque concernant le remboursement définitif du prêt.

Lorsque le crédit immobilier était garanti par une caution, cette dernière prend fin automatiquement avec le remboursement par anticipation. Pensez, dans ce cas, à vérifier si l’organisme de caution peut être amené à vous rembourser une partie de la somme que vous aviez dû régler à l’époque. En cas de transfert de crédit, la caution peut être conservée avec le prêt mais devra bien sûr être accompagnée d’une garantie supplémentaire si jamais vous devez emprunter un peu plus.

L’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers sont liés de façon irrémédiable à un bien immobilier spécifique. En cas de vente de ce dernier, et que vous ayez opté pour un remboursement ou un transfert, vous devrez donc payer des frais de mainlevée et financer une nouvelle garantie pour votre prochain logement.

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