Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, c'est possible ?

Remboursement d'un prêt immobilier par anticipation, transfert de crédit, prêt relais... Plusieurs options se présentent pour un particulier souhaitant revendre son bien immobilier en cours de crédit. Mais laquelle choisir ?

Revente d'un bien immobilier
Le saviez-vous  ? Que vous ayez opté pour le contrat de votre banque ou pour une délégation, l'assurance emprunteur liée à votre ancien crédit s'éteint avec ce dernier.

La vie réserve parfois des surprises, et chaque année de nombreux propriétaires doivent se résoudre à se séparer de leur résidence principale avant même d'avoir fini de rembourser leur crédit immobilier. Qu'il s'agisse d'une mutation professionnelle, d'une séparation, d'une naissance ou malheureusement d'un décès, les raisons ne manquent pas pour justifier un déménagement imprévu !

Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit est une opération courante, mais dont les modalités peuvent varier en fonction de votre situation précise. Selon les cas, vous pourrez opter pour la solution classique du remboursement anticipé du crédit ou pour celle, plus rare, d'un transfert du crédit sur un nouveau bien.

Rembourser un crédit immobilier par anticipation

Les banques appliquent une politique claire, et refusent systématiquement qu'un emprunteur conserve un crédit immobilier pour un bien dont il n'a plus la propriété. Si vous souhaitez céder votre résidence principale, il vous faudra donc aussi mettre un terme à votre crédit immobilier d'une manière ou d'une autre ! La solution généralement retenue consiste à rembourser le crédit immobilier par anticipation avec le produit issu de la vente. Suite à la signature de l'acte authentique de vente et au transfert des fonds par le nouvel acquéreur, c'est au notaire qu'il revient de reverser à la banque le capital restant dû sur le crédit.

Notez que le capital restant dû sera majoré des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui ont pour objet de dédommager la banque prêteuse pour les intérêts que vous n'aurez plus à lui payer. Ces indemnités s'élèvent soit à six mois d'intérêts au taux moyen du crédit, soit à 3 % du capital restant dû – le moins élevé de ces deux montants. « Il vous reviendra donc d'autant plus cher de rembourser un crédit par anticipation que ce crédit est récent », avertit Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange.

Si votre prêt avait été contracté après le 1er juillet 1999, malgré tout, vous ne serez redevable d'aucune indemnité de remboursement anticipé dans certains cas, et notamment lorsque la vente du logement fait suite à un décès du conjoint, à une mutation professionnelle ou à une perte d'emploi.

Une alternative : le transfert de crédit

Le transfert de crédit immobilier, comme son nom l'indique, implique que vous conservez votre ancien prêt pour financer en tout ou en partie votre nouveau logement. Assez répandue outre-Atlantique, cette pratique reste rare en France dans la mesure où elle est peu connue et doit être expressément prévue dans le contrat initial. Un crédit transféré conserve ses principales caractéristiques, comme son taux d'intérêt, ce qui représente bien sûr un avantage considérable par rapport à la souscription d'un nouveau crédit si les taux ont remonté entre-temps. La solution est d'autant plus intéressante si vous aviez bénéficié à l'époque d'un prêt à taux zéro auquel vous ne pourriez plus prétendre aujourd'hui.

De même, les frais liés au changement de domicile sont beaucoup moins élevés avec un transfert de crédit. Vous n'aurez guère que des frais de dossier à régler, sans aucune indemnité de remboursement anticipé. Soit des économies potentielles de plusieurs milliers d'euros !

Pour que le crédit soit « transférable », le montant de la nouvelle transaction doit être supérieur ou égal au capital restant dû. Il est par ailleurs nécessaire que la vente de l'ancien logement et l'achat du nouveau interviennent dans un laps de temps restreint – pas plus de six mois en règle générale. En cas de doute sur le caractère transférable ou non de votre crédit, relisez attentivement votre contrat et/ou sollicitez un entretien avec votre conseiller.

Vendre pour financer un nouveau bien : le prêt relais

Vous comptez rester propriétaire ? La solution la plus simple et la plus sécurisante consiste à attendre de vendre votre bien actuel avant de signer pour une nouvelle maison, quitte à louer pendant quelques mois avant d'emménager dans votre futur logement. Toutefois, une vente un peu plus longue que prévue, un déménagement urgent ou encore une opportunité d'achat exceptionnelle peuvent vous inciter à rechercher des fonds pour acheter immédiatement le nouveau bien, avant même d'avoir trouvé un acquéreur pour l'ancien logement. Dans cette situation, il vous faut obligatoirement recourir à un « prêt relais » !

Dans le cadre d'un prêt relais, la banque vous accorde une avance de trésorerie qui correspond généralement à un montant compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, et ce afin de tenir compte de la décote éventuelle du logement après négociation. Notez par ailleurs que le montant prêté est associé à un taux d'intérêt typiquement plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique.

Grâce à cette somme, vous pouvez acquérir immédiatement votre nouvelle résidence – au besoin en contractant un prêt supplémentaire pour faire le compte – et disposez d'un an pour conclure la vente de l'ancien logement, voire deux ans au maximum si la banque consent à prolonger le prêt relais. Le produit de la vente, une fois obtenu, servira en priorité à rembourser le prêt relais.

Assurance emprunteur, caution, hypothèque...

Que vous ayez opté pour le contrat de groupe proposé par votre banque ou pour une délégation d'assurance, l'assurance emprunteur liée à votre ancien crédit immobilier s'éteint avec ce dernier. Lorsque le crédit est remboursé par anticipation, n'oubliez donc pas de contacter votre assureur et de lui fournir une attestation ou une quittance de votre banque concernant le remboursement définitif du prêt.

Lorsque le crédit immobilier était garanti par une caution, cette dernière prend fin automatiquement avec le remboursement par anticipation. Pensez, dans ce cas, à vérifier si l'organisme de caution est censé vous rembourser une partie de la somme que vous aviez dû régler à l'époque. En cas de transfert de crédit, la caution peut être conservée avec le prêt mais devra bien sûr être accompagnée d'une garantie supplémentaire si jamais vous devez emprunter un peu plus.

L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers sont liés de façon irrémédiable à un bien immobilier spécifique. En cas de vente de ce dernier, et que vous ayez opté pour un remboursement ou un transfert, vous devrez donc payer des frais de mainlevée et financer une nouvelle garantie pour votre prochain logement.

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anne  -  Le 21 octobre 2017 à 01h15

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