Frais de notaire : un calcul à faire avant d’acheter

Lors de l'acquisition d'une maison ou d'un appartement, en plus de la somme déboursée pour le bien, il faut également compter avec les frais de notaire. Qu'incluent-ils et comment les calculer ?

  • Publié le 25/04/2016 (mis à jour le 15/11/2018)
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Lors de la vente d'un bien immobilier, il est obligatoire de faire appel à un notaire. En découlent des frais de l'ordre de 7 à 8 % du montant de la transaction.

En cas d'achat immobilier, les frais de notaire représentent une somme conséquente qui atteint typiquement 7 à 8 % du montant total de la valeur du bien. De quoi engloutir une bonne partie de votre apport ! Contrairement à une idée répandue, ces frais ne constituent pas une rente perçue indûment par le notaire.

Ils incluent des taxes et frais divers que l'officier ministériel doit ensuite reverser à l'État ou aux différents prestataires qu'il a dû solliciter avant de pouvoir procéder à la rédaction de l'acte authentique. Est-il possible de réduire ces frais de notaire et d'augmenter ainsi le capital disponible pour l'achat de votre maison ou de votre appartement ?

Pourquoi faut-il payer des frais de notaire ?

Les frais de notaire correspondent à l'ensemble des frais légaux et fiscaux liés à l'acquisition d'un bien immobilier. Le vendeur du bien a la liberté de désigner le notaire de son choix pour superviser la transaction. De son côté, l'acquéreur peut accepter le même notaire que le vendeur ou en choisir un autre. Ce second choix n'entraînera pas de frais supplémentaires, il conduira seulement les deux professionnels à se partager équitablement leurs rémunérations.

Les notaires exercent un monopole d'ordre public. Le vendeur et l'acquéreur ont donc l'obligation de faire appel à l'un de ces officiers ministériels pour procéder à la transaction. En contrepartie, ils bénéficient des garanties légales : réalisés devant notaire, l'acte authentique de vente et le titre de propriété acquièrent une force « irréfragable » devant les tribunaux. Autrement dit, nul ne pourra plus les contester.

Quel est leur montant dans le neuf et dans l'ancien ?

Les frais de notaire sont plus importants pour l'achat d'un bien immobilier ancien et pour celui d'un terrain, constructible ou non. Leur montant est variable en fonction de la nature du bien et du département dans lequel il est implanté mais ils atteignent en règle générale entre 7 et 8 % du prix de vente.

La réglementation diffère pour les logements neufs (vendus après leur construction ou dans le cadre d'une VEFA) n'ayant jamais été habités. Amoindris notamment grâce à la TVA déductible sur les coûts liés à la construction, les frais de notaire n'atteignent dans ce cas que 2 à 3 % du prix de vente.

De quoi se composent les frais de notaire ?

Sous une appellation unique, les « frais de notaire » incluent en réalité trois compartiments bien distincts.

Droits de mutation et autres taxes

Les droits et taxes liés à l'achat d'un bien immobilier, aussi appelés « droits de mutation » ou « droits d'enregistrement », correspondent à la somme que le notaire collecte pour le compte du Trésor public et qu'il doit ensuite lui reverser. Ils représentent typiquement plus de 80 % du total des frais de notaire.

Les droits de mutation sont affectés pour l'essentiel au budget des collectivités locales. La part « communale » s'élève à 1,2 % du prix d'acquisition du bien. La part « départementale » est la plus lourde puisqu'elle pèse 4,5 % du prix de vente depuis le 1er mars 2014, contre 3,8 % auparavant. Quelques rares départements n'ont pas – ou pas encore – fait le choix d'appliquer le nouveau taux : c'est le cas du Morbihan, de l'Isère, de l'Indre ou encore de la Martinique et de Mayotte en outre-mer.

En ce qui concerne l'État, il ne peut réclamer plus de 2,4 % du montant de la taxe départementale.

Frais et débours

Les « frais et débours » sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de son client. Il peut notamment s'agir de la rémunération versée par le notaire au conservateur des hypothèques ou à un géomètre expert, des frais payés pour la publication légale de la vente, pour l'obtention d'une copie du plan local d'urbanisme… Selon la complexité du dossier, le montant des frais et débours sera donc assez variable.

Du point de vue du notaire, cette catégorie correspond à un simple remboursement. Elle ne constitue pas pour lui une rémunération.

Émoluments

Les « émoluments » sont la rémunération du notaire pour le travail accompli. S'agissant d'un monopole, leur montant est strictement encadré par la loi. Le calcul se base sur un système de tranches en fonction du montant de l'achat. Il connaîtra sous peu une baisse. À compter du 1er mai 2016, le barème appliqué sera de :

  • 3,945 % pour la tranche comprise entre 0 et 6 500 €
  • 1,627 % de 6 500 € à 17 000 €
  • 1,085 % de 17 000 € à 60 000 €
  • 0,814 % pour des sommes supérieures à 60 000 €

Cette légère baisse des pourcentages vient rogner la rémunération qui revient aux notaires, créant un « manque à gagner » qui avait d'ailleurs entraîné un important mouvement de protestation de la profession. Dans le cas d'une maison achetée au prix de 150 000 € par exemple, les quatre tranches s'appliquent successivement et le total des émoluments atteint 1 626,41 €.

Comment payer moins de frais de notaire ?

Les frais de notaire ne s'imputent que sur la valeur du bien immobilier lui-même. Si vous achetez simultanément certains éléments mobiliers comme une cuisine équipée ou différents ustensiles électroménagers (lave-linge, sèche-linge…), n'oubliez surtout pas de déduire leur valeur du prix de vente. Vous réaliserez ainsi de précieuses économies sur le total des frais de notaire.

À compter du 1er mai 2016, la loi autorise par ailleurs les notaires à vous proposer une réduction. Son montant reste toutefois modeste : il est plafonné à 10 % et ne s'impute que sur la part des émoluments allant au-delà de 150 000 €. Pour un bien immobilier vendu 250 000 € par exemple, la réduction maximale pouvant être obtenue correspond à 10 % de 0,814 % de 100 000 € soit 81,40 €. À noter que si le notaire accepte le principe de cette remise, il sera ensuite tenu de l'appliquer pour toutes ses futures transactions.

Pour aller plus loin : Consultez notre guide détaillant tout ce que vous devez savoir sur l'amortissement de votre crédit immobilier.
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