Hypothèque ou caution : bien comprendre pour mieux choisir

Caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers... Découvrez la signification de ces noms « barbares » et choisissez la formule la plus avantageuse !

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Pour votre projet de crédit immobilierune banque ne vous suivra jamais sans un minimum de garanties. L’assurance emprunteur, d’une part, lui permet de compter sur un remboursement du prêt même si vous décédez prématurément ou subissez une grave invalidité qui vous empêche de travailler.

Si toutefois vous cessez subitement de payer vos mensualités pour une autre raison, comme de grosses difficultés financières, il est d’autre part nécessaire de souscrire une garantie pour le bien financé. Selon les cas et les options à votre disposition, vous pourrez opter pour une hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution. Quelles sont les différences entre ces modes de garantie, et lequel convient-il de choisir ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Le principe de base de l’hypothèque est d’une grande simplicité. En cas de carence de l’emprunteur et d’incident de paiement sur le remboursement du crédit immobilier, la banque est autorisée à « se servir » en procédant d’autorité à la saisie et à la revente du bien. Les fonds générés par la vente sont conservés par la banque, à la hauteur du préjudice subi. L’hypothèque s’assimile donc à une lourde épée de Damoclès au-dessus de la tête de l’emprunteur. Si ce dernier ne remplit pas ses obligations, il s’expose à la perte pure et simple de sa propriété. Y compris si l’incident de paiement intervient dans la dernière phase du prêt et que le propriétaire a réglé loyalement ses mensualités pendant des années !

L’hypothèque est le plus ancien type de garantie. Elle peut s’appliquer à tout type d’ achat de biens, neufs ou anciens, déjà construits ou vendus sur plan. Son enregistrement s’effectue obligatoirement devant un notaire, lequel prélève un certain nombre de frais à la charge de l’emprunteur. Outre sa propre rémunération, il s’agit des droits d’enregistrement et de la contribution de sécurité immobilière. Le total représente, la plupart du temps, environ 1,5 % à 2 % du montant du prêt.

L’hypothèque devient officielle dès sa publication au service de la publicité foncière, et reste ensuite valide jusqu’au remboursement complet du prêt. Si vous revendez votre bien avant l’échéance naturelle du prêt, il vous faudra soumettre au notaire une demande de « mainlevée » avec, à la clé, de nouveaux frais, droits et taxes.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD), ou inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD), est une forme de garantie plus souple et moins chère que l’hypothèque traditionnelle, mais son principe fondamental reste le même. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque ou l’ organisme de crédit peuvent rentrer dans leurs frais via la saisie et la vente de votre bien.

Le privilège de prêteur de deniers présente des avantages autant pour le prêteur que pour l’emprunteur :

  • En cas de vente et saisie de vos biens, la banque a l’assurance d’être la première à être remboursée, avant tous vos autres créanciers éventuels. Même si vous détenez par exemple un crédit à la consommation que vous ne remboursez pas non plus, le produit de la vente du bien immobilier ira en priorité à la banque qui vous a accordé le crédit immobilier. D’où l’appellation de « privilège de prêteur de deniers ».
  • Du point de vue de l’emprunteur, le PPD a l’avantage d’être nettement moins cher que l’hypothèque. Il doit, certes, être également réalisé devant notaire mais ne fait pas l’objet d’une publication officielle et est donc exonéré de la taxe de publicité foncière. Son coût s’élève à environ 0,5 % à 1 % du montant du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers est plus abordable pour l’emprunteur, mais n’est pas autorisé dans toutes les situations. Il ne peut garantir qu’un bien ancien, à l’exclusion de tout bien à construire. En cas de revente du bien avant la fin du crédit, les mêmes frais de mainlevée s’appliquent.

Quel est le coût d’une hypothèque ou d’un PPD ?

Hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, ces deux solutions, appelées également « garanties réelles », ont un coût pour l’emprunteur. Le coût de l’hypothèque est estimé à 1.5 % ou 2 % du montant du projet immobilier. Un PDD, quant à lui, avoisine les 0.5 % ou 1 %. Pour en obtenir une estimation au plus juste, il est possible d’effectuer des simulations en ligne, avec son conseiller bancaire ou de s’orienter directement vers son notaire.

Attention de bien inclure ces frais dans les différentes propositions de financement des établissements bancaires afin d’en faire une comparaison juste. De plus, il est généralement demandé d’apporter cette somme au même titre que les frais de notaire ou les frais de dossier. Enfin, en cas de revente du bien avant l’échéance, des frais de mainlevée d’hypothèque devront également être payés à l’office notarial.

Bon à savoir : afin de diminuer le coût total de la prise de garantie dans le cadre d’une construction neuve, il est possible de cumuler ces deux types de garanties et d’enregistrer un PPD sur la valeur du terrain acquis et une hypothèque sur la somme restant à couvrir.

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Qu’est-ce qu’une caution ?

Dans le cadre d’une caution, l’emprunteur fait appel à un organisme tiers pour garantir son crédit immobilier. La caution doit s’engager à rembourser votre prêt auprès de la banque si vous n’êtes plus en mesure de le faire. L’activation de la caution peut être plus ou moins rapide et contraignante selon le type de formule choisi.

En cas de caution « simple », la société de cautionnement ne pourra être sollicitée par la banque qu’à un stade avancé dans le défaut de paiement du crédit, lorsque la banque a entamé des poursuites contre l’emprunteur. Une caution « solidaire », à l’inverse, engage la responsabilité de la caution dès le tout premier incident de paiement.

Il est théoriquement possible de faire appel à un autre particulier (parent, ami…) pour se porter caution de votre crédit immobilier, mais ce cas se rencontre très rarement. Outre que le dossier de votre caution devra lui-même être validé par la banque après une analyse minutieuse (ressources, épargne, capacité de remboursement…), il s’agit d’une responsabilité trop lourde à assumer.

Des sociétés dites de « cautionnement » se sont spécialisées sur ce créneau, au premier rang desquelles Crédit Logement. Apparu en 1975, cet organisme a pour but d’apporter une alternative viable à l’hypothèque en alimentant une caisse commune, qui sert ensuite à couvrir les prêts immobiliers en défaut de paiement et à éviter autant que possible les saisies de biens.

Crédit Logement, à lui seul, garantit aujourd’hui environ 30 % des nouveaux prêts immobiliers en France. D’autres sociétés de cautionnement s’adressent à des publics plus ciblés, notamment les fonctionnaires.

De nombreuses mutuelles de la fonction publique, comme la MGEN, peuvent notamment se porter caution pour leurs adhérents dans des conditions très attractives.

Existe aussi la CAMCA, « Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole », qui est destinée à garantir les défauts de paiement des clients du groupe Crédit Agricole exclusivement.

Quel est le coût d’une caution ?

Le coût d’une caution varie selon l’organisme tiers qui intervient. Ainsi, Crédit Logement propose deux barèmes différents :

  • le barème « Classic » ;
  • le barème « Initio ».

Ce dernier est réservé aux primo-accédants de moins de 37 ans.

Le coût de ce type de garantie varie entre 1 % et 1.5 % du montant de l’emprunt immobilier. De plus, en fin de remboursement et en l’absence de défaillance, l’emprunteur peut se voir rembourser une partie de la somme versée initialement.

Une caution CAMCA a, quant à elle, un coût compris entre 1.20 % et 1.80 %. En revanche, aucune somme n’est restituée à la fin du prêt.

Hypothèque ou caution : l’avis de votre expert JeChange

Dès lors que vous trouvez un organisme prêt à prendre en charge votre dossier, la caution est presque toujours le mode de garantie le plus préférable. Elle ne nécessite en effet aucun passage devant le notaire, ce qui la rend moins chère.

Votre contribution au fonds commun de garantie, de plus, pourra faire l’objet d’un remboursement partiel en fin de prêt. La commission prélevée par l’organisme de caution, en revanche, est perdue. Au total, une bonne caution vous revient entre 1 et 1,2 % du montant du prêt, dont un tiers pourra éventuellement vous être remboursé !

À défaut de trouver une caution, « optez si possible pour le privilège de prêteur de deniers lorsque vous achetez dans l’ancien, et réservez l’hypothèque – formule la plus onéreuse – aux seuls cas où elle est la seule voie envisageable, c’est-à-dire pour l’achat d’un bien immobilier encore non construit », résume Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez Jechange.

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