La vétusté en assurance habitation, quel mode d’indemnisation choisir ?

Lorsque vous souscrivez une assurance habitation pour votre un bien immobilier, votre assureur peut, suite à un sinistre, vous indemniser pour compenser la perte de ce bien. C'est pour cela que les contrats d'assurance comportent une clause stipulant le type d'indemnisation auquel l'assuré peut prétendre pour son habitation.

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  1. Qu’est-ce que le taux de vétusté et comment le calculer ?
  2. Les différents types d’indemnisation

Quand vient le moment d’assurer sa maison se pose le choix entre deux types d’indemnisation :

  • l’indemnisation en valeur de remplacement ou valeur à neuf ou encore reconstruction à neuf sans déduction de vétusté (ou pertes indirectes),
  • la valeur de reconstruction, vétusté déduite, également appelée valeur d’usage.

Ces deux garanties déterminent le montant de l’indemnisation de l’assuré en cas de sinistre. Elles sont présentes dans le contrat d’assurance habitation.

Qu’est-ce que le taux de vétusté et comment le calculer ?

Le coefficient de vétusté se calcule en fonction de l’ancienneté du bien et de son usure. Votre assureur possède son propre barème et doit le porter à votre connaissance sur simple demande lorsqu’il ne figure pas dans les conditions générales de vente. Un autre élément qui permet de juger la dépréciation du bien est son entretien.

Une maison correctement entretenue verra son pourcentage de vétusté diminuer. Le calcul de la vétusté par l’assurance répond à des exigences spécifiques de chaque assurance qui peut déterminer ses grilles comme elle souhaite, tant pour la vétusté de l’assurance habitation que la vétusté de l’assurance auto.

Pour maison et appartement

Pour une maison ou un appartement, ce sont l’ancienneté et l‘usage du bâtiment qui sont pris en considération. Le taux de vétusté de l’assurance habitation est donc déterminé par la valeur du bien. Une maison neuve aura un taux de vétusté inférieur à celui d’une maison du XIIe siècle en très mauvais état par exemple.

En assurance, le calcul de vétusté tiendra compte de chaque élément de votre bien, à savoir la maçonnerie, la charpente, les menuiseries, les peintures, l’électricité, les sols, les appareils de chauffage, etc.

Sachez qu’il est possible de souscrire une assurance habitation sans vétusté.

Pour mieux comprendre, nous vous présentons un exemple de grille de vétusté. Il ne s’agit bien que d’un exemple fictif, chaque compagnie d’assurance a sa définition de la vétusté.

Exemple de grille de vétusté

Équipement

Durée de vie

Franchise

Abattement annuel (coefficient de vétusté)

Valeur résiduelle

Parquet

20 ans

5 ans

5 %

25 %

Moquette

7 ans

2 ans

15 %

10%

Papier peint

7 ans

2 ans

15 %

10 %

Plomberie

15 ans

5 ans

9 %

20 %

Radiateurs

10 ans

3 ans

10 %

20 %

Chauffe-eau

10 ans

3 ans

10 %

20 %

Volets roulants

15 ans

5 ans

9 %

20 %

Robinetterie

10 ans

3 ans

10 %

20 %

Serrurerie

10 ans

4 ans

11 %

20 %

Faïence murale

20 ans

5 ans

5 %

25 %

Menuiserie intérieure

20 ans

5 ans

5 %

25 %

Prenons à présent un exemple concret en nous référant au taux de vétusté de l’assurance selon ce barème fictif.

Votre moquette est endommagée au cours des deux premières années. Vous subissez une franchise, toutes les réparations sont à votre charge pour cet élément.

En revanche, si elle est endommagée au bout de 5 ans par un sinistre, le coefficient de vétusté de l’assurance étant de 15 % par an, on retranche les 2 ans de franchise, cela nous fait 3 X 15 % soit 45 %. La compagnie d’assurance vous rembourse alors à hauteur de 55 % de la valeur de la moquette (vous prenez en charge les 45% restants).

Si le sinistre intervient au bout de 10 ans, on prend en compte la valeur résiduelle dans la grille de vétusté de l’assurance, soit 10 %. Seront donc à votre charge 90 % des réparations de votre moquette.

Pour les biens mobiliers

Comme pour les biens immobiliers, il existe une assurance vétusté pour les biens mobiliers. Et ceci est tout à fait logique. En effet, vos meubles, vos appareils hi-fi et électroménagers perdent eux aussi de la valeur à l’usure. La compagnie d’assurance doit en tenir compte pour réaliser un calcul de votre indemnisation.

Une grille de vétusté permet de savoir comment procéder à l’indemnisation. En effet, chaque bien mobilier présente une durée de vie différente, le coefficient de vétusté appliqué ne peut être le même. De même, si des franchises sont appliquées, elles seront plus ou moins longues.

Ainsi, une compagnie d‘assurance peut, par exemple, estimer que le petit-électroménager va perdre 20 % de sa valeur en un an, 40 % au bout de 2 ans, 60 % au bout de 3 ans, etc. Un lit peut, quant à lui, ne perdre que 10 % de sa valeur par an tandis qu’un jeu vidéo va perdre 30 à 40 % dès la première année.

Là encore, vous pouvez opter pour une assurance habitation avec rééquipement, à neuf sans vétusté. Certes, c’est plus cher, mais un comparateur d’assurance habitation vous aidera à trouver un très bon rapport qualité/prix.

Pour auto et deux roues

En matière d’assurance auto, la vétusté est, elle aussi, calculée selon différents critères. La compagnie d’assurance prend alors en considération l’âge et le nombre de kilomètres de la voiture.

Une vétusté distincte peut s’appliquer sur un certain nombre de composants de la voiture, à savoir :

  • les plaquettes de frein ;
  • la batterie ;
  • les pneus ;
  • les courroies ;
  • le pot d’échappement ;
  • le radiateur.

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Les différents types d’indemnisation

La valeur d’usage : une indemnisation a minima

La garantie valeur de reconstruction vétusté déduite indemnise en partie les coûts de reconstruction du bien immobilier sinistré. Suite à l’incendie de votre maison ou en cas de dégât des eaux majeur, et pour la détermination de ce coût, l’assureur dépêchera un expert chargé de déterminer la somme nécessaire pour reconstruire le bien à l’identique.

L’expert ne proposera cependant pas une indemnisation totale du bien. L’assurance déduira la vétusté de l’habitation afin de pouvoir apprécier plus fidèlement la somme qui devra vous être remise par votre assureur. C’est ce qu’on appelle la décote de vétusté. Elle tient compte de la dépréciation du bien.

Prenons le cas d’un immeuble d’une valeur de 400 000 euros par exemple, et pour lequel l’expert en assurance retiendrait une vétusté de 25 %. La valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % – 25 %), soit 300 000 euros, somme que l’assureur versera à l’assuré en vue de reconstruire son habitat.

L’indemnisation en valeur de reconstruction est le type d’indemnisation le plus intéressant pour votre assureur. Pour l’assuré, il faudra « mettre la main à la poche », d’autant que les prix de la construction ne cessent d’augmenter année après année.

Pour autant, il est évident que si la garantie de cette assurance habitation est moins importante, le montant de la cotisation le sera également. Il faudra faire un choix entre le court et le long terme, sauf si, bien sûr, vous utilisez un comparateur d’assurance habitation moins chère. Les économies que vous réaliserez vous permettront de souscrire une garantie valeur à neuf à un prix attractif pour être mieux protégé.

L’indemnisation en valeur à neuf

L’indemnisation en valeur à neuf complète le manque à gagner induit par l’indemnisation à valeur de reconstruction. Cette indemnisation compense en effet la décote en permettant de racheter la vétusté. Dans le cadre d’une assurance vétusté récupérable, l’assuré est indemnisé en deux temps. Tout d’abord l’indemnisation du coût de reconstruction de votre bien, vétusté déduite. Cette somme est ensuite complétée par une indemnisation de la vétusté de votre bien.

Toujours en prenant pour exemple une habitation d’une valeur de 400 000 euros, et dans l’hypothèse où l’expert aurait retenu un taux de vétusté de 25 %. La première indemnisation sera de 300 000 euros (75 % de la valeur du bien). La seconde indemnisation, reçue après la construction du bien, sera de 100 000 euros (les 25 % restants). À noter que pour que cette seconde indemnisation s’applique, la maison doit être reconstruite dans les deux ans qui suivent sa destruction.

La garantie valeur à neuf implique un montant plus élevé de la prime d’assurance, mais ce n’est pas toujours le cas. Une fois encore, n’hésitez pas à comparer les polices d’assurance en habitation. Certaines d’entre elles, abordables, proposent de rembourser le bien dans sa totalité sans appliquer de coefficient de vétusté.

Le plafonnement de la valeur à neuf

Attention : les contrats d’assurance plafonnent l’indemnisation de la garantie valeur à neuf. Le coefficient de vétusté ne doit pas dépasser les 20 % à 30 %. Ainsi, si le taux de vétusté annoncé est de 40 %, la valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % – 40 %), soit 240 000 euros. Votre seconde indemnisation sera ensuite plafonnée à 30 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros. Votre assureur vous aura donc indemnisé d’un montant de 360 000 euros, laissant 40 000 euros à votre charge.

Grâce à cette indemnisation, l’assuré limite au maximum la perte financière liée à la destruction de son bien immobilier. L’indemnisation en valeur à neuf est la plus avantageuse pour le bénéficiaire du contrat d’assurance qui ne subira aucune perte financière du fait de la survenance d’un sinistre. La contrepartie implique une majoration de la prime d’assurance.

À noter par ailleurs que si vous avez investi des moyens importants dans les prestations et la décoration de votre bien immobilier, ou que ce dernier est classé, les assurances habitation classiques ne financent la reconstruction qu’à l’aide de méthodes et de matériaux modernes.

Le rééquipement à neuf

La garantie de rééquipement à neuf est une autre couverture de l’assurance habitation. Cette fois, on ne fait plus de calcul de vétusté, on ne parle plus de valeur à neuf, le fonctionnement est beaucoup plus simple.

Avec la garantie de rééquipement à neuf, c’est la valeur actuelle du bien qui est prise en compte, et non le prix auquel vous l’aviez acheté. Ainsi, si votre téléviseur est endommagé dans un sinistre, l’assureur va vous indemniser pour vous permettre de racheter un téléviseur neuf offrant des prestations similaires. 

Bon à savoir : si vous souscrivez une garantie de rééquipement à neuf qui ne prend pas en compte la vétusté pour l’assurance de votre électroménager, de votre mobilier, etc., vous devez remplacer vos biens dans les 6 mois.

Bien sûr, cela coûte plus cher qu’une assurance avec vétusté, nous vous conseillons d’utiliser notre comparateur pour trouver la meilleure assurance habitation en termes de prix et de garanties.

À la lecture de ce guide, il apparaît clairement que l’indemnisation en valeur à neuf est plus intéressante pour espérer être indemnisé au plus près de la valeur réelle de son bien. Il est cependant possible que cette garantie d’indemnisation à neuf coûte plus cher, engendrant une surprime. Comparer en ligne plusieurs devis MRH du marché peut dès lors se révéler judicieux. Comparer en ligne plusieurs devis permettra en effet de savoir ce que proposent les assureurs comme type d’indemnisation et le montant des primes exigé.

Pour finir, notez bien que, pour obtenir l’indemnisation d’un bien en valeur à neuf, ce dernier devra être reconstruit dans les deux ans à la suite du dommage, au même endroit et dans le respect des matériaux d’origine ayant participé de la construction de l’habitation. Au-delà, vous ne devrez pas faire subir à votre nouvel habitat des modifications majeures eu égard aux plans de votre premier bien assuré.

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2 commentaires sur “La vétusté en assurance habitation, quel mode d’indemnisation choisir ?

  1. Et si votre maison est grande, paumée et en pierre, plus l’assurance traine leurs pieds pour regler quoi que ce soit, deja 6 mois, ca laise 18 mois pour demoli, puis reconstruire une maison de 200 metres carrés! Donc c’est peine perdu, et la reconstruction dans le temps restant va etre impossible, l’assurance gaine encore un fois! Voila comment leur loi de 2 ans faire profiter les assureurs!

  2. Bonjour,

    je suis moi aussi dans votre cas, mais l’assurance à 90 jours pour vous payer. Au-delà, il faut demander faire une action pour avoir le règlement, je crois. C’est inscrit dans le contrat.

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