Doit-on passer chez le notaire pour un rachat de crédits ?

Le passage devant un notaire est obligatoire pour un projet d’achat immobilier. Mais doit-on passer chez le notaire pour restructurer ses crédits dans une solution de rachat ? Sachez que c’est impératif pour un regroupement de crédits comportant une garantie hypothécaire. Et dans les autres cas ? Explications.

S'interroger sur le fait de devoir passer ou non par un notaire pour son rachat de crédit est pertinent d'un point de vue pratique, mais aussi d'un point de vue financier. En effet, les frais de notaire lors d'une restructuration de prêt doivent être anticipés afin d'évaluer avec précision le coût global de l'opération et en déterminer les bénéfices et la pertinence.

Prêt immobilier et prêts personnels :

  • quels sont les crédits qui nécessitent un passage devant le notaire ?
  • Quelles sont les procédures à respecter et les frais de notaire à intégrer dans ses calculs ?
  • Qu'apporte un notaire lors d'un rachat de crédit en dehors de l'officialisation de l'opération ?

De la garantie hypothécaire à la caution bancaire, voici ce que vous devez savoir sur le rôle de cet officier public qui se caractérise par son impartialité, son désintéressement et son devoir de conseil.

Le passage devant le notaire est-il obligatoire dans le cas d'un rachat de crédits ?

C'est la garantie prise par le créancier qui détermine si le passage devant le notaire pour un regroupement de prêts est obligatoire ou non. Ainsi, pour gérer le rachat de crédit incluant une garantie hypothécaire, l'article 2417 du Code Civil octroie le monopole aux notaires. Son rôle consiste à regrouper les capitaux restants dus et à les rembourser par anticipation.

L'officier public est le seul qui a la compétence de diligenter une demande de radiation de l'inscription, ce qu'on appelle la mainlevée hypothécaire. Il est le seul habilité à ratifier et à parapher l'acte authentique coïncidant avec cette procédure. C'est un document par lequel l'organisme prêteur atteste que le souscripteur a finalisé le remboursement de l'ensemble du prêt consenti.

En revanche, le rachat de crédit immobilier par cautionnement bancaire ou nantissement d'un contrat d'assurance-vie n'exige pas de passer par un notaire. L'opération se concrétise par la rédaction et la signature d'un simple acte sous seing privé, l'établissement bancaire contactant directement la société de caution.

Le principe de la garantie sous caution bancaire fonctionne selon le principe suivant : le souscripteur paye une cotisation à un fonds mutuel qui se porte garant. En cas de défaillance, ce fonds prend en charge le remboursement du prêt avant de retourner vers le souscripteur.

Très courantes, les solutions de l’hypothèque immobilière conventionnelle et du cautionnement ne sont pas les seules dans le cadre d’un rachat de crédits. Il est notamment possible d’avoir recours à la caution d’une personne physique ou encore de nantir un contrat d’assurance-vie ou un compte à terme au profit de la banque.

Quels sont les frais de notaire pour un rachat de crédit immobilier ?

Si un passage devant l'officier public n'est pas forcément obligatoire, le notaire peut pourtant apporter son éclairage en :

  • apportant ses connaissances sur le marché du crédit et les règles à respecter ;
  • incitant l'emprunteur à être vigilant sur les conséquences et l'engagement de ce type d'opération ;
  • expliquant avec précision les détails de l'offre de rachat de crédit ;
  • revenant en détails sur les différents éléments du contrat d'assurance-emprunteur.

Néanmoins, passer devant cet officier public implique de devoir payer des frais de notaire. Les prestations de conseil ou de consultation ne sont pas soumises à une réglementation, à contrario des frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Librement fixés par le cabinet notarial, les tarifs fluctuent selon l'étude et la complexité du dossier, le montant du rachat de crédits, le nombre ou encore la nature des prêts à racheter. Il est donc nécessaire d’en demander un devis précis auprès de son notaire afin d’éviter les surprises avant de s’engager dans une telle démarche.

Les frais de mainlevée d'hypothèque répondent à des barèmes réglementés. Les frais de notaire d'un rachat de crédit avec garantie hypothécaire comprennent donc :

  • les émoluments, c’est-à-dire la rémunération, du notaire au prorata du montant du prêt immobilier ;
  • les droits d'enregistrement ;
  • les taxes collectées puis rétribuées à l'État ;
  • la contribution à la sécurité immobilière ;
  • les débours, soit le remboursement des coûts administratifs avancés par le notaire pour l'instruction du dossier de rachat de crédit avec garantie hypothécaire.

Enfin, les frais de garanties et/ou de main levée afférentes à votre rachat de crédits peuvent tout à fait être inclus dans votre prêt. Cette possibilité est à évoquer avec votre courtier ou votre conseiller bancaire et permet de conserver son épargne pour réaliser d’autres projets.

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Rachat de crédits hypothécaire : quel rôle pour le notaire ?

Lorsque l'organisme prêteur estime que les garanties apportées par l'emprunteur pour finaliser son opération de regroupement de prêt sont insuffisantes, il peut réclamer une garantie hypothécaire. Celle-ci fait office de garantie complémentaire pour le créancier.

La solution est réservée aux propriétaires d'un bien immobilier, qu’il s’agisse du bien concerné par l’opération ou non, d’une résidence principale, d’une maison de vacances ou d’un logement locatif.

La banque se couvre face à d'éventuels défauts de remboursement en prenant garantie sur la maison ou l'appartement du souscripteur. Si ce dernier est confronté à des difficultés, l'établissement financier va se servir de l'hypothèque. Comment ? En vendant le bien immobilier afin de se rembourser ou en empêchant le débiteur de vendre son bien sans avoir remboursé les sommes dues.

La solution de la garantie hypothécaire présente donc un inconvénient relativement conséquent : même si l’emprunteur a remboursé pendant de très nombreuses années son crédit immobilier sans rencontrer de problème, le bien peut être saisi à tout moment et ce même si la durée restante n’est que de quelques années voire de quelques mois.

Pour éviter cette problématique, il est important de considérer l’option du cautionnement par un organisme tiers si vous y êtes éligible.

Cette solution est envisageable dans plusieurs situations notamment lorsque le rachat de crédits implique une proportion du montant supérieure à 60 % d'immobilier. C'est aussi le cas quand l'emprunteur veut une offre de regroupements de prêts adaptée, comme une très petite mensualité liée à une grande durée de remboursement.

Notez que l'hypothèque peut être de premier rang ou de second rang si une première hypothèque est déjà présente sur le bien immobilier concerné.

Bon à savoir : il faut attendre au moins deux ans après la fin du prêt pour lever une hypothèque. Avant ce délai, il faut passer par un notaire et donc régler le montant des frais de mainlevée d’hypothèque.

Notaire dans le rachat de crédits : comment ça se passe ?

Vous faites racheter ou regrouper vos crédits et la banque demande une garantie hypothécaire ? Le notaire devient alors un interlocuteur privilégié pour la réalisation de l’ensemble des formalités liées à la gestion des hypothèques. Plusieurs étapes successives permettent de comprendre le fonctionnement et le rôle de l’office notarial dans un rachat de crédits. Voici, en 5 points, le déroulé d’une telle opération :

  1. la banque envoie au notaire un projet de contrat et un accord de financement ;
  2. le notaire constitue un dossier au nom de l’emprunteur comprenant un certain nombre de justificatifs : pièce d’identité (carte nationale d’identité ou passeport), contrats de crédits concernés, décomptes des prêts rachetés, titre de propriété du bien hypothéqué, situation hypothécaire actuelle de la maison ou de l’appartement, etc. ;
  3. le notaire rédige l’acte authentique notarié avec les éléments transmis par la banque : taux d’intérêt, durée du crédit, clauses particulières… ;
  4. l’emprunteur se rend chez le notaire pour signer le contrat de rachat de crédits ;
  5. le notaire procède au remboursement anticipé total et au règlement des pénalités auprès des anciens établissements financiers.

Le notaire pour un rachat de crédits à la consommation est-il nécessaire ?

Non, solliciter un notaire dans le cadre d'un rachat de crédits à la consommation n'est pas nécessaire. En général, le souscripteur traite directement avec l'organisme prêteur, l'établissement spécialisé dans le rachat de crédit ou avec un intermédiaire comme un courtier expert en regroupement de prêts.

Pourtant, le notaire dispose de compétences et de larges prérogatives en termes de droit immobilier et de droit financier. Il peut donc tout à fait être pertinent de le contacter dans le cadre d'une prestation de conseils. Toutefois, les consommateurs désireux de faire un rachat de crédits à la consommation ont tendance à zapper le notaire pour une raison de rapidité.

C'est le cas pour les personnes en situation financière délicate voire de surendettement qui veulent obtenir le plus rapidement possible le déblocage des fonds. C'est également le cas des intermédiaires en rachat de crédit qui ont tout intérêt à concrétiser et enchainer les dossiers.

Bon à savoir : un rachat de crédits sans garantie n'exige pas de passer devant un notaire.

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