Prêt à taux variable, et si c'était la solution pour votre crédit immobilier ?
Taux fixe ou taux variable, quelle différence pour votre crédit immobilier ?
Le prêt à taux variable varie, comme son nom l'indique, en fonction de l'indice Euribor (taux interbancaire de la zone euro). L'emprunteur ne peut donc pas appréhender le coût total de son emprunt et le taux est régulièrement revu sur toute la durée du crédit. La banque va recalculer vos mensualités en fonction de l'indice Euribor applicable sur le capital restant dû.
Le prêt à taux fixe quant à lui reste figé dès l'acceptation de crédit par le souscripteur. En effet, l'offre de prêt retenue mentionne tout, tant le coût total du crédit que les mensualités, en passant par les taux d'intérêts et la durée de remboursement.
Nous pouvons donc noter que, dans la théorie, le prêt à taux fixe est plus sécurisé que celui à taux variable. En revanche, le taux variable est moins élevé que le fixe et, de fait, plus avantageux financièrement en fonction de la conjoncture. De plus, il faut retenir que le taux variable peut se transformer en taux fixe sur le crédit en cours. On estime assez facilement que les premières années d'un crédit immobilier peuvent être intéressantes par rapport à un taux fixe, car une durée limitée d'un crédit peut éviter le risque d'une remontée importante des taux.
Une année bercée par l'augmentation des taux fixes
En lien notamment avec la guerre en Ukraine, on observe une forte progression des taux de crédit qui accentue la dégradation du contexte monétaire actuel. Cette hausse a connu une accélération depuis l'été 2022 et ce jusqu'à ce jour. De plus l'OAT 10 ans a connu une forte augmentation, obligeant les organismes bancaires à ajuster leur barème de taux. Pour rappel, l'OAT 10 ans est le taux fixe auquel l'Etat emprunte sur une durée de 10 ans. Autrement dit, c'est le référence sur laquelle s'appuient majoritairement les taux fixes.
Si l'on prend en compte l'assurance emprunteur, les diverses garanties, etc. qu'implique l'obtention d'un crédit immobilier, vous pouvez facilement dépasser le taux d'usure. Sauf que, comme le précise la loi, un emprunt effectué à un taux usuraire est illégal. De fait, les banques sont de plus en plus frileuses à vous octroyer un prêt.
Avec un taux d'usure relativement bas, les banques voient leurs marges fondre. Depuis le début de l'année, les organismes bancaires refusent quasiment un dossier sur deux. Depuis octobre, les taux d'usure sont relevés, faiblement, passant de 2.60 % à 3.03 %.
Pourquoi le taux variable peut être une solution ?
Certains organismes bancaires proposent alors une solution autre : le prêt à taux variable. Il s'agit donc d'une pratique peu utilisée en France qui voient majoritairement ses prêts immobiliers lancés à taux fixes. Le prêt à taux variable, révisable au gré des fluctuations du marché monétaire, peut faire peur, car vous ne pouvez pas connaître le coût total de votre crédit immobilier.
Si le prêt à taux variable est peu fréquent, c'est aussi parce que les dernières années ont laissé voir des taux de crédit immobilier assez faibles, atteignant un point historiquement bas à l'automne 2021.
Aujourd'hui en revanche, avec les taux fixes élevés et le taux d'usure bas, le prêt à taux variable peut présenter une solution de repli intéressante. Par ailleurs, vous pouvez souscrire à un taux variable capé qui plafonne l'augmentation des taux de crédit, et ce même si les taux du marché augmentent. Cela vous permet un minimum de protection et vous évite les mauvaises surprises avec des augmentations de taux auxquelles vous pourriez ne pas faire face.
Vous l'aurez compris, le prêt à taux variable vous permet de vous qualifier plus facilement sur une offre de crédit immobilier. Plus souple que le prêt à taux fixe, le taux variable commence toujours à un niveau plus faible. Puisque vous pouvez opter pour le taux variable capé, vous pouvez avoir un taux qui fluctue à la baisse comme à la hausse tout en étant encadré par un plafonnement entre 1 et 3 %.
Pour rappel, n'oubliez pas que vous pouvez mentionner dans le contrat le passage d'un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe, ce qui là encore vous protège en cas de hausses trop importantes des taux.
Enfin, il est possible que, dans un futur proche, les banques proposent des emprunts à taux mixte.
Le taux mixte, une solution intermédiaire
En effet, le prêt à taux mixte combine la sécurité de l'emprunt à taux fixe et l'attractivité concernant le prêt à taux variable. Ce dernier permettrait de bénéficier d'un taux fixe sur les premières années du crédit, environ le premier tiers du prêt, pour finir sur du taux variable capé. Cette possibilité profiterait notamment aux primo accédants qui vendraient leur résidence dans un délai de 7 à 10 ans. il faut dire que, dans ce cas, la revente se ferait au moment du passage sur un taux variable. De fait, les pénalités de remboursement anticipé disparaissent, et l'emprunteur réalise alors des économies non négligeables.
Les nouveaux seuils de l'usure parus au 1er octobre 2022 pourraient entraîner plusieurs organismes bancaires à banaliser le prêt à taux variable ou à taux mixte. Cette pratique peu usitée en France pourrait bien se démocratiser au vu de l'évolution du marché immobilier français.
