Crédit immobilier : des refus de dossier qui augmentent

De nouvelles réglementations sur le crédit immobilier augmentent la liste des critères de sélection sur les profils emprunteurs.

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Les principales raisons d’un refus de crédit immobilier

Nous voyons des refus d’un crédit immobilier, de manière générale, dans les cas suivants :

  • Le manque de stabilité de votre situation
    • Si vous souffrez de dépenses compulsives ou bien avez un profil joueur. De même si vous êtes régulièrement à découvert, en interdit bancaire, etc. Autrement dit, si vous ne gérez pas vos finances de façon raisonnable et maîtrisée.
  • Un taux d’endettement trop élevé
    • Vous ne pourrez pas emprunter si votre taux d’endettement dépasse 33 % de vos revenus nets mensuels, dans la plupart des cas.
  • Des crédits en cours
    • Le risque de surendettement est alors élevé, plus fortement encore s’il s’agit de crédits à la consommation.
  • Si l’assurance emprunteur est refusée
    • Par exemple, si vous avez des antécédents ou risque aggravé de votre santé (auquel cas vous pouvez prétendre à la convention AERAS), ou bien si vous pratiquez un sport extrême ou encore un métier considéré à risques
  • Le manque d’apport personnel
    • En effet, sans apport financier qui viendrait “assurer” votre prêt, ce dernier peut se voir refusé

     Bon à savoir :

Votre situation professionnelle n’est pas à négliger ! Si vous êtes en CDD ou en période d’essai, il est bon de rappeler qu’un crédit immobilier ne sera pas déblocable : nous revenons alors sur le manque de stabilité reconnu dans votre situation. N’hésitez pas à optimiser votre profil emprunteur !

Un jeu de clés est posé près d’une petite maison en bois

Un organisme de prêt ne retient que les dossiers les plus sûrs. Concrètement, il s’agit d’emprunteurs susceptibles de rembourser leur crédit sans faire défaut. Si toutes les conditions ne sont pas réunies et que le niveau de risque est élevé, vous pouvez avoir un refus de crédit immobilier.

La crise de la Covid 19 a eu un impact majeur sur le marché immobilier. Le nombre de prêts est en forte baisse sur l’année. Au premier trimestre, environ 40 % de prêts en moins ont été accordés. Les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée de prêter aux ménages. Au vu d’un contexte économique incertain, seuls les meilleurs profils continuent à séduire les banques, c’est-à-dire les ménages avec les revenus les plus élevés.

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Trois nouveaux profils types désormais exclus du crédit immobilier

L’investisseur locatif

Les nouvelles règles de calcul appliquées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) visent entre autres les investisseurs locatifs. Jusque-là, les emprunteurs compensaient directement les mensualités dues à la banque par les loyers perçus au nom de la location. La différence, quand elle était positive, s’ajoutait aux revenus, et si elle était négative, aux charges. Dorénavant, ils ne peuvent plus compter sur cette méthode “différentielle”. Ils doivent alors se cantonner à la méthode “classique”, c’est-à-dire ajouter d’une part le loyer perçu à ses revenus, et d’autre part le crédit à ses charges. Cela fait augmenter de façon non négligeable le taux d’endettement.

     Bon à savoir :

Les revenus locatifs sont comptabilisés hors charges et pondérés généralement à 70%.

Aussi, une nouvelle règle est intervenue : elle stipule que pour emprunter à nouveau, le capital restant dû (en plus de ce nouveau prêt) ne dépasse pas un cumul de 7 années de vos revenus.

Exemple :

Vous avez un capital restant dû de 70 000 €. Votre revenu équivaut à 1500 € nets par mois. 7 ans de revenus reviendraient donc à 126 000 €. De fait, vos revenus sont supérieurs au capital restant dû, et montrent votre projet comme envisageable. Autrement dit, il faut que la somme de vos crédits en cours n’excède pas l’équivalent de sept années de vos revenus.

Le ménage modeste de plus en plus exclu du crédit immobilier

Bien souvent, c’est parce qu’ils ne disposent plus d’apports suffisants pour emprunter. Pour cette raison, le dossier est refusé, d’autant que l’endettement bien souvent juste au-dessus de la limite autorisée.

En effet, de plus en plus d’organismes ne veulent pas financer les frais annexes à l’achat de votre bien immobilier tels que frais de notaires, frais d’agence, frais de caution, etc. Ils veulent s’assurer que la valeur de votre bien couvre le montant du prêt, principalement en cas de revente de celui-ci (moins value ou vente au prix d’achat) ou en cas de cessation de paiement.

Les ménages les plus riches au taux d’endettement trop élevé

C’est étonnant, mais pourtant… des profils aisés peuvent se voir refuser leur crédit immobilier pour un taux d’endettement au-delà des 33 %. Prenons par exemple une personne qui gagne plus de 10 000 € par mois, à la tête d’une épargne importante. Sa situation serait parfaite, mais s’il a des crédits en cours, immobiliers ou non, malgré un reste à vivre plus que correct, il n’entre plus dans les directives du HCSF si son taux d’endettement dépasse les 33 % et risque d’essuyer un refus lors de sa demande de crédit immobilier.

Aussi, un taux d’effort peut être envisagé jusqu’à 35%, il inclut les potentielles nouvelles mensualités avec assurance comprise, donc même avec des revenus élevés, si jamais votre situation médicale vous oblige à déclarer des maladies ou autre, le taux d’endettement peut augmenter et le crédit peut vous être donc refusé.

Comment pallier un refus de crédit immobilier ?

Vous souhaitez acquérir un logement ? L’idéal est d’éviter d’essuyer un refus de prêt immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez préparer votre demande de façon méticuleuse en amont. Il vous faut présenter un dossier irréprochable. Pour cela, il faut avoir un un profil d’emprunteur lissé. Cela comporte, entre autres, un taux d’endettement raisonnable, un projet d’acquisition solide, un plan de financement bien pensé. De même, vous devez être dans une situation professionnelle stable, avec des revenus réguliers, mais aussi un apport personnel d’au moins 10 % du total de votre projet.

La banque est susceptible de vous accorder votre crédit immobilier si elle en maîtrise le niveau de risque. C’est ce même niveau de risque qui va en partie déterminer le taux d’intérêt appliqué à votre emprunt.

Crédit immobilier

Que faire en cas de crédit immobilier refusé ?

Vous venez de voir votre demande de prêt refusée ? Ne baissez pas les bras, car d’autres options s’offrent à vous. En revanche, il faut connaître les motifs du refus de votre crédit immobilier. De fait, vous avez la possibilité :

  • De tenter votre chance auprès d’un autre établissement bancaire.
    • Un concurrent peut parvenir à des conclusions différentes sur un même dossier proposé, et la demande de prêt pourrait alors vous être accordée.
  • Déposer une nouvelle demande de crédit immobilier au même organisme
    • Après un certain laps de temps, il se peut que vous ayez amélioré votre dossier. Vous avez pu faire le point sur des éléments qui étaient bloquants, comme un découvert par exemple.
  • Améliorer votre plan de financement en revoyant vos critères de sélection à la baisse, comme un logement moins coûteux ou bien recalculer votre budget.
  • Regagner du pouvoir d’achat en ayant recours au rachat de crédits
    • Plusieurs crédits à la consommation ont pu être souscrits pour le changement d’une voiture ou d’une chaudière, etc. Faire racheter vos crédits peut être une solution pour alléger vos mensualités et faire baisser votre taux d’endettement.
  • Souscrire une assurance de prêt auprès d’un autre organisme, en faisant une délégation d’assurance.
  • Enfin, vous pouvez bien sûr faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce dernier vous aidera à optimiser votre dossier et présentera la demande de crédit immobilier auprès de plusieurs organismes. Ce dernier vous permet de gagner du temps et d’avoir un appui supplémentaire sur lequel faire reposer votre demande, n’hésitez pas !

Le courtier utilise son carnet d’adresses pour vous trouver un prêt immobilier correspondant à votre budget ainsi qu’à votre profil. Il a donc pour mission d’aider les personnes ayant des dossiers difficiles et trouver avec elles les meilleures solutions. CréditUnique met ses 20 ans d’expérience à votre disposition pour vous épauler et vous accompagner dans vos démarches. On en parle ?

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