Vaut-il mieux renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

Pour un emprunteur, vaut-il mieux renégocier ou bien procéder au rachat de son crédit immobilier ? Laquelle de ces deux options est la plus intéressante ? Au fond, quelle distinction établir entre un rachat et une renégociation de prêt ? Voilà autant de questions que nous posent fréquemment nos lecteurs et auxquelles Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange, se propose de répondre.

Jérôme Krausz - Expert Banque & Crédit chez jechange
Jérôme Krausz - Expert Banque & Crédit chez jechange

Quelle(s) différence(s) faites-vous entre un rachat et une renégociation de crédit ?

Jérôme Krausz : Qu'il s'agisse de la renégociation du taux de votre prêt immo au sein de la même banque ou du rachat d'un crédit immobilier par un autre établissement bancaire, le montage diffère d'un point de vue financier. Ainsi, dans le cas d'un rachat, le capital restant dû sur le crédit immobilier initial est intégralement remboursé au moyen d'un nouvel emprunt, contracté à des conditions plus avantageuses et à un taux d'intérêt plus bas. Dans le cadre d'une renégociation, l'emprunteur négocie auprès de son établissement un avenant au contrat de prêt initial.

Et du point de vue de l'intérêt-client ?

J. K. : Du point de vue du client, l'avantage reste le même : l'emprunt à rembourser, en raison de son taux d'intérêt plus faible, donnera lieu à des mensualités plus basses, voire à une durée de remboursement réduite dans le cas d'un rachat. La banque qui a accordé le nouvel emprunt, toujours dans le cadre d'un rachat, aura quant à elle la satisfaction d'élargir son portefeuille-clients.

Quel est le coût d'un rachat de crédit ?

J. K. : Le rachat d'un crédit donne lieu au paiement de frais incontournables. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), en premier lieu, s'élèvent en principe à l'équivalent de six mois d'intérêts sur la somme remboursée mais restent plafonnées, en tout état de cause, à 3 % du capital restant dû. D'autres dépenses sont à prévoir pour l'emprunteur, en particulier le règlement de « frais de dossier », qui vont rémunérer le travail effectué par la banque émettant le nouvel emprunt. De nouveaux frais de garantie, également, ne sont pas à exclure puisqu'il faudra, selon les cas, régler les frais de constitution de garantie mais également de main levée de l'hypothèque précédente ou renouveler la caution auprès du fonds de garantie.

Ces frais sont-ils identiques à ceux d'une renégociation ?

J. K. : Non, pas du tout. Contrairement à nombre d'idées reçues, une renégociation n'entraîne aucun paiement d'IRA ni même de frais de garanties. Les seuls frais auxquels l'emprunteur s'expose sont les frais de dossier, visant à couvrir le coût de l'avenant. Mais ces derniers restent négociables auprès de la banque. En fait, le montant des frais qu'un emprunteur est susceptible de s'acquitter est directement lié à son profil de client ainsi qu'à son pouvoir de négociation.

Si l'emprunteur obtient de sa banque un accord pour une renégociation du crédit, ce qui constitue déjà une belle victoire, il pourra le plus souvent pousser son avantage, et négocier une minoration voire une suppression des frais de dossier. En revanche, dans le cas d'un rachat de crédit, le départ du client est déjà acté, et ce dernier s'expose donc à payer l'intégralité des pénalités, sans possibilité de négociation. Il pourra, tout au plus, discuter avec sa nouvelle banque d'une exonération des frais de dossier.

Quelle stratégie conseillez-vous d'adopter ?

J. K. : Les emprunteurs les plus décidés, typiquement, mèneront la renégociation et le rachat de front, en mettant les établissements en concurrence les uns avec les autres, et se contenteront de saisir l'offre la plus intéressante, qu'elle émane de leur banque actuelle ou d'un autre réseau. Selon votre état d'esprit et la qualité de vos relations avec votre banque, vous pourrez toutefois vous concentrer exclusivement sur une piste ou une autre, avec à la clé une stratégie un peu différente.

Si la perspective de changer de banque vous rebute, et si vous êtes par ailleurs très satisfait des prestations de votre établissement actuel, vous pourrez essayer de viser exclusivement une renégociation. Le tout est de ne pas le laisser paraître auprès de votre conseiller, et d'agir comme si vous étiez prêt à partir afin de lui « mettre la pression ». Prenez soin d'arriver au rendez-vous avec deux ou trois offres concurrentes de rachat dans votre dossier, et ce même si vous n'avez nullement l'intention de leur donner suite. Quelle que soit l'issue de l'entretien, vous n'avez rien à perdre et tout à gagner.

Si, pour diverses raisons, l'envie de quitter votre banque actuelle est au moins aussi forte que celle d'obtenir un meilleur taux sur votre crédit immobilier, alors misez tout sur le rachat. Il convient dans ce cas de multiplier les rendez-vous et d'étudier les offres avec le plus grand sérieux, voire de faire appel à un courtier en prêt immobilier qui se chargera, à votre place, de dénicher la meilleure offre.

Alors, renégociation ou rachat ?

J. K. : Le rachat du crédit immobilier implique bien souvent d'autres obligations connexes, plus ou moins lourdes (domiciliation du revenu, transfert des placements et prélèvements, paperasseries diverses…). La renégociation est plus souple de ce point de vue : toutes choses égales par ailleurs (taux d'intérêt, mensualités,…), elle apparaîtra donc préférable à une vaste majorité d'emprunteurs.

Toutefois, les choses sont rarement si simples : le plus souvent, un emprunteur courtisé devra faire son choix entre une offre de rachat très compétitive et une contre-offre de sa banque historique, légèrement moins intéressante mais déjà bien meilleure que le taux qu'il paie actuellement. Sa décision dépendra alors du complément d'effort qu'il est prêt à fournir pour gagner quelques centaines ou milliers d'euros sur dix ou quinze ans.

La preuve par l'exemple

Monsieur et Madame Lombardy ont contracté, le 12 janvier 2010, un crédit immobilier d'un montant de 150 000 €, pour une durée de vingt ans et à un taux d'intérêt de 4,25 %. En janvier 2015, conscients que les taux d'intérêt ont fortement diminué, ils démarchent plusieurs banques concurrentes afin d'examiner si une diminution de leur mensualité, actuellement de 928,85 €, est possible pour les 180 derniers mois de leur emprunt.

L'une des banques contactées propose un rachat de leur crédit à 2,5 % seulement, ce qui permettrait de porter leur mensualité à seulement 840 €, soit un gain de presque 100 € de pouvoir d'achat tous les mois. Déduction faite des pénalités de remboursement anticipé de 2 623 €, de la nouvelle garantie de 500 € et des frais de dossier de 150 €, le gain net estimé sur les quinze ans restant serait de 15 200 € environ.

Contre toute attente, une fois informée de leur projet, la banque historique du couple leur soumet une contre-offre, et propose une renégociation de leur crédit à un taux de 2,75 %, pour une mensualité de 855 € et un gain total de 12 665 €. Après une période d'indécision et de négociation, le couple porte finalement son choix sur sa banque historique lorsque cette dernière accepte, en plus, de réduire de moitié le montant des frais de dossier liés à l'établissement d'un avenant.

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Regis bouchez  -  Le 27 mai 2015 à 16h16

Avec 2150 de mensualiter et 75000euros de dette que faut il faire un rachat de crédit ou faire un dossier de surrandetement car c trer difficile de trouver une banque qui peut faire confiance. Merci pour la reponse

jechange  -  Le 30 juin 2015 à 14h27

Bonjour,
 
Vous donnez trop peu d'éléments pour apprécier votre situation car de nombreux paramètres rentrent en ligne de compte pour étudier un dossier de rachat de crédit.
 
Voyez d'abord ce que peut vous proposer votre propre banque, puis n'hésitez pas à comparer…
Pour vous simplifier la tâche des sites comme le nôtre proposent de vous mettre en relation avec des courtiers spécialisés.
 
En fonction de vos réponses au formulaire, nous orienterons votre dossier vers notre partenaire le plus à même de vous trouver une solution.
Si vous préférez le contact direct, de nombreux courtiers spécialisés en rachat de crédit ont pignon sur rue et pourront étudier votre dossier.
 
En cas d'échec, vous pourrez alors déposer un dossier à la banque de France, les refus que vous aurez collectés entre temps démontreront que vous aurez tout tenté pour régler votre situation.
 
Cordialement,

David  -  Le 1 juin 2015 à 14h11

bonjour,ai-je un avantage a renégocier mon prét immo vu la baisse des taux actuellement sachant que dans 1 ans je vend la maison.mon capital restant du seras t'il tous de suite en baisse par rapport a mon capital du de maintenant?

jechange  -  Le 30 juin 2015 à 14h29

Bonjour,
 
Si vous vendez dans un an, il y a très peu de chance qu'un rachat soit intéressant, vous n'aurez probablement pas « digéré »  les frais inhérents à cette opération.
 
En revanche cela s'étudie pour une renégociation, car vous ne devriez supporter que des frais de dossier.
Le but est donc que l'économie réalisée sur une seule année soit significativement supérieure aux frais de cette renégociation.
 
Étant donné que votre banque vous communiquera le gain sur toute la durée restante, pour obtenir le gain sur une année il vous faudra soit le demander explicitement à votre conseiller (mais nous ne vous conseillons pas de lui faire part de votre intention de remboursement anticipé) soit lui demander de vous imprimer un tableau d'amortissement avec les nouvelles conditions.
Il vous suffira alors de comparer le coût total sur 12 mois  en cumulant assurances et intérêts payés dans les 2 cas (prêt d'origine et prêt renégocié) et de voir si la différence  en vaut la peine.
 
Cordialement,

SERAIT  -  Le 10 juin 2015 à 19h14

Dans le cadre d'une renégociation la banque a t'elle le droit de prendre des frais de dossier quand bien même ces frais ne sont pas prévus dans leur guide tarifaire du début d'année
Par avance merci

jechange  -  Le 30 juin 2015 à 14h32

Bonjour,
 
Les banques doivent communiquer clairement leur tarifs, peut-être que ceux reçus en début d'année n'étaient qu'un extrait pour les opérations les plus courantes, ou que la prestation porte un autre nom que celui auquel vous vous attendiez .
 
Bien souvent vous verrez simplement « frais de dossier » ou « frais pour traitement spécifique » mais rarement , voire jamais, « renégociation » car c'est un traitement particulier et discrétionnaire plus qu'une prestation en soi, rien n'obligeant une banque à renégocier son prêt… et elles n'ont aucun intérêt à communiquer ostensiblement sur cette possibilité.
Demander simplement à votre conseiller que vous soit remis le document montrant le tarif de cette prestation.
 
Cordialement,

morese  -  Le 1 juillet 2015 à 14h02

Bonjour
Lors d' une renégociation avec sa banque d' origine, peut-on envisager de changer ou de revoir l' assurance du prêt? Merci pour votre réponse. Cordialement.

jechange  -  Le 3 juillet 2015 à 10h22

Bonjour,
 
Vous ne pourrez pas profiter de la loi Hamon vous permettant de substituer une autre assurance dans l'année qui suit la signature de l'avenant car il s'agit d'un avenant, pas d'un nouveau contrat.
En revanche certaines banques refont passer dans la « moulinette » vos contrats d'assurance et du coup vous pourriez également voir le coût de l'assurance initiale baisser.
 
En effet, les assurances groupe proposées par les banques sont calculées sur le capital emprunté  si bien qu'en recalculant l'assurance sur le capital dû au moment de la renégociation, les cotisations d'assurances sont diminuées elles aussi, sans plus de formalités car il n'y a pas modification du risque.
 
Quant à revoir les quotités, si c'est à la hausse et que l'assureur le permet dans le contrat vous le pourrez moyennant de nouvelles formalités médicales, si c'est à la baisse et que votre contrat le permet et que la banque l'accepte (car il y a du coup une diminution des garanties) il n' y a pas de formalités médicales supplémentaires.
 
Cordialement,

MAnceau  -  Le 8 juillet 2015 à 10h41

Bonjour

Avant tout merci pour vos conseils avisés.
Je suis dans la situation que vous décrivez " partir ou rester"
J'avais cependant une question. Dans le cadre d'une renégociation la banque applique un nouveau taux sur les mensualités restantes . La part des intérêts n'étant pas constante dans les mensualités sur la durée , n'est il pas plus intéressant de renégocier son pret car la part capital de la mensualité sera plus importante contrairement au rachat ou vous repartez a zéro avec une part d'intérêt importante dans la mensualité au début du crédit ???
J'espère avoir été suffisamment clair.
Merci pour votre réponse

jechange  -  Le 9 juillet 2015 à 16h27

Bonjour,
 
Rassurez-vous, vous ne repartez pas de 0.
Si l'on fait abstraction des frais liés à une opération de rachat (indemnités, frais de garanties…), si vous rachetez un prêt sur une durée identique à un taux identique,  mathématiquement, vous obtiendrez exactement le même coût total qu'en le conservant dans votre banque.
 
Ce qui vous induit en erreur, c'est le lieu commun de dire que dans un prêt on paie les intérêts au début et le capital à la fin, alors qu'il serait plus exact de dire qu'en début de prêt on paie surtout des intérêts et à la fin surtout du capital.
 
À titre d'exemple, supposons qu'il vous reste en juillet 100 000 euros à rembourser, et que votre prêt est à 3 %,  la part d'intérêts  composant votre échéance de juillet est : 
(100 000 X 3 % annuels ) / 12 mois = 250 euros (le reste de l'échéance hors assurances étant donc du remboursement de capital et est déterminée par la durée sur laquelle est prévue l'amortissement).
Que ce soit donc en le conservant dans votre banque ou en le substituant par un nouvel emprunt de 100 000 euros au même taux et sur la même durée restante.
 
Cordialement,
 

Jouanno Patrick  -  Le 14 juillet 2015 à 17h09

Ayant fait passer mon crédit immobilier de taux variable à taux fixe, ma banque m'a prélevée 150€ de frais D'Avenant, alors que dans le dossier il est stipulé pas de frais de dossier, mon conseiller me dit que ce n'est pas la même chose, est-ce qu'il joue sur les mots, et de plus les 150€ m'ont été débités alors que je n'ai pas encore reçu l'avenant, est-ce normal, merci d'avance.

jechange  -  Le 20 juillet 2015 à 15h09

Bonjour,
 
Oui, les banques prélèvent souvent des frais pour des transformations de ce type mais soyons clairs, si votre conseiller ne vous a pas prévenu des ces frais et qu'au contraire même il vous annonce que votre renégociation est sans frais de dossier, c'est trompeur et en effet c'est jouer sur les mots, et justifierait que vous en fassiez réclamation.
 
Quant à leur perception rapide, c'est courant, les frais d'actes (dossier, avenant, modification...) sont prélevés dès que la tache a été accomplie par les services administratifs car, en théorie, même si vous refusiez l'avenant, la prestation de service est réalisée par votre banque et due. La plupart des banques attendent néanmoins le retour de l'avenant signé avant de prélever…
 
Cordialement,

damien  -  Le 26 août 2015 à 22h49

Bonsoir,

j'ai un prêt de 127550€ obtenu en janvier 2011 au taux de 3.91% assurance incluse sur une durée de 23 ans ainsi que 2 prêts un prêt employeur a 1% et un prêt a taux zéro le tout lissé pour avoir la même échéance tout le long du prêt.

Mon banquier me propose un taux de 2.8% hors assurance ce jour le 26 aout.

Il m'estime un gain total de 14215€ - 1171€ = 13044€

Dois-je selon vous foncer ou alors demander à ma 2eme banque de racheter mon crédit, car 2.8% hors assurance est assez éloigné des taux actuels non ?

Merci beaucoup par avance.

Cordialement

jechange  -  Le 3 septembre 2015 à 10h50

Bonjour,
 
De toute façon, on gagne toujours à comparer...  faites des simulations ailleurs pour en avoir le cœur net.
À la concurrence, vous aurez certes un taux plus bas mais votre banque actuelle vous facturera des indemnités de remboursement anticipé et vous aurez de nouveaux frais de garantie (la nouvelle banque aura besoin d'une garantie et il faudra lever l'ancienne).
Cela se calcule donc et, si la différence en faveur de la concurrence est faible, comparez le reste des tarifs avant de quitter votre banque afin que ce que vous gagniez d'un côté ne soit pas absorbé de l'autre.
 
Cordialement,

FADEUILHE  -  Le 28 août 2015 à 14h28

Bonjour,
Je sollicite ma banque pour une renégociation de prêt immobilier. Dans son calcul, ma conseillère englobe les frais de dossier, les frais de garantie et...des IRA alors que cela n'est pas un rachat. Je lui ai fait part de mon étonnement, elle me répond que toutes les banques procèdent de la sorte et que cest comme cela.
Est ce que cela est normal voire légal?
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement.

jechange  -  Le 3 septembre 2015 à 10h51

Bonjour,
 
Sauf cas particuliers, il n'y a pas d'IRA dans une renégociation car il n'y a pas pas de remboursement du crédit mais un avenant aux conditions particulières de l'offre de prêt.
 
Notez également qu'il n'y a en principe aucun frais de garanties à prévoir sauf  si vous rallongez également la durée du prêt de plus de 2 ans.
 
Un cas particulier pouvant expliquer la présence d'IRA pourrait être la présence d'un prêt épargne logement dans votre plan de financement initial.
En effet, on ne peut pas renégocier ce type de prêt dont le taux est fixé réglementairement, ainsi il pourrait être plus intéressant de racheter la partie épargne logement par un prêt classique, quitte à payer des IRA sur la partie PEL si le taux proposé permet malgré tout un gain sur ce prêt.
 
 
Cordialement,

corinne  -  Le 20 septembre 2015 à 22h18

Bonjour, J'ai actuellement 2 prêt immo à plus de 4% (un sur 8 ans et un sur 15 ans à échéance glissante afin d'avoir un montant mensuel identique sur toute la période de prêt)et j'ai trouvé une banque à moins de 2%. Aussi je ne souhaite pas changer d'assurance afin de ne pas avoir à refaire le dossier médicale.
Hors, la proposition de la nouvelle banque à a surprise du conseiller ne peut finalement pas aboutir pour la raison suivante : la loi Lagarde ne leur permet pas de refaire 2 crédits mais uniquement un regroupement en un, qui dans ce cas dépasse la durée pour laquelle l'assurance me couvre pour l'un des crédit et donc m'obligerai à refaire un dossier d'assurance ce que je ne veux pas.
Est ce vraiment incontournable ou simplement la politique de cet établissement bancaire ??
Merci pour votre conseil.

jechange  -  Le 23 septembre 2015 à 16h27

Bonjour,
 
Si vous renégociez avec votre banque d'origine, il n'y aura aucun démarche particulière pour l'assurance car il n'y a pas remboursement du prêt, juste un avenant aux conditions de taux.
Le problème est que vous faites racheter le prêt par une banque concurrente (ce n'est donc pas une renégociation mais un rachat), vous ne pourrez donc pas passer outre le fait de refaire les assurances car vous souscrirez cette fois un nouveau prêt, et la loi Lagarde n'a rien à voir avec cela.
 
Que votre nouvelle banque vous fasse un ou deux prêts (et sur ce point en effet, la politique de l’établissement peut rentrer en ligne de compte) vous devrez, de toute façon, passer par de nouvelles formalités médicales pour une nouvelle assurance.
 
Si vous voulez l'évitez, jouez de la proposition concurrente pour inciter votre banque actuelle à faire un effort sur le taux (en évitant bien sûr de leur parler de votre souci d'assurance), ils ne seront évidemment jamais sur les bases d'une nouvelle affaire et des 2 % que vous avez obtenus à la concurrence mais vous éviterez les formalités médicales, de nouveaux frais de garanties et les indemnités de remboursement anticipé…).
 
Cordialement,

Steph  -  Le 26 septembre 2015 à 09h18

Bonjour,

Je suis en train de renégocier un taux sur un appartement en locatif. J'ai eu l'accord de ma banque pour passer 3,7 % à 3 %. J'ai réussi à faire baisser les frais de dossier de moitié soit 400 euros mais ils ne veulent pas aller plus bas.
En cas de vente anticipée (ce qui est possible dans mon cas car je suis en négo avec ma locataire pour la cession du bien), pouvez-vous me dire si la règle des 6 mois d'intéret maxi à rembourser s'appliquera sur mon nouveau taux de 3 % (et non 3,7 %)?
Je vous pose la question car si cela est le cas, les 400 euros seront couverts mécaniquement.

Merci pour votre aide.

Cordialement.

jechange  -  Le 1 octobre 2015 à 16h12

Bonjour,
 
Oui, le plafonnement des indemnités s'appliquera selon les nouvelles conditions de votre prêt renégocié.
Cependant dans votre cas faîtes bien vos calculs…  en effet, il peut être plus coûteux pour vous de renégocier le prêt si vous vendez votre bien très rapidement. Il vous faudra en effet que les intérêts gagnés sur les quelques mois qui vous séparent de la vente, et ce que vous gagnerez potentiellement sur les futurs IRA par rapport à celles que vous pouviez attendre sur le prêt initial,  soient supérieurs aux frais de l'opération… D'autant qu'en locatif, avoir plus d'intérêts sur son échéance de prêt signifie plus d'intérêts à déduire de ses revenus locatifs (en fonction du régime fiscal choisi bien sûr) .
Compte tenu de l'échéance de vente proche, considérez bien tous ces aspects.
 
Cordialement,

rolland  -  Le 20 octobre 2015 à 13h25

Bonjour, il me reste 104157.18 avec un taux a 5.34 et 14706 a taux 0 un renegosiation est t'elle plus intéréssente qu'un rachat ? il n'y as pas beaucoup de frais pour un avenant ?

jechange  -  Le 26 octobre 2015 à 14h46

Bonjour,
 
Il vous faut faire des comparaisons, on ne peut pas répondre simplement à votre question…
Il faudrait en effet connaître le capital initialement emprunté, la durée restante de votre emprunt, les garanties qui ont été prises et le taux renégocié que vous propose votre banque…
 
Dans votre cas, un autre aspect va compter, la présence d'un prêt à taux 0 dans votre emprunt..
En effet, en cas de rachat – si c'est l'option choisie – vous serez sûrement contraint de racheter le prêt à taux  0 également car cela pose des problèmes au niveau des garanties (la banque qui rachète devrait accepter d'être en second rang) et d'autre part, suivant la date de signature de vos offres, la banque d'origine pourrait imposer contractuellement le remboursement prioritaire du prêt qui a le  taux le plus faible.
 
Faites donc l'étude dans plusieurs établissements, et ensuite, en ayant connaissance du gain pouvant être réalisé par un rachat, prenez rdv avec votre conseiller pour voir ce qu'il vous proposerait.
 
Cordialement,
 

Pierre  -  Le 24 octobre 2015 à 21h00

Bonsoir,
Quel écart y a t il généralement entre le taux proposé pour une banque pour une renégociation d'un emprunt en interne et un client externe faisant racheter son emprunt ?
En effet, je souhaite faire renégocier mon emprunt en le ramenant sur 7 ans (actuellement 2.46 % sur 10 ans, il reste 8 ans), j'ai une banque qui me propose 1.20 % en rachat.
Ma banque ne veut pas renégocier pour le moment car mon emprunt aura 2 ans en décembre, elle attend que l'emprunt ait 2 ans et j'ai peur d'une remontée des taux. Su le site de ma banque, j'ai fait une simulation et un client externe avec les même profil que moi aurait un taux de 1.32 % sur 7 ans. combien puis je avoir en renégociation selon vous ?
Merci
Merci pour votre aide.

jechange  -  Le 28 octobre 2015 à 18h34

Bonjour,
 
Vous ne pouvez pas obtenir le même taux qu'une affaire nouvelle pour 3 raisons :
  1. Les taux de refinancement (en gros, à combien la banque a « acheté » l'argent pour vous le « revendre » )  d'il y a deux ans et ceux d'aujourd'hui ne sont plus les mêmes
  2. Les banques proposent des taux révisables afin que les risques soient partagés… Si les taux baissent, elles vous répercutent la baisse, et si les taux montent, elles vous répercutent également la hausse. Vous comprendrez bien que s'il suffisait de demander à son banquier de baisser le taux du prêt à taux fixe quand cela arrange le client, tous les risques seraient pour la banque et les prêts à taux révisables deviendraient inutiles…
  3. En raison notamment du point 2, les banques ne rachètent que très, très exceptionnellement leurs propres prêts immobiliers (rachats internes) , rappelons qu'une renégociation n'est pas un rachat.
Il ne nous est pas possible de deviner quel taux vous sera proposé, le taux de la concurrence va représenter un objectif au cours votre négociation et celui de votre banque pour une affaire nouvelle une indication, mais ce ne sera qu'une indication car nul doute que si le barème « officiel » sur lequel communique votre banque est à 1,32 %, il est possible d'obtenir plus bas.
 
Cordialement,

SAb  -  Le 5 novembre 2015 à 00h17

★ ★ ★ ★ ★

Bonjour, j'ai également une question concernant un rachat de prêt. Je rembourse actuellement 2 prets Immo avec lissage un sur 10ans et l'autre 25 ans. J'ai eu une différé total de 20 mois. Pour le remboursement anticipé ma banque me réclame le capital restant dû, les IRA et les intérêts restants jusqu'à la fin des prets. J'ai demandé des explications et on m'indique que c'est en lien avec le différé total initial. Je ne comprends pas cette explication et surtout il n'y a rien dans mes CG sur ce point! Merci d'avance pour votre aide

jechange  -  Le 9 novembre 2015 à 16h01

Bonjour,
 
Par les « intérêts restants jusqu'à la fin du prêt », nous pensons que ce que vous demande votre banque correspond aux intérêts non payés pendant le différé puisque celui-ci était total.
Quand vous avez un différé total, les intérêts que vous ne payez pas ne vous sont pas offerts, ils viennent s'ajouter au capital initialement emprunté. 
Votre capital restant dû à la fin du différé est donc supérieur au capital emprunté au départ.
En effet, les IRA  correspondent à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, et ne peuvent pas dépasser 3 % de ce capital, en aucun cas votre banque ne peut exiger plus.
 
Cordialement,

Mélanie  -  Le 29 novembre 2015 à 19h50

Bonjour,
Voilà maintenant 15 mois que nous remboursons un prêt immobilier d'un montant de 226 000€ sur 25 ans avec un TEG de 3,12%, soit une mensualité de 1 128,53€.
Afin de faire des économies j'ai fait des devis pour comparer notre assurance habitation et l'assurance du prêt immobilier qui sont actuellement souscrits auprès de notre banque.
Sur l'assurance habitation, j'ai trouvé 250€ moins cher à prestations égales voire meilleures.
Sur l'assurance du prêt j'obtiens en moyenne entre 2 000€ et 3 000€ d'economie sur le montant des frais d'assurance global pour les même garanties.

Suite à mes recherches, j'ai vu le directeur de ma banque qui m'a fait une proposition de renegociation à la condition de ne pas retirer mes contrats d'assurance. En somme, c'est donnant-donnant!

Sa proposition est la suivante :

Taux révisé à 2,95% au lieu de 3,12%
Mensualité de 1109,36€ au lieu de 1128,53€, soit 19€ d'économie mensuelle (vive le pouvoir d'achat supplémentaire)
Soit une économie de 5463,53€
Durée du prêt initiale inchangée il reste 285 mois
Frais de dossier 600€

Au risque de paraître exigeante, je trouve sa proposition pathétique, d'autant plus que je mettrai 2 ans et 6 mois à amortir les frais de dossier. Tout en sachant que le jour du prêt on nous prenait que 300€ de frais de dossier.
Le directeur ayant changé entre temps.
Et qu'il n'acceptera pas que je change mes assurances si on renégocie.

Aussi, je souhaiterai avoir votre avis pour savoir ce que vous en penser puisque vous êtes dans le domaine.

En vous remerciant d'avance de votre réponse.

Cordialement

Mélanie

jechange  -  Le 21 décembre 2015 à 16h47

Bonjour,
 
Votre crédit est très récent et votre banque accepte malgré tout de renégocier son taux ce qui est plutôt rare, un TEG à 2,95 % (donc un taux nominal plus bas encore) sur une durée supérieure à 20 ans c'est plutôt une excellente proposition au vu des taux actuels, ce qui démontre l'intérêt que vous représentez pour elle et sa volonté de vous garder.
Étant donné que votre prêt a été réalisé il y a plus de 12 mois, de toutes façons,  vous ne pouvez pas bénéficier de la loi Hamon pour changer d'assurance (il risque très prochainement d'avoir une jurisprudence qui  permettrait de résilier chaque année, mais au moment où nous parlons ce n'est officiellement pas possible).
Vous pouvez en revanche résilier votre assurance habitation (une fois votre négociation terminée !), aucune clause ne pouvant vous imposer sa conservation, attention toutefois quand vous parlez de garanties identiques, certaines banques proposent des assurances habitation qui prennent en charge le paiement de vos échéances de prêt en cas de sinistre important, ce qui peut être un « plus » très intéressant et exclusif…
Vous ne pourrez pas gagner beaucoup plus avec votre banque actuelle, peut-être encore un peu sur les frais de dossier mais franchement ils sont corrects, si vous cherchez encore mieux sur le taux et à changer vos assurances emprunteur il faut vous orienter vers un rachat par la concurrence en faisant attention à prendre en compte le coût des indemnités de remboursement anticipé et de garanties (main levée des précédentes + nouvelles garanties).
 
Cordialement, 

gondouin  -  Le 6 décembre 2015 à 18h07

bonjour
j'ai emprunté 197.350€ à 3,88% . Ma mensualité est de 1405.83€ assurance comprise. je demande la renégociation mais ma banque me dit que c'est pas possible car je suis au chomage.. mon pret s'auto-finance car c'est du locatif. puis-je faire appel à un médiateur?

jechange  -  Le 21 décembre 2015 à 16h58

Bonjour,
 
Étant donné que rien n'oblige une banque à renégocier, le médiateur risque de considérer que c'est relatif à la politique tarifaire de l'établissement et se déclarer incompétent…  
 
Cordialement,