Tout savoir sur l’assurance copropriété

Depuis la loi Alur de 2014, un copropriétaire a l'obligation de souscrire une assurance habitation minimum, qu'il soit occupant ou non-occupant. Mais qu'en est-il du syndic ? Voilà un petit tour d'horizon des différentes assurances habitation qui doivent être souscrites lorsqu'on est propriétaire au sein d'une copropriété, afin d'être assuré que tout soit en ordre en cas de sinistre.

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  1. Qu’est-ce que la copropriété ?
  2. Comment fonctionne la copropriété ?
  3. L’assurance de la copropriété
  4. L’assurance du copropriétaire

Vis-à-vis des dommages qu’ils pourraient se causer mutuellement ou à un tiers, une bonne assurance de copropriété couvre la responsabilité civile de l’ensemble des copropriétaires. Elle protège également l’ensemble des parties communes en cas de sinistre et inclut généralement de nombreuses prestations d’assistance qui pourront s’avérer précieuses pour le syndic, surtout si celui-ci est bénévole.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété est une propriété partagée par plusieurs personnes. Chacune dispose d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Il existe deux types de copropriétés, à savoir la copropriété verticale et la copropriété horizontale.

La copropriété verticale concerne les immeubles. On parle ici de verticalité des logements. C’est la structure la plus fréquente. La copropriété horizontale, quant à elle, concerne les maisons.

Ainsi, cette copropriété fonctionne quelque peu comme un lotissement, à ceci près que l’intérieur de la maison constitue la partie privative tandis que le terrain appartient à la copropriété. Cela signifie que chaque propriétaire a simplement la jouissance exclusive de son jardin, mais il ne lui appartient pas.

Les parties communes d’une copropriété

Dans une copropriété, on retrouve deux espaces, à savoir la partie privative et les parties communes. Ces dernières portent particulièrement bien leur nom puisqu’elles sont communes à tous et que les charges qu’elles génèrent sont équitablement réparties entre les propriétaires.

La partie commune peut se présenter sous diverses formes. Voici une liste non exhaustive des parties communes :

  • sol, cours, jardins, parcs, etc. de la copropriété ;
  • voies d’accès ;
  • murs, toiture ;
  • escalier, ascenseur ;
  • chauffage collectif, gaines et têtes de cheminée ;
  • réseaux d’eau et d’électricité ;
  • canalisations et parties de canalisations qui traversent les parties privatives.

Sachez qu’il existe également les parties communes à usage exclusif. Cette fois, la donne est différente. De fait, ces espaces ne sont pas la propriété du propriétaire d’une partie privative, mais celui-ci peut en jouir de manière exclusive.

Il peut par exemple s’agir d’un grenier auquel lui seul a accès. Naturellement, dans la mesure où c’est lui qui en a la jouissance, cela ne fait pas partie de l’assurance copropriété des parties communes, cela sera assuré par l’assurance du propriétaire.

Les parties privatives d’une copropriété

Cette fois, abordons la partie privative. Il s’agit de l’espace qui appartient réellement au propriétaire et dont il est le seul à jouir. Dans un immeuble, il s’agit ainsi de l’appartement et de son espace extérieur (balcon, terrasse, jardin privatif).

Cela prend en compte les cloisons, les revêtements de sols ou de murs, les radiateurs, les installations de cuisine, de salle de bains, les portes, volets, fenêtres, etc.

Attention toutefois. S’il est propriétaire de cet espace, le copropriétaire ne peut pas nécessairement réaliser de travaux sans l’autorisation de la copropriété. Ce sera le cas si cela a un impact sur l’aspect esthétique de l’immeuble.

Ainsi, le copropriétaire doit demander une autorisation au syndic afin de procéder à un changement de fenêtres ou de volets par exemple. N’oubliez pas de souscrire à cette occasion une assurance dommage ouvrage pour vos travaux en copropriété dans votre espace privatif. Cela vous assurera en cas de défaut.

Comment fonctionne la copropriété ?

Assurance copropriété : une obligation légale

Chaque propriétaire au sein d’une copropriété doit s’assurer individuellement. L’assurance de copropriété loi Alur impose une protection minimale.

De la même manière, l’immeuble en copropriété doit être assuré collectivement, au moins au niveau de la couverture responsabilité civile afin de prendre en charge les coûts de réparations ou l’indemnisation des victimes, suite à un sinistre provoqué sur les parties communes de l’immeuble.

Tout savoir sur la couverture responsabilité civile.

Si vous êtes propriétaire dans une copropriété et souscrivez à une assurance copropriété, vous devez faire attention à deux choses :

  • le contrat d’assurance doit mentionner que votre assureur ne se retournera pas contre le syndic ou contre le copropriétaire responsable, en cas de sinistre. Si c’est le cas, vous devez vous assurer individuellement pour être couvert dans ce genre de situation.
  •  les copropriétaires doivent être considérés comme des tiers dans le contrat d’assurance, pour garantir le remboursement de leurs biens. En effet, la responsabilité civile n’intervient que dans les dommages causés aux tiers.

Qui souscrit l’assurance de copropriété et qui la paie ?

L’assurance de copropriété est souscrite au nom de l’immeuble par le syndic. La fonction de syndic, pour rappel, peut être exercée par un prestataire professionnel ou par certains des copropriétaires à titre bénévole. Le syndic a pour mission de faire réaliser plusieurs devis d’assurance habitation et de les présenter ensuite au conseil syndical des copropriétaires, pour validation. Le choix des copropriétaires se portera la plupart du temps sur l’offre la plus compétitive et/ou la plus protectrice.

Restaurant et copropriété
Le copropriétaire d’un restaurant par exemple peut être amené à s’acquitter d’une surprime relative aux risques spécifiques liés à la nature du bien assuré.

En règle générale, la prime d’assurance copropriété est une charge faisant l’objet d’un partage équitable entre les différents copropriétaires. Certains cas peuvent cependant faire exception : un copropriétaire de locaux jugés particulièrement à risque (commerce, restaurant…) pourra être par exemple astreint par le règlement à s’acquitter de la totalité de la surprime relative à ce risque.

De façon générale, le montant total de la prime est déterminé par l’assureur en fonction de certains critères tels que la surface totale habitable, la surface non habitable (garages et caves…), la situation géographique (quartier plus ou moins sensible) et le taux de sinistralité sur les cinq à dix dernières années.

Les caves et les combles non habités, les parkings et les remises ont leur surface réduite à 50 % de la surface réelle dans le calcul du prix de l’assurance, donc il est important de signaler tout changement dans l’aménagement de ces dépendances.

L’assurance de la copropriété

Vous recherchez une bonne assurance de copropriété ? Il est important de vérifier que l’ensemble des points détaillés ci-dessous sont bien pris en compte, mais aussi de passer au peigne fin les exclusions de garantie prévues par le contrat.

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Que couvre-t-elle ?

Il est difficile de déterminer ce que l’assurance copropriété couvre. Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est la nature des garanties de votre assurance de copropriété qui fixe les règles.

Assurance responsabilité civile, assurance multirisques copropriété, la couverture ne sera pas la même. C’est pourquoi nous allons détailler les garanties de l’assurance habitation en copropriété pour comprendre la protection pour laquelle vous devrez opter.

La responsabilité civile de la copropriété

La garantie RC de la copropriété a pour but d’indemniser les dommages matériels ou corporels causés par le bâtiment lui-même. Il est donc utile de déclarer toute installation de l’immeuble : intérieures (ascenseur par exemple) ou extérieures (antenne, clôture, jardin, etc.). La garantie RC protège également des dommages causés par les employés de la copropriété. Elle peut donc s’avérer précieuse par exemple si un passant reçoit une tuile tombée du toit, ou encore si la femme de ménage fait chuter accidentellement un tiers.

Attention : il est essentiel de vérifier que la garantie en responsabilité civile couvre non seulement les préjudices infligés aux tiers, mais aussi ceux causés aux copropriétaires eux-mêmes ainsi qu’à leurs locataires.

L’assurance dommages de la copropriété

L’assurance de la copropriété lui permet généralement d’être indemnisée en cas de sinistre subi par le bâtiment, au même titre que la multirisques habitation du propriétaire d’un bien individuel.

Les garanties sont classiques et incluent :

  • Les dégâts causés par un incendie, une explosion, une tempête ou la foudre. S’y ajoutent naturellement la garantie catastrophe naturelle – qui peut être activée en cas d’arrêté publié au Journal officiel – et la garantie relative aux attentats et actes de terrorisme, comme l’exige la loi.
  • La garantie relative aux dégâts des eaux est l’une des composantes les plus importantes du contrat, car les dommages causés par une rupture de canalisation souterraine ou encore une infiltration de toiture sont potentiellement dévastateurs.
  • La garantie tempête, grêle et neige permet de couvrir les dégâts infligés aux toitures.
  • La garantie « bris de glace » permet de faire face plus sereinement à des actes de vandalisme visant par exemple les parties communes du rez-de-chaussée.
  • Une garantie vol est parfois prévue au contrat. Elle indemnise la copropriété en cas de vol de certains biens collectifs dans le local du gardien ou les locaux techniques, par exemple, ou si les doubles des clés des différents appartements sont volés au concierge.
Copropriété d'un immeuble
Au titre de la garantie dommages d’une copropriété, les dégâts liés à la survenue d’un incendie, d’une explosion ou d’une tempête sont classiquement pris en charge.

Notez également que certains contrats se montrent encore plus protecteurs et proposent ainsi d’indemniser les dégâts de la foudre subis par vos appareils électriques, endommagés suite à une surtension (ascenseur, VMC…) ou encore les frais de déblai de décombres et les honoraires d’une expertise sollicitée par l’assuré.

La protection juridique de l’assurance copropriété

En particulier si la fonction de syndic est assurée à titre bénévole, il est recommandé d’inclure une garantie de protection juridique au sein de l’assurance de la copropriété ! Les copropriétaires bénéficieront ainsi de l’expertise juridique de l’assureur pour les assister dans tout litige les opposant à un tiers, dans les cas qui ne relèvent pas de la garantie responsabilité civile. En revanche, il n’est pas possible de l’utiliser pour attaquer l’un des copropriétaires.

L’assurance du copropriétaire

L’assurance MRH

Chaque copropriétaire est légalement tenu de souscrire de son côté une responsabilité civile pour protéger les parties privatives de son propre logement.

Si vous faite le choix d’une multirisques propriétaire, elle couvre non seulement les dommages causés à l’appartement et à son mobilier, mais aussi votre responsabilité civile « vie privée ».

Elle inclut en général une protection juridique. Les modalités du contrat peuvent varier selon que le propriétaire occupe ou non son logement (bien locatif). Si l’appartement est loué, le locataire est lui-même légalement responsable des dommages causés au logement, et la loi l’oblige donc à souscrire une assurance habitation.

Garages d'une copropriété
Le montant de la prime d’un contrat est calculé en prenant notamment en compte la surface habitable comme non habitable – garages et caves – du bien assuré.

Par souci de simplicité, certaines copropriétés optent pour une assurance multirisques collective, qui couvre non seulement les parties communes mais joue aussi le rôle de multirisques habitation pour l’ensemble des copropriétaires. Un contrat unique s’avère avantageux en cas de sinistre touchant simultanément parties communes et privatives. Il peut aussi, bien sûr, représenter une contrainte pour les copropriétaires, qui ne sont alors plus libres de négocier individuellement le détail des garanties.

L’assurance des biens immobiliers

Dans le cadre d’une assurance immeuble en copropriété, vous pouvez souscrire une assurance complète avec une garantie biens mobiliers. Cette couverture vous protège en cas de sinistre et vous propose une indemnisation pour vos meubles et autres objets personnels.

Deux garanties peuvent vous être proposées par votre assureur, un devis d’assurance multirisque copropriété vous donnera une idée des tarifs et des couvertures.

La garantie classique prend en compte la vétusté de vos biens. Cela signifie qu’une décote est appliquée au moment de l’évaluation pour le remboursement. Plus vos biens sont anciens et abîmés, plus l’indemnisation sera faible.

En revanche, si vous optez pour la valeur à neuf, vous serez indemnisé en fonction du prix d’achat du bien. Assurance copropriété, un comparatif s’impose pour protéger vos biens et trouver une assurance habitation pas chère.

La responsabilité civile du copropriétaire occupant vs non occupant

Assurance copropriété obligatoire ou pas, telle est la question que beaucoup se posent. Celle-ci est toujours obligatoire que vous soyez propriétaire occupant ou non-occupant selon la loi Alur.

La responsabilité civile du propriétaire occupant permet de prendre en charge un sinistre qui engage sa responsabilité s’il détruit un bien commun par exemple. En revanche, s’il loue son bien, la donne est différente. De fait, le locataire est contraint de souscrire une assurance habitation et doit être en mesure de présenter une attestation à son bailleur.

Toutefois, ce dernier peut choisir de souscrire une assurance propriétaire non occupant qui prendra le relais si les garanties du locataire sont insuffisantes ou durant une vacance locative. Il devra malgré tout souscrire, a minima, une garantie responsabilité civile.

Assurance copropriété, qui doit payer ? Si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, l’assurance pour copropriété destinée à couvrir la partie privative peut être souscrite par le bailleur qui répercutera cette dépense sur les charges locatives.

Si vous êtes locataire et que vous refusez de souscrire une telle assurance pour préserver votre budget, utilisez un comparateur d’assurance habitation, c’est gratuit et cela vous permet de réaliser d’importantes économies.

L’assurance vie privée

L’assurance vie privée ou garantie des accidents de la vie (GAV) n’est en rien obligatoire. Elle peut librement être souscrite par chaque personne et n’a rien à voir avec l’assurance copropriété.

La GAV a pour vocation de couvrir :

  • les accidents domestiques (brûlures, jardinage, bricolage, intoxication, etc.) ;
  • les accidents qui interviennent dans le cadre des loisirs (sport, vacances, etc.) ;
  • les catastrophes naturelles et technologiques (effondrement d’un magasin par exemple) ;
  • les accidents médicaux ;
  • les agressions ou attentats.

Concrètement, la garantie accident de la vie intervient pour les accidents du quotidien qui ne sont pas couverts par une autre assurance. Par exemple, si vous êtes blessé en voiture, l’assurance auto peut vous couvrir. Vous vous blessez au travail, c’est l’assurance de votre employeur qui vous prend en charge. Il ne s’agit donc pas d’une assurance de copropriété obligatoire.

Focus sur l’assurance professionnelle du syndic

À la différence des syndics bénévoles, les syndics professionnels ont l’obligation légale de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro). Ce contrat est essentiel : en cas de faute commise par le syndic, son assureur interviendra pour indemniser la copropriété ou tout autre tiers lésé. Le conseil syndical des copropriétaires, avant d’effectuer le choix de son syndic, peut d’ailleurs exiger de ce dernier une attestation d’assurance professionnelle.

Certains se posent la question de l’assurance copropriété sans syndic. De fait, la plupart du temps, les copropriétés ont un syndic qui en assure la gestion, mais cela n’est en rien une obligation. De fait, certaines copropriétés sont très petites (4 à 5 logements) : pas impossible d’imaginer dans ce cas assumer les responsabilités administratives de la gestion de la copropriété.

Pour autant, si le syndic n’est pas obligatoire, cela va poser problème pour l’assurance de copropriété pour les parties communes. De fait, dans une copropriété sans syndic, l’assurance ne peut être souscrite.

Ainsi, il faut, a minima, une assurance copropriété pour un syndic bénévole qui peut se mettre en place entre les différents propriétaires. Naturellement, cela impose des AG, des comptes-rendus, etc., mais c’est la solution pour assurer votre bien commun.

Nous ne pouvons que vous conseiller de faire un comparatif d’assurance copropriété. Avec JeChange, vous allez gagner un temps précieux. En effet, pour votre assurance copropriété, le devis vous est proposé en quelques minutes.

Vous pouvez ainsi connaître les prix selon les assureurs et prendre le temps de comparer les offres. Car, si en matière d’assurance copropriété, le prix est important, n’oubliez pas que les garanties souscrites sont gages de votre sécurité en cas de sinistre.

Un courtier en assurance copropriété n’a pas uniquement pour vocation de vous faire payer moins cher, il doit vous présenter la meilleure assurance habitation, à savoir une garantie proposant le meilleur rapport qualité/prix.

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