Copropriété : comment marche l'assurance ?

Les règles de vie en copropriété se doivent d'être clairement fixées pour garantir la tranquillité de tous. C'est notamment le cas après un sinistre majeur, lorsqu'il devient urgent de connaître le rôle et les responsabilités de chacun.

Assurance copropriété
La responsabilité civile d'une copropriété a pour objet principal d'indemniser les dommages matériels comme corporels causés par le bâtiment lui-même.

Vis-à-vis des dommages qu'ils pourraient se causer mutuellement ou à un tiers, une bonne assurance de copropriété couvre la responsabilité civile de l'ensemble des copropriétaires. Elle protège également l'ensemble des parties communes en cas de sinistre et inclut généralement de nombreuses prestations d'assistance qui pourront s'avérer précieuses pour le syndic, surtout si celui-ci est bénévole.

Assurance copropriété : une formalité incontournable en pratique

Le syndicat des copropriétaires n'a pas l'obligation légale de souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité civile ou les dégâts causés à l'immeuble. En l'absence d'assurance, les copropriétaires deviennent collectivement redevables du coût des réparations ou de l'indemnisation des victimes.

Dans les faits, la plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance copropriété incluant, a minima, une garantie dommages et une couverture responsabilité civile.

Qui souscrit l'assurance de copropriété et qui la paie ?

L'assurance de copropriété est souscrite au nom de l'immeuble par le syndic. La fonction de syndic, pour rappel, peut être exercée par un prestataire professionnel ou par certains des copropriétaires à titre bénévole. Le syndic a pour mission de faire réaliser plusieurs devis d'assurance habitation et de les présenter ensuite au conseil syndical des copropriétaires, pour validation. Le choix des copropriétaires se portera la plupart du temps sur l'offre la plus compétitive et/ou la plus protectrice.

Restaurant et copropriété
Le copropriétaire d'un restaurant par exemple peut être amené à s'acquitter d'une surprime relative aux risques spécifiques liés à la nature du bien assuré.

En règle générale, la prime d'assurance copropriété est une charge faisant l'objet d'un partage équitable entre les différents copropriétaires. Certains cas peuvent cependant faire exception : un copropriétaire de locaux jugés particulièrement à risque (commerce, restaurant...) pourra être par exemple astreint par le règlement à s'acquitter de la totalité de la surprime relative à ce risque.

De façon générale, le montant total de la prime est déterminé par l'assureur en fonction de certains critères tels que la surface totale habitable, la surface non habitable (garages et caves...), la situation géographique (quartier plus ou moins sensible) et le taux de sinistralité sur les cinq à dix dernières années.

Les garanties de l'assurance de copropriété

Vous recherchez une bonne assurance de copropriété ? Il est important de vérifier que l'ensemble des points détaillés ci-dessous sont bien pris en compte, mais aussi de passer au peigne fin les exclusions de garantie prévues par le contrat.

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La responsabilité civile de la copropriété

La garantie RC de la copropriété a pour but d'indemniser les dommages matériels ou corporels causés par le bâtiment lui-même ou encore par les employés de la copropriété. Elle peut donc s'avérer précieuse par exemple si une personne glisse et se blesse dans la cour intérieure en raison du gel, ou encore si la femme de ménage fait chuter accidentellement un tiers.

Attention : il est essentiel de vérifier que la garantie en responsabilité civile couvre non seulement les préjudices infligés aux tiers, mais aussi ceux causés aux copropriétaires eux-mêmes ainsi qu'à leurs locataires.

L'assurance dommages de la copropriété

L'assurance de la copropriété lui permet généralement d'être indemnisée en cas de sinistre subi par le bâtiment, au même titre que la multirisques habitation du propriétaire d'un bien individuel. Les garanties sont classiques et incluent :

  • Les dégâts causés par un incendie, une explosion, une tempête ou la foudre. S'y ajoutent naturellement la garantie catastrophe naturelle – activable en cas d'arrêté publié au Journal officiel – et la garantie relative aux attentats et actes de terrorisme, comme l'exige la loi.
  • La garantie relative aux dégâts des eaux est l'une des composantes les plus importantes du contrat, car les dommages causés par une rupture de canalisation souterraine ou encore une infiltration de toiture sont potentiellement dévastateurs.
  • La garantie grêle et neige permet de couvrir les dégâts infligés aux toitures.
  • La garantie « bris de glace » permet de faire face plus sereinement à des actes de vandalisme visant par exemple les parties communes du rez-de-chaussée.
  • Une garantie vol est parfois prévue au contrat. Elle indemnise la copropriété en cas de vol de certains biens collectifs dans le local du gardien ou les locaux techniques, par exemple.
Copropriété d'un immeuble
Au titre de la garantie dommages d'une copropriété, les dégâts liés à la survenue d'un incendie, d'une explosion ou d'une tempête sont classiquement pris en charge.

Notez également que certains contrats se montrent encore plus protecteurs et proposent ainsi d'indemniser les dégâts de la foudre subis par vos appareils électriques, endommagés suite à une surtension (ascenseur, VMC...) ou encore les frais de déblais et les honoraires d'une expertise sollicitée par l'assuré.

La protection juridique

En particulier si la fonction de syndic est assurée à titre bénévole, il est recommandé d'inclure une garantie de protection juridique au sein de l'assurance de la copropriété ! Les copropriétaires bénéficieront ainsi de l'expertise juridique de l'assureur pour les assister dans tout litige les opposant à un tiers ou entre eux.

L'assurance du copropriétaire

Outre l'assurance souscrite par le syndic, chaque copropriétaire a évidemment intérêt à souscrire de son côté une MRH pour protéger les parties privatives de son propre logement. Cette multirisques propriétaire, de façon classique, couvre non seulement les dommages causés à l'appartement et à son mobilier mais aussi la responsabilité civile « vie privée » de son propriétaire. Elle inclut aussi en général une protection juridique. Les modalités du contrat peuvent varier selon que le propriétaire occupe ou non son logement (bien locatif).

Garages d'une copropriété
Le montant de la prime d'un contrat est calculé en prenant notamment en compte la surface habitable comme non habitable – garages et caves – du bien assuré.

Par souci de simplicité, certaines copropriétés optent cependant pour une assurance multirisques collective, qui couvre non seulement les parties communes mais joue aussi le rôle de multirisques habitation pour l'ensemble des copropriétaires. Un contrat unique s'avère avantageux en cas de sinistre touchant simultanément parties communes et privatives. Il peut aussi, bien sûr, représenter une contrainte pour les copropriétaires, qui ne sont alors plus libres de négocier individuellement le détail des garanties.

Focus sur l'assurance professionnelle du syndic

À la différence des syndics bénévoles, les syndics professionnels ont l'obligation légale de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro). Ce contrat est essentiel : en cas de faute commise par le syndic, son assureur interviendra pour indemniser la copropriété ou tout autre tiers lésé. Le conseil syndical des copropriétaires, avant d'effectuer le choix de son syndic, peut d'ailleurs exiger de ce dernier une attestation d'assurance professionnelle.

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