Copropriété : comment marche l’assurance ?

Depuis la loi Alur de 2014, un copropriétaire a l'obligation de souscrire une assurance habitation minimum, qu'il soit occupant ou non-occupant. Mais qu'en est-il du syndic ? Voilà un petit tour d'horizon des différentes assurances habitation qui doivent être souscrites lorsqu'on est propriétaire au sein d'une copropriété, afin d'être assuré que tout soit en ordre en cas de sinistre.

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Vis-à-vis des dommages qu’ils pourraient se causer mutuellement ou à un tiers, une bonne assurance de copropriété couvre la responsabilité civile de l’ensemble des copropriétaires. Elle protège également l’ensemble des parties communes en cas de sinistre et inclut généralement de nombreuses prestations d’assistance qui pourront s’avérer précieuses pour le syndic, surtout si celui-ci est bénévole.

Assurance copropriété : une obligation légale

Chaque propriétaire au sein d’une copropriété doit s’assurer individuellement. De la même manière, l’immeuble en copropriété doit être assuré collectivement, au moins au niveau de la couverture responsabilité civile afin de prendre en charge les coûts de réparations ou l’indemnisation des victimes, suite à un sinistre provoqué par les parties communes de l’immeuble.

couverture responsabilité civile.

Si vous êtes propriétaire dans une copropriété et souscrivez à une assurance copropriété, vous devez faire attention à deux choses :

  • le contrat d’assurance doit mentionner que votre assureur ne se retournera pas contre le syndic ou contre le copropriétaire responsable, en cas de sinistre. Si c’est le cas, vous devez vous assurer individuellement pour être couvert dans ce genre de situation.
  • Les copropriétaires doivent être considérés comme des tiers dans le contrat d’assurance, pour garantir le remboursement de leurs biens. En effet, la responsabilité civile n’intervient que dans les dommages causés aux tiers.

Qui souscrit l’assurance de copropriété et qui la paie ?

L’assurance de copropriété est souscrite au nom de l’immeuble par le syndic. La fonction de syndic, pour rappel, peut être exercée par un prestataire professionnel ou par certains des copropriétaires à titre bénévole. Le syndic a pour mission de faire réaliser plusieurs devis d’assurance habitation et de les présenter ensuite au conseil syndical des copropriétaires, pour validation. Le choix des copropriétaires se portera la plupart du temps sur l’offre la plus compétitive et/ou la plus protectrice.

Restaurant et copropriété
Le copropriétaire d’un restaurant par exemple peut être amené à s’acquitter d’une surprime relative aux risques spécifiques liés à la nature du bien assuré.

En règle générale, la prime d’assurance copropriété est une charge faisant l’objet d’un partage équitable entre les différents copropriétaires. Certains cas peuvent cependant faire exception : un copropriétaire de locaux jugés particulièrement à risque (commerce, restaurant…) pourra être par exemple astreint par le règlement à s’acquitter de la totalité de la surprime relative à ce risque.

De façon générale, le montant total de la prime est déterminé par l’assureur en fonction de certains critères tels que la surface totale habitable, la surface non habitable (garages et caves…), la situation géographique (quartier plus ou moins sensible) et le taux de sinistralité sur les cinq à dix dernières années.

Les caves et les combles non habités, les parkings et les remises ont leur surface réduite à 50% de la surface réelle dans le calcul du prix de l’assurance, donc il est important de signaler tout changement dans l’aménagement de ces dépendances.

Les garanties de l’assurance de copropriété

Vous recherchez une bonne assurance de copropriété ? Il est important de vérifier que l’ensemble des points détaillés ci-dessous sont bien pris en compte, mais aussi de passer au peigne fin les exclusions de garantie prévues par le contrat.

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La responsabilité civile de la copropriété

La garantie RC de la copropriété a pour but d’indemniser les dommages matériels ou corporels causés par le bâtiment lui-même. Il est donc utile de déclarer toute installation de l’immeuble : intérieures (ascenseur par exemple) ou extérieures (antenne, clôture, jardin, etc.). La garantie RC protège également des dommages causéspar les employés de la copropriété. Elle peut donc s’avérer précieuse par exemple si un passant reçoit une tuile tombée du toit, ou encore si la femme de ménage fait chuter accidentellement un tiers.

Attention : il est essentiel de vérifier que la garantie en responsabilité civile couvre non seulement les préjudices infligés aux tiers, mais aussi ceux causés aux copropriétaires eux-mêmes ainsi qu’à leurs locataires.

L’assurance dommages de la copropriété

L’assurance de la copropriété lui permet généralement d’être indemnisée en cas de sinistre subi par le bâtiment, au même titre que la multirisques habitation du propriétaire d’un bien individuel. Les garanties sont classiques et incluent :

  • Les dégâts causés par un incendie, une explosion, une tempête ou la foudre. S’y ajoutent naturellement la garantie catastrophe naturelle – qui peut être activée  en cas d’arrêté publié au Journal officiel – et la garantie relative aux attentats et actes de terrorisme, comme l’exige la loi.
  • La garantie relative aux dégâts des eaux est l’une des composantes les plus importantes du contrat, car les dommages causés par une rupture de canalisation souterraine ou encore une infiltration de toiture sont potentiellement dévastateurs.
  • La garantie tempête, grêle et neige permet de couvrir les dégâts infligés aux toitures.
  • La garantie « bris de glace » permet de faire face plus sereinement à des actes de vandalisme visant par exemple les parties communes du rez-de-chaussée.
  • Une garantie vol est parfois prévue au contrat. Elle indemnise la copropriété en cas de vol de certains biens collectifs dans le local du gardien ou les locaux techniques, par exemple, ou si les doubles des clés des différents appartements sont volés au concierge.
Copropriété d'un immeuble
Au titre de la garantie dommages d’une copropriété, les dégâts liés à la survenue d’un incendie, d’une explosion ou d’une tempête sont classiquement pris en charge.

Notez également que certains contrats se montrent encore plus protecteurs et proposent ainsi d’indemniser les dégâts de la foudre subis par vos appareils électriques, endommagés suite à une surtension (ascenseur, VMC…) ou encore les frais de déblai de décombres et les honoraires d’une expertise sollicitée par l’assuré.

La protection juridique de l’assurance copropriété

En particulier si la fonction de syndic est assurée à titre bénévole, il est recommandé d’inclure une garantie de protection juridique au sein de l’assurance de la copropriété ! Les copropriétaires bénéficieront ainsi de l’expertise juridique de l’assureur pour les assister dans tout litige les opposant à un tiers, dans les cas qui ne relèvent pas de la garantie responsabilité civile. En revanche, il n’est pas possible de l’utiliser pour attaquer l’un des copropriétaires.

L’assurance du copropriétaire

Chaque copropriétaire est légalement tenu de souscrire de son côté une RC pour protéger les parties privatives de son propre logement. Si vous faite le choix d’une multirisques propriétaire, elle couvre non seulement les dommages causés à l’appartement et à son mobilier, mais aussi votre responsabilité civile « vie privée ». Elle inclut en général une protection juridique. Les modalités du contrat peuvent varier selon que le propriétaire occupe ou non son logement (bien locatif). Si l’appartement est loué, le locataire est lui-même légalement responsable des dommages causés au logement, et la loi l’oblige donc à souscrire une assurance habitation.

Garages d'une copropriété
Le montant de la prime d’un contrat est calculé en prenant notamment en compte la surface habitable comme non habitable – garages et caves – du bien assuré.

Par souci de simplicité, certaines copropriétés optent pour une assurance multirisques collective, qui couvre non seulement les parties communes mais joue aussi le rôle de multirisques habitation pour l’ensemble des copropriétaires. Un contrat unique s’avère avantageux en cas de sinistre touchant simultanément parties communes et privatives. Il peut aussi, bien sûr, représenter une contrainte pour les copropriétaires, qui ne sont alors plus libres de négocier individuellement le détail des garanties.

Focus sur l’assurance professionnelle du syndic

À la différence des syndics bénévoles, les syndics professionnels ont l’obligation légale de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro). Ce contrat est essentiel : en cas de faute commise par le syndic, son assureur interviendra pour indemniser la copropriété ou tout autre tiers lésé. Le conseil syndical des copropriétaires, avant d’effectuer le choix de son syndic, peut d’ailleurs exiger de ce dernier une attestation d’assurance professionnelle.

Focus sur l’assurance professionnelle du syndic

À la différence des syndics bénévoles, les syndics professionnels ont l’obligation légale de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro). Ce contrat est essentiel : en cas de faute commise par le syndic, son assureur interviendra pour indemniser la copropriété ou tout autre tiers lésé. Le conseil syndical des copropriétaires, avant d’effectuer le choix de son syndic, peut d’ailleurs exiger de ce dernier une attestation d’assurance professionnelle.

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