Vente à réméré : que dit la loi ?

La vente avec faculté de rachat, ou réméré, est encadrée par la loi depuis longtemps. Le Code civil réglemente cette pratique aux articles 1659 et suivants. Sont encadrés la relation entre les investisseurs et le vendeur, la durée du contrat de réméré et les conditions du rachat. Focus sur ce que cela implique et comment vous protéger lors d’un réméré !

• ✅ L’essentiel : Les principales dispositions du Code Civil sur le réméré
• 📑 Article 1659 : “La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.”
• ⏳ Article 1660 : le contrat de vente à réméré est conclu pour une durée de 5 ans maximum.

Le cadre légal à connaitre avant de faire un réméré

Avant de procéder à une opération de réméré, vous devez connaitre les textes de loi suivants :

1️⃣ Article 1659 du Code Civil : “La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.”

Cet article pose les bases de la vente à réméré :

• Il s’agit d’un contrat entre un vendeur et un/des investisseurs ;
• Le vendeur dispose d’un “faculté de rachat” qui lui permet de reprendre possession de son bien à la fin du délai ;
• Le vendeur doit alors payer le prix du bien défini par le contrat de réméré ;
• Cela concerne les biens immobiliers mais aussi d’autres biens (collections, meubles,..).

2️⃣ Article 1660 du Code Civil : “La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.”

Cet article fixe la durée maximale du contrat de vente à réméré : 5 ans. Si jamais le contrat prévoit une durée supérieure à 5 années, cela ne sera pas pris en compte et ce délai légal sera appliqué à l’accord.

3️⃣ Article 1673 du Code Civil : “Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.”

Plus technique que les autres, cet article signifie simplement que :

Le vendeur qui active sa faculté de rachat doit rembourser :

• le prix initial ;
• les frais de vente ;
• les réparations nécessaires ;
• les dépenses d'amélioration de la valeur du bien.

Le vendeur ne peut récupérer le bien qu'après avoir satisfait à ces obligations financières.

Lorsque le vendeur reprend possession via le pacte de rachat, le bien n’aura pas de nouvelles charges et d'hypothèque.

Le vendeur doit respecter les contrats de location conclus honnêtement par l'acheteur pendant la période de possession.

Les autres dispositions légales du Code Civil (articles 1661 à 1672)

Ces articles définissent les règles liées à la vente à réméré dans le cadre de ventes immobilières.

Pour faire simple, ils établissent que le délai fixé pour exercer le droit de rachat est strict et ne peut être prolongé par décision judiciaire (Article 1661). Si le vendeur n'exerce pas son droit de rachat dans le délai prévu, l'acquéreur devient le propriétaire incontesté (Article 1662).

Le délai court contre toutes les personnes, y compris les mineurs, sauf s'il y a un recours légitime (Article 1663).

L'acquéreur dans une vente à réméré possède les mêmes droits que le vendeur initial et peut s'opposer aux revendications d'autres parties concernant la propriété (Article 1665). Il peut également invoquer le bénéfice de la discussion contre les créanciers du vendeur (Article 1666).

Si plusieurs personnes ont vendu conjointement un bien, chacun peut exercer son droit de rachat uniquement pour sa part (Articles 1668 et 1669). Cependant, l'acquéreur peut exiger que tous les co-vendeurs ou cohéritiers soient impliqués dans le processus pour décider de la reprise du bien entier (Article 1670).

Si la vente a été effectuée de manière disjointe, chaque co-vendeur peut exercer le droit de rachat sur sa part, et l'acquéreur ne peut pas les forcer à reprendre l'intégralité du bien, sauf si le bien a été attribué à l'un des cohéritiers lors d'un partage de succession (Article 1671 et 1672).