Après un divorce ou lors d'une séparation, un des deux protagonistes peut vouloir conserver le logement commun pour en devenir le seul propriétaire. De même, après une succession, certains héritiers peuvent vouloir garder un bien immobilier, alors que d'autres souhaitent le revendre. Une personne désirant obtenir le bien en indivision doit donc racheter les parts des autres ayants droit. C'est cette compensation financière qu'on appelle la soulte. Le rachat de soulte constitue la transaction financière entre les parties.
Combien coûte le rachat de soulte ? Quels sont les frais annexes à prendre en considération ? Comment procéder à l'opération et comment financer le rachat de soulte ? On vous dit tout.
Rachat de soulte : définition et principe
La soulte est une compensation financière, c'est-à-dire une somme d'argent qu'une personne doit verser à une ou plusieurs autres lorsqu'elle a perçu des biens d'une valeur supérieure à ce qu'elle aurait dû obtenir, la soulte compense l'inégalité des parts.
C'est un terme juridique employé dans le cadre d'un contrat d'échange ou de partage d'une indivision. Elle correspond au paiement d'un préjudice que subiraient les autres parties concernées par l'échange ou le partage.
L'application de cette mesure financière compensatoire a notamment lieu lors d'un partage successoral ou d'un divorce.
Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ? Définition
Le rachat de soulte désigne l'opération financière qui consiste à payer le montant correspondant aux parts que l'on souhaite acquérir.
L'exemple le plus éclairant concerne le partage de biens en indivision suite à un divorce. Si l'un des deux coinjoints souhaite récupérer la maison achetée en commun, il doit racheter la soulte de l'autre (c'est à dire racheter ses parts). Pour se faire, il doit verser une compensation financière coïncidant à une partie de la valeur du bien immobilier.
Rachat de soulte en cas de divorce
Le rachat de soulte est un cas de figure répandu dans le cadre d'une procédure de divorce. Cette question ne peut être réglée que lorsque le projet de liquidation est établi et le jugement de divorce prononcé. L'opération de compensation financière intervient quand il faut partager un bien en indivision et que l'un des deux époux souhaite devenir seul propriétaire du bien. La soulte correspond à la valeur de la part de rachat de la maison.
Le cas de la désolidarisation
Se pose aussi la question de la désolidarisation. Un conjoint qui ne conserve pas la propriété demeure lié à la banque auprès de laquelle a été souscrit l'emprunt immobilier. Si l'ex-époux ne peut plus payer les échéances, l'établissement prêteur poursuit les deux anciens conjoints dont la responsabilité est égale même si l'un n'est officiellement plus propriétaire.
Ce dernier doit donc obtenir sa désolidarisation de l'autre auprès de la banque. Cette formalité peut être validée au moment de la liquidation du régime matrimonial chez le notaire.
Mais cette tâche se mue en véritable casse-tête quand la banque refuse de prêter à celui qui conserve le bien, le jugeant incapable d'assumer seul le remboursement. La solution consiste donc à vendre le bien et à partager la somme.
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Le rachat de soulte en cas de succession
La succession est également le théâtre de telles opérations. Le principe est identique : plusieurs héritiers reçoivent une partie des biens immobiliers en indivision.
Si le testament du défunt n'indique pas la valeur de leur part, les ayants droit peuvent trouver un compromis. De même, ils peuvent faire appel au juge chargé de solder la succession et qui déterminera la valeur du bien.
Le ou les héritiers qui souhaitent conserver le bien immobilier doivent verser aux autres indivisionnaires le montant de la soulte.
Le calcul du rachat de soulte
Le calcul du rachat de soulte varie en fonction du bien en indivision concerné. Dans le cadre d'une séparation, il faut tenir compte évidemment du régime matrimonial.
Le montant de la soulte peut être soit :
- fixé à l'amiable par les protagonistes ou par un notaire.
- pour un bien immobilier, ce dernier s'appuiera sur la valeur de l'actif en sondant le marché. Ensuite, il suffit de prendre la valeur nette du bien puis de la diviser par le nombre de personnes associées par le partage.
La formule est la suivante :
Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (Montant du capital restant dû / 2)
Dans le cadre d'un divorce, on divise par deux la valeur nette de la maison. Elle correspond à la valeur du bien immobilier à laquelle on retranche le solde du crédit immobilier ou du capital restant dû. N'hésitez pas non plus à effectuer une simulation de rachat de soulte pour évaluer son coût.
Qui paie les frais de notaire ?
Les frais du notaire en cas de rachat de soulte sont répartis entre tous les héritiers dans le cadre d'une succession et les deux anciens conjoints dans le cadre d'un divorce.
Simulation d'un rachat de soulte
Voici un exemple pour bien comprendre comment est calculé le rachat de soulte :
Les deux époux engagent une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d'un appartement acquis pour 250.000 €. Ils ont financé cet achat par un emprunt immobilier de 200.000 €. Au moment du divorce acté, la somme restant à rembourser est de 100.000 €. L'estimation de l'appartement par des experts mandatés par leur notaire se chiffre à 270.000 €.
Monsieur décide de conserver l'appartement, donc de faire un rachat de soulte pour rembourser le préjudice financier à son ancienne épouse.
La somme est de : (270.000 / 2) – (100.000 / 2) = 135.000 – 50.000 = 85.000 €
Monsieur devra donc trouver les financements pour payer la soulte à son ex-épouse (85.000 €) tout en étant en capacité de rembourser la somme restant du crédit immobilier (100.000 €), soit un total de 185.000 €.
Comment financer le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est une opération financière qui nécessite l'intervention d'un notaire.
Pour initier l'opération de rachat de soulte, il suffit que l'un des protagonistes contacte un notaire agréé et établisse sa requête. Il faut ensuite estimer le bien en indivision concerné soit en sollicitant le notaire, soit en le réalisant soi-même ou via un agent immobilier.
Le notaire calcule officiellement la valeur de la soulte ainsi que les frais associés.
Que se passe-t-il si personne ne dispose de la couverture financière suffisante pour racheter la soulte ? La mise en vente du bien immobilier est automatique. Durant le processus jusqu'à l'acte de vente, chaque partie doit rembourser sa part de mensualités du prêt immobilier. Ce n'est qu'une fois le bien vendu que chacun pourra récupérer sa part.
Si la personne possède les ressources nécessaires, elle n'a aucun souci à racheter la soulte. La plupart du temps, ce n'est pas le cas. Le rachat de soulte passe donc par un prêt bancaire, soit un crédit immobilier traditionnel, ce qui entraîne une analyse et une vérification de ses comptes bancaires et de sa situation financière.
Pour bénéficier de ce prêt, l’emprunteur doit être en CDI. Autrement dit, il faut un emploi stable, des revenus réguliers et pérennes. Le taux d’endettement maximal est de 35 %. Cependant, dans l’idéal, il faut un taux d'endettement inférieur ou égal à 30 %, afin d’inclure dans le crédit total le rachat des parts, d'autant qu'il faut souscrire une assurance-emprunteur.
Si ce n'est pas le cas, vous pouvez assainir votre situation en sollicitant un rachat de crédits, ce qui vous permet de conserver ou d’amoindrir votre mensualité tout en vous dégageant la trésorerie nécessaire pour le rachat de soulte.
Bon à savoir : un prêt immobilier ne peut pas financer la prestation compensatoire. Dans ce cas, il est en revanche possible de solliciter un prêt personnel ou une demande de trésorerie supplémentaire, ce qui permet d'éviter une hausse des mensualités.
Pour rappel, lorsqu'il y a divorce, un époux peut devoir verser à l'autre une prestation compensatoire, pour compenser la différence de niveau de vie. Elle peut prendre différentes formes. Son montant peut être fixé par les époux ou le juge aux affaires familiales.
Avant d'initier toute démarche auprès d'une banque ou d'un courtier, il est impératif que le montant de la soulte soit fixé par le notaire. Ensuite, il faut constituer un dossier compilant les pièces justificatives classiques :
- les trois derniers bulletins de salaire ;
- les trois derniers relevés de comptes ;
- une copie du certificat de propriété ;
- la copie de l'attestation de valeur ;
- une copie du prêt immobilier en cours ;
- une copie de l'acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires si tel est votre cas ;
- le cas échéant, une copie du jugement de divorce.
Frais supplémentaires :
- les pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier initial. Notez que les indemnités de remboursement anticipé sont égales à 6 mois d'intérêts en cours. Elles sont par ailleurs plafonnées à 3 % du capital restant dû ;
- des frais de mutation et axes retenus par le notaire puis rétrocédés aux collectivités locales et au Trésor Public (droits de partage de 2,5 % de l'actif net) ;
- les frais bancaires ;
- et les frais de garantie (prêt hypothécaire, caution, Privilège du prêteur de deniers).
Foire aux questions
Comment faire un rachat de soulte dans le cas d'un Pacs ?
Les emprunteurs ayant acheté leur résidence principale en étant pacsés rencontrent la même problématique en cas de séparation. Si l'un des deux conjoints souhaite conserver le bien, il doit effectuer un rachat de soulte.
Il en devient ainsi le seul et unique propriétaire. Les partenaires fixent librement le montant de la soulte. De même, ils peuvent passer par l'intermédiaire d'un notaire.
En effet, bien que le notaire n'intervienne pas dans le cadre de la séparation en elle-même à contrario d'un divorce, il reste tout de même obligatoire d'avoir recours à ses services dans le cadre du versement de la soulte.
Rachat de soulte par un tiers, est-ce possible ?
Dans le cadre d'un rachat de soulte lors d'un divorce ou d'une succession, les parties prenantes, c'est-à-dire les conjoints et les héritiers, ne sont pas les seuls à pouvoir investir dans cette opération.
En effet, il est par exemple possible pour un proche, un membre de la famille ou toute autre personne tierce de payer la soulte et de devenir propriétaire de la part correspondante du bien immobilier.
Cela peut notamment être une solution à envisager lorsque celui qui souhaite conserver la maison ou l'appartement n'a pas la capacité financière pour assumer seul la charge d'emprunt.
Le tiers peut également se porter caution personnelle afin de garantir le remboursement du prêt. Attention toutefois, cette opération engage très fortement le cautionnaire et doit être attentivement étudiée.
Le rachat de soulte dans le cas d'un concubinage ?
Vous avez acheté un bien immobilier à deux sans être marié ni pacsé ? Un des concubins peut aussi demander un rachat de soulte s'il souhaite garder la maison ou l'appartement acquis initialement à deux.
Pour cela, il devra verser le montant de la soulte à son ex-concubin moyennant un apport depuis son épargne ou par l'intermédiaire d'un prêt immobilier classique. Bien entendu, l'acte juridique relève de la compétence d'un office notarial.