Viager : conseils à l'usage des vendeurs et des acheteurs

La vente en viager est une formule originale et potentiellement attractive de transaction immobilière. Retrouvez ci-après les conseils de jechange à l'usage des vendeurs comme des acheteurs.

Viager
La formule de la vente en viager connaît de nos jours un regain d'intérêt, notamment au sein de couples âgés, propriétaires et n'ayant pas d'enfants.

Popularisée en son temps par un film comique désormais entré dans la mémoire collective des Français, la vente en viager est une formule originale et potentiellement attractive de transaction immobilière. Bien loin d’être tombé en désuétude, le viager connaît aujourd’hui un regain de vigueur du fait du vieillissement progressif de la population et du besoin, commun chez une majorité de personnes âgées, de toucher un complément de revenu pour la sérénité de leurs vieux jours.

Tant et si bien que les organismes immobiliers sont de plus en plus nombreux à se spécialiser sur ce créneau, notamment en Île-de-France et dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur qui concentrent à elles seules plus de 80 % des annonces. Attention toutefois : l’acheteur et le vendeur en viager ne doivent s’engager qu’en toute connaissance de cause, et en ayant bien compris leurs obligations respectives. Ci-dessous l’essentiel à savoir.

En quoi consiste la vente en viager ?

Dans le cadre d’un viager, l’acheteur – ou « débirentier » – procède à l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’une personne âgée – le « crédirentier ». Contrairement à une vente classique, la vente en viager ne nécessite de verser qu’une fraction de la valeur du bien au moment de la transaction. Ce versement en capital, appelé le « bouquet », correspond en règle générale à 30 ou 40 % de la valeur à laquelle le bien aurait été vendu en cas de transaction classique.

En échange de ce tarif très attractif, le débirentier est soumis à plusieurs contraintes. Tout d’abord, l'acheteur s'engage à verser une « rente viagère » à vie au vendeur, c’est-à-dire jusqu’au décès de ce dernier ou jusqu’au décès des deux membres du couple lorsque le viager est conclu sur deux têtes. Cette rente viagère prend la forme, le plus souvent, d’un versement mensuel.

Tables actuarielles
L'espérance de vie, déterminée en fonction de tables actuarielles, et un des principaux facteurs entrant en jeu quant au calcul du montant d'une rente viagère.

Évidemment, le montant de cette rente est variable. Il dépend du montant du bouquet initial – plus le bouquet est important, moins la rente le sera –, mais aussi de l’espérance de vie du vendeur – plus le vendeur est jeune, moins la rente sera élevée –, déterminée en fonction de tables actuarielles assez complexes.

L’autre contrainte, et non des moindres, est que l’acheteur devra attendre le décès du vendeur pour prendre possession des lieux. D’ici là, la propriété des lieux lui est effectivement transférée mais le vendeur conserve un droit d’occupation du bien.

À l’opposé de ce « viager occupé », il est aussi possible de conclure un « viager libre » dans lequel l’acheteur peut s’installer immédiatement et a pour seule obligation le versement de la rente. Le viager libre, cependant, n’intéresse généralement pas les vendeurs et ne représente que 5 % des transactions en viager.

Quels sont les avantages et inconvénients du viager ?

Du point de vue de l’acheteur, le viager introduit un aléa important dans la décision d’investissement, à savoir la durée de vie du vendeur et donc le montant total de la rente à verser.

À noter : comme pour toute transaction immobilière classique, des frais de notaire sont à prévoir.

La transaction peut tout autant s’avérer une excellente affaire – en cas de décès rapide du crédirentier – qu’une mauvaise, selon que la totalité de l’effort financier – bouquet et rentes versées – s’avère inférieure ou supérieure au prix de marché du bien. Il s’agit donc d’une prise de risque calculée, au même titre que tout autre investissement non garanti comme un placement en bourse ou l’achat de parts de société.

Le viager constitue également une formule salvatrice pour de nombreuses personnes âgées, notamment celles qui touchent une pension de retraite trop faible pour subvenir à leurs besoins et qui ont pour patrimoine principal – ou unique – leur résidence principale. Cette option séduira tout particulièrement les vendeurs sans enfants, qui n’ont pas la préoccupation d’organiser leur succession.

Conseils à l’usage des vendeurs en viager

À quel âge est-il recommandé de vendre en viager ?

Il est théoriquement possible de vendre un bien immobilier en viager à n’importe quel âge. Toutefois, plusieurs éléments font que la « fenêtre de tir » idéale se situe entre 70 et 85 ans. La rente, tout d’abord, bénéficie d’un traitement fiscal plus incitatif dans cette tranche d’âge. En effet, si le viager est conclu après les 70 ans révolus du vendeur, elle fait l’objet d’un abattement de 70 % avant impôt sur le revenu. Cet abattement diminue à 60 % pour les viagers conclus entre 60 et 69 ans, à 50 % entre 50 et 59 ans et enfin à 30 % seulement pour les moins de 50 ans.

Abattement fiscal d'un bien en viager
Le saviez-vous ? Plus le vendeur du bien mis en viager est âgé et plus incitatif est l'abattement fiscal dont fait l'objet sa rente.

Par ailleurs, en dessous de 70 ou 75 ans, l’espérance de vie du vendeur est encore relativement longue et ce dernier devra donc se contenter d’une rente assez faible. Sans même mentionner les difficultés qu’il aura à convaincre un acheteur prêt à s’engager potentiellement sur plusieurs décennies…

A contrario, au-delà de 85 ans, la rente peut devenir très élevée et donc très intéressante pour le vendeur. Un risque, cependant : celui d’une nullité de la vente en cas d’abus manifeste. C’est le cas lorsque le vendeur, au moment de la vente, est déjà gravement malade ou même en fin de vie (art. 1975 du Code civil), ou lorsqu’il décède dans les vingt jours suivant la signature de la vente quelles que soient les circonstances.

Le viager en famille : une pratique déconseillée

Bien qu’ils représentent jusqu’à un tiers des dossiers, les ventes en viager à un membre de la famille – voire à un héritier direct – sont à déconseiller. Notons tout d’abord que des tensions peuvent survenir si le paiement de la rente connaît une interruption. Au-delà, le viager en famille pourra être réinterprété par le fisc comme une donation déguisée et destinée à éviter les frais de succession, notamment si ses conditions sont anormalement avantageuses. C'est d'ailleurs le même principe qui s'applique dans le cadre de la requalification d'une assurance-vie en donation indirecte.

La clause résolutoire : un élément important

Il est impératif d’ajouter au contrat de vente en viager une clause dite « résolutoire ». En effet, comme l'explique Jérôme Krausz, expert Banque & Crédit chez jechange, « cette clause aura pour effet d’annuler la vente en cas de cessation du paiement de la rente. Ainsi, si l’acheteur manque à ses obligations, il vous suffira de saisir le tribunal d’instance pour faire constater la chose, et obtenir l’annulation au bout d’une procédure longue de six mois environ. La décision de justice vous permettra le plus souvent de conserver tout ou partie du bouquet et des rentes déjà versées à titre de dommages et intérêts. »

Conseils à l’usage des acheteurs en viager

Anticiper les frais et les charges

En tant que nouveau propriétaire du bien, toutes les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur d’un bien en viager, avant même que le vendeur quitte les lieux. Ce détail est à peser soigneusement si vous jetez votre dévolu sur un bien en mauvais état, qui pourrait avoir besoin par exemple d’une nouvelle toiture ou d’un ravalement de façade dans les prochaines années. Si les travaux deviennent incontournables, leur coût se rajoutera à celui de la rente.

Travaux d'un bien en viager
L’évaluation de l’état général de l’habitation et l'anticipation d'éventuels travaux dont il aura par la suite à assumer la charge doivent retenir chez l'acheteur toute son attention.

Gardez à l’esprit, de même, que la rente viagère va évoluer dans le temps en même temps que l’indice sur lequel elle est indexée. Évitez les indexations exotiques (matières premières, etc.), et privilégiez une indexation plus simple sur l’indice des prix à la consommation.

Souscrire une assurance décès pour acheteur en viager

Le décès prématuré de l’acheteur, avant celui du vendeur, est une hypothèse à ne jamais négliger. À défaut d’avoir pris d’autres dispositions, la propriété du bien en viager – avec la responsabilité du paiement des rentes – passe en effet directement aux héritiers, lesquels peuvent choisir de poursuivre le paiement des rentes pour ne pas renoncer au bien, ou au contraire le vendre.

La souscription d’une assurance décès viager, à l’inverse, va protéger les héritiers du débirentier. Si l'acheteur décède, l’assureur prend le relais pour payer les rentes et les héritiers pourront alors prendre possession du bien au décès du crédirentier. Ce type d’assurance est plutôt bon marché lorsque l’acheteur est jeune.

Prévoir une clause de libération anticipée des lieux

Acheteur et vendeur ont tous deux intérêt à insérer une clause dite d’« abandon de droit d’usage ». En clair, le crédirentier se réserve la possibilité de libérer les lieux définitivement et à tout moment avant son décès, par exemple pour intégrer une maison de retraite ou une structure médicalisée. L’acheteur devient libre d’emménager et de prendre pleinement possession des lieux, contre une majoration de la rente à verser jusqu’au décès du crédirentier.

Pour l'anecdote...

En 1965, à l'âge de 90 ans et sans héritier, Jeanne Calment décide de vendre son appartement en viager à son notaire. Celui-ci, alors âgé de 47 ans, accepte la transaction et lui verse la somme de 2 500 francs chaque mois. Il le fera jusqu'à sa mort en 1995, à l'âge de 77 ans. Sa femme continuera ensuite de payer, jusqu'au décès de Jeanne Calment. Au total, on estime que le couple a versé plus de deux fois le prix de l'appartement à la doyenne de l'humanité !

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