Rachat de soulte en cas de divorce ou de succession

Le rachat de soulte est une opération financière qui permet de racheter les parts de son ex-conjoint ou des co-héritiers. Combien coûte le rachat de soulte ? Quels sont les frais annexes à prendre en considération ? Comment procéder à l'opération et comment financer le rachat de soulte ?

• ✅ L’essentiel : le rachat de soulte
• 💡 Le rachat de soulte permet à un héritier ou l'un des époux de racheter la part d'un bien immobilier afin de conserver le bien.
• ⏳ La soulte est la part du patrimoine détenu par le co-héritier ou l'ex-époux.
• 📑 Un rachat de soulte doit obligatoirement être authentifié par un notaire.
• 🏡 Pour estimer la valeur de la soulte il est possible de s'arranger à l'amiable ou de faire appel à un professionnel de l'immobilier (notaire ou agent).

🤔 Rachat de soulte : définition et principe

💡 Définition : qu'est-ce qu'un rachat de soulte ? Le rachat de soulte est une opération financière qui consiste à payer le montant correspondant aux parts que l'on souhaite acquérir.

La soulte est une compensation financière, c'est-à-dire une somme d'argent qu'une personne doit verser à une ou plusieurs autres lorsqu'elle a perçu des biens d'une valeur supérieure à ce qu'elle aurait dû obtenir, la soulte compense l'inégalité des parts.

C'est un terme juridique employé dans le cadre d'un contrat d'échange ou de partage d'une indivision. Elle correspond au paiement d'un préjudice que subiraient les autres parties concernées par l'échange ou le partage.

L'application de cette mesure financière compensatoire a notamment lieu lors d'un partage successoral ou d'un divorce.

L'exemple le plus éclairant concerne le partage de biens en indivision suite à un divorce. Si l'un des deux coinjoints souhaite récupérer la maison achetée en commun, il doit racheter la soulte de l'autre (c'est à dire racheter ses parts). Pour se faire, il doit verser une compensation financière coïncidant à une partie de la valeur du bien immobilier. 

⚡ Rachat de soulte en cas de divorce

Cette question ne peut être réglée que lorsque le projet de liquidation est établi et le jugement de divorce prononcé. L'opération de compensation financière intervient quand il faut partager un bien en indivision et que l'un des deux époux souhaite devenir seul propriétaire du bien. La soulte correspond à la valeur de la part de rachat de la maison.

🔍 Le cas de la désolidarisation

Un conjoint qui ne conserve pas la propriété demeure lié à la banque auprès de laquelle a été souscrit l'emprunt immobilier. Si l'ex-époux ne peut plus payer les échéances, l'établissement prêteur poursuit les deux anciens conjoints dont la responsabilité est égale même si l'un n'est officiellement plus propriétaire.

Ce dernier doit donc obtenir sa désolidarisation de l'autre auprès de la banque. Cette formalité peut être validée au moment de la liquidation du régime matrimonial chez le notaire.

Mais cette tâche se mue en véritable casse-tête quand la banque refuse de prêter à celui qui conserve le bien, le jugeant incapable d'assumer seul le remboursement. La solution consiste donc à vendre le bien et à partager la somme.

👶 Le rachat de soulte en cas de succession

La succession est également le théâtre de telles opérations. Le principe est identique : plusieurs héritiers reçoivent une partie des biens immobiliers en indivision.

Si le testament du défunt n'indique pas la valeur de leur part, les ayants droit peuvent trouver un compromis. De même, ils peuvent faire appel au juge chargé de solder la succession et qui déterminera la valeur du bien.

Le ou les héritiers qui souhaitent conserver le bien immobilier doivent verser aux autres indivisionnaires le montant de la soulte.

🧮 Le calcul du rachat de soulte

Le calcul du rachat de soulte varie en fonction du bien en indivision concerné. Dans le cadre d'une séparation, il faut tenir compte évidemment du régime matrimonial.

Le montant de la soulte peut être soit :

• Fixé à l'amiable par les protagonistes ou par un notaire.
• Pour un bien immobilier, ce dernier s'appuiera sur la valeur de l'actif en sondant le marché. Ensuite, il suffit de prendre la valeur nette du bien puis de la diviser par le nombre de personnes associées par le partage.

La formule est la suivante :

Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (Montant du capital restant dû / 2)

Dans le cadre d'un divorce, on divise par deux la valeur nette de la maison. Elle correspond à la valeur du bien immobilier à laquelle on retranche le solde du crédit immobilier ou du capital restant dû. N'hésitez pas non plus à effectuer une simulation de rachat de soulte pour évaluer son coût.

💸 Qui paie les frais de notaire ?

Les frais du notaire en cas de rachat de soulte sont répartis entre tous les héritiers dans le cadre d'une succession et les deux anciens conjoints dans le cadre d'un divorce.

💰 Comment financer le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une démarche financière qui implique l'intervention d'un notaire. Pour faciliter la compréhension, nous avons divisé cette section en plusieurs sous-titres.

1. Lancement du processus d'achat de soulte

Pour commencer le processus de rachat de soulte, l'une des parties concernées doit contacter un notaire agréé et déposer une requête. L'estimation de la propriété en copropriété peut être effectuée par le notaire lui-même, par les parties elles-mêmes, ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

2. Évaluation et coûts associés

Le notaire calcule la valeur de la soulte ainsi que les frais associés.

3. Financement de l'achat de la soulte

Si personne ne dispose des ressources financières nécessaires pour racheter la soulte, la vente de la propriété immobilière est automatiquement engagée. Pendant cette période, chaque partie doit rembourser sa part des mensualités du prêt immobilier. La distribution des fonds intervient après la vente du bien.

4. Obtention d'un financement par un prêt bancaire

Dans la plupart des cas, le rachat de soulte nécessite un prêt bancaire, généralement sous forme de crédit immobilier classique. Cela implique une analyse minutieuse des comptes bancaires et de la situation financière de l'emprunteur.

5. Éligibilité au prêt bancaire

Pour être éligible à un prêt bancaire, l'emprunteur doit avoir un emploi stable (CDI) et des revenus réguliers et pérennes. Le taux d'endettement maximal autorisé est de 35 %, bien que le maintenir à 30 % ou moins soit idéal, en particulier lors de l'inclusion de la soulte dans le prêt. Une assurance-emprunteur est également requise.

6. Consolidation de la dette comme solution

Si votre situation financière ne répond pas aux critères requis, une consolidation de dettes peut être une option viable. Elle vous permet de réduire vos mensualités tout en obtenant la trésorerie nécessaire pour le rachat de soulte.

7. Autres considérations

Il est important de noter que les prêts immobiliers ne peuvent pas financer la prestation compensatoire en cas de divorce. Dans ce cas, un prêt personnel ou une demande de trésorerie supplémentaire peut être sollicité pour éviter une augmentation des mensualités.

8. Documents nécessaires

Avant de solliciter une banque ou un courtier, il est essentiel que le montant de la soulte soit fixé par le notaire. Ensuite, un dossier doit être constitué, comprenant les documents suivants :

• Les trois derniers bulletins de salaire ;
• Les trois derniers relevés de comptes ;
• Une copie du certificat de propriété ;
• La copie de l'attestation de valeur ;
• Une copie du prêt immobilier en cours ;
• Une copie de l'acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires, si applicable ;
• Le cas échéant, une copie du jugement de divorce.

9. Coûts supplémentaires

Enfin, il convient de prendre en compte les frais supplémentaires liés au rachat de soulte, notamment :

• Les pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier initial, plafonnées à 3 % du capital restant dû ;
• Les droits de partage de 2,5 % de l'actif net, rétrocédés aux collectivités locales et au Trésor Public ;
• Les frais bancaires ;
• Les frais de garantie (prêt hypothécaire, caution, Privilège du prêteur de deniers).