Comment tirer profit d'un rachat de son prêt immobilier

Le rachat d'un crédit immobilier peut être particulièrement intéressant à l'occasion d'un changement de domicile ou d'une autre opération financière de grande envergure. Il vous permet en effet de soulager vos mensualités, en remplaçant votre prêt immobilier actuel par un autre, au taux moins élevé. Voici quelques conseils pour pleinement en profiter.

  • Publié le 29/04/2011 (mis à jour le 27/10/2017)
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Le rachat d'un crédit immobilier
En règle générale, ce sont dans les premières années de vie de votre crédit immobilier qu'un rachat de prêt s’avère intéressant.

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  1. La renégociation du taux d'un crédit immobilier
  2. Rachat ou renégociation d'un crédit immobilier : quelles différences ?

Les taux d’intérêt accordés aux nouveaux crédits immobiliers flirtent avec des niveaux historiquement bas, avec une moyenne de 1,80 % pour un prêt sur vingt ans en 2017. De ce fait, les ménages ayant choisi de s’endetter à un taux parfois beaucoup plus élevé il y a quelques années peuvent légitimement se sentir lésés ! Depuis la promesse de vente de leur bien et la signature de leur emprunt il y a 5 ou 10 ans, les conditions de prêt pratiquées par les organismes de crédit se sont encore assouplies.

Il reste néanmoins possible pour ces propriétaires de profiter de la conjoncture favorable en faisant racheter leur crédit par une banque concurrente, avec à la clé des mensualités amoindries ou un crédit plus court. L’opération implique certains frais, ce qui explique qu’elle ne soit pas systématiquement rentable pour l’emprunteur.

Racheter son crédit immo, comment ça marche ?

Le rachat de crédit immobilier suppose, pour l'emprunteur, de trouver une banque concurrente (la banque B) qui accepte de rembourser l'intégralité du crédit initialement souscrit auprès de la banque A. L'emprunteur n'a plus alors qu'à souscrire auprès de la banque B un nouvel emprunt, qui sera normalement assorti de conditions plus favorables, et en particulier d'un taux d'intérêt moins élevé.

Cette opération présente des avantages à la fois pour l'emprunteur, qui paiera moins d'intérêts sur le long terme et peut donc réaliser des économies significatives, et pour sa nouvelle banque, qui voit en ce rachat de crédit le meilleur moyen de capter et fidéliser une nouvelle clientèle. La banque initiale, quant à elle, n'est pas totalement perdante puisqu'elle récupère des frais de remboursement anticipé qui compensent, en partie, son manque à gagner.

Une procédure de rachat de crédit est simple à mettre en œuvre. Elle suppose de prendre rendez-vous avec plusieurs établissements bancaires concurrents pour leur communiquer les détails du crédit (durée, montant, capital restant dû, nouvel apport éventuel…), ou plus simplement de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Muni d'un comparatif des meilleures offres de rachat de crédit de ces différentes banques, vous pourrez par ailleurs tenter une renégociation de votre crédit directement auprès de votre banque actuelle, même si les chances de succès sont minces.

Quels sont les frais des banques ?

Dans le cadre d'un rachat de crédit, les pénalités et frais divers sont nombreux et peuvent grever de façon significative la rentabilité de l'opération :

  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) représentent, la plupart du temps, la charge la plus importante pour l'emprunteur en cas de rachat. De fait, la banque qui avait accordé le crédit initial n'a aucun intérêt à négocier avec un client qu'elle perd de toute façon, et va donc réclamer l'intégralité de ces pénalités. Elles s'élèvent soit à l'équivalent de six mois d'intérêt sur le montant du capital remboursé, soit à 3 % du capital restant dû, le montant le plus bas étant retenu. Le rachat d'un crédit de 4 % au capital restant dû de 100 000 €, par exemple, va générer des IRA d'un montant de 2 000 € (100 000 x 4 % x 6/12).
  • La fin de l'emprunt précédent et la souscription d'un nouveau prêt impliquent de nouveaux frais de garantie. Ces derniers prendront la forme de frais de mainlevée (dans le cas d'une hypothèque ou d'une Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) ou d'une nouvelle caution à payer (si vous avez fait appel à un fonds de garantie). Dans ce dernier cas, le remboursement de la précédente caution peut cependant compenser en bonne partie ces frais.
  • Votre nouvelle banque peut tout à fait vous facturer des frais de dossier, censés rémunérer le travail réalisé pour cette opération. Tout comme lors de la souscription de votre premier prêt immobilier, ils peuvent souvent se négocier.

L'assurance emprunteur, enfin, sera à changer si vous l'aviez souscrite auprès de votre banque initiale (contrat de groupe) ou à mettre à jour si vous aviez choisi la délégation d'assurance. Dans les deux cas, la prime devrait diminuer, puisque le taux d'intérêt du crédit est plus faible, sauf bien sûr si un nouveau risque significatif est apparu depuis (maladie, invalidité partielle…).

Comment savoir si le rachat est rentable ?

C'est surtout dans les toutes premières années du crédit immobilier, lorsque le capital restant dû est le plus important, que la part des intérêts dans les mensualités est significative. Il s'ensuit une conséquence logique et imparable : plus votre crédit immobilier est ancien, et moins le rachat de crédit se révélera intéressant. En effet, dans le cas d'un crédit déjà bien entamé, les économies à réaliser sur les quelques intérêts qui restent à payer ne seront pas suffisantes pour compenser les frais de l'opération.

Selon une règle empirique souvent validée, un prêt immobilier n'ayant pas encore atteint le premier tiers de sa durée (soit 6 à 7 ans pour un crédit sur 20 ans, par exemple) pourra être racheté de façon profitable dès que le nouveau taux d'intérêt est inférieur d'un point au précédent (3 % si le taux initial est de 4 %). Si le crédit atteint son deuxième tiers, il faudra que le différentiel entre les deux taux d'intérêt soit beaucoup plus important, et au moins égal à deux points (2 % si le taux initial est de 4 %). Dans le dernier tiers du crédit, le rachat n'est en principe jamais profitable.

Il ne s'agit évidemment que d'un indicateur au jugé. Le seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération est de réaliser des simulations de rachat de crédit sur Internet ou avec un courtier, sans accorder une confiance aveugle aux projections enthousiastes fournies par les banques concurrentes.

À noter par ailleurs la présence de frais de notaire, lesquels doivent également être pris en considération lors de l'évaluation de la rentabilité de votre projet.

Réduire la durée du prêt ou le montant des mensualités ?

À supposer que l'opération soit rentable, l'emprunteur pourra tirer des bénéfices du rachat de son crédit de deux manières :

  1. Conserver une durée de prêt inchangée, ce qui aura pour effet de diminuer le montant des mensualités. Cette option est à privilégier si l'emprunteur est motivé par un gain immédiat de pouvoir d'achat pour améliorer son quotidien.
  2. Conserver la même mensualité, ce qui aura pour effet de diminuer la durée totale du prêt de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Il est recommandé d'opter si possible pour cette seconde voie, qui présente l'avantage de vous désendetter plus rapidement et de rembourser plus vite le capital restant dû.

Exemple d'un rachat de crédit immobilier

Un crédit immobilier d'un montant total de 230 000 € a été souscrit le 12 mai 2014 sur vingt ans, pour un taux d'intérêt hors assurance de 4,5 %. La mensualité est de 1 455,09 €.

À la date du 12 janvier 2017, le capital restant dû est de 209 892 €. L'emprunteur trouve une banque concurrente qui accepte de racheter son crédit et de lui proposer un nouvel emprunt à un taux de 2,5 %. Il opte pour une diminution de la mensualité, qui ne s'élève plus qu'à 1 272,51 € pour les 208 mois restants. Après imputation des pénalités de remboursement anticipé du crédit, qui s'élèvent à 4 722 €, et de la nouvelle garantie de 1 000 €, les économies totales s'élèvent pour l'emprunteur à 36 976 €, soit une somme considérable.

À noter que si le crédit avait été accordé le 12 mai 2011 et dans les mêmes conditions, le gain ne serait plus « que » de 24 985 €, et de moins de 15 000 € pour un prêt contracté en 2008. Autant dire qu'un crédit immobilier gagne à être racheté le plus vite possible !

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giesolutis  -  Le 29 mai 2013 à 11h04

Bonjour,

Voilà un bon article de présentation sur le regroupement de prêts immobilier.