Garanties de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, on a souvent recours au crédit auprès d'un organisme. Celui-ci, pour se protéger, exige des garanties. Quelles sont-elles, comment ça marche ? Suivez le guide !

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Les garanties de prêt immobilier en quelques mots

Pour l’achat d’un logement, vous aurez sans doute recours au prêt immobilier. Ce dernier, accordé par une banque, vous engage à le rembourser. Pour se protéger d’éventuels non remboursements du crédit, l’organisme prêteur peut exiger des garanties. Il impose alors des dispositifs de sûreté afin de se prémunir de toute défaillance.

Une des mesures préventives est l’assurance emprunteur. Cette dernière protège l’acquéreur en cas d’accidents de la vie, comme une perte d’emploi ou la contraction d’une maladie. En plus de cette assurance, la banque demande à l’emprunteur la souscription à une de ces deux garanties : l’hypothèque ou la caution.

Le choix entre ces deux garanties est bien souvent laissé à l’acquéreur. Nous vous proposons donc un tour rapide de ces deux possibilités.

Une jeune femme écrit au stylo sur un bloc-notes, derrière des piles de monnaie et une maquette de maison en carton

Les caractéristiques de ces deux garanties !

L’hypothèque

Lorsque vous souscrivez au prêt, vous pouvez ajouter une hypothèque sur votre bien immobilier comme garantie. En cas de non paiement, l’établissement prêteur peut saisir le bien. Ainsi, ce dernier sera vendu aux enchères judiciaires.

Plusieurs choses sont à prendre en compte pour contracter une hypothèque :

  • Elle doit être effectuée par un notaire, sans quoi il y a nullité de l’acte.
  • Dans certains cas, il est possible de contracter une hypothèque sur des biens à venir. Quoi qu’il en soit, le constituant de l’hypothèque doit posséder un titre de propriété du bien hypothéqué.

Les effets de l’hypothèque

Une chose très importante. Contrairement aux idées reçues, l’hypothèque ne prive pas le constituant du droit à la propriété sur le bien hypothéqué. En effet, il bénéficie d’un droit de jouissance et d’usage du bien.

Toutefois, l’hypothèque confère des droits au créancier :

  • La saisie : en cas de non-paiement, le créancier peut saisir le bien afin de le vendre.
  • Droit de préférence : si vous avez plusieurs prêts en cours dans des établissements différents, mais un seul avec un hypothèque, l’organisme bénéficiant de l’hypothèque devient prioritaire sur les autres créanciers pour la rémunération sur la valeur du bien hypothéqué.

     Bon à savoir :

L’hypothèque prend fin de manière automatique, un an après la fin du remboursement du prêt auquel elle est affectée.

La caution

Il s’agit de l’appellation d’une personne, physique ou morale, qui s’engage à couvrir les dettes de l’emprunteur. Autrement dit, si l’emprunteur ne règle pas son prêt, c’est la caution qui devra s’en charger. Cet engagement se fait par la biais d’un contrat, le cautionnement. Pour remplir ce rôle, l’emprunteur peut faire appel à :

  • un membre de sa famille ou un proche
  • une société de cautionnement
  • une caution mutuelle fonctionnaire. Comme son nom l’indique, celle-ci est réservée aux fonctionnaires.

     Bon à savoir :

Si la caution est un organisme, il est parfois possible de récupérer une partie de sa contribution au terme du crédit.

Plusieurs obligations peuvent être demandées lorsque vous signez un cautionnement. Le contrat doit faire figurer des mentions obligatoires si la caution est une personne physique. L’organisme prêteur se doit d’informer la caution des risques potentiels liés au prêt. De fait, si la caution est une personne physique, la banque a un devoir d’information vis-à-vis d’elle.

Les effets de la caution

Le cautionnement impose une obligation de payer à la caution. En d’autres termes, si l’emprunteur a une défaillance de paiement, la caution doit alors se substituer à ce dernier pour effectuer les paiements requis.

Litige lié à un crédit conso

Garanties : hypothèque ou caution, les avantages et les inconvénients

Type de garantieHypothèqueCaution
AvantagesUne garantie fiable, appréciée par les établissements prêteurs.Pas d’obligation de passer devant un notaire. Opération souple, simple, au coût peu élevé.
InconvénientsUne obligation de passage devant notaire, avec un coût souvent élevé.Refus d’usage dans certains types de crédit.

     Bon à savoir :

Si vous souhaitez lever l’hypothèque avant la fin de votre prêt, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée. Ces derniers dépendent de la valeur de votre bien.

Hypothèque ou caution, bien choisir les garanties en fonction du projet

La comparaison entre les deux garanties est un exercice complexe. En effet, même s’il existe bon nombre de simulateurs en ligne, les offres de cautionnement sont très hétérogènes.

Il faut savoir que le principe de tarification diffère.

Si le bien dont vous devenez acquéreur n’est pas destiné à la vente. Si, par exemple, vous souhaitez y fonder votre famille ou bien prévoyez d’y passer vos vieux jours, etc., l’hypothèque sera la garantie la plus intéressante. En effet, lorsque que vous contractez le crédit, vous savez que vous garderez ce dernier jusqu’à la fin du financement. De fait, pas de remboursement anticipé, et donc, pas de frais de mainlevée.

Un couple de retraité regarde l'avenir sereinement

Dans cette même logique, il vaut mieux avoir recours à la caution si vous projetez de mettre votre bien en vente dans les années à venir. Dans ce cas-là, la caution est la garantie la plus rentable. De plus, la mise en place du cautionnement est plus simple et rapide que la contraction d’une hypothèque, comme nous l’avons mentionné.

Les cas où le choix n’est pas possible

De même, nous avons vu que, pour certains prêts, la caution n’était pas forcément acceptée. Par exemple, certains crédits réglementés ne vous donneront pas la possibilité de prendre une garantie par caution. C’est le cas notamment si vous financez votre bien avec des prêts aidés, comme le prêt à taux zéro ou bien le prêt à l’accession sociale.

De même, la garantie par caution peut vous être refusée dans un crédit immobilier auquel vous n’amenez aucun apport. L’hypothèque est le plus souvent choisie. Cependant, gardez en tête que la banque, l’organisme prêteur, reste décisionnaire de s’il accorde ou non le cautionnement.

En bref, plus votre dossier sera considéré « à risques », plus l’organisme prêteur a de chances de vous pousser vers l’hypothèque.

Vous êtes sur le point de souscrire à un crédit ? Et si on en parlait ? Les experts CréditUnique se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions et vous épauler dans vos choix.

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