Qu'est-ce qu'un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à garantir une opération de regroupement de prêt en hypothéquant son bien immobilier acquis ou en cours d’acquisition. Par définition, cette solution ne s’adresse qu’aux propriétaires.

Une jeune femme écrit au stylo sur un bloc-notes, derrière des piles de monnaie et une maquette de maison en carton

L'hypothèque est un droit attribué à un organisme prêteur sur un bien immobilier en garantie du versement d'une créance. Le propriétaire de la maison ou de l'appartement n'en est pas dépossédé. Mais en cas d'incidents de paiement, l'établissement financier peut saisir le bien et le vendre aux enchères afin de récupérer le capital restant dû et les intérêts.

La garantie hypothécaire est aussi indissociable du système de publicité foncière, ce qui oblige à passer devant un notaire habilité pour y recourir. Quels sont les frais de notaire pour un rachat de crédit avec hypothèque ? Quels sont les avantages d'un rachat de prêt hypothécaire mais aussi les dangers ? Et surtout quel est son principe de fonctionnement ? Voici tous les éléments à connaître avant de se lancer dans une opération de regroupement de prêts hypothécaires qui n'est pas sans risque.

Rachat de crédits hypothécaire : définition et principe

Le regroupement de crédits par un prêt hypothécaire est réservé aux propriétaires qui décident de couvrir leur emprunt en mettant leur bien immobilier en hypothèque. Cette garantie permet généralement de rassurer les organismes prêteurs qui peuvent formuler une offre de rachat de crédit immobilier à un taux de prêt plus avantageux. Lors de cette opération, l'emprunteur peut fusionner au crédit immobilier des crédits à la consommation et même des dettes bancaires.

À noter toutefois : le rachat de crédits sera soumis à la législation des prêts immobiliers s'il est constitué à plus de 60 % de prêts immobiliers. Dans le cas contraire, lorsque les prêts à la consommation et les crédits personnels représentent plus de 40 % de l'opération, on parle alors de rachat de crédits à la consommation.

Bon à savoir : si le premier crédit immobilier souscrit implique déjà une garantie hypothécaire alors celle-ci est simplement reconduite dans le cadre d'une renégociation auprès du même établissement prêteur.

Le rachat de crédits par un crédit hypothécaire permet de regrouper des fonds pour un montant plus important que dans le cadre d'un rachat de crédits conso classique. Toutefois, il génère des frais à prendre en compte dans le calcul du coût global de l'opération. C'est notamment le cas parce que la procédure exige le recours à un notaire.

Bon à savoir : le montant de l'hypothèque équivaut au prix du bien immobilier sur le marché auquel est appliquée une décote comprise généralement entre 10 % et 25 %. Exemple : votre maison vaut actuellement 200.000 € sur le marché. L'enveloppe financière de l'hypothèque pour garantir le nouveau prêt est comprise entre 150.000 € et 180.000 €.

Le notaire est un intermédiaire obligatoire

Passer devant un notaire est obligatoire pour un rachat de crédit immobilier incluant une garantie hypothécaire. En France, cet officier public est le seul habilité à diriger la procédure, à l'exception de cas singuliers comme l'hypothèque prise par un tribunal.

Outre son rôle de conseils sur la transaction, il renseigne l'emprunteur sur les tenants et les aboutissants de l'acte notarié. Le notaire souligne notamment les possibles conséquences d'un prêt hypothécaire, c'est-à-dire la saisie du bien immobilier et sa vente aux enchères afin de rembourser le prêt contracté en cas d'incidents de paiement.

Est-il possible de garder la même hypothèque consentie pour son premier prêt immobilier ?

Non, le rachat de crédits impose de rembourser le premier crédit immobilier souscrit moyennant d'ailleurs le versement d'indemnités au titre du remboursement anticipé. Cette procédure provoque automatiquement la clôture de l'hypothèque, nécessitant d'en prendre une nouvelle. C'est possible cependant en cas d'hypothèque rechargeable ou lorsque le rachat de crédits et le prêt immobilier sont faits auprès du même organisme. On parle alors de « renégociation » et non de rachat de crédits.

Un propriétaire doit-il recourir obligatoirement à une garantie hypothécaire pour conclure un rachat de crédits ?

Non, ce recours n'est pas obligatoire, d'autant qu'il engage la saisie éventuelle du bien immobilier en cas d'incidents de paiement. Ce type de garantie mérite une réflexion. Qu'il s'agisse d'un rachat de crédits à la consommation ou d'un rachat de prêts immobiliers, la garantie hypothécaire n'est pas l'unique option. En effet, l'emprunteur peut recourir à d'autres types de garanties pour rassurer la banque, par exemple :

  • une caution d'un organisme ;
  • la caution d'une personne physique (ou garant) ;
  • le nantissement d'un placement ou d'un contrat d'épargne (assurance-vie, compte à terme…).

Les taux de rachat de crédit hypothécaire sont-ils meilleurs que ceux d'un simple crédit immobilier ?

Un rachat de prêt immobilier garanti par une hypothèque sera soumis à un taux d'intérêt identique à un prêt immobilier classique garanti par un organisme de cautionnement par exemple.

Le taux d'intérêt d'un emprunt varie essentiellement en fonction de la conjoncture, du profil de l'emprunteur, des contreparties accordées et de la durée de l'emprunt.

Un rachat de crédits hypothécaire implique-t-il de changer de banque ?

Pas forcément, car le rachat de crédits n'impose pas le transfert de dossier ce qui permet à l'emprunteur de conserver ses comptes bancaires et ses livrets d'épargne dans une banque et de procéder à un rachat de prêt hypothécaire dans une autre.

Néanmoins, la plupart des banques conditionnent l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation de salaire. En conséquence, si votre regroupement de crédits comporte un ou des prêts immobiliers, il est possible que vous deviez ouvrir un nouveau compte et transférer tout ou partie de vos produits et services bancaires auprès du nouvel établissement.

Quels sont les frais de rachat de crédits hypothécaire ?

Le passage devant le notaire entraine des frais et le paiement d'honoraires. Ces derniers sont fixés par l'officier public. En règle générale, les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération, représentent 10 % du montant total des frais. Le restant correspond à 10 % de débours et à 80 % de taxes reversées à l'Etat. Les frais de notaire tiennent compte du montant du rachat de crédit ainsi que d'autres critères comme par exemple le nombre de prêts à rembourser.

Quand l'emprunteur a souscrit un premier crédit immobilier hypothécaire, le rachat de prêt immobilier nécessite de lever l'hypothèque après le remboursement anticipé. C'est ce qu'on appelle les frais de levée d'hypothèque en cas de rachat de crédit immobilier.

Que se passe-t-il si le crédit immobilier initial est garanti par cautionnement et que la nouvelle banque impose une hypothèque ? Le souscripteur devra seulement s'acquitter des frais liés à la nouvelle garantie hypothécaire. Mais peu importe les cas de figure, tous ces frais sont généralement inclus dans le nouveau financement. Ils s'établissent en moyenne à 2 % du montant de l'opération.

Quels sont les avantages du rachat de crédits hypothécaire ?

L'impact de la garantie hypothécaire est positif pour l'organisme prêteur par son aspect rassurant. Cette formule peut faire la différence notamment pour des dossiers jugés plus fragiles, à condition que le rachat de prêt ne dégrade pas la situation financière actuelle.

La banque se couvre en obtenant l'hypothèque immobilière. Cela signifie qu'en cas d'incidents de remboursement, elle peut recourir à la saisie la maison ou l'appartement et vendre aux enchères le bien immobilier pour récupérer les créances. Peu importe que le souscripteur ait achevé de rembourser son prêt immobilier.

L'hypothèque est donc un argument solide dans l'optique d'une validation du dossier de faisabilité. Evidemment, cette opportunité n'existe que pour les propriétaires qui peuvent espérer assainir leur situation budgétaire, alléger leurs mensualités de remboursement ou obtenir de la trésorerie supplémentaire à moindre coût pour financer un nouveau projet personnel.

Le crédit hypothécaire est également une option envisageable pour les personnes menacées d'être inscrites sur le FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Pourquoi ? Parce que regrouper ses crédits permet le solde des dettes et des prêts en cours, avec éventuellement le déblocage d'une trésorerie supplémentaire pour financer des dépenses urgentes. Il est ainsi possible de voir sa mensualité de remboursement fortement allégée. Sans le rachat de crédit, les diverses mensualités cumulées auraient pu faire basculer le souscripteur dans une situation de surendettement.

Quels sont les inconvénients du rachat de crédits hypothécaire ?

Si le fait d'hypothéquer un bien immobilier permet d'obtenir plus facilement un rachat de crédits, le risque pour l'emprunteur est tout de même non-négligeable.

En effet, en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir la maison ou l'appartement et le vendre pour rembourser les dettes de l'emprunteur. Ceci peut arriver à tout moment, même lorsque l'emprunteur a remboursé pendant de nombreuses années son crédit sans rencontrer de difficultés et que, dans les dernières années ou les derniers mois, des incidents de paiement interviennent.

Le second inconvénient d'un rachat de crédits hypothécaire est d'engendrer des coûts et des formalités supplémentaires par rapport à un prêt immobilier classique. En effet, il sera nécessaire de passer par une étude notariale, source de frais et d'allongement des délais pour la finalisation de l'emprunt.

Enfin, lorsque des emprunts sont rachetés par une nouvelle banque il est, en règle générale, demandé à l'emprunteur de transférer ses comptes. Ceci peut engendrer une complexification administrative. Toutefois, depuis la loi Macron, le changement de domiciliation est grandement simplifié pour les particuliers.

Exemple d'un rachat de crédit hypothécaire

Afin de comprendre le fonctionnement et l'intérêt d'un rachat de crédits hypothécaire, voici un exemple d'opération :

  • Situation avant le rachat de crédit hypothécaire :

Revenus mensuels nets d'un couple : 4 000 €

Charge mensuelle de remboursement du prêt immobilier de leur résidence principale : 1 200 €. Capital restant dû de cet emprunt : 100 000 €

Charge mensuelle de remboursement d'un prêt auto : 500 €. Capital restant dû : 5 000 €.

Soit un total de mensualités de 1 700 €. Le taux d'endettement du ménage est donc de (1 700 € / 4 000 €) x 100 = 42.5 %, au-delà des 33 % préconisés. Le reste à vivre du couple, quant à lui, est de 4 000 € - 1 700 € = 2 300 €.

  • Situation après le rachat de crédit hypothécaire :

Montant total des capitaux restant dus : 105 000 €

Montant approximatif des frais liés à l'opération (indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie hypothécaire, frais de dossier…) : 3 000 €.

Afin de ne pas se démunir de leur trésorerie, le ménage emprunte la totalité de la somme, soit 105 000 € + 3 000 € = 108 000 €.

En empruntant ce montant sur une durée de 10 ans au TAEG (taux annuel effectif global) de 2 %, la mensualité d'emprunt est désormais de 920.13 €.

En regroupant le prêt immobilier et le prêt à la consommation du couple, les emprunteurs ont désormais un taux d'endettement de (920.13 € / 4 000 €) = 23 % au lieu de 42.5%, soit inférieur au taux d'endettement recommandé (33 %). Le reste à vivre est de 4 000 € - 920.13 € = 3 079.87 €, au lieu de 2 300 €.

La situation du couple est donc assainie et en cohérence avec leurs revenus grâce au rachat de crédits hypothécaire.

Rachat de crédit hypothécaire : l'avis de votre expert jechange

Un rachat de crédit hypothécaire est une opération qui doit être mûrement réfléchie. Toutefois, fournir une hypothèque est un moyen efficace d'obtenir un prêt immobilier au meilleur taux. Afin de simplifier ses démarches et de comprendre tous les tenants et les aboutissants d'un tel emprunt, il est possible de recourir à un expert en rachat de crédit hypothécaire : le courtier.

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