Qu'est-ce qu'un rachat de crédit avec hypothèque ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à garantir l’opération de regroupement de prêt en hypothéquant son bien immobilier acquis ou en cours d’acquisition. Par définition, cette solution ne s’adresse qu’aux propriétaires.

Une jeune femme écrit au stylo sur un bloc-notes, derrière des piles de monnaie et une maquette de maison en carton

L'hypothèque est un droit attribué à un organisme prêteur sur un bien immobilier en garantie du versement d'une créance. Le propriétaire de la maison ou de l'appartement n'en est pas dépossédé. Mais en cas d'incidents de paiement, l'établissement financier peut saisir le bien et le vendre aux enchères afin de récupérer le capital restant dû et les intérêts.

La garantie hypothécaire est aussi indissociable du système de publicité foncière, ce qui oblige à passer devant un notaire habilité pour y recourir. Quels sont les frais de notaire pour un rachat de crédit avec hypothèque ? Quels sont les avantages d'un rachat de prêt hypothécaire mais aussi les dangers ? Et surtout quel est son principe de fonctionnement ? Voici tous les éléments à connaître avant de se lancer dans une opération de regroupement de prêts hypothécaires qui n'est pas sans risque.

Rachat de crédit avec hypothèque : définition et principe

Le regroupement de crédits par un crédit hypothécaire est réservé aux propriétaires qui décident de couvrir leur emprunt en mettant leur bien immobilier en hypothèque. Cette garantie permet généralement de rassurer les organismes prêteurs qui peuvent formuler une offre de rachat de crédit immobilier à un taux de prêt plus avantageux. Lors de cette opération, l'emprunteur peut fusionner au crédit immobilier des crédits à la consommation et même des dettes bancaires.

Bon à savoir : si le premier crédit immobilier souscrit implique déjà une garantie hypothécaire alors celle-ci est tout simplement reconduite.

Le rachat de crédits par un crédit hypothécaire permet de regrouper des fonds pour un montant plus important que dans le cadre d'un rachat de crédits conso classique. Toutefois, il génère des frais à prendre en compte dans le calcul du coût global de l'opération. C'est notamment le cas parce que la procédure exige le recours à un notaire.

Bon à savoir : le montant de l'hypothèque équivaut au prix du bien immobilier sur le marché auquel est appliquée une décote comprise généralement entre 10 % et 25 %. Exemple : votre maison vaut actuellement 200.000 € sur le marché. L'enveloppe financière de l'hypothèque pour garantir le nouveau prêt est comprise entre 150.000 € et 180.000 €.

Rachat de crédit hypothécaire : le notaire est un intermédiaire obligatoire

Passer devant un notaire est obligatoire pour un rachat de crédit immobilier incluant une garantie hypothécaire. En France, cet officier public est le seul habilité à diriger la procédure, à l'exception de cas singuliers comme l'hypothèque prise par un tribunal.

Outre son rôle de conseils sur la transaction, il renseigne l'emprunteur sur les tenants et les aboutissants de l'acte notarié. Le notaire souligne notamment les possibles conséquences d'un prêt hypothécaire, c'est-à-dire la saisie du bien immobilier et sa vente aux enchères afin de rembourser le prêt contracté. 

Le passage devant le notaire entraine des frais et le paiement d'honoraires. Ces derniers sont fixés librement par l'officier public. Ils tiennent compte du montant du rachat de crédit ainsi que d'autres critères comme par exemple le nombre de prêts à rembourser.

Quand l'emprunteur a souscrit un premier crédit immobilier hypothécaire, le rachat de prêt immobilier nécessite de lever l'hypothèque après le remboursement anticipé. C'est ce qu'on appelle les frais de levée d'hypothèque en cas de rachat de crédit immobilier.

Que se passe-t-il si le crédit immobilier initial est garanti par cautionnement et que la nouvelle banque impose une hypothèque ? Le souscripteur devra seulement s'acquitter des frais liés à la nouvelle garantie hypothécaire. Mais peu importe les cas de figure, tous ces frais sont inclus dans le nouveau financement. Ils s'établissent généralement à 2 % du montant de l'opération.

Quels sont les avantages du rachat de crédit hypothécaire ?

L'impact de la garantie hypothécaire est positif pour l'organisme prêteur par son aspect rassurant. Cette formule peut faire la différence notamment pour des dossiers jugés plus fragiles, à condition que le rachat de prêt ne dégrade pas la situation financière actuelle.

La banque se couvre en obtenant l'hypothèque immobilière. Cela signifie qu'en cas d'incidents de remboursement, elle peut saisir la maison ou l'appartement et vendre aux enchères le bien immobilier pour récupérer les créances. Peu importe que le souscripteur ait achevé de rembourser son prêt immobilier.

L'hypothèque est donc un argument solide dans l'optique d'une validation du dossier de faisabilité. Evidemment, cette opportunité n'existe que pour les propriétaires qui peuvent espérer assainir leur situation budgétaire, alléger leurs mensualités de remboursement ou obtenir de la trésorerie supplémentaire à moindre coût pour financer un nouveau projet personnel.

Le crédit hypothécaire est également une option envisageable pour les personnes menacées d'être inscrites sur le FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Pourquoi ? Parce que regrouper ses crédits permet le solde des dettes et des prêts en cours, avec éventuellement le déblocage d'une trésorerie supplémentaire pour financer des dépenses urgentes. Sans le rachat de crédit, celles-ci auraient pu faire basculer le souscripteur dans une situation de surendettement.

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Un rachat de crédit hypothécaire implique-t-il de changer de banque ?

Pas forcément, car le rachat de crédits n'impose pas le transfert de dossier ce qui permet à l'emprunteur de conserver ses comptes bancaires et ses livrets d'épargne dans une banque et de procéder à un rachat de prêt hypothécaire dans une autre.

Néanmoins, certaines banques conditionnent l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation de salaire. En conséquence, si votre regroupement de crédits comporte un ou des prêts immobiliers, il est possible que vous deviez effectuer votre rachat de crédits auprès de la banque dans laquelle sont ouverts vos comptes.

Est-il possible de garder la même hypothèque consentie pour son premier prêt immobilier ?

Non, le rachat de crédits impose de rembourser le premier crédit immobilier souscrit moyennant d'ailleurs le versement d'indemnités au titre du remboursement anticipé. Cette procédure provoque automatiquement la clôture de l'hypothèque, nécessitant d'en prendre une nouvelle. C'est possible cependant en cas d'hypothèque rechargeable ou lorsque le rachat de crédits et le prêt immobilier sont faits auprès du même organisme.

Un propriétaire doit-il recourir obligatoirement à une garantie hypothécaire pour conclure un rachat de crédits ?

Non, ce recours n'est pas obligatoire notamment dans le cadre d'un rachat de crédits à la consommation, d'autant qu'il engage la saisie éventuelle du bien immobilier en cas d'incidents de paiement. Ce type de garantie mérite une réflexion.

Les taux de rachat de prêt hypothécaire sont-ils meilleurs que ceux d'un simple crédit immobilier ?

Non, l'emprunteur doit anticiper une majoration allant de 1 à 3 points par rapport à un taux de prêt immobilier standard.

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