Rachat de soulte en cas de divorce ou de succession

Lors d’un divorce ou de la liquidation d’une succession, la gestion des biens en indivision peut poser problème. Nos explications sur le rachat de soulte qui peut alors survenir.

Une belle maison

Après un divorce un des deux époux peut vouloir conserver le logement commun pour en devenir le seul propriétaire. De même, après une succession, certains héritiers peuvent vouloir garder un bien immobilier, alors que d'autres souhaitent le revendre.

Une personne désirant obtenir le bien en indivision doit donc racheter les parts des autres ayants droit. Cette compensation financière est appelée la soulte. Le rachat de soulte constitue la transaction financière entre les parties.

Combien coûte le rachat de soulte ? Quels sont les frais annexes à prendre en considération ? Comment procéder à l'opération et comment financer le rachat de soulte ? On vous dit tout.

Qu'est-ce que la soulte ? Définition

La soulte est une compensation financière, c'est-à-dire une somme d'argent qu'une personne doit verser à une ou plusieurs autres lorsqu'elle a perçu des biens d'une valeur supérieure à ce qu'elle aurait dû obtenir.

Terme juridique, la soulte est employée dans le cadre d'un contrat d'échange ou de partage d'une indivision. Elle correspond au paiement d'un préjudice que subiraient les autres parties concernées par l'échange ou le partage.

L'application de cette mesure financière compensatoire a notamment lieu lors d'un partage successoral ou d'un divorce.

Alors, qu'est-ce que le rachat de soulte ? Le rachat de soulte désigne l'opération financière qui consiste, par extension, à payer le montant correspondant aux parts que l'on souhaite acquérir.

L'exemple le plus éclairant concerne le partage de biens en indivision suite à un divorce. Si l'un des deux conjoints veut récupérer la maison achetée en commun, il doit racheter la soulte due à l'autre conjoint qui lui cède, moyennant le versement de la compensation financière coïncidant à une partie de la valeur bien immobilier.

Rachat de soulte : divorce et succession

Le rachat de soulte est un cas de figure répandu dans le cadre d'une procédure de divorce. Toutefois, cette question ne peut être réglée que lorsque la décision de justice est rendue.

L'opération de compensation financière intervient quand il faut partager un bien en indivision et que l'un des deux époux souhaite devenir seul propriétaire du bien. La soulte correspond à la valeur de la part de rachat de la maison.

La succession est également le théâtre de telles opérations.

Le principe est identique : plusieurs héritiers reçoivent une partie des biens immobiliers en indivision. Si la valeur de leur part n'est pas indiquée dans le testament du défunt, les ayants droit peuvent trouver un compromis ou faire appel au juge en charge de solder la succession et qui déterminera la valeur du bien.

Combien coûte le rachat de soulte ? Calcul

Le calcul du rachat de soulte varie en fonction du bien en indivision concerné. Dans le cadre d'une séparation, il faut tenir compte évidemment du régime matrimonial.

Le montant de la soulte peut être fixé à l'amiable par les protagonistes ou par un notaire.

Pour un bien immobilier, ce dernier s'appuiera sur la valeur de l'actif en sondant le marché. Ensuite, il suffit de prendre la valeur nette du bien puis de la diviser par le nombre de personnes associées par le partage.

La formule est la suivante :

Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (Montant du capital restant dû / 2)

Dans le cadre d'un divorce, la valeur nette de la maison, qui correspond à la valeur du bien immobilier à laquelle on retranche le solde du crédit immobilier ou du capital restant dû, est divisée par deux. N'hésitez pas non plus à effectuer une simulation de rachat de soulte pour évaluer son coût.

Voici un exemple pour bien comprendre comment est calculé le rachat de soulte :

Les deux époux engagent une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d'un appartement acquis pour 250.000 €. Ils ont financé cet achat par un emprunt immobilier de 200.000 €. Au moment du divorce acté, la somme restant à rembourser est de 100.000 €. L'estimation de l'appartement par des experts mandatés par leur notaire se chiffre à 270.000 €.

Monsieur décide de conserver l'appartement, donc de faire un rachat de soulte pour rembourser le préjudice financier à son ancienne épouse.

La somme est de : (270.000 / 2) – (100.000 / 2) = 135.000 – 50.000 = 85.000 €

Monsieur devra donc trouver les financements pour payer la soulte à son ex-épouse (85.000 €) tout en étant en capacité de rembourser la somme restant du crédit immobilier (100.000 €), soit un total de 185.000 €.

Quels sont les frais additionnels à la soulte ?

Les frais comprennent :

Bon à savoir : les émoluments du notaire en cas de rachat de soulte sont répartis entre tous les héritiers dans le cadre d'une succession et les deux anciens conjoints dans le cadre d'un divorce.

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Comment faire un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération financière mais aussi un acte notarié. De ce fait, le regroupement de soulte passe par l'intermédiaire d'un notaire.

Pour initier l'opération de rachat de soulte, il suffit que l'un des protagonistes contacte un notaire agréé et établisse sa requête. Il faut ensuite estimer le bien en indivision concerné soit en sollicitant le notaire, soit en le réalisant soi-même ou via un agent immobilier.

Le notaire calcule officiellement la valeur de la soulte ainsi que les frais associés.

Que se passe-t-il si personne ne dispose de la couverture financière suffisante pour racheter la soulte ? Le bien immobilier est automatiquement mis en vente. Durant le processus jusqu'à l'acte de vente, chaque partie doit rembourser sa part de mensualités du prêt immobilier. Ce n'est qu'une fois le bien vendu que chacun pourra récupérer sa part.

Rachat de soulte et divorce : cas de la désolidarisation

Se pose aussi la question de la désolidarisation. Un conjoint qui ne conserve pas l'immeuble demeure lié à la banque auprès de laquelle a été souscrit l'emprunt immobilier. Si l'ex-époux ne peut plus payer les échéances, l'établissement prêteur poursuit les deux anciens conjoints dont la responsabilité est égale même si l'un n'est officiellement plus propriétaire.

Ce dernier doit donc obtenir sa désolidarisation de l'autre auprès de la banque. Cette formalité peut être validée au moment de la liquidation du régime matrimonial chez le notaire.

Mais cette tâche se mue en véritable casse-tête quand la banque refuse de prêter à celui qui conserve le bien, le jugeant incapable d'assumer seul le remboursement. La solution consiste donc à vendre le bien et à partager la somme.

Comment financer un rachat de soulte ?

Si la personne possède les ressources nécessaires, elle n'a aucun souci à racheter la soulte. La plupart du temps, ce n'est pas le cas. Le rachat de soulte passe donc par un prêt bancaire, soit un crédit immobilier traditionnel, ce qui entraine une analyse et une vérification de ses comptes bancaires et de sa situation financière.

L'idéal est que le demandeur ait un emploi stable, des revenus réguliers et pérennes et un taux d'endettement inférieur à 30 %, d'autant qu'il faut souscrire une assurance-emprunteur.

Si ce n'est pas le cas, il peut assainir sa situation en sollicitant un rachat de crédit immobilier afin de profiter d'un taux d'intérêt réduit par rapport aux taux appliqués lors du crédit initial. Assimilable à un rachat de crédits, le prêt immobilier peut s'avérer moins avantageux en termes de durée d'emprunt et de taux.

>Certains plaident en faveur du prêt hypothécaire (prêt hypothécaire classique ou prêt hypothécaire cautionné) dans le cas où l'apport est faible ou pour financer d'autres dépenses en plus de la soulte (travaux, prestation compensatoire, trésorerie complémentaire, etc.).

Avant d'initier toute démarche auprès d'une banque ou d'un courtier, il est impératif que le montant de la soulte soit fixé par le notaire. Ensuite, il faut constituer un dossier compilant les pièces justificatives classiques :

  • les trois derniers bulletins de salaire ;
  • les trois derniers relevés de comptes ;
  • une copie du certificat de propriété ;
  • une copie de l'attestation de valeur ;
  • une copie du prêt immobilier en cours ;
  • une copie de l'acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires si tel est votre cas ;
  • le cas échéant, une copie du jugement de divorce.
  • les pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier initial. Notez que les indemnités de remboursement anticipées ne peuvent pas être supérieures à 3% du capital restant dû ou un semestre d'intérêt ;
  • les frais notariés estimés entre 7 % et 8 % de la valeur de la compensation versée (variables selon la grille tarifaire des notaires) ;
  • les frais de mutation et axes retenus par le notaire puis rétrocédés aux collectivités locales et au Trésor Public (droits de partage de 2,5 % de l'actif net) ;
  • les frais bancaires ;
  • les frais de garantie (prêt hypothécaire, caution, Privilège du prêteur de deniers).
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