Taux d’usure : leur remontée déjà obsolète sur les crédits immobiliers

En octobre, la Banque de France a publié les nouveaux taux d'usure. Leur augmentation est rattrapée par l'envolée des taux de crédits.

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L’augmentation du taux d’usure, quel est le contexte ?

La situation inflationniste actuelle n’épargne pas le secteur bancaire. Les taux moyens des crédits remontent de manière forte alors que les taux d’usure n’avaient pas été revus. Les particuliers souhaitant emprunter sont donc soumis à une épreuve compliquée. Alors que seule la Banque de France peut fixer les seuils de l’usure, elle constate au mois d’avril que la production de crédit concernant l’habitat est restée « extrêmement élevée ».

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De fait, si l’augmentation du taux d’usure n’est pas apportée avant octobre, des Français ont du mal à emprunter, et ce même s’ils remplissent toutes les conditions. En effet, le taux d’usure évolue moins vite que celui du crédit, de manière générale.

Les banques et organismes prêteurs de leur côté voient leurs marges se réduire, car le taux d’usure et le taux maximal auquel ils peuvent octroyer un prêt. Ainsi, ils serrent la vis pour l’acceptation de crédits.

Selon les courtiers, la période sur laquelle est calculé le taux d’usure est dépassée de trois mois. Par exemple, on peut trouver des taux immobiliers à 1.80 avec un taux d’usure calculé comme si ces derniers étaient encore à 1.20. Nous pouvons alors retrouver des refus de crédits alors que le dépassement du taux d’usure est très faible, même à 0.03 %.

Pour rappel :

Pratiquer un crédit à taux usuraire (qui dépasse le taux d’usure) est illégal. 

La Banque de France refuse de modifier le mode de calcul du taux d’usure

Les courtiers ne cessaient de souligner la faible réactivité du taux d’usure. La Banque de France, elle, octroie son augmentation en octobre, mais sans mesure complémentaire. En effet, elle ne compte pas changer le mode de calcul qui, pour rappel, se génère sur les taux effectifs moyens sur le trimestre précédent et l’augmenter d’un tiers. Déjà à cette annonce, fin septembre, les courtiers clamaient que « ça ne résoudra le problème que pour quinze jours ou trois semaines, vu la vitesse de remontée des taux ».

La présidente de l’Union des Intermédiaires de Crédits, Bérangère Dubus, s’est indignée devant les micros de Europe 1. Elle expliquait alors que « l’immobilier, ce sont des vies. Ce sont des familles qui vont acheter leur maison. Ce sont des personnes à la retraite qui souhaitent avoir un logement adapté. Or, actuellement, le marché immobilier est en train de se bloquer totalement […]. On demande à la Banque de France de reconsidérer ce taux d’usure à la réalité du marché ».

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Malgré tout, la Banque de France a publié les taux d’usure applicables sur le quatrième trimestre le 1er octobre. Si l’impact sur les dossiers de demandes de crédits reste à calculer, la Banque de France annonce que « l’application de la formule prévue par la loi conduit en effet à une hausse bien proportionnée et sensiblement plus marquée qu’en juin dernier ».

Certains professionnels avancent donc que la hausse des taux d’usure est plus forte que prévu. En revanche, il est trop tôt pour affirmer que cette dernière suffira à faciliter l’accès au crédit. Pourquoi ? Parce que les professionnels expliquent qu’en même temps que la hausse des taux d’usure, les banques relèvent progressivement le taux des crédits immobiliers. De fait, de nouveaux blocages de dossiers peuvent avoir lieu dans les prochaines semaines, car les taux d’usure évoluent moins vite, de manière trimestrielle.

Le seuil à ne pas dépasser pour l’obtention d’un crédit immobilier

Le taux d’usure du mois d’octobre 2022 est ici comparé à celui de juillet. En fonction de la durée du prêt, le TAEG ne doit pas dépasser les seuils suivants :

  • Pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus : 3,05 % (au lieu de 2,57 %)
  • Un prêt à taux fixe entre 10 et 20 ans : 3,03 % (au lieu de 2,6 %)
  • Pour un crédit à taux fixe inférieur à 10 ans : 3,03 % (au lieu de 2,6 %)
  • Un prêt à taux variable : 2,92 % (au lieu de 2,45 %).
  • Enfin, pour un prêt relais : 3,4 % (au lieu de 2,99 %)

Pour rappel :

Le Taux Effectif Annuel Global (TAEG) prend en compte tous les frais rendus obligatoires. Pour l’obtention d’un crédit, il vous permet de comparer les offres de prêt avec notamment le taux nominal, les divers frais de dossier et l’assurance.

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Un mois après la décision, les taux de crédit immobilier frôlent les taux d’usure

En effet, novembre marque l’augmentation des taux d’intérêt de crédit immobilier. Dans cette continuité, ces derniers pointent vers le taux d’usure.

Les banques, pour fixer les taux de crédits, se basent sur les fluctuations de l’OAT 10 ans. Autrement dit, c’est le taux fixe auquel l’Etat emprunte sur une durée de dix ans. Les Obligations Assimilables du Trésor Français (OAT) sont donc des emprunts contractés pour financer les besoins du pays sur le long terme. Ils sont donc la référence pour de nombreux taux fixes, surtout dans le domaine du crédit immobilier, et la remontée de l’inflation entraîne la hausse de ce taux.

En octobre, l’OAT 10 ans est passé de 2.4 % à 3.02 %. La remontée des taux de crédit est donc logique, même si les banques et autres organismes de financement sont limités par les taux d’usure qu’ils ne peuvent pas dépasser.

La remontée des taux d’intérêt entraîne celle du coût total du crédit. Il faut s’attendre, de fait, à ce que les banques durcissent les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Ce qui laisse une inquiétude du côté des emprunteurs dont le pouvoir d’achat a diminué en ces temps de crise.

Passer par un courtier est un véritable atout !

Savoir décrypter les offres n’est pas forcément une chose aisée. Pour faciliter les démarches et vous économiser un certain stress, vous pouvez passer par un courtier. En plus de vous faire gagner du temps, il est fort de sa connaissance du marché et des démarches administratives.

Le courtier vous assure la sécurité et joue de son réseau pour vous trouver la meilleure offre. Enfin, il vous permet de monter solidement votre dossier afin d’avoir les meilleures conditions d’emprunt à cette heure où il est particulièrement difficile d’obtenir un prêt. La faiblesse des taux d’usure contre l’augmentation graduelle des taux immobiliers complexifie la situation.

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