Simulation de crédit immobilier : n'oubliez pas d'intégrer les frais de notaire dans votre budget
Vous avez utilisé un simulateur de prêt immobilier, les mensualités s'affichent dans le vert, et votre plan de financement vous semble bouclé. Il manque pourtant un poste crucial que quasiment aucun calculateur en ligne n'intègre spontanément : les frais de notaire. Pour un achat dans l'ancien à 250 000 €, ils représentent en réalité entre 18 500 et 20 000 €, soit près de 8 % du prix affiché. Ignorer ce montant peut remettre en cause l'ensemble de votre dossier bancaire.
Ce guide complet vous explique comment calculer ces frais avec précision, les intégrer correctement dans votre simulation de crédit, et anticiper tous les postes annexes pour aborder sereinement la signature chez le notaire.
🏦 1. Pourquoi les simulateurs de crédit ne calculent pas les frais de notaire
Les outils de simulation de prêt immobilier sont conçus pour calculer une mensualité et un coût total de crédit. Leur périmètre est le montant emprunté, les intérêts, l'assurance emprunteur et, parfois, les frais de dossier bancaire.
Les frais de notaire — ou plus précisément les frais d'acquisition — en sont systématiquement absents car ils ne font pas partie du crédit à proprement parler. Ce sont des sommes versées directement au notaire le jour de la signature de l'acte authentique, en sus du prix de vente.
Cette omission crée une illusion dangereuse : l'acheteur croit avoir les fonds suffisants, puis découvre au moment du compromis qu'il lui manque 15 000 à 20 000 € supplémentaires. Dans le meilleur cas, il révise son projet à la baisse. Dans le pire, il ne peut plus finaliser la transaction faute d'apport.
📌 Point réglementaire clé
Les banques exigent généralement que l'apport personnel couvre à minima les frais de notaire. Sans cette réserve liquide disponible, un dossier peut être refusé même si le taux d'endettement reste inférieur au plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis janvier 2022.
📋 2. Ce que contiennent réellement les « frais de notaire »
Le terme « frais de notaire » est une approximation commode mais trompeuse. En réalité, ces sommes désignent l'ensemble des frais d'acquisition versés au notaire, dont la grande majorité (environ 80 %) ne lui revient pas : il les collecte et les reverse à l'État et aux collectivités territoriales.
Ils se décomposent en quatre postes distincts :
| Composante | Poids dans les frais | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ~80 % | État et collectivités (département, commune) |
| Émoluments du notaire | ~14 à 15 % | L'étude notariale |
| Débours et formalités | ~5 % | Tiers (cadastre, urbanisme, hypothèques…) |
| Contribution de sécurité immobilière (CSI) | ~0,10 % | État (publicité foncière) |
Ce que le notaire conserve vraiment. Les émoluments représentent environ 14 à 15 % du total des frais d'acquisition. Leur montant est fixé par un barème dégressif encadré par décret, identique dans toute la France quel que soit le notaire choisi. Ce barème a été reconduit par arrêté du 25 février 2026 et est applicable jusqu'au 29 février 2028 (art. A444-53 du Code de commerce).
💰 3. Combien prévoir selon le type de bien en 2026
Le montant des frais d'acquisition varie considérablement selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf. Cette différence tient presque exclusivement aux droits de mutation (DMTO), dont le taux est radicalement différent selon la nature du bien.
🏠 Dans un logement ancien
Les DMTO s'établissent en 2026 entre 5,09 % et 6,32 % du prix de vente selon le département. Le total des frais d'acquisition représente généralement 7 à 8 % du prix du bien.
Hausse temporaire depuis le 1er avril 2025. La loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé les départements à relever leur taux de DMTO de 0,5 point — de 4,5 % à 5 % — pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Une grande majorité des départements français (83 sur ~100) a délibéré en ce sens.
Exception pour les primo-accédants. La loi exempte explicitement de cette hausse les acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l'acte. Cette exemption est automatique et s'applique quel que soit le département. En couple, les deux membres doivent remplir la condition.
🏗️ Dans un logement neuf (VEFA ou construction auprès d'un promoteur assujetti à la TVA)
Les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière, fixée à 0,715 % du prix hors taxes. L'essentiel de la TVA (20 %) est déjà inclus dans le prix de vente affiché par le promoteur. Les frais d'acquisition se limitent donc à 2 à 3 % du prix — contre 7 à 8 % dans l'ancien.
🌳 Pour un terrain à bâtir acheté auprès d'un particulier
Les mêmes droits de mutation que dans l'ancien s'appliquent. Prévoyez 7 à 8 % du prix d'achat du terrain.
| Prix d'achat | Logement ancien (non primo) | Logement neuf / VEFA |
|---|---|---|
| 150 000 € | ≈ 10 500 à 12 000 € | ≈ 3 000 à 4 500 € |
| 200 000 € | ≈ 14 000 à 16 000 € | ≈ 4 000 à 6 000 € |
| 250 000 € | ≈ 18 500 à 20 000 € | ≈ 5 000 à 6 500 € |
| 350 000 € | ≈ 25 000 à 28 000 € | ≈ 7 000 à 8 500 € |
| 500 000 € | ≈ 35 000 à 40 000 € | ≈ 10 000 à 15 000 € |
| Fourchette indicative | 7 à 8 % du prix | 2 à 3 % du prix |
Simulateur : Pour une estimation précise tenant compte du département, du type de bien et de votre statut de primo-accédant, utilisez le calculateur gratuit proposé par les notaires de France : immonot.com/calcul-frais-acquisition-notaire-achat-immobilier. Il repose sur les barèmes réglementaires 2026 et produit une estimation en quelques secondes.
🧮 4. Intégrer les frais de notaire dans votre simulation de crédit : la méthode
La bonne pratique consiste à construire votre budget global avant de lancer une simulation de prêt. Voici la démarche en trois étapes.
✅ Étape 1 — Estimer les frais d'acquisition
Avant toute simulation, calculez une fourchette réaliste selon le type de bien :
✔️ Bien ancien : multipliez le prix affiché par 0,07 à 0,08 (7 à 8 %). Si vous êtes primo-accédant dans un département ayant adopté la hausse DMTO, restez sur la fourchette basse.
✔️ Bien neuf (VEFA) : multipliez le prix affiché par 0,02 à 0,03 (2 à 3 %).
✔️ Pour un calcul précis : utilisez un simulateur
✅ Étape 2 — Construire le budget global d'acquisition
Les frais de notaire ne sont pas les seuls postes à anticiper. Pour un achat dans l'ancien à 250 000 €, voici les ordres de grandeur à prévoir :
| Poste de dépense | Montant indicatif | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| Prix du bien | 250 000 € | Oui |
| Frais de notaire (ancien, non primo-accédant) | ≈ 19 000 € | Oui |
| Frais de dossier bancaire (0,5 à 1 % du prêt, jusqu'à 2 500 €) | ≈ 500 à 1 500 € | Oui |
| Garantie de prêt (caution ~1 % / hypothèque jusqu'à 2 %) | ≈ 1 500 à 5 000 € | Oui |
| Déménagement, équipement, petits travaux | Variable | À prévoir |
| TOTAL frais annexes (hors prix du bien) | ≈ 21 000 à 26 500 € | ~8,5 à 10,6 % |
📌 Lecture du tableau
La garantie de prêt (caution ou hypothèque) est obligatoire pour tout prêt immobilier. La caution (ex. Crédit Logement) coûte environ 1 % du montant emprunté et permet une restitution partielle d'environ 70 % du fonds de garantie en fin de prêt. L'hypothèque peut atteindre 2 % du montant et implique des frais de mainlevée (0,3 à 0,8 % du prêt) en cas de revente avant terme.
✅ Étape 3 — Relancer la simulation de crédit avec les bons chiffres
Deux configurations sont possibles.
Configuration recommandée — Apport couvrant les frais. Vous empruntez le prix du bien, votre apport (au minimum ~22 000 € dans notre exemple) couvre les frais annexes. Cette configuration est la plus solide aux yeux des banques : elle démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à gérer son budget.
Configuration alternative — Crédit à 110 %. Certains établissements acceptent de financer les frais de notaire dans le montant emprunté (crédit sans apport ou crédit à 110 %). Le taux d'endettement — limité à 35 % assurance incluse par la décision HCSF du 29 septembre 2021, obligatoire depuis janvier 2022 — doit alors être calculé sur le montant total emprunté, frais inclus, et non sur le seul prix du bien.
💡 5. Trois leviers légaux pour réduire les frais d'acquisition
🪑 Levier 1 — La déduction de la valeur du mobilier
Lorsque la vente inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager démontable, climatiseurs, mobilier de jardin…), sa valeur peut être déduite de l'assiette des droits de mutation. L'administration fiscale tolère une déduction sans justificatif obligatoire dans la limite de 5 % du prix du bien (tolérance administrative, art. 735 du Code général des impôts — il ne s'agit pas d'un plafond légal absolu). Au-delà de ce seuil, des justificatifs (factures, expertise commissaire-priseur) sont nécessaires, mais la déduction reste possible.
Illustration chiffrée. Pour 10 000 € de meubles déduits sur un bien à 250 000 €, l'économie sur les droits de mutation représente environ 580 à 630 € selon le département (taux DMTO 2026 entre 5,81 % et 6,32 %). La liste des meubles et leur valeur estimée doivent figurer dans le compromis de vente.
🤝 Levier 2 — La remise sur les émoluments du notaire
Pour les biens d'un prix supérieur à 100 000 €, le notaire est autorisé à consentir une remise de 20 % maximum sur ses émoluments (art. R444-10 du Code de commerce). Cette remise doit être appliquée uniformément à l'ensemble des clients de l'étude. Pensez à la demander explicitement lors de votre premier rendez-vous.
Prudence sur les attentes. La remise ne porte que sur la part émoluments (14 à 15 % du total des frais), pas sur les taxes. L'économie effective se limite généralement à quelques centaines d'euros.
🏗️ Levier 3 — Le choix du neuf ou de la construction
L'écart de frais entre l'ancien et le neuf est structurel et considérable. Sur un achat à 250 000 €, acheter en VEFA plutôt que dans l'ancien peut représenter une économie de 12 000 à 14 000 € sur les seuls frais d'acquisition. Cet écart doit systématiquement être intégré dans un comparatif neuf/ancien, même si le prix au mètre carré affiché par le promoteur semble plus élevé.
⚖️ 6. Le notaire : un interlocuteur à consulter avant le compromis
Au-delà du calcul des frais, le notaire est l'interlocuteur privilégié pour sécuriser l'ensemble du plan de financement d'un achat immobilier. Avant la signature du compromis, il peut notamment :
- Établir un décompte prévisionnel précis de tous les frais d'acquisition
- Vérifier la situation hypothécaire du bien et l'absence de servitudes cachées
- Confirmer l'éligibilité au statut de primo-accédant et l'exemption de hausse DMTO
- Conseiller sur les conditions d'une éventuelle déduction du mobilier
- Informer sur les aides disponibles (PTZ 2026, dispositif Jeanbrun, prêt Action Logement)
Trouver un notaire. L'annuaire des notaires de France recense plus de 8 000 offices sur l'ensemble du territoire national.
❓ FAQ : Les questions fréquentes sur les frais de notaire
🗺️ Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non, sur la composante principale — les droits de mutation (DMTO). Ils varient de 5,09 % (quelques rares départements : Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) à 6,32 % (83 départements ayant adopté la hausse en 2025). En revanche, les émoluments du notaire sont identiques partout en France : le barème est fixé par l'État.
💳 Peut-on financer les frais de notaire par le crédit immobilier ?
Oui, dans le cadre d'un crédit dit « à 110 % ». Certains établissements acceptent de financer le prix du bien plus les frais annexes en un seul prêt. Cela reste conditionné à un taux d'endettement inférieur à 35 % et à un profil emprunteur solide. L'inconvénient est que vous payerez des intérêts sur des frais qui ne constituent pas un actif valorisable.
📈 Quel est l'impact exact de la hausse des DMTO depuis 2025 ?
Dans les 83 départements ayant délibéré, la hausse de 0,5 point représente un surcoût de 0,5 % du prix du bien. Sur un achat à 250 000 €, cela représente 1 250 € supplémentaires. Cette hausse est temporaire : elle s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
🤝 Qui paie les frais de notaire : l'acheteur ou le vendeur ?
En droit français, les frais d'acquisition sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire dans l'acte. Cette règle est presque universellement appliquée. Dans certaines situations (vente à prix « acte en main »), le vendeur accepte d'en prendre une partie à sa charge, ce qui se négocie au moment du compromis.
💬 Peut-on négocier les frais de notaire ?
Partiellement. Les taxes (DMTO, CSI) ne sont pas négociables car fixées par la loi. Les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20 % maximum sur les biens dépassant 100 000 €. Enfin, les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 € en moyenne, jusqu'à 2 500 € dans certains établissements) sont souvent négociables, voire supprimables pour les dossiers solides.
🔢 Comment obtenir un chiffre précis avant de signer ?
Deux démarches complémentaires. D'abord, utilisez le simulateur de frais de notaire d'immonot.com pour obtenir une estimation personnalisée gratuite selon le prix, le département et votre profil. Ensuite, demandez à votre notaire un décompte prévisionnel officiel avant la signature du compromis : ce document vous garantit une vision exacte de l'ensemble des sommes à prévoir le jour de l'acte.
✅ En résumé : les 4 points à retenir avant toute simulation de crédit
✔️ Calculez d'abord, simulez ensuite. Estimez vos frais de notaire avant de lancer la simulation de prêt : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
✔️ Vérifiez votre statut de primo-accédant. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans, vous bénéficiez de l'exemption de la hausse DMTO de 0,5 point jusqu'au 31 mars 2028.
✔️ Anticipez tous les frais annexes. Frais de notaire + frais de dossier + garantie représentent généralement 9 à 10 % du prix dans l'ancien. C'est ce montant que votre apport doit couvrir.
✔️ Consultez votre notaire avant le compromis. Un décompte prévisionnel officiel vous donnera la certitude des montants exacts.