Qu'est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine est un type de crédit immobilier qui permet de rembourser seulement les intérêts pendant toute la durée de son emprunt. C’est lors de la dernière échéance que l'emprunteur rembourse le capital. Le crédit in fine s’adresse plutôt aux investisseurs immobiliers qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux : ils peuvent déduire le montant des intérêts de leurs revenus fonciers pour réduire leurs impôts. Zoom sur le prêt in fine !

💡 Définition du prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier particulier où l’emprunteur rembourse chaque mois une mensualité constituée des intérêts et de l’assurance emprunteur. Il verse le montant du capital à la fin du crédit, en une seule fois, lors de la dernière échéance.

La durée d’un crédit in fine est comprise entre 3 ans et 20 ans. La durée moyenne constatée est de 12 ans.

Cette opération est plus risquée pour les banques qui appliquent un taux d’intérêt supérieur à celui d’un crédit immobilier classique. En plus, elles demandent souvent des garanties supplémentaires pour se couvrir : hypothèque, nantissement, etc. Les conditions d’octroi sont plus strictes que pour un crédit immobilier classique.

Le prêt in fine est ouvert aux particuliers, aux professionnels et aux sociétés de placements. Mais il s’adresse davantage aux investisseurs qui ont un projet d’investissement locatifs avec un apport conséquent et qui désirent bénéficier d’avantages fiscaux pour réduire leurs impôts.

⏳ Comment fonctionne le crédit in fine ?

Le fonctionnement du prêt in fine est particulier puisque l’emprunteur rembourse une mensualité qui correspond au montant des intérêts. C’est lors de la dernière échéance du crédit qu’il rembourse le capital emprunté.

Le montant de sa mensualité est calculé à partir du taux d’intérêt appliqué au capital. Il faut aussi y ajouter le paiement de l’assurance emprunteur.

📌 Exemple : Pour un prêt in fine de 150 000 € sur 7 ans à 5,10 % (TAEG), l’emprunteur rembourse :

• intérêts : 500 € par mois (hors assurance) ;
• nantissement : 525 € par mois ;
• assurance emprunteur : 25 € par mois.

Soit 1 050 € par mois pendant 7 ans (84 mois).

Sa dernière échéance sera équivalente à 151 025 € pour le remboursement des intérêts et du capital (hors assurance).

Le prêt in fine est plus risqué pour l’établissement de crédit qui ne perçoit que les intérêts pendant toute la durée du crédit ! C’est pourquoi, les banques exigent une situation financière solide : vous devrez fournir les pièces justificatives obligatoires pour que la banque analyse votre situation, évalue votre capacité d’emprunt et calcule votre taux d’endettement. Ces informations lui permettent de s’assurer de votre solvabilité et de votre capacité de remboursement.

Les banques demandent aussi un apport minimum de 30 % du montant emprunté, ainsi que des garanties complémentaires pour se couvrir comme un nantissement ou, moins couramment, une hypothèque.

📊 Quel est le taux du prêt in fine ?

Le taux du crédit in fine se situe entre 4 % et 7 %. En moyenne, il est entre 20 % à 30 % plus élevé que celui d’un crédit classique pour compenser le risque pris par l’établissement de crédit.

👉 Le taux appliqué varie en fonction du montant emprunté, de la durée du crédit, et de l’organisme de crédit.

Dans tous les cas, le taux du prêt in fine doit être inférieur au taux d’usure. Le taux d’usure correspond au taux maximum qu’un établissement de crédit est autorisé à pratiquer : il est publié chaque trimestre par la Banque de France.

La mensualité de votre prêt in fine est constante pendant toute la durée du crédit, puisqu’elle est calculée à partir d’un taux d’intérêt fixe et du montant restant dû, fixe lui aussi jusqu’à l’échéance.

📌 Exemple : Un investisseur souhaite faire un crédit in fine pour emprunter 150 000 €. La banque lui propose un prêt in fine à 5,20 % (assurance emprunteur comprise) sur 12 ans.

Pour calculer le nantissement, l’établissement de crédit se base sur l’argent déjà placé et sur le taux de rendement de l’assurance vie ou du compte épargne.

Dans cet exemple de prêt in fine, l’emprunteur doit verser une mensualité de 1 300 € composée de :

• 625€ d’intérêts à la banque ;
• 650€ sur le compte nanti ;
• 25€ pour l’assurance emprunteur.

⚠️ La mensualité du crédit in fine peut s’avérer plus élevée que dans le cadre d’un crédit classique, alors avant de signer, souvenez-vous qu’un crédit vous engage et doit être remboursé !

⚖️ Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine présente de nombreux avantages, surtout dans le cadre d’un investissement locatif !

✔️ Il permet à un investisseur de déduire le montant des intérêts de son revenu foncier et donc de réduire ses impôts. Cette déduction permet de compenser le coût du prêt in fine, puisque la mensualité est constituée à 100 % des intérêts ! Il est d’autant plus intéressant pour ceux qui ont un revenu élevé.

✔️ Grâce au prêt in fine, l’investisseur n’est pas soumis à l’ISFI (Impôt Sur la Fortune Immobilière) pendant toute la durée du crédit. En effet, le capital n’est remboursé qu’à la dernière échéance, donc le bien immobilier n’est pas comptabilisé dans l’assiette de calcul !

Le nantissement, bien qu’il oblige l’emprunteur à épargner chaque mois, est aussi l’occasion de bénéficier des intérêts du produit d’épargne choisi ! À l’issue du crédit, la banque récupère le capital et l’emprunteur touche la plus-value générée.

En cas de décès de l’investisseur, le prêt in fine offre une double protection à ses proches :

1. L’assurance emprunteur rembourse le capital restant dû du crédit in fine, selon la quotité d’assurance choisie, et les ayants-droits deviennent propriétaires du bien immobilier.
2. Le capital déposé sur le compte nanti appartient aux ayants-droits (hors droits de succession).

Le principal inconvénient du prêt in fine est que, même s’il est ouvert à tous, il n’est pas accessible à tous ! Il est réservé aux personnes qui ont un revenu élevé et un patrimoine important. En effet, l’emprunteur doit avoir une capacité financière suffisante pour fournir un apport personnel suffisant, rembourser les mensualités et épargner pour le nantissement.

🔎 Différences entre prêt in fine et prêt amortissable ?

La principale différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable réside dans la composition de la mensualité !

Dans le crédit in fine, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, sauf à la dernière échéance, où il rembourse les intérêts et l’intégralité du capital.

Pour un prêt amortissable, l’emprunteur rembourse chaque mois une part du capital ET une part des intérêts. Mais les intérêts sont dégressifs ! Cela signifie qu’au début du crédit, la part des intérêts dans la mensualité est plus importante que celle du capital. Mais elle diminue avec le temps : l’emprunteur rembourse plus de capital sur la fin du crédit.

Ils se distinguent aussi sur le niveau du taux d’intérêt, la durée et les garanties !

Les taux d’intérêts du prêt in fine sont 20 % à 30 % plus élevés que pour un prêt amortissable, car il s’avère plus risqué pour les établissements de crédit. C’est pourquoi la garantie privilégiée pour un prêt in fine est le nantissement, alors que pour un prêt amortissable les banques acceptent une garantie hypothécaire sur le bien acquis.

Enfin, la durée du prêt in fine est souvent plus courte avec une moyenne de 12 ans contre 15 à 25 ans pour un crédit immobilier classique.

📌 Exemple : pour un emprunt de 200 000 € au taux de 4,20 % (assurance comprise) sur 15 ans.

👉 Le coût du crédit in fine est largement supérieur à celui du prêt amortissable. Le prêt in fine s’avère rentable uniquement dans le cadre d’un investissement locatif, pour réduire les impôts de l’emprunteur, qui peut déduire les intérêts de ses revenus fonciers !