Vente à terme : définition, calcul et conditions

La vente à terme permet d’acquérir un bien immobilier sans contracter de prêt immo. C’est un contrat passé entre un vendeur et un acquéreur qui nécessite le paiement d’un “bouquet” puis le versement de mensualités sur une durée définie. Cette méthode présente des avantages et inconvénients, on vous dit tout !

• 🏡 L’essentiel sur la vente à terme :
• Alternative au crédit immobilier ;
• Paiement d’un acompte puis versement de mensualités ;
• Établie par acte authentique devant notaire ;
• Mensualités délimitées dans le temps ;
• Possible reprise par les héritiers du vendeur en cas de décès.

Qu'est-ce qu'une vente à terme

La vente à terme est une alternative au crédit immobilier qui permet à l’acquéreur d’acheter un bien au vendeur en payant une somme comptant (le bouquet) puis en lui versant des mensualités fixées contractuellement.

Le montant initial ainsi que les mensualités sont fixées par acte authentique auprès du notaire. Ces mensualités sont conditionnées dans le temps, un fois ces dernières réglées, l’acheteur est pleinement propriétaire du bien immobilier.

Ce contrat est une promesse de vente ferme. Le vendeur peut rester dans son bien et bénéficier d’une rente. Il devra libérer le bien une fois les mensualités payées et les conditions du contrat remplies.

Il existe plusieurs variantes de la vente à terme :

1️⃣ La vente à terme libre

Dans une vente à terme libre l’acquéreur prend immédiatement possession du bien. Il peut en disposer librement (y vivre ou le louer), il devra :

• Payer le bouquet initial ;
• Verser les mensualités jusqu’à leur terme.

Le vendeur n’aura aucun frais ni charges à payer sur le bien car il n’est plus propriétaire et n’y vit plus.

2️⃣ La vente à terme occupée

Dans une vente à terme occupée, le vendeur demeure dans son bien immobilier. Il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).

Ce droit peut être à vie ou pour une durée déterminée dans le contrat de vente immobilière à terme (10 ans, 18 ans, 20 ans,..).

Le vendeur doit toujours régler les frais et dépenses courantes tandis que l’acquéreur devra s’acquitter des frais liés à la propriété : frais fiscaux, impôts,..

🆚 Quelle différence entre la vente à terme et le viager immobilier ?

🔎 Les différences entre la vente à terme et le viager sont :

• La durée des mensualités que l’acquéreur doit verser ;
• Le montant initial de l’acompte ;
• La fiscalité des versements ;
• Le calcul du prix du bien.

Lors d’un viager la valeur du bien est estimée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Lors d’une vente à terme, c'est la valeur réelle du bien qui est prise en compte.

Le prix de l’acompte initial est généralement plus faible lors d’un viager et peut beaucoup varier en fonction de l’âge du vendeur.

De plus, les mensualités n’ont pas de limite dans le temps pour une vente en viager ! La vente à terme a une durée fixe établie par contrat.

💸 Quid de la fiscalité d’une vente immobilière à terme ?

C’est une opération trés intéressante fiscalement : le vendeur est exonéré de charges fiscales sur les mensualités qu’il perçoit. Dans le cadre d’un viager la rente est considérée comme un revenu, soumis au barème de l’impôt sur le revenu !

👉 Une autre solution pour contourner le système bancaire est de faire un crédit vendeur immobilier. Il s'agit d'un contrat prêt entre particuliers, encore différent du viager ou de la vente à terme.

Les avantages de la vente à terme

Que ce soit côté vendeur ou acquéreur, la vente à terme présente des avantages importants :

Les risques de la vente à terme immobilier

La vente à terme occupée ou libre présente des inconvénients qu’il ne faut pas négliger :

Calcul de vente à terme maison : exemple

Pour calculer le coût et la rentabilité d’une vente à terme, voyons le montage financier d’une vente à terme occupée.

💬 Un vendeur, Monsieur X souhaite vendre sa maison à un autre particulier, Monsieur Y. Ils conviennent d’un prix de vente de 200 000 € de la maison de X. Ils souhaitent faire une vente à terme sur 15 ans.

💐 Un bouquet représentant ⅓ du prix de la maison est payé par Y : 66 000 €.

📝 Le notaire, qui rédige l’acte authentique, calcule le droit d’habitation et d’usage du bien (DHU) de X comme valant 80 000 €.

💸 Le reste sera réglé sous forme de mensualités sur 15 ans par Y avant d’acquérir le bien, soit : 366,66 € mensuels.